Згідно з Господарським кодексом України будівництво, що виконується суб´єктами господарювання або на їх замовлення, здійснюється на умовах підряду. Можуть укладатися такі договори підряду (контракти): на капітальне будівництво, на виконання проектних і досліджувальних робіт, на виконання монтажних та інших робіт для будівництва, інші договори.

Особливості структури договірних відносин у будівництві обумовлені специфікою будівельного виробництва, тривалістю його у часі, багатопрофільністю характеру робіт тощо. Вважаючи на це договір підряду може укладатися замовником з одним або з двома і більше підрядниками. Підрядник має право за згодою замовника залучати до виконання договору субпідрядників на умовах укладених з ними субпідрядних договорів, відповідаючи перед замовником за результати їх роботи. Договір підряду на виконання робіт по монтажу устаткування замовник може укладати з генпідрядником чи з постачальником устаткування, або за згодою генпідрядника - із спеціалізованими підприємствами.

У сучасних умовах господарювання набуває поширення практика укладення багатосторонніх контрактів у будівництві, які охоплюють у межах одного договору всіх учасників інвестиційного процесу - інвесторів, замовників, підрядників, субпідрядників, проектувальників тощо.

Таким чином, основним документом, що забезпечує узгоджену діяльність учасників будівництва є договір підряду, або підрядний контракт. Підрядний контракт передбачає взаємні зобов´язання сторін у процесі будівництва (реконструкції, технічного переозброєння, капітального ремонту тощо) об´єктів. Він укладається на весь період будівництва з уточненням при необхідності окремих умов шляхом укладання додаткових угод. Порядок підготовки, укладення і виконання підрядних контрактів на будівництво об´єктів визначає Положення про підрядні контракти у будівництві України, затверджене Науково-технічною радою Мінбуду України (протокол від 15.12.1993 № 9). Положення носить рекомендаційний характер і враховує вимоги законодавства, вітчизняний і зарубіжний досвід правового регулювання відносин у будівництві та особливості становлення ринкових відносин у цій сфері.

Способи укладення контракту визначаються замовником з урахуванням складності, особливостей будівництва об´єкта, можливості та необхідності конкурсного відбору підрядника, інших факторів. Укладення контракту може здійснюватися шляхом прямих переговорів між сторонами або торгів (тендерів) за розсудом замовника та у випадках, передбачених законодавством, зокрема законом України від 22.02.2000 “Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти”. При прямих переговорах учасники можуть укласти передконтрактну угоду (протокол намірів), відповідно до якої вони беруть зобов´язання укласти контракт у майбутньому на визначених цією угодою умовах. З урахуванням цього документа учасники планують свою діяльність і організовують підготовчу роботу для укладення контракту: готують необхідну документацію, розміщують замовлення, укладають угоди з субпідрядниками та постачальниками. Передконтрактні угоди є обов´язковими для виконання.

Сторони самостійно визначають умови контракту, взаємні зобов´язання відповідно до законодавства та особливостей будівництва. Істотними умовами контракту Господарський кодекс визначає: найменування сторін; місце і дату укладення; предмет договору; підстави для укладення договору (державне замовлення, рішення інвестора, ліцензії на будівництво та виконання робіт); строки початку і завершення будівництва, виконання робіт; права і обов´язки сторін; вартість і порядок фінансування будівництва об´єкта (робіт); порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва; режим контролю замовником якості робіт і матеріалів; порядок прийняття об´єкта (робіт); порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти і гарантійні строки; страхування ризиків, фінансові гарантії; відповідальність сторін (відшкодування збитків); урегулювання спорів, підстави та умови зміни і розірвання договору. Положення про підрядні контракти у будівництві України від 15.12.1993 рекомендує включати до контракту нижченаведені статті, що в основному узгоджується з вимогами Господарського кодексу:

1. Визначення і терміни. Основні терміни і поняття контракту визначаються з метою виключення їх різного тлумачення і недопущення спорів.

2. Предмет контракту. Вказуються найменування об´єкта, обсяги і види робіт, що підлягають виконанню.

3. Ціна предмета контракту (договірна ціна). Вона формується відповідно до Державних будівельних норм України “Правила визначення вартості будівництва” (ДБН Д.1.1-1-2000), затверджених наказом Держбуду від 27.08.2000 № 174. Норми обов´язкові для будівництва, яке здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств (організацій) державної власності. Щодо будівництва, яке фінансується за рахунок інших джерел, норми є рекомендаційними, і їх застосування обумовлюється контрактом. Контроль за визначенням вартості будівництва об’єктів, що споруджуються із залученням державних коштів, здійснюється організаціями Держцінбудінспекції відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.08.1998 № 1210.

