Житлове право України
§ 4. Правові наслідки виселення громадян із жилих приміщень
Правові наслідки виселення громадян полягають у виселенні з наданням іншого жилого приміщення і виселення без надання іншого жилого приміщення.
До виселення з наданням іншого жилого приміщення відносяться випадки:
1) жиле приміщення непридатне для проживання;
2) будинок підлягає знесенню;
3) виселення із житлового фонду спеціального призначення (службових жилих приміщень, гуртожитків);
4) виселення власника і членів його сім’ї із житла у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Виселення без надання іншого жилого приміщення провадиться у випадках:
1) безгосподарського утримання майна;
2) систематичного використання жилого приміщення не за призначенням;
3) якщо це не житловий фонд спеціального призначення (у випадку припинення трудового договору, строку служби або навчання тощо);
4) щодо піднаймачів;
5) щодо тимчасових мешканців;
6) щодо батьків, позбавлених батьківських прав;
7) самовільного самоуправного вселення до житла.
Житловий кодекс УРСР встановлює загальні й спеціальні підстави припинення права на житло, а також вимоги до жилих приміщень при виселенні громадян.
Статтями 110-115 Житлового кодексу регулюється виселення громадян із жилих приміщень із наданням іншого благоустроєного приміщення. У ст.110 зазначено, що громадяни виселяються з жилих будинків державного житлового фонду з наданням благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок, в якому знаходиться дане жиле приміщення, підлягає знесенню, будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, оскільки проживання в таких будинках загрожує життю громадян.
Жиле приміщення, яке надається, повинне бути благоустроєним і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, передбаченим ст.50 ЖК УРСР. Громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з такого самого числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, але в межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім’ї, який проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого примішеная у даному населеному пункті, тому, хто виселяється, надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.
Відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнания особи, яка поселилася в ньому такою, що потребує поліпшення житлових умов (у тому числі у зв’язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі, старших за дев’ять років, крім подружжя).
Благоустроєність стосовно окремого населеного пункту означає, що жиле приміщення повинне відповідати не тільки санітарно-технічним умовам, а також рівню благоустрою, встановленим у конкретному населеному пункті. Наприклад для м.Москва, згідно з додатком 2 до Закону м.Москва «Про поліпшення житлових умов мешканців м.Москва» від 15 січня 2003р. №22 благоустроєними є будинки (квартири), в яких наявне електропостачання, водопровід, каналізація, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, гаряче водопостачання або газова колонка.
У ст.109 ЖК УРСР зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму, інших договорів недійсними, якщо вселення було проведене всупереч закону, без видачі ордера, без актів місцевої ради про надання житла тощо.
Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані нимн за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст.1322 Житлового кодексу. Відсутність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст.1322 Житловою кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.
Зміни, внесені прикінцевими положеннями Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003р. до ст.109 ЖК УРСР обумовлюють можливість виселення в адміністративному порядку, з санкції прокурора, осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом і намір реанімувати застарілі положення житлового законодавства. Судовий порядок виселення повинен застосовуватися до всіх осіб у випадках, прямо передбачених в законі. Оскільки Конституція, Житловий, Цивільний кодекси України не передбачають адміністративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора, то положення ст.109 ЖК УРСР повинне бути приведене у відповідність до Конституції України. У випадку правопорушень особа, що вважає свої права та законні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскарженням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й відшкодування шкоди.
У ст.109 ЖК зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму житла і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму недійсним, якщо вселення було проведене всупереч закону, без видачі ордера.
Виселення провадиться в судовому порядку, що є суттєвою гарантією дотримання житлових умов громадян. Допускається виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, тобто не мають жодних підстав для їх зайняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом. Для заселення необхідні правові підстави, інакше заселення вважається самоправним. Але оскільки ст.47 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, зазначені положення ст.109 щодо адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Тому Генеральна прокуратура вказала у листі «Про розгляд звернень відносно виселення громадян» від 23 жовтня 1996 p., що в Конституції чітко визначено: виселити громадян можна тільки в судовому порядку.
У розділі XV «Перехідні положення» Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечать Конституції України. Це, зокрема, стосується і положень ст.109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.
