Житлове право України
§ 3. Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку
Житлові спори – особливий різновид спорів, що торкаються житлових прав і інтересів громадян і організацій. Це конфліктні ситуації, що виникають у процесі експлуатації житлового фонду при недодержанні встановлених нормативів власниками, наймачами і орендарями жилих та нежилих приміщень у жилих будинках.
Характеристика житлових спорів, що розглядаються в судовому порядку, також характеризує особливості суперечок у житловій сфері.
І. Спори можна класифікувати залежно від правових підстав виникнення.
Спори, що випливають із Житлового кодексу:
– із договору найму житла, договору соціального найму житла, договору користування житлом соціального призначення;
– із права власності громадян на жилий будинок (квартиру);
– із захисту права приватної власності громадян;
– із житлово-кооперативних відносин.
Спори, що випливають із Цивільного кодексу, можуть бути щодо різного роду договорів, зокрема:
– купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання;
– найму, оренди, сервітут житла;
– будівництва житла, притримання;
– застави (іпотеки) житла;
– відшкодування позадоговірної шкоди;
– спадкування житла;
– порушення меж здійснення цивільних прав (порушення прав інших осіб, порушення моральних засад суспільства, зловживання правом, завдання шкоди культурній спадщині).
Спори, що випливають із Сімейного кодексу України, зокрема такі:
– виселення із жилого приміщення у зв’язку з реєстрацією недійсного шлюбу або визнання права на житло;
– порядок користування житлом подружжям, якому воно належить на праві спільної сумісної власності відповідно до умов шлюбного договору;
– розпорядження часткою, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя;
– поділ жилого будинку (квартири) подружжя;
– припинення права на утримання за домовленістю подружжя взамін набуття права власності на житло;
– влаштування дитини, батьки якої позбавлені батьківських прав;
– припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з набуттям права власності на житло;
– збереження права на житло особи, над якою встановлено опіку та піклування.
Спори, що випливають із Господарського кодексу України, зокрема такі.
Правові засади містобудівної діяльності в Україні визначаються законами України «Про основи містобудуванням від 15 листопада 1992р., «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14 жовтня 1994р. та за умови дотримання положень статей 143, 149, 151 Земельного кодексу України, в яких йдеться про передачу забудовниками органам місцевого самоврядування частини площі у новозбудованих будинках, розподіл жилої площі у будинках, збудованих за рахунок коштів, переданих у порядку дольової участі, тощо.
Спориу що випливають із Адміністративного кодексу, зокрема такі.
Кодекс України про адміністративні правопорушення визначає суб’єктом відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення лише фізичну особу (у тому числі службову), а не юридичну. Кодекс передбачає відповідальність за порушення у сфері житлових прав громадян, які випливають із Житлового кодексу, що полягають у: 1) порушенні посадовими особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень, недодержання строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст.149); 2) порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових площадок, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій, порушенні правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарному їх утриманні, а також самовільному переобладнанні та переплануванні жилих будинків і жилих приміщень, використанні їх не за призначенням, псуванні жилих будинків, жилих приміщень, обладнанні їх та об’єктів благоустрою {ст.150); 3) самоправному зайнятті жилого приміщення у будинках державного чи громадського житлового фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів (ст.151), а також:
– порушенні правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів, а також недодержанні правил щодо забезпечення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст.152);
– знищенні або пошкодженні зелених насаджень, окремих дерев, чагарників, газонів та інших об’єктів озеленення в населених пунктах, невжитті заходів для їх охорони, а також самовільному перенесенні до інших місць під час забудови окремих ділянок, зайнятих об’єктами озеленення (ст.153);
– утриманні собак і котів у місцях, де це заборонено відповідними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрованих собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведеиих для цього місцях (ст.154), Правила тримання собак, котів і хижих тварин у населених пунктах Української PCP, затверджені 17 червня 1980р. Міністерством житлово-комунального господарства УРСР, Міністерством сільського господарства УРСР, Міністерство охорони здоров’я УРСР;
– самовільному будівництві будинків або споруд, а так само самовільній зміні архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садових будиночків без належно погодженого проекту або з відхиленнями від норм, чинних на початок будівництва (ст.97); порушенні вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму чи правил додержання тиші в населених пунктах і громадських місцях (ст.182).
Відповідно до ст.24 Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» власник зобов’язується вживати заходів щодо недопущення перевищення рівнів шуму, встановлених санітарними нормами; забороняється вчинення певних дій – проведення у робочі дні з 21 до 8 години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтних робіт, що супроводжуються шумом.
Спори, що виникають із Кримінального кодексу України, зокрема такі.
Особи, винні у порушенні порядку взяття громадян на квартирний облік, зняття з обліку і надання громадянам жилих приміщень, несуть кримінальну відповідальність згідно з чинним законодавством України. Так, Кримінальний кодекс України має своїм завданням правове забезпечення прав і свобод людини, власності, громадського порядку і встановлює кримінальну відповідальність за цілу низку суспільно небезпечних діянь, які містять ознаки злочинів. Кримінальна відповідальність (ст.167 КК України) встановлена за використання опіки та піклування з корисливою метою на шкоду підопічному для зайняття жилої площі, використання майна тощо; за незаконне проникнення до житла. незаконне проведення в ньому обшуку, незаконне виселення або інші дії, що порушують недоторканність житла громадян (ст.162 КК України). Кримінальна відповідальність також передбачена за злочинні посягання на приватну, колективну, державну власність. Проникнення до житла при крадіжці, грабежі, розбої є кваліфікуючою ознакою, що обтяжує відповідальність.
ІІ. Спори можна класифікувати за ознакою публічності:
1) за позовами юридичних осіб, за позовами громадян до державних органів, за позовами уповноважених державних органів про захист права приватної власності громадян від неправомірних посягань, що розглядаються в порядку, передбаченому Кодексом адміністративного судочинства;
2) між громадянами, членами їх сімей про порядок користування жилими приміщеннями, між власниками, користувачами, що проживають в одній квартирі, будинку тощо; розглядаються в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України.
Ш. Спори можна класифікувати залежно від підстав та правових наслідків.
1. Визнання громадян такими, що втратили право на жиле приміщення внаслідок розірвання договору найму жилого приміщення.
Спори, що випливають із Житлового кодексу.
