Житлове право України
§ 2. Припинення права власності на житло
Згідно зі статтями 346-354 Цивільного кодексу України право власності на житло припиняється у разі: 1) відчуження власником свого майна; 2) відмови власника від права власності на житло; 3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; 4) знищення житла; 5) викупу пам’яток історії та культури; 6) викупу нерухомого майна у зв’язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене; 8) звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника; 9) реквізиції; 10) конфіскації; 11) припинення юридичної особи чи смерті власника.
Право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.
Відчуження власником свого житла є загальною підставою припинення права власності і може мати місце внаслідок укладання різноманітних договорів, спрямованих на відчуження власником житла (продаж, міна, дарування, рента, довічне утримання тощо).
Розпорядження житлом за нормами житлового і цивільного законодавства також підкреслює особливості різних за своєю природою цивільних правовідносин. Розпорядження жилими приміщеннями як в житловому, так і в цивільному праві є елементом зобов’язальних правовідносин. Права і обов’язки виникають із цивільно-правового договору, спрямованого на припинення житлових правовідносин.
У статтях 47, 48 Конституції України визначено одним із основних напрямів забезпечення житлом за рахунок держави й органів місцевого самоврядування в межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема це стосується малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими законами.
Проте деякі особи, використовуючи свій статус пільговика, можуть зловживати правом, отримуючи житло кілька разів, оскільки в законі не зазначено, скільки разів можна використовувати право на житло. Уявімо собі ситуацію, коли пільговик, як і більшість громадян України, що мешкають у квартирах державного житлового фонду, через деякий час відчужує квартиру, оскільки власник приватизованого житла має право розпорядження ним на свій розсуд.
Держава виконала перед пільговиком своє зобов’язання щодо передачі йому квартири державного житлового фонду спочатку у постійне користування, а потім і у власність, і надалі, начебто, державу не повинно цікавити його місце проживання, адже він має право й на купівлю іншої квартири, має право на отримання соціального житла, отриманого у спадщину, подарованого тощо.
Натомість як пільговик він може бути взятий на квартирний облік і включений як такий, що потребує поліпшення житлових умов, до позачергового списку на отримання квартири. Після цього він може намагатися приватизувати й другу квартиру, оскільки в нього залишилася частина (навіть незначна) житлового чеку. Законодавство відповіді не дає, а це дозволяє зробити висновок, що він таке право має.
За аналогією, відповідно до п.17 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській PCP, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984р. №470, громадяни, які штучно погіршили свої житлові умови (обмін, псування, руйнування, відчуження придатного та достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), не беруться на квартирний облік протягом п’яти років із моменту погіршення житлових умов. Відповідні зміни до чинного законодавства необхідно вносити, оскільки багато осіб позбавлені житла, перебувають на обліку як ті, що потребують поліпшення житлових умов, мають право на першочергове та позачергове одержання квартир, але не можуть його задовольнити. У той самий час у нас чимало і пенсіонерів, і учасників бойових дій, і інвалідів, які позбавлені нормальних умов проживання, не мають можливості задовольнити свої нагальні потреби у житлі.
Відмова від права власності (ст.347 ДК України). Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на житло, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.
Стаття 347 ЦК України визначає такий спосіб припинення права власності, який не був закріплений у ЦК УРСР 1963p., хоча фактичні дії відмови від права власності на житло здійснювалися і здійснюються повсякчасно, особливо в сільській місцевості. Така відмова від права власності полягає у відмові від проживання у житлі, фактичне непроживання у ньому як власника, так і членів сім’ї утриманців, або інших осіб, тимчасових мешканців чи інше користування майном на умовах найму чи безоплатного користування. Частина 3 ст.347 Цивільного кодексу України визначає, що відмова від права власності на житло як об’єкта нерухомості припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру. Це положення суперечить частині першій цієї ж статті, в якій зазначено: «Особа може відмовитися від права власності, визнавши дії, які свідчать про відмову від права власності». Вважаємо, що вираз «за заявою власника?» із ч.3 ст.347 Цивільного кодексу України слід вилучити як такий, що обтяжує перехід права користування житлом. Якщо оцінка факту здійснення дій відмови від права власності носить суб’єктивний характер, то вона повинна оцінюватись судом. Слід виходити з того, що у випадку якщо особа вчинила дії, які свідчать про відмову від права власності на нерухоме майно, внесення відповідного запису до державного реєстру може здійснюватися на підставі рішеннв суду, а житло передається до житлового фонду соціального призначення.
Такі доповнення дозволять обліковувати житло, покинуте власниками, особливо в депресивних районах, що і дозволить зберігати його і використовувати за призначенням, в т.ч.і як житло соціального призначення.