Слід погодитись із думкою Ю.В. Білоусова, який вважає, що з цього питання має дати роз’яснення Конституційний Суд України.
При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, слід керуватися статтями 64, 65, 109 ЖК УPCP, ст.48 Закону України «Про власність», главою 29 Цивільного кодексу України.
Власник житла і члени його сім’ї у випадку звернення стягнення на заставлений жилий будинок (квартиру) виселяються при неповерненні займу без надання іншого жилого приміщення. При цьому, відповідно до внесених змін від 5 червня 2003р. до ст.132 Житлового кодексу, таким особам має надаватися житло для тимчасового проживання, за умови якщо їх сукупний дохід недостатній для придбання або найму іншого жилого приміщення.
Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення. На підставі договору застави, за умови невиконання боржником основного зобов’язання, заставодержатель для задоволення своїх вимог може звернути стягнення на це житло в порядку, встановленому Законом України «Про заставу» та договором. До вимог, що можуть бути підставою для укладення договору застави житла, можуть бути будь-які вимоги, що випливають із цивільно-правових договорів. Нотаріальне посвідчення договору застави житла є обов’язковим, для чого необхідно нотаріусу надати довідку-характеристику БТІ.
Згідно зі ст.109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Жиле приміщення, що надається виселюваному, має бути зазначене в рішенні суду.
Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього жилого приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Тільки у випадку, якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст.1322 Житлового кодексу УPCP. При цьому дивно виглядає норма ст.1322 ЖК УPCP, яка визначає, що відсутність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст.1322 ЖК УPCP, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.
Відповідно до ст.40 Закону Ізраїля «Про нерухоме майно» суд не дає вказівок щодо виконання рішення про продаж квартири, і продаж квартири припиняється, поки суду не будуть надані докази того, що неповнолітні діти і дружина, з якою діти будуть проживати, мають інше місце для проживання, що відповідає потребам зазначених осіб, тцо вимагає й місця для їх тимчасового проживання. А відповідно до ст.2851 Цивільного кодексу Франції, якщо квартира для сім’ї належить особисто одному із подружжя, суддя може здати її в оренду іншому подружжю, до досягнення повноліття молодшим із дітей, яких виховує подружжя.
Необхідно зазначити, що таке саме положення щодо виселення в адміністративному порядку пропонується відновити щодо осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом, проте такі зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення внесені не були.
При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, суд має керуватися статтями 64, 65, 109 ЖК УPCP і Цивільного кодексу України (залежно від того, хто пред’явив позов).
Вимоги щодо виселення громадянина залежать від того, чи жилий будинок закінчений будівництвом і зданий в експлуатацію чи ні. Виселення осіб із недобудованих та не зданих в експлуатацію жилих будинків, вимоги до їх виселення вирішуються за нормами не житлового, а цивільного законодавства.
У тому разі коли з особою, яка вселилась у жиле приміщення не в установленому порядку, без належних правових підстав, було укладено договір найму цього приміщення, про що свідчать подані нею докази, виселення її може маги місце за умови розірвання зазначеного договору або визнання його недійсним із підстав, установлених законом.
У тих випадках коли вимоги про виселення пов’язуються із заселенням приміщення на порушення встановленого порядку, або за розпорядженням чи з дозволу службової особи, або попереднім наймачем, виселення провадиться судом відповідно до правил ст.117 ЖК УРСР із наданням іншого приміщення лише в тому разі, коли особи, які вселилися з порушенням встановленого законодавством порядку, до вселення займали жилі приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду і при вселенні звільнили їх.
Виселення, що передбачене статтями 114, 1141, 116 ЖК УРСР із наданням іншого жилого приміщення, може стосуватися: працівників (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з організаціями, які надали жиле приміщення, у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину, громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми щодо яких позбавлені батьківських прав; виселення батьків-вихователів із дитячих будинків сімейного типу.
До наданих громадянам у зв’язку з виселенням іншого жилого приміщення висувається одна вимога: воно має знаходитися у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
При цьому п.18 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2 зазначає, що при вирішенні питання про виселення громадян з жилих приміщень за ч.1 ст.114 ЖК необхідно враховувати перелік поважних причин розірвання трудового договору з ініціативи робітника або службовця. З урахуванням конкретних обставин справи суд може визнати поважними й інші причини звільнення працівників за власним бажанням.