Підстава закріплена у Житловому кодексі, згідно з нею за тимчасової відсутності наймача або членів сім’ї за ними зберігається житло протягом 6 місяців. Це правило поширюється на відносини проживання громадян у будниках державного і комунального житлового фонду. На практиці довгострокова відсутність громадян у жилих приміщеннях створює перешкоди для громадян, пов’язаних договором найму, для здійснення житлових прав, зокрема права на приватизацію, на оплату житла та комунальних послуг, а для власників – на відчуження жилих приміщень.
Спори, що випливають із договору найму жилого приміщення. Спори, що випливають із Житлового кодексу, пов’язані з договором найму жилого приміщення, зокрема: про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у комунальній квартирі; про відмову у видачі охоронного свідоцтва; про примусовий обмін жилого приміщення, яке він займає; відмову підприємства, установи і організації у згоді на обмін або виконкому – у видачі обмінного ордера; про переселення на час капітального ремонту жилого будинку; про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту; про визнання і втрату права на жиле приміщення; про видачу ордера на жиле приміщення, що надається згідно зі статтями 52, 53 ЖК України у будинку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету або в будинку громадського житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчого органу місцевої ради про надання жилого приміщення для заселення у випадку відмови виконавчого органу ради у видачі ордера; про надання жилого приміщення на вимоги тромадян, які мають право на позачергове надання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.
Особливою підставою для вселення до жилого приміщення державного житлового фонду є ордер. Він може бути виданий тільки на вільне жиле приміщення на підставі рішення про його падання у будинку державного чи громадського житлового фонду. Ордер дійсний протягом 30 днів. Він носить персоніфікований характер і не може передаватися іншим особам. Зазначений термін може бути продовжений тільки за наявності поважних причин. Ордер вручається громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням – іншій особі. При одержанні ордера пред’являються документи, що посвідчують особу: паспорти чи документи, що їх замінюють, усіх членів сім’ї, включених до ордера. При вселенні громадянин здає ордер до житлово-експлуатаційної організації, одночасно отримуючи при цьому паспорти всіх членів сім’ї з відміткою про виписку з попереднього місця проживання. До наданого жилого приміщення переселяються члени сім’ї, які включені в ордер і дали письмове зобов’язання про переселення.
Ордер – це, по суті, правоустановчий документ індивідуального характеру, що видається виконавчим органом місцевої ради, до компетенції якого входить прийняття рішення про надання житла та видача документа, який є єдиною правовою підставою на вселення громадянина особисто або з його сім’єю до жилого приміщення. З одного боку, він породжує адміністративно-правові відносини між виконавчим органом ради і житлово-експлуатаційною організацією, куди він здається, а з другого – цивільно-правові відносини між громадянином і зазначеним ЖЕКом, який зобов’язаний укласти з ним договір найму жилого приміщення.
І ті й інші відносини породжує саме ордер, а не рішення, що лежить в його основі. Згідно з рішенням про надання громадянину житла у виконавчому органі ради щодо громадянина ніяких правових зобов’язань не виникає. Окрім того, громадянин тільки на підставі такого рішення не вправі вимагати здійснення будь-яких дій щодо надання йому приміщення, вказаного у рішенні.
Законом не передбачено суб’єктивного цивільного права громадянина вимагати видачі ордера на надане йому приміщення. Але у разі відмови уповноваженого виконавчого органу відповідної ради у видачі ордера суд вправі вирішувати спори про видачу ордера на жиле приміщення, яке надається за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчого органу про рішення щодо надання жилого приміщення для заселення. Але до видачі ордера рішення про надання жилого приміщення може бути в односторонньому порядку переглянуто органом, який його виніс, якщо для цього з’являться правові підстави, наприклад у випадках, коли і сам ордер може бути визнаний недійсним.
У члена сім’ї наймача, включеного до ордера на заселення жилого приміщення, право користування останнім виникає зв’язку із включенням до ордера, а не у зв’язку із вселенням до цього приміщення. Тому в разі невселення до приміщення без поважних причин у строки, передбачені ст.71 ЖК, ця особа визнається судом такою, що втратила, а не такою, що не набула права на користування наданим на сім’ю жилим приміщенням.
Положення п.65 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській PCP передбачає можливість перегляду рішення про надання жилих приміщень у разі виявлення обставин, що не були відомі при його прийнятті, до видачі ордера і не виключають можливості його перегляду з підстави відмови наймача від одержання ордера на жиле приміщення.
Включення за заявою наймача до ордера при поліпшенні житлових умов осіб, які не давали згоди на звільнення жилого приміщення, і подання відомостей, що не відповідають дійсності про потребу в поліпшенні житлових умов, визначених ст.59 ЖК, тягне визнання ордера недійсним.
Рішення про надання жилого приміщення окремим громадянам приймають виконавчий орган місцевої ради, підприємство, організація, у віданні яких перебуває жилий будинок. На підставі прийнятого рішення громадяни, в тому числі тимчасово відсутні, дають письмове зобов’язання про звільнення займаного жилого приміщення в будинку, державного чи комунального житлового фонду (за винятком тих, кому жиле приміщення належить на праві приватної власності). Орган, що прийняв ріщення про надання жилого приміщення, може переглянути своє рішення до видачі ордера, якщо виявляються обставини, які не були раніше відомі та могли вплинути на вказане рішення.
Жилі приміщення державного, комунального житлового фонду заселяються тільки на підставі ордеру. Заселення жилого приміщення в приватному будинку здійснюється на підставі договору найму. Жиле приміщення, на вселення до якого видається ордер, має бути не тільки фактично, а й юридично вільним. На жиле приміщення, наймач якого, незважаючи на непроживання в ньому, зберігає право, ордер не може бути виданий, як і на приміщення, в якому хтось проживає без законних на те підстав. Житлові органи зобов’язані до видачі ордера вжити всіх заходів щодо звільнення цього приміщення.
Включення неповнолітньої дитини до ордера на жиле приміщення, надане одному з батьків, не тягне за собою втрату ним прав користування жилою площею другого з батьків, з яким неповнолітній продовжує постійно проживати.
Громадянин, який отримав ордер на жиле приміщення, що на момент видачі ордера було більшим, але незабаром виявилося незаконно зайнятим будь-ким, вправі в судовому порядку вимагати звільнення приміщення.
Оскільки ордер породжує для громадянина, який його отримав, визначені вище правові наслідки, він не може бути односторонньо анульованим виконавчим органом без згоди самого громадянина. Тому тільки в судовому порядку він може бути визнаний недійсним.
