Житлове право України
§ 2. Особливості цивільно-правової відповідальності за порушення у житловій сфері
Відповідальність є одним із засобів впливу на учасників цивільних правовідносин, який визначається межами дозволеної та необхідної їх поведінки. Правова відповідальність є одним із головних інститутів права в цілому і окремих його галузей.
Значення цивільно-правової відповідальності розкривається через її функції: регулятивну, охоронну, превентивну, компенсаційну, стимулюючу тощо. Юридичною підставою для відповідальності є закон, фактичною – склад правопорушення. Вона настає за наявності таких умов:
– протиправна поведінка (дія чи бездіяльність) особи;
– шкідливий результат такої поведінки, наявність шкоди;
– причинний зв’язок між протиправною поведінкою і шкодою;
– вина особи, яка заподіяла шкоду.
При цьому «перші три умови є об’єктивними, а четверга (вина) є суб’єктивною підставою цивільно-правової відповідальності». Протиправною поведінкою визнається така поведінка, яка порушує приписи правової норми, незалежна від того, знав чи не знав правопорушник про неправомірність своєї поведінки. Шкода – це будь-які негативні наслідки правопорушення. Негативний результат цивільного правопорушення деякі автори розглядають в трьох взаємопов’язаних аспектах – як соціальну, юридичну та фактичну шкоду, що залежить від конкретно порушеного об’єкта. Шкода може бути договірною та недоговірною, майновою та немайновою, завданою особі або майну.
Цивільно-правове покарання характеризується такими ознаками:
– відбувається на користь потерпілого;
– може переходити на інших осіб (правонаступників заподіювача шкоди);
– у разі коли правопорушниками є кілька осіб, вони притягуються до відповідальності як одна особа;
– можуть притягуватися до відповідальності особи, які безпосередньої участі в правопорушенні не брали (батьки, опікуни та ін.).
Цивільно-правова відповідальність – є санкція за правопорушення, що тягне для правопорушника негативні наслідки у вигляді позбавлення суб’єктивних цивільних прав або покладення нових чи додаткових цивільно-правових обов’язків. Цивільно-правова відповідальність як різновид санкції, зазначає В.В. Луць, це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які виявляються у позбавленні його певних прав або в заміні невиконаного обов’язку новим додатковим.
У цивільному законодавстві розрізняються види відповідальності за різними критеріями. За підставами виникнення прав та обов’язків, за порушення яких встановлено відповідальність, вона поділяється на договірну та позадоговірну. Договірна відповідальність – відповідальність за порушення існуючого між сторонами договірного зобов’язання, що становить додатковий до основного, вже існуючого, юридичний обов’язок.
Зобов’язання із відшкодування позадоговірної шкоди відрізняють, зокрема: 1) дія їх поширюється як на майнові, так і на немайнові правовідносини; 2) вони виникають внаслідок порушення абсолютних прав, як майнових, так і немайнових; 3) такі зобов’язання мають позадоговірний характер; 4) шкода відшкодовується у повному обсязі.
Реалізація санкції забезпечена можливістю застосування заходів державного примусу. Цивільно-правова відповідальність може виникати не тільки у межах відповідного цивільно-правового зобов’язання, а й з інших правових підстав, зокрема завдання шкоди, безпідставного набуття та збереження майна.
Слід зазначити, що цивільне право передбачає загальні та спеціальні форми відповідальності (статті 366, 371, 610, 1166, 1170, 1173, 1176, 1190 тощо ЦК, ст.190 ЖК УРСР). Залежно від розподілу обов’язків дольова, солідарна відповідальність у житловому праві мають свої особливості, оскільки наймач вступає у договірні відносини, представляючи інтереси своєї сім’ї, а до членів сім’ї, що проживають в одній квартирі, не завжди можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності. В цій частині повинні діяти норми житлового законодавства. Загальні форми відповідальності – обов’язок відшкодування збитків, що завдані неправомірними діями (ст.61 і ЦК). Спеціальні – втрата завдатку (статті 570, 571 ЦК), знесення будинку, будівель і споруд за рішенням суду (статті 351, 417 ЦК).
Житлове законодавство передбачає майнову відповідальність за переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення (ст.100 ЖК УРСР), а також цивільно-правову відповідальність за невиконання нанмодавцем обов’язків щодо забезпечення; схоронності житлового фонду та ремонту жилого приміщення у випадках, спричинених невідкладною необхідністю (ст.176 ЖК УРСР).