Відмова від права власності може полягати у реприватизації житла згідно з Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995р. №24. Так, громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву за встановленою формою, правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності, тощо) на будинок, квартиру, кімнату в квартирі та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Для поліпшення житлових умов особі, що передає квартиру, право власності на яку набуто шляхом її приватизації, орган, який здійснює поліпшення житлових умов, на підставі заяви цієї особи в місячний термін приймає письмове рішення про прийняття житла до комунальної чи державної власності. Про це заявнику надсилається повідомлення у п’ятиденний термін з копією зазначеного рішення.
Орган приватизації на підставі цього рішення протягом трьох днів скасовує за заявою особи, житлові умови якої поліпшуються, рішення про приватизацію житла та анулює свідоцтво про право власності на приватизовану квартиру.
Орган приватизації на підставі прийнятого рішення вносить відповідну інформацію про зміну власника (або форми власності) квартири до Книги реєстрації квартир, одноквартирних будинків, що належать громадянам на праві власності (анулювання), а також перераховує відповідні суми житлових чеків до установ Ощадбанку України для зарахування на депозитні рахунки громадян.
Припинення права власності на житло, яке за законом не може належати особі (ст.308 ЦК України). Застосування зазначених положень можливе тоді, коли з підстав, то не були заборонені законом, особа набула право власності на майно.
Є.О. Харитонов, А.І. Дрішлюк вважають, що умовами застосування цієї норми є: а) правомірність підстави виникнення права власності на момент його набуття; б) недопущення законом, який був прийнятий пізніше, перебування певного майна у власності певної особи (встановлення вимоги наявності спеціального дозволу); в) відмова у видачі спеціального дозволу (коли такий дозвіл потрібен); г) невідчуження зазначеного майна протягом строку, встановленого законом. У постанові Верховної Ради України «Про право власності на окремі види майна» від і 7 червня 1992р. №2471-XII визначений спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна. Цей порядок передбачає, що громадяни набувають право власності на об’єкти, що перебувають на державному обліку як пам’ятки історії та культури, придбані ними з відповідного дозволу, що надається спеціально уповноваженими державними органами охорони пам’яток історії та культури.
Унікальні цінності матеріальної та духовної культури, а також культурні цінності, що мають виняткове історичне значення для національної самосвідомості українського народу, визнаються об’єктами національного культурного надбання і заносяться до Державного реєстру національного культурного надбання відповідно до Положення про Державний реєстр національного культурного надбання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 1992р. №466.
До Державного реєстру заносяться пам’ятки історії – будинки, споруди, пам’ятні місця і предмети, пов’язані з найважливішими історичними подіями у житті народу, розвитком науки, техніки, культури, життям і діяльністю видатних діячів; пам’ятки містобудування і архітектури – унікальні ансамблі та комплекси, окремі об’єкти архітектури тощо. Законом України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини» від 1 лютого 2005р. заборонено приватизацію пам’яток культурної спадщини до затвердження Верховною Радою України переліку пам’яток культурної спадщини, які підлягають приватизації.
Право власності на житло припиняється у випадку самочинного будівництва. Самочинним будівництвом вважається жилий будинок, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Ними можуть бути перебудова без відповідного дозволу, або з істотним відхиленням від проекту, або грубими порушеннями будівельних норм та правил, тобто умови, визначені ст.375 ЦК України.
Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст.376 ЦК України. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво житла, не набуває права власності на нього. При цьому: 1) право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно; 2) майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок; 3) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб; 4) у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову; 5) виникнення права власності на нове житло у зв’язку з вилученням земельної ділянки.
У разі знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб вимога компенсації за будинок, що підлягає знесенню, є суб’єктивним правом власника або власників.
У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошова компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993р. №284. Надання окремих квартир для подружжя неможливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім’я розпалась, тоді колишнє подружжя може претендувати на надання кожному з подружжя окремих квартир.
Особи, які брали участь у будівництві жилого будинку не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво, якщо допомогу забудовнику вони надавали не безоплатно. Недоведення ними розміру цих витрат може бути підставою для відшкодування останніх у розмірі, встановленому судом, а не для відмови в задоволенні позову.
Припинення права власності внаслідок знищення житла (ст.349 ЦК України). Право власності на майно припиняється в разі його знищення. У разі знищення житла, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника змін до Державного реєстру, а не з моменту його фактичного знищення. Під знищенням житла слід розуміти і зміну його функціонального призначення, відповідно до якого житло переходить до нежитлового фонду, коли відсутня можливість його подальшого використання для постійного чи тимчасового проживання. Право власності на житло може припинятися як за волею власника (перебудова житла, переведення житла у нежитловий фонд), так і поза волею власника (у випадку непереборної сили, неправомірних дій третіх осіб тощо).
У Житловому кодексі передбачені умови які загрожують житлу, зокрема, це загроза обвалом будинку або жилого приміщення, що розміщується в ньому (статті 110, 112 ЖК УРСР).
