Житлове право України
§ 6. Збереження права на жиле приміщення державного чи комунального житлового фонду за громадянами у разі їх тимчасової відсутності
Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача визначений ст.71 Житлового кодексу України, а їхні права і обов’язки – ст.78 Житлового кодексу.
Згідно зі ст.71 ЖК за тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору – судом.
Відповідно до ст.107 ЖК наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням із дня вибуття, незалежно від пред’явлення позову про це.
Згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2 у справах про визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням відповідно до ст.71 Житлового кодексу, завжди треба з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. В разі їх поважності суд може продовжити пропущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім’ї» який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права.
На ствердження вибуття суд може брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресовка кореспонденції, утворення сім’ї в іншому місці, перевезення майна до іншого жилого приміщення, виїзд до іншого населеного пункту і постійна там прописка, укладення трудового договору на невизначений строк тощо).
У разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або до іншого жилого приміщення в тому самому населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним із дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім’ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням із для вибуття.
Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами і характером роботи, у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст.107 ЖК такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв’язку з цією роботою, в разі одержання жнлої площі, вселення на жн- лу площу членів сім’ї або в інших випадках забезпечення їх жилою площею для постійного проживання.
Суд може визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, лише за однією вказаною позивачем підставою, передбаченою ст.71 або ст.107 ЖК. Зміни ти підставу позову суд вправі тільки за згодою позивача.
Жиле приміщешія зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у випадках:
1) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років – протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби – протягом перших п’яти років перебування на дійсній військовій службі;
2) тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, – протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;
3) поміщення дитини (дітей) на виховання до дитячого закладу, до родичів, опікуна чи піклувальника – протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї;
4) виїзду в зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) – протягом усього часу виконання цих обов’язків;
5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги – протягом усього часу перебування в них;
6) виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі – протягом усього часу перебування в ньому;
7) взяття під варту або засудження до позбавлення волі – протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.
Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, це житло може бути надане за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянину.
Під терміном «збереження жилих приміщень» слід розуміти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі члени їх сімей, у т.ч. і колишні, оскільки вони мають такі самі права і обов’язки, як і наймачі.
Тимчасова відсутність особи має бути безперервною і не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається з дня непроживання особи в приміщенні. Повернення особи до жилого приміщенив, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім’ї не вимагає угоди з боку інших членів сім’ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона тривала не більше шести місяців.
Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст.71 Житлового кодексу, якщо про це не винесено судове рішення за позовом наймодав’ ця або членів його сім’ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, зокрема і колишніх, а також і відсутніх, за якими зберігається право користування жилою площею.
Якщо особа, що була відсутня більше шести місяців, повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди на вселення відсутнього більше шести місяців, то за наявності поважних причин суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу.
У випадку коли в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, повернення в нього відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові й повинно оцінюватися в сукупності з іншими обставинами.
Стаття 71 Житлового кодексу України наводить випадки збереження жилого приміщення за тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї понад шість місяців.
До визнання особи такою, що втратила право на жилу плиту, ще протягом шести місяців із дня закінчення пільгового терміну, визначеного ст.71, за відсутнім зберігаються всі правомочності, пов’язані з розпорядженням зазначеною жилою площею в межах, визначених законом. Зокрема, потрібна її згода на вселення інших осіб як членів сім’ї, на обмін, на здачу в найм, на приватизацію квартири тощо.
Визнання особи такою, що втратила право на жилу площу, здійснюється в судовому порядку. Позивачами можуть бути як особи, що мають право постійного користування даним приміщенням, зокрема члени сім’ї, у тому числі ті з них, хто зберігає це право, як тимчасово відсутні, так і наймодавці – житлово-експлуатаційні контори, організації тощо.
Якщо ж члени сім’ї заперечують проти вселення відсутнього зверх встановленого терміну або застосовують щодо нього перепони до вселення, а саме, міняють замки, ключі тощо, відсутній може пред’явити до проживаючих у даному жилому приміщенні позов про визнання за ним права на жилу площу. При цьому він повинен посилатися на поважні причини, на вимушеність непроживання у зв’язку з неможливістю вселення, або на інші перепони, що заважають проживати в одному жилому помешканні.
Збереження жилих приміщень державного чи комунального житлового фонду можливе і шляхом бронювання. Бронювання жилого приміщення регулюється статтями 73-78 Житлового кодексу, а також «Правилами бронювання жилих приміщень в Українській PCP», затвердженими постановою Ради Міністрів Української PCP від 9 вересня 1985р. №°342, розпорядженням Кабінету Міністрів України «Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну» від 24 січня 1997р. №44-р.
Відповідно до ст.12 Закону України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» за військовослужбовцями, крім військовослужбовців строкової служби, які мають вислугу не менше 20 років, при направленні їх для проходження військової служби за межі України або при переведенні на службу до місцевості, що зазнала інтенсивного радіоактивного забруднеинв внаслідок Чорнобильської катастрофи, жила площа, яку вони та члени їх сімей займають, бронюється на весь час перебування їх за межами України чи в зазначеній місцевості.
Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках бронюванню не підлягають.
Жилі приміщення бронюються:
– при направленні на роботу за кордон – на весь час перебування за кордоном;
– при виїзді на роботу до районів Крайньої Півночі Російської Федерації і до прирівняних до них місцевостей – на весь час дії трудового договору;
– при виїзді на роботу до трудонедостатньої сільської місцевості – на обумовлений договором строк.
За наймачем або членом його сім’ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім’ї чи виїжджають разом із ним. В останньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім’ї, що виїжджають. Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї.
У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню).
Для одержання броні подається заява з додатковими документами: копія трудового договору (при виїзді на роботу за трудовим договором), а в інших випадках – клопотання відповідного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.
Член сім’ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення, подає лише заяву із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво зберігається в житлово-експлуатаційній організації.
У період дії броні тимчасово відсутній наймач та члени його сім’ї зберігають права і несуть обов’язки за договором найму жилого приміщення. Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити до нього тимчасових жильців у межах строку дії броні.
Якщо наймач та члени його сім’ї не повернулись до заброньованого жилого приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.
Бронювання є правовим засобом збереження суб’єктивного права на жилу площу в жилому приміщенні за відсутнім наймачем і членами його сім’ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збереження житла за громадянами, що тимчасово вибули з нього. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видання охоронного свідоцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за громадянами, що тимчасово вибули. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.
Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлені законом. Охоронне свідоцтво видається лише наймачу та членам його сім’ї, тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднаймачі і тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.
Заява про бронювання жилого приміщення повинна бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї жиле приміщення зберігається протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за особою, якщо вона в судовому порядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням.
Охоронне свідоцтво втрачає силу у наступних випадках: а) після закінчення терміну, на який воно було видане; б) при вибутті громадянина на постійне місце проживання до іншого населеного пункту або до іншого жилого приміщення в цьому самому населеному пункті; в) у випадках коли воно анульоване судом достроково або визнане недійсним.
Запитання і завдання для самоконтролю
1. Який порядок надання жилих приміщень в Україні?
2. Який порядок вселення до жилого приміщення:, в т.ч. і членів сім’ї наймача?
3. Протягом якого часу і за яких умов за тимчасово відсутніми громадянами зберігається право на житло?
4. Які права виникають у користувачів при укладенні окремих договорів найму жилого приміщення?
5. Дайте правову характеристику договору найму житла.
6. Які права має наймач за договором найму житла?
7. Що таке плата за житло і з чого вона складається?
8. Які істотні умови договору найму житла?
9. Наведіть правову характеристику договору піднайму житла.
10. Які особи належать до тимчасових мешканців і які права вони мають?