Переобладнання і перепланування жшгого будинку та жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою, перетворення комунальних квартир на окремі квартири для сім’ї. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом із ним, і наймодавця з дозволу виконавчого органу місцевої ради.
У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку.
Наймач, який самовільно переобладнав чи перепланував жиле приміщення, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.
Уст.190ЖК УРСР передбачений обов’язок відшкодування шкоди, заподіяної жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об’єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках. при відшкодуванні збитків, яких завдано житловому фонду, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства, згідно з якими шкода, заподіяна особі чи майну особи, підлягає відшкодуванню особою, яка заподіяла цю шкоду, у повному обсязі. Статті 1166, 1170, 1173-1176 Цивільного кодексу України передбачають випадки відшкодування шкоди, завданої органом держввної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевою самоврядування, органом дізнання, попереднього (досудового) слідства, прокуратури або суду.
Службові особи й інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації зазнали витрат, пов’язаних із відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність за правилами, передбаченими гл.9 КЗпП.
Статті 23, 1167 Цивільного кодексу України передбачають також можливість відшкодування моральної шкоди, завданої порушенням прав особи. Моральна шкода полягає: у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім’ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку зі знищенням чи пошкодженням її майна. Моральна шкода відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб.
Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення.
Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов’язана з розміром цього відшкодування.
Нині у цивільному законодавстві та юридичній літературі стверджується, що як фізична, так і юридична особа, мають право на відшкодування моральної шкоди, Проте в житловому праві тільки фізична особа як носій особистого немайнового блага може претендувати на відшкодування моральної шкоди. Тому моральна шкода, завдана фізичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини.
Відповідно до ст.1192 Цивільного кодексу України суд за вибором потерпілого може зобов’язати особу, яка завдала шкоди майну, відшкодувати її в натурі (передати річ того самого роду і такої самої якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або відшкодувати завдані збитки у повному обсязі. Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільного законодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загальними правилами цивільного законодавства, тобто відшкодування шкоди може полягати у виправленні, ремонті пошкодженого майна або в повному відшкодуванні збитків.
При відшкодуванні збитків, яких завдано житловому фонду, що передбачено ст.190 ЖК, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства, згідно з якими шкода, заподіяна особі чи майну громадянина, а також шкода, заподіяна організації, підлягає відшкодуванню особою, яка заподіяла цю шкоду, у повному обсязі. Той, хто заподіяв шкоду, звільняється від її відшкодування, якщо доведе, що шкоду заподіяно не з його вини.
Визнання правочинів щодо житла недійсними. Значна криміногенність на ринку житла спричинює необхідність зупинитися і на питанні визнання правовиків із житлом недійсними, що є актуальним не тільки для України.
Так, у Російській Федерації, і зокрема в Москві, особлива увага приділяється недопущенню злочинних посягань на житло громадян. Так, у розпорядження мера Москви «Про додаткові заходи по захисту громадян від протиправних дій злочинних угруповань при приватизації і відчуженні жилих приміщень» від 26 травня 1994р. констатується, що за останній час виявлені випадки здійснення угод щодо продажу, дарування, обміну житла під впливом обману, насилля, погроз із боку злочинних елементів, є факти фізичного знищення таких громадян. Тому пропонується проводити реєстрацію угод щодо відчуження житла громадян тільки після їх виписки з відчужуваної площі до іншого місця проживання, призупиняти виписку таких громадян без надання ними відповідного дозволу на прописку на новому місці проживання. Захист житлових прав громадян має здійснюватися нормами не тільки цивільного, а й кримінального права.
Підставами визнання правочинів недійсними є: 1) порушення порядку вселення; 2) порушення вимог закону.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 Цивільного кодексу України. Так, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що зумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Недійсні правочини не тягнуть за собою правових наслідків, не містить якостей юридичного факту, здатното породити ті цивільно-правові наслідки, настання яких бажають сторони. Сучасне цивільне законодавство закріпило поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані правочини.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, яких бажають сторони, крім тнх, що пов’язані з його недійсністю (ст.216 ЦК України). У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Суд може також визнати нікчемний правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Підстави недійсності правочинів можна поділити на укладені: а) з порушенням форми; б) з порушенням вимог нотаріального посвідчення та державної реєстрапії; в) укладені недієздатними особами; г) з метою, що суперечить публічному порядку і моральним засадам суспільства; ґ) удавані та фіктивні правочини. Всі угоди щодо відчуження житла повинні відповідати установленій законом письмовій формі, з додержанням встановлених Цивільним кодексом вимог (статті 203, 205, 207, 209 ЦК).
