Житлове право України
§ 3. Виселення у зв`язку з капітальним ремонтом будинку
Громадяни у зв’язку із капітальним ремонтом будинку виселяються, але за правовими наслідками це можливо поділити на: 1) виселення наймача із житла державного, комунального житлового фонду; 2) виселення із житлового фонду соціального призначення; 3) виселення власника із будинку, що перебуває у спільній власності громадянина і місцевої територіальної громади; 4) виселення власників із будинку, що потребує капітального ремонту.
З метою підвищення благоустрою квартир провадиться капітальний ремонт, переобладнання і перепланування жилих будинків. Воно допускається за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом із ним, і наймодавця, а також із дозволу виконавчого органу місцевої ради. Реконструкція будинку може полягати у поліпшенні умов проживання, шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення площі жилих приміщень за рахунок підсобних, прибудові та розбудові жилих приміщень тощо.
Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція – різні за правовим змістом поняття.
Ремонт – це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й морального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних показників.
Капітальний ремонт – це ремонт із метою відновлення ресурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.
Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загально-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основітх техніко-економічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту мешканців.
Під час реконструкції, крім робіт, які виконуються протягом ремонту, може змінюватися планування приміщень будівлі (кількості та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов. А за наявності необхідних обгрунтувань може бути здійснене також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності жилих будівель.
Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції, визначених наказом від 15 вересня 1992р. №56, зі змінами, внесеними наказом від 5 серпня 1994р. №72 Дсржжитлокомунгоспу до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у класність громадян, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будинкіїз до планів реконструкції.
1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.
2. Завершення відселецня мешканців будинку.
3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.
4. Наявність укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт із реконструкції.
Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.
Титульний список – поіменний перелік об’єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням їх потужності, основних фондів, обсягу капіталовкладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого договору на виконання робіт з реконструкції виступають замовник і підрядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відповідної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та інші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечують здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.
Замовником виступає відділ капітального будівництва виконавчого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор с різними особами, то передані функції інвестора можуть виконувати посередницькі та інші організації. Повноваження інвестора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може залишити вирішення головних питань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.
Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991р. №135 проектно-кошторисна документація на реконструкцію передається підрядчику не пізніше, як за рік до запланованого. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й експертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням проектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен перевищувати двох років.
Реконструювати жилий будинок за наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нормативного строку служби.
У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те необхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців.
Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролювати проведення реконструкції у будинках. Зауваження і пропозиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.
Згідно зі ст.838 ЦК України підрядник може доручити виконання окремих спеціальних робіт третій особі – субпідряднику, уклавши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідносини з субпідрядником. Перед замовником відповідає підрядчик за вчасне й належне виконання всіх робіт, у тому числі й переданих субпідряднику.
Виконавчі органи місцевих рад, особливо центральних районів міст України, де є історична забудова, повинні чітко дотримуватися положень нормативних документів із цих питань, оскільки вони покликані зберігати цінний житловий фонд міста. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків.
На виконання робіт, пов’язаних із будь-яким переплануванням і переобладнанням приміщень, потрібний дозвіл виконавчого органу місцевої ради. Зокрема це необхідно для перевірки дотримання вимог будівельних, санітарних правил тощо. У разі відмови наймодавця у згоді на переобладнання чи перепланування спір має вирішуватися у судовому порядку. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого чи підсобного приміщення, зобов’язаний за вдасиий рахунок привести приміщення у попередній стан.
Так, у ст.100 ЖК УPCP передбачено, що в разі переобладнання чи перепланування квартир із проектом капітального ремонту мають бути ознайомлені наймачі та члени їхніх сімей.
Якщо зауваження не враховані, їх повинні розглядати органи, що здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчий комітет місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку і може відхилити зауваження та пропозиції, що не заслуговують на увагу або є такими, що технічно не виконуються.
Тільки в разі коли капітальний, ремонт не може бути проведений без виселення наймача, згідно зі ст.101 Житлового кодексу УРСР, наймодавець зобов’язаний надати наймачеві та членам його сім’ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодапця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.
