Господарське право України. Частина 1
§ 6. Житлово-будівельні та житлові кооперативи
На сьогодні правове становище ЖБК та ЖК регулюється нормативними актами сучасної України і тими, що були прийняті ще за часів СРСР. До останніх треба віднести ЖК України, Примірний статут ЖБК і т. ін. За часів незалежної України правовий статус ЖБК регламентується ГК України, ЦК України і ЗК України, Законом України «Про кооператтію» та підзаконними нормативно-правовими актами.
Що стосується першої групи, то їх дія є лише формальною, і вони вже давно не вписуються у систему сучасного кооперативного законодавства. Так, якщо звернутися до порядку створення ЖБК, то згідно з вимогами п. 2. Примірного статуту ЖБК кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах та організаціях. До кооперативів, що організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, приймають громадян, які перебувають у відповідному виконавчому комітеті на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а до кооперативів, що організовуються при підприємствах, установах, організаціях, приймають працівників цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інших громадян у випадках, передбачених законодавством.
Такий порядок створення юридичних осіб приватного права суперечить принципу добровільності їх створення. Адже для створення таких кооперативів потрібно волевиявлення не фізичних осіб, які є засновниками ЖБК, а органів місцевого самоврядування чи юридичної особи, при яких створюються кооперативи. Отже, такий порядок не відповідає загальним засадам створення юридичних осіб приватного права і кооперативів зокрема.
Недосконалість правового регулювання ЖБК стала підставою для висновку, що така юридична особа, як ЖБК, має бути трансформована в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Про це прямо було вказано у відповідній постанові КМ України. Зокрема, для забезпечення ефективного використання житла рекомендувати житловим та житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об’єднання) співвласників будинку. Однак саму процедуру та механізм перетворення ЖБК у товариства співвласників будинку визначено не було.
Лише з прийняттям Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» у його ст. 5 було прописано можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Згідно зі статутом (положенням) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених вище, з метою вступу до об’єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.
Держава заохочує створення таких об’єднань співвласників тим, що створені відповідно до цього алгоритму об’єднання звільняються від сплати реєстраційного збору.
Така правова конструкція, закріплена на законодавчому рівні, можлива лише для втілення у життя для тих кооперативів, всі члени яких сплатили повністю свій пай і можуть вважатися власниками житла. Однак ця конструкція не пристосована до випадків, коли в ЖБК існують члени кооперативу, які не повністю сплатили свій пай, оскільки виникає ряд певних неузгодженостей. Так, вищевказаний Закон виділив такий суб’єкт права власності у ЖБК, як власник невиплаченої частки. Але згідно з чинними нормативними актами, які регулюють діяльність ЖБК, такого об’єкта права власності, як частка, в кооперативі не існує.
А якщо немає об’єкта права власності, то, безумовно, не існує й такого суб’єкта. Об’єктом права власності в ЖБК є пайовий внесок, власником якого є сам член кооперативу. ЖБК як суб’єкт права власності на жилий будинок не є власником ані паю, ані невиплаченої частки. Тому перетворення ЖБК в об’єднання співвласників квартир є досить проблематичним і може бути проведене лише у випадку, коли всі члени кооперативу сплатили повністю пайові внески.
Основні принципові відмінності ЖБК від об’єднання співвласників багатоквартирного будинку полягають у такому:
- ЖБК створюється як для будівництва житлового будинку, так і для його експлуатації, а об’єднання - лише для утримання та експлуатації без будівництва;
- у ЖБК діє принцип кооперації щодо рівності голосів під час голосування, а в об’єднанні дозволяється не дотримуватися цього принципу, наприклад, залежно від житлової площі;
- ЖБК є власником будинку, а в об’єднанні всі - співвласники житлового будинку.
Новітнє цивільне законодавство передбачає у ст. 384 ЦК України права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та його членів на квартиру в будинку кооперативу. Так, будинок, споруджений або придбаний ЖБК чи ЖК, є його власністю. Член ЖБК чи ЖК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.
У разі викупу квартири член ЖБК чи ЖК стає її власником, але це не означає його автоматичного виходу із членів кооперативу.
Сучасне визначення ЖБК міститься у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій: це - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.
Для правильного правозастосування норм, що регламентують діяльність ЖБК, Верховний Суд України на своєму Пленумі прийняв відповідну Постанову «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи». Пленум ВС України звернув увагу судів на необхідність усунення недоліків у практиці розгляду справ, пов’язаних з користуванням жилими приміщеннями у будинках ЖБК, забезпечення їх розгляду в точній відповідності до ЖК України, законодавства України про власність, При- мірного статуту ЖБК, статуту даного кооперативу, інших нормативних актів про ЖБК за неухильного додержання норм процесуального законодавства.
Проблематика ЖБК полягає у розрізненому міжгалузевому правовому регулюванні (господарське, цивільне, житлове та інші галузі права) і недостатній правовій регламентації у законодавстві про кооперацію. Так, Закон України «Про споживчу кооперацію» не став базою для створення єдиної системи споживчих кооперативів, а Закон України «Про кооперацію» не визначив правове становище підприємницьких та непідприємницьких кооперативів. До останніх і потрібно відносити ЖБК, де існують специфічні майнові відносини між кооперативом та його членами.
Однією з причин непопулярності ЖБК у сучасних умовах є те, що члени ЖБК стають власниками квартири тільки після повної сплати свого паю, а згідно зі ст. 384 ЦК України - після викупу квартири. Тому до моменту повного внесення паїв (викупу квартири) членами кооперативу сам будинок із жилими приміщеннями, які в ньому знаходяться, є власністю ЖК. Через це член кооперативу позбавлений багатьох прав, які має власник житла: відчужувати житло, передавати його в спадщину, навіть у випадку, коли член кооперативу, наприклад, не сплатив лише сто гривень.
Головна відмінність між інвестиційним (пайовим) будівництвом та будівництвом, яке проводить ЖБК, полягає у можливості кредитування такого будівництва та виникнення права власності на житло. У першому випадку використовуються кошти інвесторів, які виступають позичальниками за договорами кредиту і несуть самостійну відповідальність за кредитними договорами. І це дає інвесторам можливість широкого залучення кредитних ресурсів у житлове будівництво, оскільки вони мають право заставляти майнові права чи саме житло для забезпечення виконання договорів кредиту. Тому комерційні банки надають кредити на інвестиційне та пайове будівництво і не надають кредити ЖБК.
Новітнє законодавство не передбачає створення та державну реєстрацію нових організацій з такою організаційно-правовою формою, як ЖБК.