Відповідно до призначення житла технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог повинні проводитися роботи для їх негайного усунення, При виявленні відхилень від норми у технічному стані конструктивних елементів, що загрожують безпечному перебуванню людей з будинку, мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню до іншого жилого приміщення.
Громадянам, яких виселяють з такого будинку чи жилого приміщення виконавчими органами відповідної ради, надасться інше благоустроєне приміщення.
Якщо загроза обвалу будинку або жилого приміщення в ньому виникла внаслідок дій відповідної організації, то обов’язок надати інше благоустроєне приміщення покладається на цю організацію, якщо вона такі приміщення має у своєму розпорядженні.
Слід розмежовувати випадки існування загрози обвалу жилого будинку чи жилого приміщення в ньому при виникненні самостійних, надзвичайних підстав від такої підстави, як знесення будинку. Цей факт повинен бути своєчасно і належним чином встановлений.
Від загрози обвалу, що може бути спричинений непередбачуваними обставинами (землетрусом, просіданням ґрунту), потрібно розрізняти випадки, коли жилий будинок є ветхим і підлягає капітальному ремоиту або знесенню.
Виселення з жилого приміщення в будинку (що загрожує обвалом) не в установленому порядку не позбавляє осіб, які правомірно користувалися цим приміщенням, права вимагати в судовому порядку надання іншого благоустроєного жилого приміщення за правилами ст.112 ЖК УРСР.
Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше жиле приміщення, що має бути зазначено в рішенні суду із вказівкою конкретної адреси. Відступ від цього правила можливий під гарантійні зобов’язання організацій про надання жилих приміщень за згодою тих, кого виселяють. У разі неправомірного (не за рішенням суду) виселення з аварійного жилого приміщення, виселені особи вправі вимагати поновлення порушеного права користування жилим приміщенням.
Під знищенням житла можна розуміти переобладнання жилих будинків або жилих приміщень у нежилі (статті 110, 111 ЖК УРСР). Якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або переобладнанню у нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається особам, які виселяються, державною, іншою організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається будинок, що підлягає переобладнанню, а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею жилого приміщення – виконавчим органом відповідної місцевої ради.
При цьому не має значення, що особи поселилися в будинок раніше, на яких підставах. Якщо організація не в змозі надати їм інше благоустроєне жиле приміщення у зв’язку з його відсутністю, або коли жиле приміщення перебувас у віданні місцевої ради, обов’язок з надання жилого приміщення покладається відповідно на місцеву раду, хоч рішення про знесення або переобладнання жидого будинку в нежилий вносить державна адміністрація обласної чи міської ради, тобто вища за підпорядкованістю.
Викуп пам’ятки історії тй культури (ст.352 ЦК України). Безгосподарне ставлення власника до свого будинку, який становить пам’ятку історії та культури, повинно розглядатися як зловживання правом. Якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам’ятці історії та культури загрожує пошкодження або знищення, державний орган з питань охорони пам’яток історії та культури робить власнику пам’ятки відповідне попередження. Тільки в разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам’ятки історії та культури позов про її викуп може бути пред’явлено без попередження. Підставою для викупу пам’ятки історії та культури може бути наявність технічних несправностей, що загрожують пошкодженням, і не є наслідком знесення. Викуп пам’ятки є крайнім заходом впливу на власника і застосовується у тих випадках, коли не діють інші заходи, наприклад, попередження провести ремонт у визначений місцевою радою строк. Викуп можливий як у випадку, коли власник не має можливості підтримувати в належному стані будинок, так і у випадку, коли власник не бажає його робити.
Якщо власник пам’ятки історії та культури не вживе заходів щодо її збереження, зокрема у зв’язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, тільки суд за позовом державного органу з питань охорони пам’яток історії та культури може постановити рішення про її викуп. Викуплена пам’ятка історії та культури переходить у власність держави і може використовуватися не для проживання, а за іншим призначенням. Викупна ціна пам’ятки історії та культури, яка переходить у власність держави, визначається за згодою сторін, а в разі спору – судом.
Необхідно зазначити, що законодавство України не виробило єдиної юридичної термінології у галузі охорони пам’яток історії та культури. Так, для визначення об’єктів культурної спадщини в Законі України «Про власність» застосовувався термін «національні, культурні та історичні цінності», в Законі «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» – термін «будівлі або окремі частини, що становлять національну культурну або історичну цінність», Закон України «Про приватизацію державного майна» трактував їх як «національні культурні та історичні цінності», а після внесення змін до Закону – вже як «об’єкти культури, мистецтва, архітектури тощо загальнонаціонального значенням. В Основах законодавства України про культуру вжито кілька термінів: «пам’ятки історії та культури», «культурні цінності», «об’єкти загальнонаціонального культурного надбання», а в Законі «Про місцеве самоврядування в Україні» – «пам’ятки історії і культури, архітектури і містобудування». Але така невизначеність термінології, що охоплюється поняттям «пам’ятка історії та культури», не є причиною для застосування для збереження культурної спадщини народу України всіх необхідних заходів, які зумовлювали б особливий режим охорони та використання об’єктів культурної спадщини.