Правочини щодо відчуження житла повинні укладатися в письмовій формі й підлягати обов’язковому нотаріальному посвідченню, якщо однією зі сторін виступає громадянин, та обов’язковій державній реєстрації. Моментом вчинення правочину є момент його державної реєстрації (ст.210 ЦК).
Відповідно до ст.18 Цивільного кодексу України нотаріус здійснює захист цивільних прав шляхом вчинення виконавчого напису на борговому документі та в порядку, встановленому законом.
Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує, насамперед, охоронювальиу функцію, завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення заповітів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріусів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.
Згідно зі ст.55 Закону України «Про нотаріат» та пунктами 60-73 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004р. №283/8882, закріплено порядок посвідчення правочинів про відчуження жилого будинку, квартири. У першу чергу, нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
Відповідно до ст.377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності на жилий будинок або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, допускається без зміни її цільового призначення.
Правочинн про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.
При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.
Посвідчення правочинів про відчуження або заставу жила вимагає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках. – документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчуджуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів: а) нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), дарування, міни; б) спадковим договором; в) свідоцтвом придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; г) свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); ґ) свідоцтвом про право на спадщину; д) свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; е) свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; є) договором про поділ спадкового майна; ж) договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; з) договором про припинення прав на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власносі на нерухоме майно; й) договором про виділення частки в найм (поділ); і) іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів не передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; і) за рішенням суду; й) договором купівлі-продажу, зарєєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Крім правовстановлювального документа на жилий будинок нотаріус вимагав документи, передбачені наказом Міністерством юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002р. №84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація проведена, – довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна
.ня в жиле і навпаки або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи зведення господарських, побутових будівель та споруд. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.
Письмові правочини повинні бути підписані сторонами, які їх укладають. Якщо фізична особа у зв’язку із хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст правочину в її присутності підписує інша особа. Підпис іншої особи на тексті правочину посвідчується нотаріально, засвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, з яких текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчнняє.
Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору. Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Недійсним є також правочин, що не відповідає вимогам закону. До правочинів, які визнаються недійсними в зв’язку з порушенням вимог закону, належать: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імеиі особи, яку представляє представник, щодо себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночасно є (ст.238 ЦК); правочини, що порушують публічний порядок (ст.228 ЦК); правочини, укладені фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності (ст.223 ЦК); недодержання вимог закону щодо форми правочину (ст.217 ЦК).
У житловій сфері нікчемними є:
а) угоди, укладені з метою, що порушує публічний порядок (ст.228 ЦК);
б) удавані та фіктивні угоди (статті 234, 235 ЦК);
в) правочини, здійснені недієздатною фізичною особою (ст.226);
г) правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (ст.224) та вчинений малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст.221);
ґ) порушення вимог щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації (ст.219).
д) за наявності довіреності, у якій не зазначена дата її вчинення (ст.247 ЦК).
Для правочинів, які батьки вчиняють із приводу належного малолітній чи неповнолітній особі майна, важливе значення має приділятися таким об’єктам, як квартири, жилі будинки. Це пояснюється високою цінністю та специфічними споживчими якостями – здатністю задовольнити житлові потреби. Правочини, спрямовані на відчуження квартир і жилих будинків, які перебувають у власності малолітніх чи неповнолітніх осіб, потребують підвищеної уваги з боку органу опіки та піклування. Разом із тнм, малолітній і неповнолітній особі (як будь-якому власнику) належить право на відчуження житла. Але належна реалізація цього права пов’язана із наявністю обставин для видачі дозволу на продаж житла. До них зокрема можуть бути віднесені: дійсна необхідність продажу житла, реальна можливість придбання нового житла, у випадку виселення їх обов’язково повинно надаватися інше упорядковане жиле приміщення. Л.Г. Лічман на основі аналізу судової практики зробив висновок, що неповнолітня особа може бути визнана такою, що втратила право на користування житлом, тільки у зв’язку з вибуттям до іншого постійного місця проживання.