Ордер на жиле приміщення може бути визнаний недійсним у судовому порядку у таких випадках:
– надання громадянином відомостей, що не відповідають дійсності, про потребу в поліпшенні житлових умов (неправомірні відомості про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, що послужило підставою для взяття на квартирний облік);
– порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення (видача ордера на жиле приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення);
– неправомірні дії службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення (порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання жилих приміщень, у тому числі з порушенням черговості й отримання житла);
– інші випадки порушення порядку й умов надання жилих приміщень, серед яких: включення в ордер членів сім’ї, що не дали на це своєї згоди, видача ордера на фактично невільне приміщення, видача ордера на нежиле приміщення, на частину кімнати чи суміжну кімнату, на жиле приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам, у разі відсутності рішення про надання жилої площі, що має бути винесене відповідним органом.
Якщо, незважаючи на попередження, притягнутий до участі у справі орган не вирішив питання про надання відповідачам приміщення, суд вирішує позов по суті й при його задоволенні покладає на цей орган обов’язок надати відповідачам те жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше, яке за змістом ч.2 ст.117 ЖК має відповідати за розміром і благоустроєм наданому за ордером. У будь-якому випадку надається інше, а не раніше займане жиле приміщення, якщо останнє зайняте, на законних підставах. Якщо за ордером, виданим з порушеннями, зазначеними у ст.59 ЖК, особи, які одержали його, не вселялися, суд вирішує питання лише про визнання ордера недійсним (п.6 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2).
На вимоги про визнання недійсним ордера на жиле приміщення за передбаченими ст.59 ЖК підставами поширюється трирічний строк позовної давності. Визнавши причини пропуску цього строку поважними, суд задовольняє обґрунтовані вимоги. З цих самих правил слід виходити при розгляді вимог про виселення осіб, договір найму жилого приміщення з якими укладений з порушенням встановленого порядку без видачі ордера.
При вирішенні спорів про визнання ордера недійсним та інших спорів, пов’язаних із поліпшенням житлових умов, слід мати на увазі, що, відповідно до ст.48 ЖК України, розмір площі, яка надається у межах установлених норм, визначається з урахуванням жилої площі, належної на праві власності особам, житлові умови яких поліпшуються, якщо ними не використані житлові чеки або жиле приміщення, що перебувало в їх приватній власності, передане у власність органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Тільки за цих умов розмір жилого приміщення, яке надається, не може бути меншого розміру, що визначається Кабінетом Міністрів України і Федерацією профспілок України.
Спори щодо збереження права особи на жиле приміщення в разі їх тимчасової відсутності. Стаття 41 Конституції України надає право кожному володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності як сукупність правових норм, що закріплюють право людини володіти, користуватися і розпоряджатися належним їй майном та іншими матеріальними благами, є непорушним, тому ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. За власниками житло зберігається без обмежень.
Необхідно відрізняти гарантії прав на житло громадянам у разі їх тимчасової відсутності, що надаються:
– Цивільним кодексом України для осіб, права яких охороняються нормами права власності та зобов’язальними нормами;
– Житловим кодексом УРСР для громадян, що проживають у житлі фонду соціального призначення.
Особливим інститутом житлового права є інститут збереження житла за тимчасово відсутніми. Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача житла державного, комунального житлового фонду визначено ст.71 Житлового кодексу України, а їхні права і обов’язки – ст.78 Житлового кодексу, які встановлюють випадки збереження жилового приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. Умови збереження житла за цивільним законодавством визначаються строками, встановленими за згодою сторін. А абсолютне право власності на житло не обмежується ні строками, ні територією. Але ж в Україні виникають питання щодо житла, яке не використовується власниками протягом досить довгого часу. А деякі власники вже змінили своє місце проживання на території України на територію інших держав. Якщо такі співвласники багатоквартирного жилого буднику не беруть участь в утриманні його протягом певного часу, наприклад протягом 3-х років, то необхідно ставити питання про невикористання житла за призначенням.
Житловий кодекс поширив правила щодо збереження житла також на наймачів, членів їх сімей. Зберігається право на житло (за всіма особами, що зникли безвісти) протягом шести місяців, а саме: зникнення особи – до дня набрання законної сили рішенням суду про оголошення громадянина безвісти відсутнім або померлим.
Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім’ї не вимагає згоди інших членів сім’ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.
У разі відсутності особи понад шість місяців при: розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд повинен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Якщо тимчасова відсутність особи перевищила шість місяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням.
Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу на підставі ст.71 ЖК УPCP, якщо нє винесене судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім’ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею.
Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців, повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди щодо вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу.
Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінене з урахуванням інших обставин.
Пунктом 2 ст.8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).
Абзац 2 п.5 Положення про порядок передачі квартир (будників) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству 15 вересня 1992р. №56, зі змінами від 5 серпня 1994р. №72, включає до членів сім’ї наймача лише громадян, які постійно мешкають у квартирі (будинку) разом із наймачем або за якими зберігається право на житло.
Тобто закон до числа суб’єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 липня 1993р.). Проте це не означає, що стосовно останніх припиняється дія ст.71 ЖК УРСР, якою встановлені строки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами, оскільки особливостей застосування цієї норми у таких випадках законодавством не було встановлено. Тому окремо слід виділити спори, що виникають у процесі приватизації, Вони поділяються на ті, що виникають із суті житлових правовідносин і пов’язані з невиконанням чи пересічним виконанням їх обов’язків як членів сім’ї наймача чи самого наймача; ті, що виникають між членами сім’ї наймача в процесі здійснення свого права на приватизацію – між наймачами квартири, в якій проживають два або більше наймачів; ті, що виникають між особами, що реалізують своє право на приватизацію, та приватизаційними органами; ті, що виникають між співвласниками приватизованого житла щодо права власності на нього чи використання приватизаційних паперів.
Під терміном «збереження жилих приміщень» слід розуміти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають такі самі права і обов’язки, як і наймачі.
При цьому відповідно до ст.107 ЖК наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред’явлення позову з цього приводу.
На підтвердження вибуття необхідно брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресація кореспонденції, утворення сім’ї в іншому місці, перевезення майна до іншого жилого приміщення, виїзд до іншого населеного пункту і постійна там прописка, укладення трудового договору на нсвизначений строк тощо), на що вказує і її, 11 постанови Пленуму Верховного суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2.