Договірні ціни можуть встановлюватись твердими або динамічними. Тверді ціни встановлюються для будівництва тривалістю, як правило, до 1,5 року і є незмінними на весь обсяг будівництва. Динамічні ціни можуть уточнюватися протягом всього строку будівництва, але не частіше разу на рік. Договірна ціна на будівництво об´єкта формується генпідрядником із залученням субпідрядних організацій і погоджується із замовником у формі переговорів або в процесі проведення конкурсів (тендерів).

4. Строки виконання робіт. При визначенні цих строків сторони враховують вихідні умови, встановлені інвестором або передбачені проектом. Строки виконання робіт по окремих етапах визначаються на підставі календарного плану будівництва. Строки встановлюються шляхом визначення у контракті календарних дат початку і закінчення робіт (здачі об´єкта в експлуатацію) або строку від початку до закінчення робіт. Можливість дострокового закінчення будівництва повинна передбачатись контрактом або узгоджуватись в процесі його виконання. Перегляд строків виконання робіт може здійснюватись з незалежних від підрядника обставин, якщо він без затримки письмово сповістив замовника про їх появу. У багатосторонніх контрактах встановлюються загальні строки будівництва об´єкта, а також строки початку та закінчення робіт окремими учасниками.

5. Розрахунки і платежі. Сторони самостійно визначають порядок, строки, умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги. Оплата робіт може здійснюватись за готовий об´єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи робіт тощо). За домовленістю замовник перераховує підряднику аванси, здійснює оплату за будівельні матеріали, устаткування, конструкції, що поставляє підрядник. Кінцеві розрахунки здійснюються після виконання і приймання всіх передбачених контрактом робіт (здачі об´єкта в дію) в обумовлений сторонами строк.

6. Проектна документація. У контракті уточнюються зобов´язання сторін щодо забезпечення проектною документацією, визначаються її склад і обсяг, порядок узгодження і передачі, кількість примірників, права сторін при зміні проектних рішень та інші питання. У двосторонніх контрактах забезпечення проектною документацією покладається на замовника, у багатосторонніх контрактах за участю проектної організації - на неї. Вона може виступати в ролі генпроектувальника і залучати інші проектні організації.

7. Зміни проектної документації і обсягів робіт у процесі будівництва. Замовник має право вносити у процесі будівництва зміни і доповнення до проектної документації та обсягів робіт. Підрядник зобов´язаний приймати до виконання ці зміни, якщо він спроможний їх виконати, і вони були видані в обумовлені строки до початку виконання робіт, до яких вносяться зміни. Якщо підрядник неспроможний виконати додаткові роботи, вони доручаються іншому виконавцю. Зміни та доповнення робіт повинні бути технічно оформлені, з узгодженням додаткової оплати та (або) переглядом строків будівництва. Зміни оформляються шляхом підписання сторонами додаткової угоди або протоколу чи акту.

8. Будівельний майданчик. Вибір будівельного майданчика, передача його підряднику по акту у встановлені строки, забезпечення можливості вільного і безперервного доступу на майданчик для виконання робіт є обов´язком замовника. Замовник оформляє необхідні для використання будівельного майданчика документи і в узгоджені строки передає їх підряднику. Підрядник забезпечує утримання будівельного майданчика у відповідному стані.

9. Матеріально-технічне забезпечення. Сторони визначають взаємні зобов‘язання по забезпеченню будівництва матеріально-технічними ресурсами (матеріалами, конструкціями, устаткуванням тощо). Перелік та обсяги ресурсів, що постачає замовник, строки їх передачі підряднику визначаються у додатках до контракту. За підрядником зберігається право власності на ресурси власного постачання, якщо вони не оплачені замовником, він несе ризик їх випадкової втрати та пошкодження до моменту здачі об´єкта в гарантійну експлуатацію. При участі у контракті комплектувальної організації їй доручаються замовлення, постачання та комплектація устаткування.

10. Субпідрядні організації. Координація діяльності субпідрядників здійснюється підрядником (головним підрядником). Субпідрядники можуть бути учасниками контракту з визначенням в ньому їхніх головних обов´язків. Замовник, якщо інше не передбачено контрактом, має право узгоджувати перелік субпідрядників, що залучаються підрядником, і відхиляти залучення професійно або фінансово неспроможних виконавців. Головний підрядник укладає із субпідрядниками контракт на виконання спеціальних робіт, здійснює приймання і оплату цих робіт. Взаємовідносини генпідрядників із субпідрядниками, їх права, обов´язки і відповідальність при укладенні та виконанні контрактів субпідряду на виконання окремих видів робіт у будівництві регламентуються Положенням про взаємовідносини організацій - генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затвердженим Науково-технічною радою Держбуду України (протокол від 14.12.1994 № 4). Положення носить рекомендаційний характер.