Зокрема, п.3 ст.2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що не можуть бути об’єктами приватизації будівлі (споруди, приміщення) або їхні окремі частини, що становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави. А пункт 2 ст.5 Закону України «Про приватизацію державного майна» накладає заборону на приватизацію об’єктів культури, мистецтва, архітектури, меморіальних комплексів, заповідників, парків тощо загальнонаціонального значення.
Не підлягає приватизації державний житловий фонд, розташований на територіях природних історико-культурних заповідників, музеїв, а також квартири-музеї, що передбачено п.2 ст.2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».
У п.3 ст.19 Закону України «Про власність» зазначено, що умови і порядок відчуження національних, культурних та історичних цінностей встановлюються спеціальним законодавством. Тому, якщо був порушений порядок переходу права власності на пам’ятки історії та культури, то йдеться не про викуп, а про визнання правочину недійсним, якщо пропущено строк позовної давності – то викуп.
Припинення права власності на житло у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст.351 ЦК України). Право власності на жилий будинок у зв’язку з викупом земельної ділянки на якій він розміщений, у зв’язку з суспільною необхідністю, може бути припинене або за згодою власника, або за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов’язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі. Іншої підстави для виникнення права державної чи комунальної власності на жилий будинок зазначена стаття ЦК України не передбачає, хоча викуп може здійснюватися і на договірних засадах за спільною домовленістю сторін. І тільки у разі виникнення спору він має вирішуватися судом. Слід відмежовувати підстави та наслідки припинення права на житло від правових наслідків самочинної забудови, здійсненої власником, що визначаються ст.376 ЦК України як самочинне будівництво.
Вважаємо, що позов про викуп жилого будинку у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути поданий тільки юридичними особами публічного права. Юридичні особи приватного права та фізичні особи права на подання позову на викуп жилого будинку не мають, оскільки, як зазначено у ст.350 ЦК України, рішення про викуп земельної ділянки приймає орган державної влади або орган місцевого самоврядування.
Викуп зазначеного майна можливий тільки у випадку, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю є неможливим без припинення права власності на жилий будинок.
Суд може постановити рішення або про знесення жилого будинку, який розміщений на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про перенесення його, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку в межах даного населеного пункту та його відбудову, якщо це можливо. При цьому як в першому, так і в другому випадках особа має право на попереднє відшкодування збитків та упущеної вигоди.
Знесення жилого будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім’ї, а також особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім’ї, помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом. Проте таке посилання Цивільного кодексу України на закон вимагає і відповідної розробки такого закону.
Якщо власник земельної ділянки, що підлягає викупу в зв’язку з суспільною необхідністю, є власником жилого будинку, вимога про припинення права власності розглядається разом із вимогою про викуп земельної ділянки. Позов до суду про викуп жилого будинку є, по суті, вимогою про укладання договору (міни, обміну), а не викупу в грошах. Прийняття рішення про викуп земельної ділянки є необхідною умовою для викупу жилого будинку.
До набрання законної силн рішенням суду про викуп земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю власник має право використовувати жилий будинок за призначенням.
Правові наслідки знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних і громадських потреб передбачені статтями 110, 111 ЖК УPCP. Громадянам, яких виселяють з такого будинку, надається інше благоустроєне жиле приміщення виконавчим органом відповідної ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться юридичній особі, – цією організацією.
Необхідність вилучення жилого будинку в зв’язку з викупом земельної ділянки для державних або громадських потреб виникає для потреб міст у зв’язку з містобудуванням, розширенням існуючих підприємств, зведенням нових, реконструкцією вулиць, майданів, будівництвом об’єктів соціально-побутового призначення. Тому рішення має бути винесено місцевою радою, на території якої знаходиться земельна ділянка, незалежно від належності будинку і форми власності. Воно має бути обґрунтованим і визначати зобов’язання надати тим, хто виселяється, жилі приміщення, контроль за виконанням рішення покладається на виконавчі органи відповідної місцевої ради.
Обов’язок надати інше жиле приміщення у зв’язку з вилученням земельної ділянки і знесенням будинку покладається на конкретну організацію, якщо земельна ділянка вилучається для потреб цієї організації.
Якщо будинок зноситься у зв’язку з відведенням земельної ділянки для задоволення потреб житлово-будівельних кооперативів, обов’язок надання іншого благоустроєного приміщення покладається на виконавчий орган відповідної місцевої ради.