Згідно з цією статтею громадянин може вселитися в установленому порядку з дотриманням положень щодо реєстрації місця проживання за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживали разом із ним. Якщо у прописці було відмовлено необгрунтовано, суд може не взяти до уваги відсутність прописки й визнати право на жиле приміщення особи, яка вселилася. Якщо особа вселяється до жилого помешкання після пропуску термінів, передбачених ст.71 ЖК, із дозволу правомірно проживаючих там членів сім’ї, у тому числі й колишніх, вона набуває право на жилу площу.
Якщо члени сім’ї заперечують проти вселення відсутнього зверх встановлених термінів або застосовують перепони для його вселення, він може пред’явити до проживаючих у даному жилому приміщенні позов про визнання за ним права на жилу площу. При ньому він має посилатися на поважні причини, наприклад, вимушений не проживати у зв’язку з тим, що неможливо вселитися, чи наявні інші перепони, що заважають проживати в цьому помещканні.
Якщо громадянин вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім’ї та був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Якщо в жилому приміщенні не залишилося членів сім’ї особи, яка була відсутня, її повернення в це приміщення до часу розгляду справи в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою для відмови в позові, а має оцінюватись у сукупності з іншими обставинами.
Наявність рішення суду щодо права громадянина на користування жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду та задоволення позову про визнання його таким, який втратив це право з мотивів, що після набрання рішенням законної сили або після його виконання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі й в тих випадках, коли строк, для виконання рішення не скінчився.
Наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутній понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі відмовити з цих мотивів у позові про захист порушеного права (вселення, обмін, поділ, приватизація жилого приміщення тощо).
При розгляді вимог про приватизацію квартири в будинку державного житлового фонду, заявлених особою, яка була відсутня без поважних причин понад передбачені ст 71 ЖК УРСР строки, суд може з цих підстав відмовити в їх задоволенні (п.6 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ). Судова практика узагальнюється таким чином, що наявність рішення про визнання громадянина таким, що втратив право користування жилим приміщенням у зв’язку з відсутністю без поважних причин понад передбачений ст.71 ЖК УРСР строк не є обов’язковим документом вирішення спору про право на приватизацію.
Якщо громадянин втратив право на проживання у встановленому чинним законодавством порядку, а члени його сім’ї, що залишилися проживати у квартирі, приватизували її відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», вони мають право відповідно до ст.12 цього Закону розпорядитися квартирою на свій розсуд, у тому числі й продати її згідно з положеннями цивільного законодавства.
Для забезпечення вирішення цієї проблеми 3 березня 2000р. Верховна Рада України Законом «Про внесення змін до статті 71 Житлового кодексу Української PCP» змінила терміни збереження жилих приміщень за тимчасово відсутніми членами сім’ї: громадянин повинен повернутися на місце свого проживання протягом 6 місяців після закінчення встановлених у законі строків у таких випадках:
1) призов на військову службу – до 3 років, залежно від строку служби. Строк (повернення на місце свого проживання) відраховується з моменту закінчення служби, визначеного законом і наказом про звільнення. Для інших категорій військовослужбовців (прапорщиків, мічманів, військовослужбовців надстрокової служби) строк служби визначений до 5 років і цей строк спливає автоматично;
2 ) навчання, лікування, виховання, перебування у виховному закладі – строк визначається часом перебування у такому закладі й відраховується з моменту отримання диплому, виписки або досягнення певного (15- чи 18-річного) віку;
3) взяття під варту або засудження до позбавлення волі. Строк спливає з моменту звільнення засудженого з-під варти або до відбуття ним покарання.
Спори, що випливають із Сімейного кодексу.
З позовами може звертатися один із подружжя, коли розірваний шлюб, сімейні відносини припинилися і один із подружжя виїхав зі спірного приміщення, а потім бажає реалізувати свої житлові права, зокрема на обмін жилого приміщення. Також можуть звертатися як громадяни, які з відповідачем пов’язані договором найму, так і власники жилих приміщень, в яких прописаний відповідач. Відповідно до ст.107 ЖК УРСР у випадку зміни місця проживання наймача і членів його сім’ї на постійне місце проживання в іншому місці договір найму вважається розірваним із дня внїзду. Тобто в суді повинен бути встановлений факт відсутності громадянина понад 6 місяців і факт розірвання ним договору найму жилого приміщення, якщо громадянин не подав заяву про зняття його з реєстрації за місцем проживання, як вимагає Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».
При цьому судова практика повинна складатися, як у Російській Федерації, таким чином: «При вирішенні спорів про розірвання договору найму внаслідок виїзду наймача і членів його сім’ї на постійне місце проживання до іншого місця суд зобов’язаний витребувати докази, що свідчать про те, що наймач проживає в іншому населеному пункті або в іншому жилому приміщенні даного населеного пункту... договір найму жилого приміщення вважається розірваним із дня виїзду наймача і членів його сім’ї».
Позови про визнання громадянина, що втратив право на житло, можуть розглядатися за відсутності відповідача (оскільки саме відсутність відповідача і невідомість місця його перебування є причиною пред’явлення таких позовів), за останнім відомим місцем проживання відповідача, тобто за місцем знаходження жилого приміщення. Суд повинен з’ясувати підстави виїзду відповідача, оскільки його відсутність може бути викликана характером роботи, життєвих обставин, неможливістю спільного проживання тощо.
Позивачами можуть бути співмешканці, співвласники в комунальній квартирі і місцеві державні адміністрації як власники житлового фонду, на яких покладено обов’язок здійснення контролю за використанням житлового фонду. Проте не вирішеним залишається питання виселення власників жилих приміщень, які не виконують обов’язків: не використовують його за призначенням, не вносять плати за утримання житла за час їх тимчасової відсутності іа сплати комунальних послуг (централізоване опалення, прибирання території, обслуговування багатоквартирного жилого будинку).
2. Визнання розірваним договору найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві власності.
З цієї категорії справ суд з’ясовує, чи є відповідач членом сім’ї власника жилого приміщення або колишнім членом сім’ї, чи є вони співвласниками житла, чи укладений між ними договір найму жилого приміщення. За відсутністю договору, якщо колишній член сім’ї виїхав до іншого місця проживання, суд повинен визнати громадянина таким, що втратив право на житло.
Щодо власників жилих приміщень, то вони не можуть бути визнані такими, що втратили право на житло, незалежно від часу і підстав виїзду.
3. Визнання недійсним охоронного свідоцтва (броні).