У разі відмови наймача від переселення до іншого жилого приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Тобто переселення допускаються тільки за умови, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необхідність у виселенні виникає, коли без звільнення жилих приміщень неможливо виконати ремонтні роботи.
Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окремих випадках з метою створення більш зручних умов для виконання ремонтних робіт наймодавець ставить питання про звільнення будинку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо провести і без цього. Одночасно законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути виконаний без виселення.
Відповідно до п.15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №°2 вимоги про виселення наймача з наданого йому на час капітального ремонту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчився і воно перебуває у придатному для проживання стані.
Жиле приміщення, що надається на час проведення капітального ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повніше відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, бути придатним для проживання. Для забезпечення житлом мешканців квартир на час проведения ремонту створюється так званий маневрений фонд. Законодавство не передбачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду, тому не виключається можливість надання приміщення, в якому відсутні окремі види комунальних послуг.
Питання розміру жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішується у кожному окремому випадку з наймачем і членами його сім’ї. Для усунення прогалин, що існують у житловому законодавстві, слід врегулювати питання користування житлом у будинках маневреного житлового фонду.
Оскільки приміщення для тимчасового проживання у більшості випадків мають менші розміри, ніж ті, які громадяни займали раніше, тому і проживання у них має тимчасовий характер. У період проживання в будинках маневреного фонду громадяни повинні вносити плату тільки за користування житлом та за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.
Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією особа виселяється із жилого приміщення маневреного фонду і вселяється до жилого приміщення, яке вона раніше займала. Саме цим буде підкреслюватися гарантія права громадян на житло у тому приміщенні, яке вони займали раніше. Якщо наймодавець вселить до приміщення інших осіб, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку, а власник у судовому порядку може захищати своє право власності на житло. З іншого боку, це правило встановлює обов’язок осіб, що зайняли жиле приміщення маневреного житлового фонду, звільнити його після закінчення ремонту будинку, де вони проживали раніше.
Виселення наймача на час проведення капітального ремонту будинку не тягне за собою розірвання правовідносин щодо жилого приміщення, яке ремонтується, припинення права власності. Капітальний ремонт будинку має бути єдиною правовою підставою для тимчасового переселення наймача і членів його сім’ї до іншого жилого приміщення. Наявність у особи потреби в поліпшенні житлових умов, у тому числі й такої, що виникла у період проведення ремонту будинку, не дає йому права вимагати надання іншого жилого приміщення, крім того, що він раніше займав.
Особи, що проживають у будинку маневреного житлового фонду, не зобов’язані виконувати поточний ремонт жилого приміщення, наданого їм на період ремонту, але зобов’язані забезпечувати схоронність його, виконувати правила його утримання.
Замість надання жилого приміщення на час проведення капітального ремонту жилого буднику наймачеві та членам його сім’ї, за їх згодою та згодою наймодавця, може бути надане в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.
У разі перепланування квартир, коли жиле приміщення, яке займають наймач і члени його сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім’ї має бути надане інше благоустроєне жиле приміщення. Якщо приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача може бути надане інше благоустроєне приміщення відповідних розмірів. У деяких випадках воно взагалі може не зберегтися і його площа приєднується до інших жилих приміщень чи переводиться у нежилу. Наймачу має бути надане інше благоустроєне жиле приміщення.
Громадяни можуть бути виселені із жилих приміщень з наданням інших благоустроєних жилих приміщень за договорами соціального найму у випадку:
1) будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) жиле приміщення підлягає переведенню у нежитловий фонд;
3) жиле приміщення визнане непридатним для проживання;
4) в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції жилого буднику жиле приміщення не може бути збережене.
У ст.102 ЖК УРСР передбачено, що у тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач і члени його сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене, наймачеві має бути надане інше жиле приміщення до початку капітального ремонту.