На підставі ст.378 та гл.29 Цивільного кодексу України гарантується захист прав власника у разі вилучення для суспільних потреб земельної ділянки, на якій розташовано належне йому житло, шляхом встановлення у законі підстав вилучення та за рішенням суду. У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до Цивільного кодексу України і ст.172 Житлового кодексу УРСР, не може бути виконане до вирішення спору судом. При розгляді такого спору мають вирішуватися питання відшкодування власникові завданих збитків форми компенсації, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття рішення про вилучення земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю. У Російській Федерації законом прямо заборонено вилучати житло без згоди власника. Так, ст.10 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» не допускає примусового вилучення нерухомості в житловій сфері без згоди власника. Проте, якщо власником є юридична особа, то вилучення на підставах, передбачених законом, може здійснюватися на підставі рішення господарського суду.
Згідно з п.16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991р. №7 при вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, слід мати на увазі, що відповідно до Цивільного кодексу України, ст.171 ЖК УPCP право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням місцевою радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці юридичними особами, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків.
Звернення стягнення на житло за зобов’язаннями власника. Зверненню стягнення на житло власника за невиконаними зобов’язаннями можуть підлягати: а) юридична особа, неспроможна виконати свої грошові зобов’язання перед кредиторами (ст.1 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»); б) іпотекодавець або інша особа, що несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання. Іпотекодавцем є особа, яка безпосередньо передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем (ст.1 Закону України «Про іпотеку»). Можна зробити висновок, що звернення стягнення на житло можливе і в позасудовому порядку.
Стягнення може здійснюватися як у примусовому, безакцентному, так і добровільному порядку. Примусовий – проводиться на підставі рішення суду, що передбачає настання кримінальної чи цивільно-правової відповідальності в частині майнових стягнень, що застосовується до правопорушника. Безакцептний – не потребує рішення суду чи згоди боржника, а проводиться на підставі визнаної вимоги стягувача або виконавчого напису нотаріуса. Добровільний – стягнення, яке проводиться стягувачем на підставі укладеного договору між боржником і кредитором.
Оскільки йдеться про стягнення на житло, яке є єдиним місцем проживання, то і виселення громадян має проводитися в особливому порядку.
У Законі України «Про виконавче провадження» визначені умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які відповідно до закону підлягають примусовому виконанню, у разі невиконання їх у добровільному порядку.
Відповідно до Закону України «Про державну виконавчу службу» безпосереднє примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці. Виконанню Державною виконавчою службою підлягають: 1) рішення, ухвали й постанови судів у цивільних справах; 2) вироки, ухвали й постанови судів у кримінальних справах у частині майнових стягнень; 3) виконавчі написи нотаріусів; 4) не сплачені у строк платіжні вимоги, акцентовані платником.
В окремих передбачених законом випадках має місце примусове виконання зобов’язань боржника в безспірному порядку на підставі розпорядження нотаріуса про стягнення з боржника, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів» від 29 червня 1999р. №1172.
Право на стягнення виникає з моменту, коли боржник повинен був виконати умови договору, але не виконав у встановлений договором строк або з моменту вступу у законну силу рішення суду щодо стягнення майна.
Найчастіше звернення стягнення на житло відбувається на підставі договорів застави (іпотеки). Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави, якщо в момент настання терміну виконання зобов’язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконане.
Звернення стягнення згідно зі статтями 36, 38 Закону України «Про іпотеку» та ст.7 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», встановлюють нові позасудові форми стягнення: 1) стягнення на підставі іпотечного договору. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору, тобто на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі; 2) на підставі окремого договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, що визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Також договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Громадянин може бути позбавлений житла, зокрема житла через підстави, визначені Законом України «Про виконавче провадження», який значно розширив перелік майна, на яке може бути звернено стягнення за рахунок житла, що перебуває у власності громадян (приватних жилих будинків і приватизованого державного житлового фонду). Так, у ст.62 вищезгаданого Закону передбачено звернення стягнення на будинок, квартиру, інше жиле приміщення, що є нерухомим майном. Таке звернення стягнення часто відбувається, оскільки саме житло – єдиний об’єкт, що представляє значну вартісну цінність, а особливостей такого звернення законодавство України не встановлює.
Одержавши документальне підтвердження належності боржникові на праві власності будинку, квартири, державний виконавець накладає на них арешт та надсилає нотаріальному органу за місцезнаходженням майна вимогу про реєстрацію даного факту.
Стаття 62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачає звернення стягнення на будинок, квартиру в разі відсутності у боржника достатніх коштів для задоволення вимог кредитора, наприклад, такий випадок може статися при виникненні заборгованості з квартплати. Але відсутність коштів у боржника (боржників) для обслуговування своїх зобов’язань може виникнути не тільки у випадках настання цивільно-правової відповідальності за невиконання угод іпотеки (як способу забезпечення зобов’язань), а й за іншими цивільно-правовими угодами. Боржником можуть стати і члени сім’ї громадянина, що потребують соціального захисту (діти, хронічно хворі, особи похилого віку, що стали учасниками різного роду правочинів), зобов’язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди (в т.ч. і відшкодування моральної шкоди), які неминуче можуть виникнути у повсякденному житті. Для прикладу можна навести випадки, які виникають внаслідок деліктних зобов’язань, а також випадки заподіяння неповнолітніми дітьми шкоди відповідно до ст.1167 Цивільного кодексу України, яка відшкодовується в повному обсязі їх батьками, усиновителями або опікунами.
