• Економічна теорія. Політекономія
• Етика та естетика
• Журналістика та видавнича справа
• Історичні дисципліни
• Культурологія
• Маркетинг та реклама
• Медицина
• Менеджмент та трудові відносини
• Міжнародні відносини та зовнішньоекономічна діяльність
• Педагогіка
• Політологія
• Право. Юридичні дисципліни
• Психологія
• Сільськогосподарська діяльність
• Соціологія
• Туризм та готельна справа
• Українська та зарубіжна література
• Філософія
• Фінанси, гроші та податки

Житлове право України

§ 1. Загальні підстави припинення житлових правовідносин

Припинення житлових правовідносин завжди пов’язане із настанням певних юридичних фактів, які поділяються на події та дії.

До подій можна віднести настання стихійного лиха, що не залежить від волі людей: землетруси, повені тощо, які призводять до руйнування жилого приміщення або смерті користувача.

Припинення житлового правовідношення може статися внаслідок спливу строку, якщо правовідношення носило строковий характер, непридатністю жилого приміщення для проживання, викупом житла – тобто подій, з якими закон пов’язує припинення житлового правовідношення. Так, повна сплата пайових внесків у житлово-будівельному кооперативі тягне за собою припинення житлового правовідношення і виникнення правовідносин власності в силу закону.

Житлові правовідносини припиняються внаслідок дій або його учасників, або третіх осіб, актами відповідних органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, судових органів. Дії учасників житлових правовідносин можуть бути правомірними або неправомірними. Житлове правовідношення може бути припинене за взаємною згодою його сторін або за вимогами одного із учасників, передбаченими законом. До неправомірних дій можна віднести знищення майна або завдання смерті особам, які там проживають.

Частіше буває, коли дій учасників житлових правовідносин недостатньо для припинення таких правовідносин. Так, для припинення житлових правовідносин внаслідок того, що громадянин систематично порушує права та інтереси співмешканців, створює умови неможливості проживання, необхідне рішення суду за позовом заінтересованої особи.

Припинення житлового нравов і дношення може супроводжуватися виселенням або відбуватися без виселення. Як зазначає Ю.К. Толстой, «найбільшу складність становлять ті випадки, коли припинення житлових правовідносин пов’язане з виселенням проживаючих у жилому приміщенні осіб».

В юридичній літературі висловлюється думка, що виселення, за якими б підставами воно не проводилося, належить до заходів державно-правового впливу. Відповідно ст.47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Виселення не завжди можна кваліфікувати як захід правової відповідальності. Наприклад, коли виселяються громадяни із житла, яке загрожує обвалом, у випадку самоправного зайняття жилого приміщення. Ю.К. Толстой за правовими наслідками визначає наступні випадки виселення:

– виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного приміщення;

– виселення з наданням іншого жилого приміщення;

– виселення без надання іншого жилого приміщення.

А.А. Тітов визначає інший критерій припинення користування жилим приміщенням за правовими наслідками, зокрема: 1) для осіб, що втратили законні підстави користування конкретним жилим приміщенням; 2) для осіб, які продовжують користування жилим приміщенням, але здійснюють порушення правил користування жилим приміщенням. При цьому автор окремо виділяє виселення громадян за договором соціального найму. Визначаєтья також, що з жилого приміщення можуть бути виселені особи, позбавлені батьківських прав. Виселення допускається за умови, що спільне проживання таких громадян із дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав рішенням суду, є неможливим.

У юридичній літературі висловлені думки, що окремою підставою для виселення є систематична несплата квартирної плати колишніми членами сім’ї власника житла. Проте слід стати на позицію Є.О. Мічуріна, С.О. Сліпченко, О.В. Соболева, які вважають «таке припущення хибним, оскільки ст.157 ЖК УPCP дає вичерпний перелік випадків виселення членів сім’ї власника жилого приміщення, а робити висновок, що в результаті чогось, наприклад новації, виникли відносини по найму, чинне законодавство не дає підстав».

У випадку припинення у громадянина права користування житлом на підставах, передбачених Житловим кодексом УРСР, Цивільним кодексом, договором, або на підставі рішення суду, громадянин зобов’язаний звільнити відповідне жиле приміщення, він повинен бути виселений на підставі рішення суду. Виселення полягає у примусовому звільненні приміщення особою, яка його займала, та у забороні в подальшому користуватися цим приміщенням.

П.І. Седугін виділяє такі підстави виселення: 1) виселення з наданням іншого благоустроєного приміщення, за умви якщо будинок підлягає зносу, загрожує обвалом або належить переобладнанню у нежилий; 2) виселення у зв’язку із знесенням будинків державного, муніципального або громадського житлового фонду; 3) виселення із жилих приміщень, що знаходяться на території військових містечок; 4) виселення з наданням іншого (не благоустроєного) жилого приміщення; 5) виселення без надання жилого приміщення за умови: систематичного руйнування або пошкодження житла, використання його не за призначенням, порушення правил суспільного буття, у зв’язку з визнанням ордеру недійсним, виселення осіб, що самоуправно зайняли жиле приміщення.

Виходячи із зазначеного виселення громадян із житла можна класифікувати за різними ознаками.

1. Виселення може бути відбуватися як у добровільному, так і в примусовому порядку.

Примусове виселення може бути в судовому та адміністративному порядку.

2. Виселення у зв’язку з проведенням капітального ремонту, внаслідок звернення стягнення, на передане в іпотеку жиле приміщення, припинення дії або розірвання договору найму житла.

3. Виселення з приватного, державного житлового фонду, житлового фонду спеціального призначення,

Виселення може здійснюватися як з наданням, так і без надання житла, з наданням благоустроєного і неблагоустроєного жилого приміщення.

4. Виселення може бути внаслідок: а) порушення правил співжиття; б) визнання правоустановчих документів, договору найму недійсними; в) самоправного зайняття жилого приміщення; г) будинок підлягає знесенню; ґ) будинок загрожує обвалом, виселення із аварійного будинку; д) будинок підлягає переведенню в нежилий, оскільки не відповідає санітарним і технічним вимогам; е) припинення трудових відносин.

Відповідно до п.1 ст.825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму письмово, попередивши про це наймодавця за три місяці.

Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами й характером роботи (працівники, діяльність яких пов’язана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст.107 ЖК УРСР такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого воии вибули у зв’язку з цією роботою, тільки в разі забезпечення їх жилою площею для постійного проживання. Так, особа може бути визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням тільки з однієї з підстав, передбаченої ст.71 або ст.107 ЖК УРСР.

З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попереднього жилого приміщення відповідно до ст.107 ЖК УРСР вважаєгься розірваним і в тому разі, коли наймач продовжує виконувати обов’язки за цим договором і не звільнив приміщення повністю.

Деякі вчені обстоюють точку зору, згідно з якою приватизація жилого приміщення громадянином, що у ньому проживає, або приватизація житлового фонду в цілому є юридичною підставою припинення житлових відносин, оскільки змінюється правовий режим жилого приміщення.

З такою точкою зору можна погодитись, оскільки житлові правовідносини перетворюються з похідних зобов’язальних, що випливають із договору найму, на речові. Так само перетворення житлових правовідносин відбувається при викупленні квартири або повної сплати паю членом житлового та житлово-будівельного кооперативу. Перетворення житлових правовідносин можливе за правовими наслідками для мешканців житла як з виселенням, так і без виселення, зокрема це може бути обов’язок переукладення договору піднайму в договір найму, укладення договору нового найму тощо.