11. Страхування ризиків. Ризик у будівництві – це можлива подія, поява якої має ймовірний і випадковий характер та зумовлює небажані наслідки для сторін або третіх осіб. Сторони визначають у контракті ризики, страхування яких є обов´язковим, порядок та умови їх страхування, обов´язки сторін. До складу таких ризиків належать, зокрема, ті, що виникли при транспортуванні матеріалів, устаткування, конструкцій та виробів до будівельного майданчика, що пов´язані зі збереженням виконаних робіт, матеріальних цінностей від вогню та стихійного лиха та інші за домовленістю сторін. По ризиках, страхування яких контрактом покладено на підрядника, він передає замовнику копії страхових полісів. Вибір страхової компанії підрядник здійснює, як правило, самостійно.

12. Виконання робіт. Підрядник зобов´язаний виконувати роботи відповідно до вимог проектної документації, будівельних норм та правил, графіків виробництва робіт. Замовник здійснює контроль і технічний нагляд за будівництвом. Підрядник повинен інформувати замовника у письмовій формі і завчасно про можливість припинення або сповільнення виконання робіт з його вини (відсутність документації, устаткування тощо), а також через інші незалежні від підрядника обставини. Підрядник до здачі об´єкта відповідає за охорону майна і виконаних робіт на будівельному майданчику, за його стан. Обов´язком підрядника є ведення всієї виконавчої документації, що передбачена діючими нормами та правилами.

13. Контроль за якістю робіт, матеріалів, устаткування. Сторони визначають свої зобов´язання щодо такого контролю, порядок його здійснення та оформлення. Обов´язком підрядника є використання для виконання робіт матеріально-технічних ресурсів, забезпечених відповідними технічними паспортами або сертифікатами, проведення вибіркової перевірки технічних характеристик матеріалів та конструкцій, організація попередніх випробувань і огляду прихованих робіт, передача замовнику сертифікатів, паспортів, протоколів перевірок і випробувань. Неякісно виконані роботи підлягають виправленню підрядником.

14. Робоча сила. Залучення для виконання робіт робочої сили (інженерно-технічних спеціалістів і робітників) в достатній кількості та з відповідною кваліфікацією є обов´язком підрядника. Замовник відповідає за залучення робочої сили, яка необхідна для виконання його зобов´язань. Сторони визначають свої зобов´язання щодо забезпечення працівників транспортними засобами, харчуванням, водою, медичним обслуговуванням, гуртожитками, страхуванням тощо.

15. Здача і приймання робіт. Прийняття спорудженого об´єкта в експлуатацію здійснюється у порядку, встановленому згадуваною постановою Кабінету Міністрів України від 05.08.1992 № 449 та затвердженим нею Положенням про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об´єктів державного замовлення. Здача-приймання здійснюється протягом встановленого сторонами строку після одержання замовником листа від підрядника про готовність об´єкта або його частини до експлуатації. У контракті визначаються етапи здачі об´єкта із зазначенням видів робіт, устаткування, систем, споруд, приміщень, що підлягають випробуванню при здачі. За домовленістю сторони можуть здійснювати попереднє приймання будівельної частини об´єкта або окремих робіт, устаткування після індивідуального і комплексного випробування, окремих приміщень і споруд тощо. У контракті може бути передбачена розробка підрядником програми випробувань та її узгодження із замовником. Обов´язки сторін щодо організації здачі-приймання об´єкта в експлуатацію визначаються у контракті відповідно до їх функцій у процесі будівництва. Одночасно встановлюється порядок покриття витрат на цю роботу. Додаткові витрати на здачу-приймання об´єкта, що зумовлені незадовільним виконанням зобов´язань, порушенням умов контракту, повинні покриватись за рахунок винуватця.

16. Гарантійні строки експлуатації об´єкта. Гарантійні строки визначаються по об´єкту в цілому та (або) окремих видах робіт. Підрядник зобов´язаний усунути за письмовою вимогою і за свій рахунок недоробки, що виникають протягом строку гарантії і зумовлені виконанням робіт з порушенням діючих норм і правил, умов контракту. Перелік недоробок визначається дефектним актом, що укладається сторонами, а при відмові підрядника - із залученням спеціалістів незаінтересованих органів. Підрядник несе відповідальність і за прорахунки в роботах, що виникли після закінчення гарантійного строку і призвели до аварії, обвалення, руйнування на об´єкті, якщо замовник доведе, що вони спричинились грубими прорахунками або недоробками підрядника і об´єктивно не могли бути виявлені при прийманні об´єкта в експлуатацію і протягом гарантійного строку. Сторони можуть визначати гарантійні строки такої відповідальності.