Військовослужбовці Збройних Сил надстрокової служби і прирівняні до них особи, звільнені з дійсної військової служби, а також особи, які проживають разом із ними, можуть бути виселені з жилих приміщень, які вони займають у військових містечках, і з наданням іншого жилого приміщення. У такому самому порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок зі Збройними Силами України.
Обов’язок надавати особам, які підлягають виселенню із жилих приміщень військових містечок до іншого благоустроєного приміщення, не залежить від причини їх звільнення з дійсної військової служби у відставку або запас чи втрати зв’язку зі Збройними Силами України. Надають жилі приміщення квартирно-експлуатаційні організації відповідних міністерств чи комітетів у належних їм будинках, розташованих поза військовими містечками. У разі відсутності в них такої жилої площі або неможливості її надати жилі приміщення для цих цілей виділяють виконавчі комітети чи державні адміністрації відповідних рад.
У постанові Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2 (п.221) зазначено, що позови про виселення з наданням іншого жилого приміщення (статті 114, 1141, 117, 125, ч.3 ст.132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам. Вирішуючи це питання згідно з постановою Ради Міністрів УРСР «Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання» від 26 квітня 1984р. №189 суд має враховувати визначений перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються такими, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, а також інші конкретні обставини (стан здоров’я, склад сім’ї тощо).
Згода громадянина прийняти квартиру в недобудованому будинку і згода на закінчення будівництва квартири власними силами не є підставою для виселення його з сім’єю з жилого приміщення, яке він має звільнити у зв’язку з поліпшенням житлових умов, до закінчення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію та включення до складу житлового фонду.
Якщо припиняються трудові відносним, у зв’язку з якими особа повинна проживати в службовому приміщенні, вона може бути виселена без надання іншого жилого приміщення. В той самий час в інтересах захисту житлових прав деяких категорій осіб, які потребують особливого захисту, ст.125 ЖК УРСР встановлює коло осіб, виселення яких допускається лише з наданням іншого жилого приміщення.
Якщо після закінчення строку дії договору оренди службового житла або припинення трудових відносин із підприємством, установою, організацією наймач, орендар або члени його сім’ї відмовляються звільнити це приміщення, вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житла.
Надане громадянам у зв’язку з виселенням зі службового жилого приміщення інше жиле приміщення має розміщуватися в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
У разі визнання ордера на службове жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду, їм має бути надане жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.
У разі визнання ордера на службове жиле приміщення недійсним з інших підстав, особи, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.
Жила площа в гуртожитках надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації та відповідного профспілкового комітету.
Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку без надання іншого жилого приміщення також на підставах, передбачених ст.116 Житлового кодексу УРСР.
При цьому слід маги на увазі, що п.22 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» зазначає, що при вирішенні спорів про виселення з гуртожитків судам обов’язково слід з’ясовувати, чи є гуртожитком приміщення, яке займає відповідач.
Для цього, зокрема, необхідно затребувати дані про те, чи перебуває будинок, в якому розміщено таке приміщення, у віднині позивача; чи побудований він як гуртожиток або спеціально для цього переобладнаний; чи є дозвіл санепідемстанції на його заселення як гуртожитку; чи зареєстрований він як гуртожиток у виконавчому органі районної, міської, районної в місті ради; чи видавався ордер на зайняття жилої площі в гуртожитку; чи укомплектований будинок (жиле приміщення) меблями, спеціальним устаткуванням, інвентарем, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян, чи є штати для обслуговування гуртожитку, як оплачується проживання тощо. Також слід враховувати те, що гуртожитками вважаються спеціально побудовані підприємствами, установами, організаціями жилі будинки для малосімейних, щодо яких адміністрацією, органом громадської організації і профспілковим комітетом до початку будівництва прийнято рішення про їх використання як сімейних гуртожитків і вони зареєстровані у виконкомі як гуртожитки.