Якщо питання щодо виселення наймача з будинку державного чи комунального житлового фонду законодавчо врегульовано, то питання виселення власника квартири з будинку, що знаходиться у спільній власності не вирішене зовсім. Тому при виселенні власників із будинку, що знаходиться у власності органу місцевого самоврядування, питання слід вирішувати аналогічно тому, як це зазначено для наймача, але з умовою обов’язкового повернення на попереднє місце проживання. Саме таким чином це питання знайшло своє вирішення в Білорусі. Так, відповідно до ст.106 ЖК Республіки Білорусь визначено: якщо при капітальному ремонті або реконструкції жилого будинку жиле приміщення, що знаходиться у власності громадянина, не може бути збережене або його площа зменшиться, то громадянину із членами сім’ї у власність надається жиле приміщення рівноцінне за благоустроєм, за загальною площею або виплачується грошова компенсація.
На вирішення цього питання направлений і Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006р. №525-V. Відповідно до цього Закону органи місцевого самоврядування забезпечують проведення інвентаризації застарілого житлового фонду, що підлягає комплексній реконструкції, і приймають рішення щодо проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на конкурсній основі.
Відповідно до ст.12 Закону реалізація інвестиційних проектів комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування вартості власникам жилих приміщень втрат шляхом надання за їх згодою іншого житла або грошової компенсації.
Власникам нежилих приміщень надаються за їх згодою інше рівноцінне нежиле приміщення або грошова компенсація. Власникам садибних жилих будинків, які вилучаються разом із земельною ділянкою для суспільної потреби, надаються за їх згодою рівноцінна земельна ділянка з побудованим на ній житлом або грошова компенсація.
Розмір грошової компенсації за жиле (нежиле) приміщення визначається на основі експертної оцінки жилого (нежилого) приміщення, проведеної відповідно до закону.
Відселення власників (наймачів) жилих (нежилих) приміщень будинків, що реконструюються, здійснюється за умови згоди цих власників (наймачів) відповідно до договорів, які інвестор-забудовник укладає з кожним власником (наймачем) цих приміщень.
У разі знесення жилих будинків у межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відселеная власників (наймачів) жилих приміщень до маневреного житлового фонду не допускається.
Відселення наймачів жилих (нежилих) приміщень здійснюється за умови попереднього надання їм інших рівноцінних за площею та кількістю кімнат жилих (нежилих) приміщень у межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції населеного пункту.
Власник (наймач) жилого приміщення, який не перебуває на квартирному обліку, має право отримати на умовах компенсації в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду інше житло, в якому кількість кімнат та жила площа не менше кількості кімнат та жилої площі квартири будинку, що підлягає знесенню, незалежно від числа зареєстрованих у ньому осіб. Жила площа, що пропонується, може бути безоплатно збільшена до 50 відсотків жилої площі квартири будинку, що підлягає знесенню. У разі якщо інвестор-забудовник може запропонувати власнику (наймачу) жилого приміщення в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду інше житло, але власник (наймач) жилого приміщення бажає отримати житло більшої площі, йому може бути запропоноване житло більшої площі з оплатою ним різниці за ринковою вартістю.
Власнику (наймачу) жилого приміщення, який перебуває на день набрання чинності цим Законом на квартирному обліку, надається нове житло з урахуванням норми жилої площі, встановленої законом.
У разі надання такого житла власник (наймач) жилого приміщення та громадяни, зареєстровані за цим місцем проживання, знімаються з обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов.
Власнику (наймачу) жилого приміщення надаються за рахунок інвестора-забудовннка транспортний засіб та вантажники для перевезення майна або компенсуються документально підтверджені витрати, пов’язані з переселенням.
Контроль за дотриманням стандартів, нормативів, норм, порядків і правил під час реконструкції, заміни житлового фонду здійснюється в установленому законодавством порядку органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Усі спори, які виникають у зв’язку з виконанням інвестиційного проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду щодо речових прав на житловий (нежитловий) фонд, вирішуються у судовому порядку.