Раніше орган опіки та піклування вимагав спочатку придбання батьками нової квартири, а потім вже продаж старої. Такий варіант є найбільш оптимальним і його не потрібно пов’язувати із наявністю у батьків засобів на придбання нового житла до продажу старого.
Як зазначає Л.Я. Бічук, часто батьки, вирішуючи питання про придбання житла за новим місцем проживання, при вчиненні відповідних правочинів не включають малолітніх і неповнолітніх осіб у коло співвласників, у той час коли правочин вчиняється за гроші, отримані за житло, яке належало на праві спільної власності як батькам, так і їхнім дітям за місцем колишнього проживання, та не дотримуються обов’язкової нотаріальної форми (якщо купують житло на біржі). На практиці такі правочини визнаються у судовому порядку недійсними. Формально спір вирішується в інтересах неповнолітніх, коли їм відшкодовується частина вартості житла, яке їм належало, а реально вони втрачають право на користування житлом,
Чинне цивільне законодавство містить ннзку вимог, із додержанням яких пов’язується чинність правочннів. Однією з таких вимог є відповідність правочииу нормам Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
ЦК України не містить ознак порушення моральних засад суспільства. Можна виділити об’єктивні й суб’єктивні елементи складу випадків. З об’єктивної сторони правочни за своїм характером визначається на основі змісту, причини і мети. Наприклад, зміст аморальності за змістом – обіцянка винагороди за виконання, яке відповідно до соціальної моралі не може бути виконане за винагороду (зміна полу). Причина в правочині суперечить суспільній моралі, коли, наприклад, правочнн укладений на підставі, що суперечить суспільній моралі (наймодавець розриває договір найму житла, оскільки наймач виступав проти зміни договору найму). Мета може бути аморальною, якщо правочнн спрямований на експлуатацію сторони и угоді. З суб’єктивної сторони необхідна спільна обізнаність про факт порушення моральних засад суспільства.
Стаття 226 ЦК України визначає нікчемним правочин, який порушує публічний порядок. Натомість правочин у ньому визначається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямонаний на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищешія, пошкодження майна фізичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, що порушує публічний порядок, визнається законодавством нікчемним, тобто таким, недійсність якого встановлена законом. При цьому визнання нікчемного правочину недійсним судом не вимагається. Однак залишається незрозумілим, через який правовий механізм і які суб’єкти можуть реалізувати чи забезпечити реалізацію наслідків нікчемності правочинів, які суб’єкти встановлюють наявність у тих чи інших правочинів ознак, з якими законом пов’язана їх нікчемність, поза судом.
На формування судової практики буде впливати досвід застосування ст.49 ЦК УРСР 1963р., разом із тим, необхідно виокремити зміст Цивільного кодексу України від традицій, що склалися за роки радянської влади. На відміну від чинного раніше цивільного законодавства, увага зосереджується не на порушенні встановлених законодавством суспільних) економічних і соціальних основ держави, державної безпеки тощо, а, передусім, наголошується на тих порушеннях публічного порядку, які призначені забезпечити захист прав приватної особи. Для з’ясування сутності правопорушення слід визначити поняття «публічний порядок». Правочин, який порушує публічний порядок, є різновидом цивільного, а не господарського, кримінального, адміністративного правопорушення, критерієм виокремлення якого є спрямованість на порушення конституційних прав та свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, територіальних громад, незаконне заволодіння ним.
Вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, тягне за собою спеціальні види відповідальності на загальних підставах, визначені ч.1 ст.216 ЦК України.
Об’єктом правопорушення є «публічний порядок» у визначенні ст.228 ЦК України, при цьому суб’єктом такого правопорушення може бути будь-який учасник цивільних відносин (у тому числі суб’єкт публічного права).
До оспорюваних правочинів чинне цивільне законодавство відносить правочини, які визнаються такими лише в судовому порядку:
а) юридичної особи, здійснені без спеціального дозволу (ліцензії) (ст.227);
б) вчинені неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст.222);
в) вчинені особою, обмеженою судом у дієздатності (ст.223);
г) вчинені особою, яка у момент вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст.225);
ґ) правочини під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою (статті 229-232 ЦК);
д) під впливом тяжкої обставини (ст.233).