Якщо гуртожиток надано у зв’язку з роботою, слід з’ясовувати вид трудового договору, укладеного між позивачем і відповідачем, і за яких підстав вій був припинений, маючи на увазі, що згідно зі ст.132 ЖК УРСР без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені сезонні, тимчасові працівники, які припинили роботу, особи, які працюють за строковим трудовим договором, а також інші працівники, які звільнилися за власним бажанням без поважних причин, або звільнені за порушення трудової дисципліни чи вчинення злочину. При припиненні трудового договору з іншнх підстав вони, як і особи, перераховані в ст.125 ЖК УРСР, можуть бути виселені тільки з наданням іншого жилого приміщення.
Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинення договору найму жилого приміщення здійснюється відповідно до правил ст.98 ЖК УРСР. Наймача, що залишився проживати в попередньому приміщеній (одночасно користуючись за договором найму наданим новим жилим приміщенням), слід вважати тимчасовим мешканцем, який не набуває права користування цим приміщенням незалежно від строку проживання в ньому і підлягає виселенню без надання іншого жилого приміщення.
Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинення договору найму жилого приміщення передбачено ст.99 ЖК УРСР.
У разі припинення дії договору найму жилого приміщення водночас припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім’ї, а також.тимчасові мешканці зобов’язані негайно звільнити займане жиле приміщення. Таке виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення.
Піднаймачі та тимчасові мешканці самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання.
На практиці можливі випадки, коли у наймача та іншої особи, що вселилася до жилого приміщення як тимчасовий мешканець, стосунки переростають у сімейні й така особа стає членом сім’ї. За цією особою, з урахуванням конкретних фактів, може бути визнано самостійне право на житло. І навпаки, інколи до жилого приміщення наймача вселяються родичі чи інші особи для догляду, який вони здійснюють протягом досить довгого часу, виконують добросовісно ці обов’язки, а після смерті наймача претендують на вивільнену жилу площу, вважаючи себе членом сім’ї чи утриманцем. Але спільне сімейне господарство, наявність спільного бюджету ще не свідчать, що такі особи набули право на жилу площу, оскільки інші необхідні умови при цьому відсутні.
Право користування жилим приміщенням, до якого вселилися піднаймачі чи тимчасові мешканці, є похідним від прав на нього наймача та членів його сім’ї, які проживають разом із ним. Незалежно від терміну проживання в жилому приміщенні ці особи самостійного права на жиле приміщення не набувають. Як правило, спори виникають у випадках, якщо особи, які вселилися у жиле приміщення як піднаймачі або тимчасові мешканці, оспорюють тимчасовий характер проживання та посилаються на вселения за згодою наймача і осіб, які мешкають разом із ним як члени його сім’ї і вважають, що набули самостійне право на жилу площу. У таких випадках важливе значения мають умови, за яких мало місце вселення до жилого приміщення та обставини, що супроводжували укладення договору піднайму чи прописку тимчасових мешканців, у зв’язку з чим не дотримано встановленого порядку для вселення їх як членів сім’ї наймача.
Право користування жилим приміщенням у піднаймачів і тимчасових мешканців припиняється водночас з припиненням договору найму жилого приміщення, незалежно від підстав припинення. За таких умов договір піднайму автоматично втрачає свою силу. А піднаймачі та члени їхніх сімей або тимчасові мешканці зобов’язані терміново звільнити приміщення.
Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами йото сім’ї з жилого приміщення у ньому залишаються проживати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безконтрольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, продовжують проживати навіть довгий час у звільненому наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та комунальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання вони не набувають права на жилу площу.
Слід зазначити, що до припинення договору найму вимагати виселення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише наймач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на жилу площу. Попередження піднаймача про виселення у зв’язку з припиненням договору найму не вимагається. У випадку відмови звільнити приміщення піднаймачем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення проводиться в судовому порядку.
Особи, які вселилися до жилого приміщення, в якому проживає малолітня або неповнолітня особа, як опікуни чи піклувальники, самостійного права користування цим жилим приміщенням не набувають. Після закінчення опіки чи піклування вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Це положення спрямоване на захист прав матіолітніх і неповнолітніх осіб. Що ж стосується житлових прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які знаходяться під опікою чи піклуванням залежно від того, на чиїй жилій площі вони проживають, висловлюються різні думки. Так А.І. Пергамент висловлюється за визнання права підопічних дітей на жилу площу опікуна, оскільки підопічний, по-суті, стає членом сім’ї, яка взяла його на виховання. В той самий час виховання опікунами своїх підопічних не повинно призводити до визнання прав підопічних на жилу площу опікунів, піклувальників.