Статті 73-78 ЖК, що визначають порядок та умови бронювання жилих приміщень, останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі й право безстрокової охорони прав власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується, насамперед, тих випадків, коли наймач або не скористався, або не має права на приватизацію житлового фонду, або член сім’ї не дав згоди на приватизацію. Бронювання жилого приміщення регулюється ЖК, а також Правилами бронювання жилих приміщень в Українській PCP, затвердженими постановою Ради Міністрів Української PCP від 9 вересня 1985р. №342, розпорядженням Кабінету Міністрів України «Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну» від 24 січня 1997р. №44-р, та низкою підзаконних нормативних документів для військовослужбовців.
Жилі приміщення бронюються за таких обставин:
– при направленні на роботу за кордон – на весь час перебування за кордоном;
– при виїзді на роботу до районів Крайньої Півночі Російської Федерації і прирівняних до них місцевостей – на весь час дії трудового договору;
– при виїзді на роботу до сільської місцевості – на обумовлений договором строк.
4 .Порушення прав власника жилого приміщення.
Відповідно до Цивільного кодексу України власнику належить право володіння, користування, розпорядження майном. Проживання інших осіб у приміщеннях, що належать громадянам на праві власності, залежить від волі власника. Громадяни можуть проживати як члени сім’ї власника житла, на підставі договору найму (оренди). Підстава виселення залежить від правових підстав виселення. Члени сім’ї власника, що проживають разом із ним, мають право нарівні з власником користуватися житлом. Право користування приміщенням зберігається за членами сім’ї й у випадку припинення шлюбних стосунків. При цьому колишні члени сім’ї перетворюються на наймачів, а при їх виселенні повинна визначатися можливість забезпечення їх іншим житлом.
Підстави для виселення можуть бути різними: порушення прав співмешканців, систематичне невнесення плати за займане жиле приміщення. До цієї категорії справ належать і вимоги нових власників про зняття з місця реєстрації, місця проживання, якщо це не було здійснено до моменту набуття права власності. При цьому власники спираються на норми Цивільного кодексу України про усунення перешкод у володінні майном. З іншого боку, особи спираються на норму статей 403, 814 Цивільного кодексу України, згідно з якою перехід права власності на займане за договором найму приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житла. Тому суд повинен з’ясувати, чи були такі договори найму умовою договору відчуження. Якщо такі умови передбачені не були, то наймачі виселяються.
Наявність умов обтяження жилого приміщення є підставою для відмови у позові про виселення громадян, навіть у випадках, якщо вони не є власниками житла чи наймачами.
У суді повинно враховуватися місце реєстрації громадянина, оскільки при реєстрації має значення згода власника житла на вселення фізичних осіб у належне йому житло. При виселенні осіб із будинків, квартир повинно враховуватися чи давали згоду на виселення співвласники, які мають реальні чи ідеальні долі.
5. Визнання правочинів недійсними.
На практиці, якщо правочин визнається недійсним відносно житла, це означає, як правило, зобов’язання однієї сторони повернути житло попередньому власнику. Новий власник, відповідно, зобов’язаний виселитися із придбаного жилого приміщення, без надання іншого жилого приміщення, оскільки житло необхідне для користування власника та членів його сім’ї. Визнання правочинів із житлом у більшості випадків пов’язано з порушенням прав малолітніх, неповнолітніх та недієздатних осіб, а також соціально незахищених верств населення.
При цьому виникає складність визначення правомірності набуття прав на житло при подальшій передачі житла іишнм особам. При цьому всі інші договори за загальним правилом визнаються недійсними, що тягне виселення всіх нових власників без надання жилого приміщення.
У ряді випадків Цивільний та Житловий кодекси допускають виселення без надання іншого жилого приміщення у випадках систематичного здійснення винних дій під час проживання у житловому приміщенні.
6. Систематичне руйнування житла або використання його не за призначенням.
7. Неможливість спільного проживання.
Відповідно до Житлового кодексу УРСР можливе виселення громадян, коли вони систематично порушують правила співжиття, що створює неможливість для інших проживання з ним в одній квартирі або в одному будинку, а заходи попередження і суспільного впливу не дали результатів.
8. Позбавлених батьківських прав, якщо спільне проживання батьків з дітьми визнано неможливим. Неможливість спільного проживання з відповідачем – є необхідність застосування заходів захисту малолітніх і неповнолітніх дітей, навіть у випадку, якщо батьки або один із батьків не були позбавлені батьківських прав.
9. Примусовий обмін житла.
Наймач жилого приміщення має право за згодою членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла. Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, кожний із них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну житла на жилі приміщення в різних будинках (квартирах). Якщо суперечка виникла між членами сім’ї, що займають окрему квартиру, відсутність згоди одного або кількох переїхати до комунальної квартири не є підставою відмови у прийнятті позову, при цьому повинні враховуватися обставини (стає здоров’я, вік тощо), що перешкоджають переїзду.
10. Виселення із гуртожитків та службового житла.
11. Виселення із самовільно зайнятих жилих приміщень.
12. Виселення внаслідок визнання ордеру недійсним.
13. Виселення у зв’язку із капітальним ремонтом жилого будинку.
Виходячи із проведеного аналізу можна говорити про складність застосування норм житлового та цивільного законодавства, що стосуються виселення громадян із жилих приміщень. Однією з причин є те, що закони, що регламентують житлові правовідносини, прийняті в різний час і між собою не узгоджуються. Для усунення суперечностей необхідне прийняття нового Житлового кодексу, внесення змін та доповнень до чинного Цивільного кодексу, що вплине на єдину правозастосовчу практику.
Судовий порядок виселення повинен застосовуватися до осіб у випадках, прямо передбачених в законі, оскільки ні Житловий ні Цивільний кодекси України не передбачають адміністративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора.
У випадку правопорушень особа, що вважає свої права та законні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскарженням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й відшкодування шкоди.
Спори, що виникають з житлово-кооперативних правовідносин.
1. Спори за позовами кооперативів: про стягнення з членів ЖБК заборгованості з платежів у погашення банківського кредиту, платежів у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку і утримання прибудинкової території, зі сплати комунальних послуг, а також із внесків у спеціальні фонди; про стягнення з членів кооперативу додаткових сум пайових внесків у зв’язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при зростанні будівельної вартості квартири; про переселення членів кооперативу та членів їх сімей до іншого жилого приміщення на час капітального ремонту жилого будинку; про виселення членів кооперативу, членів їх сімей з жилих приміщень у будинку ЖБК, наданих на час капітального ремонту жилого будинку, із займаного приміщення при одержанні на всю сім’ю у порядку поліпшення житлових умов жилого приміщення, яке звільнилось у будинку ЖБК, у випадках» передбачених ст.148 ЖК України, якщо член ЖБК не є власником квартири; про виселення осіб, які самовільно зайняли жиле приміщення; про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведення поточного ремонту для приведення квартири у належний стан.