Правочин, визнаний недійсним, вражається недійсним із моменту його укладення. Проте, якщо з самого правочину випливає, що він може бути припинений лнше на майбутнє, дія його визнається недійсною і припиняється на майбутнє.
Визнання правочину недійсним на підставі, колн учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, відбуваються тоді, коли йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі випадки обдурювання з боку одного з учасників правочину, умисне введення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для визнання правочину недійсним має також замовчування конкретних обставин, при цьому відбувається обман учасника правочину. Правочин, який укладається під впливом обману, може бути визнаний недійсним через те, що наявне невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про технічний стан жилого будинку,
Позов про визнання угоди недійсною може пред’явити тільки сторона з приводу обману, якщо діяла під впливом введення її в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ст.230 ЦК України). Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити виникненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Яскравий приклад обману наводить А.В. Лудь, яка, зокрема, зазначає: «Так, одним із поширених можна назвати договір купівлі-продажу за довіреністю або на основі незаконної приватизації». Згідно зі ст.8 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» право на придбання житла у власність має покупець квартири за письмовою згодою всіх сумісно проживаючих повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх. В будь-який момент може з’явитися «незгідний» з приватизацією член родини і в такому випадку договір купівлі-продажу природно визнається судом недійсним».
Помилка – це відсутність справжнього уявлення про стан жилою приміщення, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ЦК, настають, коли дефекти об’єктивно заперечують проживання у квартирі й їх неможливо позбавитися. Йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, істотність якої має встановлювати тільки суд, що здійснюється у кожному окремому випадку щодо конкретних, фактичних обставин. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав і обов’язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Помилка у мотивах укладення угоди не повинна вести до визнання її недійсною (ст.229 ЦК України), оскільки мотив її лежить поза суттєвими умовами угоди. Правочин, проведений внаслідок помилки, належить до числа оспорюваних угод.
За час формування ринку житла трапляються випадки укладення правочинів щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника правочииу або його близьких із метою спонукання до укладення правочину. Л.П. Герасимова визначає, що недійсними є правочини, здійснені під впливом насильства, як за участю громадян, так і юридичних осіб. Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею іншої особи. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю з метою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Вона може бути спрямована не тільки на учасника, а й на члена сім’ї з метою отримання згоди на укладення правочину. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути практично втілена, такою, що може призвести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При ньому не має значення, від кого вона виходить: під контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.
Якщо обставини, що мали місце прн укладенні договору, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов’язаної з продажем, обміном, недійсною.
Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, крайня потреба тощо). Проте, щоб визнати таку угоду, необхідно встановити якісь кількісні критерії (наприклад продаж за 1/3 дійсної вартості житла).
Є.О. Мічуріи визначає правочини, що можуть супроводжуватися протиправними діяннями:
1) невірне формування волі набувача демонстрацією іншого житла;
2) зниження реальної ціни правочину;
3) продаж житла особою, яка не мала права його продавати (наприклад наймачем);
4) проблема взаєморозрахунків при відчуженні житла.
Недоліки правового регулювання Є.О. Мічурін вбачає у недостатньому розвитку законодавства, яке є новим і неусталеним.
Можливі випадки визнання угоди щодо жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховання іншого правочину (удаваний правочин) (ст.235 ЦК України). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мили на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховання протизаконної. У цьому разі, якщо суд приймає рішення про визнання угоди недійсною, застосовуються правила, які сторони дійсно мали на увазі.
Зустрічаються випадки, коли правочини укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (фіктивні правочини). Стаття 234 ЦК України фіктивним визначає такий правочин, який учинено иез наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися цим правочином.
Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші дотовори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними. У той самий час законодавство не відмовляє оспорюваним правочинам в юридичній силі до вирішення питання судом про їх дійсність чи недійсність.
Визнання правочинів щодо жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мсти.
Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов’язане з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд до іншого місця тощо). Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у ЖК, зокрема, у разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст.88 ЖК УРСР).
Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст.86 ЖК, так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом України. Але правові наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст.88 ЖК УPCP), то загальна норма не застосовується. Що стосується відшкодування майнових збитків, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність правочинів. У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції мають наставати правові наслідки при визнанні правочинів щодо житла недійсними.