Орган опіки та піклування мусить не видавати дозволу на заставу житла, в якому проживають недієздатні чи обмежено дієздатні особи, оскільки забезпечене заставою зобов’язання може бути з тих чи інших причин не виконане. У випадку невиконання основного зобов’язання здійснюється продаж заставленого житла, що опосередковано порушує право особи на проживання, Таким чином, застава житла прямо тягне можливість настання негативних наслідків для недієздатних, обмежено дієздатних осіб.
З переліку видів майна громадян, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, встановленого ст.54 Закону «Про виконавче провадження», необачно, на нашу думку, вилучено дуже важливий п.1 чинного раніше додатку №1 (передбаченого ст.379 Цивільного процесуального кодексу України), який передбачав неможливість звернення стягнення на «жилий будинок з господарськими будовами або окремі його частини – в осіб, основним заняттям яких є сільське господарство, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають». Перелік обмежень щодо конфіскації майна увійшов у вигляді додатку до Кримінального кодексу України 2001 року, відповідно до якого у засудженого та членів його сім’ї не можна було конфіскувати жилий будинок в сільській місцевості, якщо засуджений та його сім’я постійно в ньому проживають. Обмеження для стягнення на певні види майна застосовувалися і для державних, кооперативних і профспілкових організацій (статті 93, 96, 99 Цивільного кодексу УPCP в редакції, що діяла до 14 жовтня 1992р. та статей 412-114 Цивільного процесуального кодексу УPCP в редакції, що діяла до 5 травня 1993p.). Ці норми випливали із самого змісту призначення покарання, недопущення обмеження природного права людини на житло. Законодавець виходив із того, що у злочинця чи боржника повинно залишатися найнеобхідніше з майна – житло, що дозволить продовжувати нормальну життєдіяльність та працю і спонукає покарану особу до відшкодування боргу за рахунок заробітної плати, інших доходів, рухомого майна тощо.
У цивільному законодавстві мають міститися норми, за якими права малолітніх чи неповнолітніх осіб на житло в результаті вчинення тих чи інших правочинів, майнові та особисті немайнові права та інтереси недієздатних та обмежено дієздатних осіб на житло не можуть бути порушені.
Відповідно до статей 62, 62 Закону України-«Про виконавче провадження» звернення стягнення на предмет іпотеки і його реалізація для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюються відповідно до умов іпотечного договору. Тобто закон передбачає випадки позасудового звернення стягнення на майно.
Визначають різні підходи для звернення стягнення на житло. Зокрема, ст.66 Закону та положення визначають, що прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою. Але при цьому в нормативних документах не визначено, що розуміється під спеціалізованою організацією, якої форми власності, організаційно-правової форми вона повинна бути.
Порядок проведення прилюдних торгів має визначатися законом, який має визначати оцінку початкової вартості будинку (квартири), яка продається, об’єктивні умови, за яких торги вважаються такими, що відбулися, проводитися відкрито на аукціоні.
Слід встановити правило: «Не допускається звернення стягнення на житло, що є предметом іпотеки в позасудоюму порядку і реалізація предмета іпотеки здійснюється тільки за рішенням суду органом державної виконавчої служби». В той же час суд зобов’язаний у своєму рішенні визначити фізичній особі інше місце проживання.
Також можна запропонувати правило, за яким житло, що надійшло до органів місцевого самоврядування, зараховується до житлового фонду соціального призначення.
Реквізиція (ст.353 ЦК України). Правовий режим надзвичайного стану, порядок його введення визначаються законами України «Про правовий режим надзвичайного стану», «Про зону надзвичайної екологічної ситуації».
Разом із тим, у зазначених нормативних актах не встановлено правових підстав, умов і порядку відчуження житла у власника у зв’язку з введенням режиму надзвичайного стану чи встановлення режиму зони надзвичайної екологічної ситуації. Стаття 553 ЦК України не встановлює органів, за рішенням яких житло може бути вилучене. Моментом переходу припинення прав власності на житло має бутн момент державної реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». У разі стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших надзвичайних обставин, з метою суспільної необхідності майно може бути примусово відчужене у власника на підставі та в порядку, встановлених Законом, за умови попереднього і повного відшкодування його вартості (реквізиція).
В умовах воєнного або надзвичайного стану майно може бути примусово відчужене у власника державними органами з наступним повним відшкодуванням його вартості.