Перехід права власності на жилий будинок до іншої особи не тягне за собою виселення, оскільки ст.814 Цивільного кодексу України гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування займаним жилим приміщенням.
Дострокове припинення договору найму житла можливе у разі знесеннв будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, переобладнання будинку на нежилий.
У випадку знесення будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошова компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993р. №284. Вимоги щодо надання окремих квартир не можуть підлягати задоволенню, коли йдеться не про спільну часткову, а про спільну сумісну власність. Якщо сім’я розпалась, колишнє подружжя може претендувати: на надання кожному з подружжя окремих квартир. Але в цих випадках продовження дії договору найму жилого приміщення не відбувається.
Власник житла має право ініціювати в судовому порядку відшкодування завданих власником, членами його сім’ї або іншими особами, які проживають разом із ним, збитків, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення, створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців чи іншим чином порушують вимоги Правил користування приміщеннями житлових будинків і при будинковими територіями, а не їх виселення.
Особливості припинення договору найму жилих приміщень у приватному житловому фонді. Відповідно до ст.826 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Необхідно відрізняти припинення і розірвання договору найму житла.
Наймач житла має право, за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору найму у випадку виникнення спору може бути проведене тільки із судовому порядку. За наявності потреби в житлі власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці.
Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовується до останнього за порушення відповідних договірних зобов’язань. Основною підставою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, використання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами і без ущемлення інтересів інших громадян, вкі проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника буднику (квартири).
З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право користування жилим приміщенням. Наймач зобов’язаний звільнити займане иим приміщення. У випадку відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення, Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а і осіб, що з ним проживають.
Договір найму жилого приміщення, укладений з власником будинку на певний строк, може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише у певних випадках (ст.825 ЦК України):
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази (ст.168 ЖК УРСР встановлює не менше 3-х місяців поспіль);
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких вій відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.
Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Якщо наймач житла або інші особи, за дії якнх він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень (ст.165 ЖК, ст.825 ЦК України). Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу наймодавця, крім зазначених више підстав, також у випадку, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст.168 ЖК УРСР) або за два місяці, як визначено у п.3. ст.825 ЦК України.
У той самий час досвід деяких іноземних країн свідчить, що розірвання договору найму може бути без дотримання строків для попередження. Так, відповідно до статей 683, 685 Цивільного кодексу Польщі наймач зобов’язаний дотримуватися домового розпорядку. Якщо наймач житла порушує діючий домовий розпорядок або своєю поведінкою робить користування іншими приміщеннями в будинку неможливим, наймодавець має право розірвати договір найму без дотримання строків попередження.
Для розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч.4 ст.168 ЖК) не потрібно, аби щодо відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч.1 ст.116 ЖК (п.3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2), зміна власника житла не тягне за собою виселення наймачів.
Виселення з державного і комунального житлового фонду без надання іншого жилого приміщення. Відповідно до ст.27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» розірвання договору найму соціального житла тягне за собою виселення без надання іншого житла у таких випадках:
1) надання наймачу або придбання ним іншого жилого приміщення;
2) підвищення доходів наймача до рівня, якнй дозволяє укласти договір найму іншого жилого приміщення;
3) подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;
4) систематичне порушення правил користування жилим приміщенням;
5) порушення наймачем умов договору найму соціального житла.
При цьому законом передбачено обов’язковість застосування письмового попередження про порушення умов договору найму.
Статті 116, 117 ЖК УРСР передбачають інші випадки виселення з жилого приміщення без надання іншого.
Відповідно до пунктів 17, 18 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» при вирішенні справ про виселення на підставі ст.116 ЖК УРСР осіб, які систематично порушують правила співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або будинку, слід виходити з того, що при триваючій антигромадській поведінці виселення винного може статися і при повторному порушенні, якщо раніше вжиті заходи попередження або громадського впливу не дали позитивних результатів. Маються на увазі, зокрема, заходи попередження за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок із приводу можливого виселення).