2. Спори за позовами членів ЖБК: про надання в користування визначеної відповідно до п.4 Примірного статуту ЖБК квартири; про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов і користується переважним правом на її одержання; про виключення з ЖБК; про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правлінця ЖБК у згоді на здавання жилого приміщення в найм, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім’ї не досягнуто згоди про обмін; про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п.30 Примірного статуту ЖБК, стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження, оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами; про виділ члену кооперативу, який повністю сплатив пайовий внесок (члену його сім’ї, за яким визнано право на частину паєнагромадження) частки зі спільної власності у вигляді ізольованих приміщень.
3. Спори між членами кооперативу і членами їх сімей (у тому числі колишніми членами сім’ї) про порядок користування жилими приміщеннями.
4. Спори між кількома спадкоємцями, які проживають в одній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі та право на жиле приміщення, яким користувався померлий.
5. Судам підвідомчі також спори щодо оскарження прийнятих загальними спорами рішень: зокрема, про визнання члена кооперативу таким, що втратив право на жилу площу, про дозвіл на переобладнання та перепланування: приміщення, що займає член кооперативу; про розмір і строки внесення вступних пайових внесків, внесків до спеціальних фондів, на експлуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової території, про розподіл квартир між членами створеного кооперативу, а також надання звільненого жилого приміщення, спори про прийом до ЖБК, а також спір між членами кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, про те, хто з них має переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК, чи кому з членів кооперативу, що проживають у квартирі, має бути надана кімната (кімнати), що звільнилась у цій квартирі, якою особа, що внбула, не вправі була розпорядитись. Ці питання відповідно до п.32 Примірного статуту ЖБК можуть вирішуватися загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених), рішення яких може бути оскаржено в суді (пункти 2, 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи» від 18 вересня 1987р. №9).
Органи, що розглядають житлові спори.
Відповідно до ч.2 ст.124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, Тому у випадках, коли чинним законодавством України передбачено право оскаржити рішення державного чи іншого органу, їх посадових осіб за підпорядкованістю, суб’єкти житлового права вправі на власний розсуд вирішувати питання про оскарження актів таких органів за підпорядкованістю чи шляхом звернення до суду із позовною заявою чи скаргою.
Серед органів, уповноважених розглядати житлові спори в адміністративному порядку, треба назвати, перш за все, місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Цим органам підвідомчі такі спори: з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень; про відмову наймача або членів його сім’ї у згоді на вселення до жилого приміщення інших осіб або у здаванні його у піднайм; вимога наймача до наймача іншого жилого приміщення в тій самій квартирі про примусовий обмін жилого приміщення на підставі ст.80 ЖК або визнання його таким, що втратив право користування приміщенням на підставі статей 71 і 107 ЖК; про переселення в межах одного і того самото гуртожитку й інші спори, для вирішення яких можливий адміністративний порядок прийняття рішень.
Незгода з прийнятим будь-яким адміністративним рішенням може бути висловлена у формі: заяви; протесту; скарги; клопотання тощо (ст.3 Закону України «Про звернення громадян»).
Спори щодо порядку адміністративного провадження можуть розглядатися вищестоящими адміністративними органами в порядку підлеглості, тобто рішення виконавчого органу місцевої ради, місцевої державної адміністрації з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень можуть бути, в першу чергу, оскаржені до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради.
Оскільки для оспорювання правомірності прийнятих державними органами рішень у загальному порядку допускається звернення до того самого органу, який прийняв неправомірне, на думку заявника, рішення, то всі винесені рішення можуть бути оскаржені безпосередньо керівнику відповідного державного органу, власнику або уповноваженому ним органу підприємства, установи, організації, органу громадської організації, профспілкового комітету, який може винести остаточне рішення зі спірного питання.
Разом із тим, скарги на рішення виконкомів місцевих рад, місцевих державних адміністрацій, їх посадових осіб із цих питань можуть бути предметом розгляду адміністративного суду в порядку, визначеному Кодексом адміністративного судочинства України. Оскарження неправомірних дій органів держав його управління і службових осіб, що ущемляють права громадян, є справами адміністративної юрисдикції. Так, відповідно до ст.3 Кодексу адміністративного судочинства України до справ адміністративної юрисдикції належать публічно-правові скори, у яких хоча б однією із сторін є органи виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їх посадова чи службова особа тощо.
Завданням адміністративного судочинства в Україні с забезпечення повноцінної реалізації прав і свобод, перш за все, фізичних осіб. Адміністративне судочинство є певним обмеженням свавілля влади державних органів та їх посадових осіб. Але це повинно призводити до розуміння не певного применшення ролі держави у реалізації прав громадян, а навпаки, зміцнення ролі держави (у особі судової гілки влади) у виконанні цієї суспільно-політичної функції саме на державно-правовому рівні.
Розуміючи величезне значення повноцінної і всеосяжної реалізації прав і свобод громадян для створення громадянського суспільства слід вказати на те, що дієздатне адміністративне судочинство є однією з його основних підвалин.
Кодексом адміністративного судочинства України прямо встановлено, що завданням адміністративного судочинства в Україні є захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин від порушень із боку органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб, інших суб’єктів при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.
До адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб’єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового оскарження (ст.2 КАСУ).
При вирішенні підвідомчості житлового спору необхідно зазначити, що житлові спори можуть бути предметом розгляду Конституційного Суду України, який посідає особливе місце серед органів державної влади. Відповідно до Закону України «Про Конституційний Суд України» від 16 жовтня 1996р. №422/96-ВР завданням Конституційного Суду України є гарантування верховенства Конституції України як основного закону держави на всій території України.
Житлові спори можуть вирішуватися і третейським судом, який створюється, відповідно до Закону України «Про третейські суди», за згодою всіх учасників конкретного спору. Рішення третейського суду, не виконані добровільно, можуть бути виконані примусово на підставі виконавчого листа, виданого районним судом за місцезнаходженням третейського суду.