Реквізоване майно переходить у власність держави або знищується, при цьому може бути оскаржена до суду оцінка, за якою попередньому власникові була відшкодована вартість реквізованого майна, а не факт реквізиції майна.
У разі реквізиції майна його попередній власник може вимагати надання йому взамін іншого майна, якщо це можливо.
Якщо після припинення надзвичайної обставини реквізоване майно збереглося, особа, якій воно належало, має право вимагати його повернення, якщо це можливо.
У разі повернення майна особі у неї поновлюється право власності на це майно, одночасно вона зобов’язується повернути грошову суму або річ, яка була нею одержана у зв’язку з реквізицією, з вирахуванням розумної плати за використання цього майна.
Конфіскація (ст.354 ЦК України). На відміну від реквізиції, конфіскація здійснюється на підставі рішення суду як санкція за вчинене правопорушення. Разом із тим, слід зазначити, що у Цивільному кодексі України відсутні норми для застосування конфіскації майна. Лише у ст.346 ЦК зазначається: «До особи може бути застосовано позбавлення права власності на майно за рішенням суду як санкція за вчинення правопорушення (конфіскація) у випадках, встановлених законом. Конфісковане майно переходить у власність держави безоплатно. Обсяг та порядок конфіскації майна встановлюються законом».
Підставами для застосування конфіскації як юридичної відповідальності передбачені Кримінальним кодексом України, Кодексом України про адміністративні правопорушення, Митним кодексом, Про цивільно-правову конфіскацію може йтися тільки в контексті захисту прав інтелектуальної власності, визначеної ст.432 ЦК, а саме: вилучення з цивільного обороту товарів, виготовлених або введених у цивільний оборот із порушенням права інтелектуальної власності матеріалів та знарядь, які застосовувалися переважно для виготовлення цих товарів. Щодо існування в Цивільному кодексі висловлювалися різні думки. Так, відомий вченнй-юрист О.В. Дзера обстоює необхідність існування конфіскації як засобу захисту цивільних прав. Але при цьому конфіскація розглядається тільки як наслідок вчинення нікчемних правочинів, що передбачено ст.228 ЦК України як рецепція ст.49 ЦК УРСР. Однозначно з такою позицією погодитись не можна, оскільки недійсний правочин не створює юридичних наслідків, тому і конфіскація до правочинів, що не тягнуть за собою виникнення прав та обов’язків, застосована бути не може. Науковці здійснюють пошук тлумачення ст.228 ЦК України. Зокрема висловлюється думка про те, що під дію цієї статті «мають підпадати угоди, сторони (сторона), якої для досягнення правового результату навмисно чинять дії, що містять склад злочину або іншого небезпечного правопорушення (адміністративного проступку або делікту)». Про конфіскацію в прямому розумінні може йтися тільки в контексті ст.208 Господарського кодексу України, згідно з якою господарське зобов’язання «вчинене з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства...», є недійсним і відповідно до намірів сторін все одержане за зобов’язанням стягується в дохід держави. В Цивільному кодексі України конфіскацію слід застосовувати тільки «у разі вчинення сторонами правочину дій, спрямованих на досягнення кримінально-правової мети» на порушення заборон, встановлених Законом України «Про захист суспільної моралі».
Як зазначає В.Ф. Сіренко, людство напрацювало у ході свого розвитку звід принципів щодо власності, які мають конституційний характер. Із цього випливає; право власності у принципі невідчужуване, позбавлення цього права можливе як виняток; порядок позбавлення повинен бути встановлений тільки законом; такий закон має визначити випадки суспільної необхідності, за яких можна позбавити суб’єкта права власності; ця необхідність повинна бути очевидною; позбавлення права власності можливе тільки з відшкодуванням; відшкодування повинне бути справедливим (критерії справедливості мають визначатися законом; наприклад, ринкова ціна майна, що відчужується, може враховуватись при цьому і упущена вигода від його використання тощо.
Вирішуючи спори, що випливають із права приватної власності громадян, суди повинні виходити з положень ст.41 Конституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправно його позбавлений. Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване тільки як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе наступне відшкодування).
Необхідно мати на увазі, що відповідно до ч.6 ст.41 Конституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. У зв’язку з цим справи, за вчинення яких законом передбачено конфіскацію житла у особи, повинні розглядатися тільки судами, що передбачають покарання у вигляді конфіскації майна полягає у примусовому безоплатному вилученні у власність держави всього або частини майна, яке є власністю засудженого.
Законодавство не містить відмінностей та особливостей при зверненні стягнення на житло, яке належить фізичним чи юридичним особам. Але якщо юридичну особу можна залишити без основних фондів, то людину не можна позбавляти житла (якщо, звичайно, воно єдине у людини), а якщо де і здійснювати, то тільки у межах, чітко передбачених законами, які не дозволять цій особі в майбутньому претендувати на поліпшення житлових умов. Мабуть, тому і розробники нового Житлового кодексу стоячи на захисті інтересів громадян України, у ст.79 проекту обмежили права власника і вирішили, і до відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім’ї, можливе лише в разі попереднього укладення договору найму, оренди житла між ними. Строк дії договору оренди приватного житла не може бути меншим ніж 3 роки, а якщо у членів сім’ї власника приватного житла є неповнолітні діти – до досягнення ними повноліття.