17. Фінансові гарантії. Для захисту своїх інтересів сторони визначають у контракті фінансові гарантії виконання договірних зобов´язань. Фінансова гарантія підрядника може здійснюватись у формі грошової застави, що перераховується на рахунок замовника разовим платежем або шляхом багаторазових утримань із сум проміжних платежів за виконані роботи. Крім застави може використовуватись поручительство банку, страхової компанії, інших подібних фінансових структур. Гарантією фінансової спроможності замовника може бути поручительство банку, страхової компанії або інше за домовленістю сторін, а також застава незавершеного будівництва. У цьому випадку в контракті визначаються умови застави.

18. Матеріальна відповідальність і звільнення від неї. Матеріальна відповідальність за порушення умов контракту застосовується до підрядників і замовників, що допустили невиконання або неналежне виконання договірних зобов´язань. Щодо будівництва, яке здійснюється за рахунок державних коштів, умови майнової відповідальності визначені законом України від 06.04.2000 Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об´єктів. В усіх інших випадках відповідальність за порушення зобов´язань сторони передбачають в договорі. Сторона звільняється від матеріальної відповідальності, якщо порушення договірних зобов´язань виникли з вини іншої сторони або зумовлені обставинами непереборної сили.

19. Розв´язання суперечностей і арбітраж. Для розв´язання суперечностей, які сторони не можуть вирішити самостійно, вони звертаються до послуг незаінтересованих консалтингових організацій (при взаємній домовленості) або з позовом до господарського суду відповідно до законодавства.

20. Призупинення робіт і розірвання контракту. Сторони приймають заходів щодо виконання окремих зобов´язань і контракту в цілому, подолання спільними зусиллями шляхом переговорів конфліктних ситуацій, пошуку взаємоприйнятного вирішення проблем. Призупинення робіт і розірвання контракту є крайньою мірою. Сторона, яка приймає рішення про розірвання контракту, зобов´язана письмово повідомити про це іншу сторону і обгрунтувати причини. У контракті сторони визначають строк вступу в дію рішення про призупинення робіт і розірвання контракту. Одночасно слід регламентувати і граничні строки призупинення робіт, після закінчення яких у разі неврегулювання конфлікту можна розірвати контракт.

Замовник може розірвати контракт при таких обставинах: відсутність у нього коштів для фінансування будівництва або у разі банкрутства; виявлення недоцільності аб неможливості інвестування коштів у об´єкт; суттєве порушення договірних зобов´язань підрядником; банкрутство підрядника та інші. Розірвання контракту з ініціативи підрядника може бути: якщо замовник протягом обумовленого строку не виконує своїх зобов´язань, у тому числі не оплачує виконані роботи; з інших причин, передбачених контрактом. Підставою для розірвання контракту може бути сукупність обставин, кожна з яких, взята окремо, не є достатньою для прийняття такого рішення. Перелік таких обставин може передбачатись сторонами в контракті. Сторона, з вини якої призупиняються роботи або розривається контракт, повинна відшкодовувати іншій стороні всі збитки, що зумовлені цим рішенням.

Договір на виконання проектних і досліджувальних робіт укладається з дотриманням в основному тих же вимог, що і договір підряду на капітальне будівництво, але з деякими особливостями. Предметом договору виступає передпроектна документація (техніко-економічні обгрунтування і техніко-економічні розрахунки інвестицій, ескізні проекти), проектно-кошторисна документація для будівництва (проекти, робочі проекти, робоча документація), завершені інженерні дослідження для розробки такої документації тощо. (Див.: Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи: Затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 № 483).

Сторонами в договорі є замовник і підрядник (проектувальник), а при складній структурі договірних робіт генпідрядник і субпідрядник. Договір укладається на весь період проектування, у ньому встановлюються строк і вартість виконання робіт, обов‘язки, права і відповідальність сторін.

За договором на замовника покладаються обов‘язки створити підряднику умови для виконання робіт у строки і в обсязі, передбачених договором, надати необхідні для проектування вихідні дані, забезпечити виконання досліджувальних робіт, забезпечити затвердження виконаної документації, своєчасно розрахуватися з підрядником за виконані роботи. Проектна організація - підрядник зобов‘язана виконати проектні роботи в межах установлених строків і вартості, погодити проектну документацію та забезпечити її затвердження, забезпечити належну якість документації і всіх виконаних робіт, відповідність їх установленим технічним вимогам. За невиконання або неналежне виконання обов‘язків сторони несуть відповідальність згідно із законодавством та договором.