Спори, пов’язані із житлом, є однією із складних категорій і складають значну частину цивільних справ, що розглядаються судами. Однією із гарантій захисту житлових прав особи є правильне вирішення судами цієї складної категорії спорів. Більшість житлових спорів є цивільно-правовими, що вирішуються місцевими судами, але в певних випадках можуть бути предметом розгляду господарського, адміністративного, кримінального, конституційного судочинства.
Спори, що випливають із Цивільного кодексу України.
Спори, пов’язані із самовільним будівництвом будинків. Стаття 376 Цивільного кодексу України передбачає відповідальність за самочинне будівництво. Жилий будинок вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.
При цьому рішенням суду може бути: визнане право власності за особою, яка здійснила самочинне будівництво за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Або будинок має бути знесений особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Спори, що випливають з права власності громадян на жилий будинок.
1. Спори, пов’язані з правом власності на жилий будинок, стосуються:
– визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків.
Відповідно до юридичної літератури віндикаційниії позов – це позов неволодіючого власника про витребування майна із чужого незаконного володійня.
Негаторний позов – це позов, за яким власник вимагає усунути порушення, які шкодять користуватися річчю, але не позбавляють його володіння.
Таким чином, при віндикації позивач у момент пред’явлення позову не володіє річчю, яка знаходиться в незаконному володінні відповідача. Вимоги позивача спрямовані на визнання за ним права власності й витребування майна із незаконного володіння. Для негаторного позову характерно, що позивач у момент пред’явлення позову володіє річчю і відповідач своєю протиправною поведінкою заважає нормально здійснювати право власності. Подати негаторний позов може тільки власник, що володіє майном. Якщо власник квартири вимагає визнання права власності на житло, а не на витребування майна із чужого незаконного володіння, позов слід кваліфікувати як негаторний. Якщо позов неволодіючого власника спрямований на витребування житла із незаконного володіння відповідача, то цей позов є віндикаційним.
Не можна погодитись із деякими авторами, які визнають можливість відникаціі залежно від добросовісності набувача, особливо це стосується випадків вилучення житла у недобросовісного набувача.
Самозахист цивільних прав здійснюється самою особою, або вони можуть бути встановлені договором чи актами цивільного законодавства (ст.19 ЦК України).
Способи захисту можна поділити на:
– способи превентивного характеру, основним призначенням яких є запобігання цивільним правопорушенням у майбутньому. Зокрема, це може мати місце при вирішенні житлових спорів, коли перед судом постає питання про визнання за особою права на житлову площу;
– способи, які безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери особи, але не здійснюють матеріального впливу на правопорушеника. До них належить: витребування майна із чужого незаконного володіння; усунення перешкод у здійсненні права; повернення осіб у попередній стан, якщо правочин визнається недійсним; повернення безпідставно набутого іншою особою майна;
– способи, безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери: відшкодування збитків, які виникли внаслідок невиконання чи неналежного виконання зобов’язання; відшкодування шкоди.
Залежно від змісту слід розрізняти такі позовні вимоги:
– якщо позивач просить не тільки визнати за ним право власності, а й виселити незаконних володільців – позов є віндикаційним;
– якщо позивач просить визнати право власності, але не вимагає виселення – позов є негаторним.
2. Спори про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною).
3. Спори про надбудову, прибудову або перебудову будинку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої ради, але проти пього заперечують інші учасники спільної часткової власності.
4. Спори про визначення порядку користування жилим будинком.
5. Спори про зміну розміру часток будинку, що перебувають у спільній частковій власності.
6. Спори про право привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності на будинок.
7. Спори про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку тощо.
8. Спори про компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, спричинену діяльністю підприємств, організацій (пункти 2, 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991р. №7.
Спори щодо захисту права приватної власності громадян на жилий будинок, квартиру. У позовах про витребування власником свого майна слід враховувати, що згідно зі ст.50 Закону «Про власність» і ЦК України власник у будь-якому випадку має право вимагати повернення (віндикації) свого майна з чужого незаконного володіння, а також належного йому майна, безоплатно набутого володільцем від особи, яка не мала права його відчужувати. Слід мати на увазі, що захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом судового розгляду справ.
1. Про усунення перешкод у будівництві житла.
Власнику належить право володіння, користування майном. Власник може виконувати різного роду перебудови, надбудови тощо. Питання про видачу дозволу входить до компетенції місцевих рад. Здійснення добудов, прибудов, переобладнання, що є у спільній власності кількох осіб, можливе лише за їхньої спільної згоди. У зв’язку з цим може виникнути питання, в якому порядку зацікавлена особа повинна здійснювати своє право на добудову за відсутності згоди інших співвласників. Тим більше, що додаткове будівництво може порушити законні права та інтереси співвласника. Тому в цьому випадку необхідно звертатися до суду. Але до цього повинен бути висновок компетентного органу про можливість здійснення додаткового будівництва. Що стосується висновків, які складаються за результатами перевірок відповідними органами (пожежного, санітарного, архітектурно-будівельного нагляду), то ці документи є додатковими, на підставі яких місцева рада надає висновок про можливість проведення робіт.
2. Спори, що виникають зі спільного будівництва, які можна поділити на спори, що виникають за позовами членів сім’ї, та ті, що виникають за позовами інших осіб, що брали участь у будівництві.
3. Спори про визнання права власності на майно, про витребування майиа з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника. Відповідно до ст.46 Закону «Про власність» власник або будь-яка інша особа, що володіє майном на законних підставах, може вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав на життя, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування завданих ним збитків. Якщо відповідач мав повернути майно в натурі, але з будь-якої причини ухиляється від цього, він, відповідно до ст.203 ЦК, зобов’язаний відшкодувати кредитору завдані ним збитки, зокрема повернути таку суму грошей, яку потрібно на час розгляду заяви витратити для придбання майна, що належало кредитору і не було повернуто боржником у натурі. Коли ж виконання рішення суду буде затримане з вини боржника і за цей час ціни на майно збільшаться, кредитор вправі пред’явити з цих підстав додаткові вимоги про відшкодування збитків.
Відповідно до ст.9 ЖК ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним, інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Тому при незаконному позбавленні права користування жилим приміщенням та обставина, що особа, яка купила це приміщення, є добросовісним набувачем, не може бути підставою для відмови у відновленні порушеного права і визнанні недійсним акта про приватизацію та угоди про відчуження жилого приміщення.
4. Спори про визначення порядку володіння, користування і розпорядження житлом, що є спільною власністю.
6. Спори про поділ спільного майна або виділ з нього частки.