Запропонована норма відповідатиме реальним суспільним відносинам, а з іншого боку, у випадку, якщо боржник у своєму будинку чи квартирі постійно не проживає, здає його в оренду, не використовує його як житло, якщо норми, що припадають на членів сім’ї перевищують норми, встановлені законодавством, то такий будинок, квартира, їхні частини можуть бути реалізовані на загальних підставах.
Наша правова система, яка перебуває на стадії свого становлення, у новому Законі відмовилася від таких обмежень, не продублювала додатки до Цивільного процесуального та Кримінально-процесуального кодексів і цим надала правові можливості для задоволення кредиторів, позбавити людину житла, що належить їй на праві власності. Разом із тим, перелік майна, що не підлягає конфіскації за судовим вироком, міститься у додатку до Кримінального кодексу України 1960р., відповідно до якого не підлягає конфіскації жилий будинок з господарськими будівлями в сільській місцевості, якщо засуджений та його сім’я постійно в ньому проживають.
Жилий будинок не може бути конфіскований в тому випадку, коли в ньому постійно проживають члени сім’ї, якщо вони є співвласниками або не є співвласниками, а тільки користувачами. Відповідно до ст.29 Цивільного кодексу України фізична особа може мати кілька місць проживання. Вважаємо, що конфіскації не повинне підлягати житло, в якому проживають члени сім’ї незалежно від того, чи є вони співвласниками чи користувачами житла.
Для забезпечення ефективної житлової політики, відповідно до вимог Конституції України, необхідно терміново внести доповнення до ст.62 Закону України «Про виконавче провадження» і відновити обмежувальну норму, за якою «не може бути звернено стягнення на жилий будинок, квартиру, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення на окремі частини будинку, квартири, в яких сім’я проживає, якщо жила площа, що припадає на одного члена сім’ї, перевищує норми, встановлені Житловим кодексом» (в розмірах, визначених Житловим кодексом України – не більше 13,65м2 на одну особу, або за іншими норматнвно-правовимн документами – не більше 21м2 на одну особу і додатково 10м2 на сім’ю та будинку, квартири, що є у власності сім’ї, в яких сім’я постійно не проживає)». Така норма Закону повинна бути нормою прямої дії, а не додатку, який має іншу правову силу, змістовну навантаженість та обов’язковість до виконання. До речі, в іншому випадку ці питання так і вирішені у ст.3 «Кошти на які не може бути звернено стягнення» Закону «Про виконавче провадження», де прямо визначено виплати, на які не може бути звернено стягнення.
Застава житла допускається під отримання кредитів для будівництва нового. Але не зрозуміло, як діятимуть кредитори у випадку, коли позичальник не виконає своїх боргових зобов’язань і не збудує нового житла. Відповідно до законів України на це майно звертається стягнення і ці мешканці мають бути виселені з житла. В цих випадках держава має нести ризик за цими угодами і надавати право зберігати положення договору найму або оренди жилого приміщшення, укладені до виникнення іпотеки.
З досвіду Російської Федерації видно, зазначає І. Пучковська, що проблема виселення колишнього власника будинку (квартири) – заставодавця, членів йрго сім’ї, а також інших осіб, є найбільш наболілою і важковиршуваною.
Припинення юридичної особи або смерть власника, Смерть однієї із сторін цивільних правовідносин є безумовною підставою припинення житловнх правовідносин. На практиці смерть наймача жилого приміщення у будинках державного або комунального житлового фонду тягне за собою зміну статусу члена сімї наймача на статус повного наймача. Якщо наймач є єдиним, що проживає у будинку державного чи комунального житлового фонду, жиле приміщення вважається звільненим. Якщо воно було приватизоване, то після його смерті включається до складу спадкової маси.
Для переходу будинку (квартири) за набувальною давністю, зареєстрованою за певною особою, місце перебування якої невідомо, необхідні певні умови: 1) будівля дійсно не мала власника; 2) власник попередньо повинен бути визнаний померлим або безвісно відсутнім; 3) будівля повинна перейти до іншої особи, в т.ч. і до держави, як відумерле майно. За відсутності хоча б однієї з умов право власності на будівлю не переходить.
Враховуючи значний обсяг нормативного масиву, що визначає порядок виникнення і припинення права власності на житло, виникає потреба у їх додатковому регулюванні. Цивільний кодекс визначає правовий режим набуття, зміни чи припинення права власності на об’єкти нерухомості.
Новий Житловий кодекс мусить регулювати особливості, пов’язані із набуттям, зміною, припиненням прав на житло.