Виселенню наймача або членів його сім’ї на підставі ст.116 Ж К УРСР без надання іншого жилого приміщення мають передувати і факти застосування заходів запобігання має підтверджуватися письмовими доказами.
Правила ст.116 ЖК УРСР про виселення за неможливістю спільного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі будинки чи квартири. У таких випадках захист прав цих осіб може здійснюватися способами, передбаченими ст.16 ЦК УРСР, наприклад шляхом покладення зобов’язання усунути перешкоди в користуванні зазначеним майном, компенсувати моральну шкоду тощо.
Відповідно до ст.157 ЖК УРСР член сім’ї власника (в тому числі колишнього) може бути виселений у випадках, передбачених ч.1 ст.116 ЖК УРСР, а не у зв’язку з тнм, що приміщення необхідне для проживання самого власника.
Особи, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, можуть бути зобов’язані судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.
Такими, що самоправно зайняли жиле приміщення, вважаються особи, які вселилися до нього самовільно без будь-яких підстав або незважаючи на заборону про вселення. Виселення цих осіб пов’язане з відсутністю у них будь-яких підстав для зайняття жилої площі. Допускається виселення у порядку визнання ордеру на вселення до жилого приміщення недійсним. Особа може бути виселена і у випадку визнання договору найму недійсним, якщо вселення до жилого приміщення було проведене без видачі ордеру. Загальним правилом при виселенні є дотримання судового порядку, що є суттєвою гарантією житлових прав громадян.
Оскільки єдиною підставою для вселення до жилих приміщень державного чи комунального житлового фонду є ордер, то заселення жилих приміщень без ордера, хоч і було рішення про надання цього приміщення, також має вважатися самоправним. Але, разом із тнм, слід враховувати, що вселення на жилу площу без ордера, але з відома органів, що винесли рішення про надання жилого приміщення, або з дозволу відповідних посадових осіб не повинно вважатися самоправним. Укладений у цьому разі договір найму може бути визнаний судом недійсним, а виселення має проводитися на підставі ст.117 ЖК УРСР. Тривалість користування самоправно зайнятим жилим приміщенням не надає особі будь-яких прав на нього.
Відповідно до правил ч.1 ст.117 ЖК особи, які займали жилі приміщення в будинках державного чи комунального житлового фонду і були в порядку поліпшення житлових умов без зняття з квартирного обліку поселені до сімейного гуртожитку за місцем роботи, в разі припинення трудових відносин не можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення.
У разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним у судовому порядку внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Такими випадками є надання громадянином неправдивих відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов (неправомірні відомості про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, яка послужила підставою для взяття на квартирний облік).
Якщо громадяни, зазначені в ордері, користувалися жилим приміщенням у будинку державного або комунального житлового фонду, їм повинно бути надане жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.
У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій службових осіб при вирішеній питання про надання жилого приміщення (порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання жилих приміщень, у тому числі з порушенням черговості та отримання житла, видачу ордера на жиле приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення, неодержання ордера та незаселения квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордера) громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.
Визнання ордера недійсним із мотивів, що він виданий на зайняте приміщення, може мати місце в тому разі, коли останнє було зайняте правомірно. При визнанні ордера недійсним у зв’язку з видачею його на жиле приміщення, на яке мають право інші особи (в тому числі на його заселення), особам, що одержали цей ордер, має надаватись інше жиле приміщення, яке за змістом ч.2 ст.117 ЖК УРСР має відповідати за розміром і благоустроєм наданому за ордером.
Без надання жилого приміщення можуть бути виселені громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання цих громадян із дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав, визнане судом неможливим.
Запитання і завдання для самоконтролю
1. На яких правових підставах можливе виселення громадян із наданням або без надання іншого житла?
2. Чи допускається виселення громадян із займаних ними приміщень?
3. Які правові гарантії визначені для захисту житлових прав громадян? Чи є з цього правила винятки?
4. Чи здійснюється виселення громадян у випадку припинення права власності на житло?
5. Чи має право власник житла вимагати примусового виселення членів своєї сім’ї?
6. Які особи належать до категорії «тимчасові мешканці»?
7. В яких випадках допускається виселення громадян із жилого приміщення державного та комунального житлового фонду?
8. Що розуміється під терміном «збереження жилих приміщень»?