Інколи правомірний правочнн із приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірним. Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов’язків, що випливають із них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом України. Якщо такий правочин визнаний недійсним, то настають наслідки, передбачені відповідними статтями Цивільного кодексу України.
В Україні вже тривалий час відбуваються перетворення, метою яких є формування вільного ринку, поєднаного з державним регулюванням, що має виражається у визначенні певних принципів, загальних правил поведінки суб’єктів такого ринку. При цьому конституційно закріплено обов’язок держави забезпечити захист прав усіх суб’єктів права власності й господарювання; право приватної власності визнається непорушним. Одним зі способів набуття права власності є вчинення правочинів, тобто таких дій суб’єктів цивільних правовідносин, які спрямовані на виникнення, зміну та припинення цивільних прав та обов’язків.
Особлива увага приділяється недійсності утод, їх видам і наслідкам, оскільки жилі приміщення стали поширеним об’єктом цивільно-правового обігу, дедалі частіше правопорушення у житловій сфері супроводжуються укладенням недійсних угод.
У період розвитку і формування ринкових відносин житло стає предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, міни, заповіту тощо і відповідно поширюються протиправні дії у сфері придбання житла. При цьому виникає багато проблем, у тому числі й правового характеру, що стосуються дотримання прав осіб як власників житла, колишніх членів сім’ї власника житла. Значного поширення набувають правочини купівлі-продажу житла, в яких проживають невласники. Якщо при вчиненні таких правочинів порушуються права фізичних осіб, то вони визнаються недійсними відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України і до них застосовуються правила про двосторонню реституцію (абз.2 ч.1 ст.216 ЦК України).
Правочини щодо житла повинні визнаватися недійсними за наявності передбачених законом певних підстав. Якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання договору найму жилих приміщень, визнання ордера, рішення про надання житла недійсним, користування житлом оскаржується, припинено дію договору найму. Позов можна вважати пред’явленим із моменту, коли суддя його прийняв, що оформлюється мотивованою ухвалою, з цього моменту правовідносини набувають спірного характеру і до закінчення вирішення спору по суті справи правочини не допускаються.
Проте при всіх нерівноцінних правочинах необхідно мати конкретні докази, які достовірно підтверджують недійсність правочину. Оскільки громадянин здійснює належне йому право вибору місця проживання, право розпоряджатися жилим приміщенням, він не зобов’язаний вказувати причину, за якою вирішив скористатися наданою йому правомочністю.
Недійсний правочин, якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, не відповідає санітарним, технічним вимогам, підлягає знесенню, будинок чи жиле приміщення загрожує обвалом, підлягає переобладнанню для інших цілей, якщо є відповідне рішення відповідного органу місцевої ради про знесення, переобладнання для інших цілей (ч.2 ст.58 ЖК УPCP). Переобладнання провадиться за пропозиціями власників. Наявності пропозиції недостатньо для відмови в реєстрації права на жиле приміщення, якщо передбачене переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі, для цього необхідно ще рішення відповідної ради (ч.2 ст.7 Житлового кодексу).
Також правочин неможливий, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням жилого приміщення, або не підлягає капітальному ремонту будинок, переобладнуються й переплановуються в цьому будинку жилі приміщення.
Правочин недійсний, якщо на житло накладено арешт або воно є предметом застави.
Якщо жиле приміщення е житлом соціального призначенця, то рішення відповідної ради про включення його до числа службових (ст.118 ЖК УРСР) має бути підписане до заселення. Правочини щодо жилих приміщень у житловому фонді соціального призначення не дозволяються, оскільки право на проживання в них носить тимчасовий характер.
За загальним правилом правочнни не допускаються, якщо; а) наймач отримав жиле приміщення у житловому фонді соціального призначення. Згідно зі ст.25 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» дозволяється обмін між наймачами житла у житловому фонді соціального призначення; б) наймодавець втратив право на виселення наймача у зв’язку із закінченням терміну позовної давності; в) проводиться між наймачем житлового фонду з наймачами інших житлових фондів.
Не мають допускатися правочини, якщо розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим від середнього рівня забезпеченості громадян житлом у даному населеному пункті, хоча така умова у Цивільному кодексі не зазначена.
Законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші правопорушення. У новому Житлопому кодексі України має бути розширено регулювання питань відповідальності за порушення не цивільного, а саме житлового законодавства, яке має свою специфіку.