При розгляді спорів, пов’язаних зі спільною власністю громадян, слід виходити з того, що відповідно до чинного законодавства спільною сумісною власністю є: майно, нажите подружжям за час шлюбу відповідно до Закону «Про власність», Сімейного кодексу України); квартира (будинок), передана під час приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою членів сім’ї наймача у їх спільну сумісну власність (ст.8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»), В інших випадках спільна власність громадян є частковою. Якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спільної власності при надбанні майна не виходили з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначається ступенем його участі працею й коштами у створенні спільної власності.
Частка учасника спільної сумісної власності визначається при поділі майна, виділі частки із спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його боргами, відкритті після нього спадщини. Розмір частки учасника спільної сумісної власності може визначатися ступенем його трудової участі у створенні майна. Розмір часток у спільній сумісній власності подружжя визначається за нормами Сімейного кодексу України. У разі відсутності доказів про те, що участь когось з учасників спільної сумісної власності (крім сумісної власності подружжя) у надбанні майна була більшою або меншою – частки визначаються однаковими.
Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою власністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності підлягає поділу в натурі, якщо можна виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення із самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири. У противному разі може бути встановлено порядок користування приміщеннями квартири, якщо про це заявлено позов; при цьому співвласники можуть укласти договір про зміни долі кожного з них. За відсутності згоди співвласників будівлі зацікавлені особи можуть звернутися до суду.
7. Спори про визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна, а також про визнаиия незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном. Цивільне законодавство встановлює відповідальність державних органів за втручання у здійснення власником його правомочностей Так, відповідно до ст.56 Закону України «Про власність», державний орган не має права втручатись у здійснення власником, а також іншими особами правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження своїм майном або встановлювати не передбачені законодавчими актами України додаткові обов’язки чи обмеження.
Державні органи несуть майнову відповідальність за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власником і зазначеними особами правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження житлом.
Стаття 57 Закону України «Про власність», ст.393 ЦК України встановлюють те, що державні органи несуть також відповідальність за видання актів, які порушують права власників та інших, осіб щодо володіння, користування чи розпорядження належним їм майном, такий акт визнається недійсним за позовом власника або особи, права якої порушено.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов’язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв’язку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів власника – позивача у справі. Власник майна також мав права вимагати відновлення становища, яке існувало до видання цього акта, у разі неможливості відновлення становища власник має право на відшкодування майнової та моральної шкоди.
Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт у цілому узгоджується з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» від 26 січня 2000р. №02-5/35).
У постанові Пленуму Верховного Суду «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя» зазначено, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст.56 Конституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.
8. Спори про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності, на привілеєву купівлю цієї частки або про переведення на наймача прав і обов’язків набувача за цією угодою. При розгляді позову про переведення на підставі ст.362 ЦК України прав і обов’язків покупця за договором купі в лі-продажу, укладеним з порушенням права привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності, слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з’ясовувати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості частки.
9. Спори про передачу в приватну власність майна, яке за законом підлягає відчуженню громадянинові (зокрема, відповідно до ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» підлягають передачі сім’ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно з п.12 ст.20, п.1 ст.21, п.10 ст.22 Закону України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо).
10. Спори про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи й неодержані доходи). При вирішенні питання про грошові стягнення у справах про захист права приватної власності на майно необхідно виходити з того, що вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а в разі відсутності – за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продане в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза; якщо в будинку житлово-будівельного кооперативу кошти внесено повністю і, за твердженням сторін, вартість квартири перевищує кошторисну, дійсна її вартість може бути визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди – з урахуванням чинних ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено не повністю, фактичне підвищення кошторисної вартості квартири в будинку ЖБК у зв’язку з інфляцією має враховуватися як при вирішенні питання про повернення особі., що вибула з кооперативу, пайового внеску, внесеного до виникнення інфляції або до підвищення її рівня, так і при визначенні його розміру для внесення новоприйнятою особою.
11. Спори про виключення майна з опису.
Арешт і продаж майна боржника на стадії виконання судових рішень є способом примусового виконання, якщо рішення суду не виконується у добровільному порядку. Закон «Про виконавче провадження» прямо передбачає, коли може бути зверенено стягнення. Порушення вимог закону є підставою для звільнення від арешту. Йдеться не про належність будівлі, а про неправомірний її арешт. Закон охороняє і права третіх осіб, яких може торкнутися накладання арешту на майно боржника. Тому для охорони своїх прав та інтересів третя особа може звернутися до суду із позовом про звільнення майна з-під арешту.
Судами розглядаються й інші позови, пов’язані із захистом права приватної власності на житло. Відповідні положення щодо захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоча не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором (постанова Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах за позовами про захист Права приватної власності» від 22 грудня 1992р. №20.).
12. Спори, пов’язані із знесенням будівель у зв’язку із вилученням земельної ділянки.
Спори, що випливають із Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп. Відповідно до п.13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22 грудня 1995р. №20 вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та членів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (будинок) шляхом викупу або на інших, передбачених законодавством України, підставах (ст.15 Закону «Про власність»), розглядаються судами в позовному провадженні. У такому самому провадженні розглядаються заяви про визнання безпідставною відмови органів приватизації передати у приватну власність квартиру (будинок) із державного житлового фонду відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затвердженою наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992р. №56) або відмови передати у приватну власність особам, які користуються відповідним правом за Законом України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи», квартиру (будинок), яку вони займають у громадському житловому фонді.
В інших випадках громадським житловим фондом розпоряджаються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку, пов’язаного з відчуженням квартири (будинку). Разом із тим, наймач користується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке займає, і в разі відчуження останнього іншій особі він вправі пред’явити позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.
Запитання і завдання для самоконтролю
1. Назвіть систему та структуру органів, уповноважених розглядати спори в житловій сфері.
2. В якому порядку розглядаються спори про виселення осіб, що самовільно зайняли житло?
3. На яких суб’єктів поширюється право на захист прав на житло?
4. Які права на захист має новонароджений і яким чином цей захист можна здійснити?
5. Які спори випливають із Житлового кодексу, а які з Цивільного?
6. Які спори у житловій сфері можуть розглядатися в адміністративному порядку?
7. Які дії має здійснювати особа для захисту права власності, користування жилим приміщенням?
8. Який порядок і підстави для виселення громадян?
9. Складіть проект позовної заяви до суду відповідно до конкретної ситуації, викладеної у Віснику Верховного Суду України.