Житлове право України
§ 5. Інші правові підстави користування житлом
Сервітут. У ст.403 ЦК України сервітут визначають як право обмеженого користування чужим майном, що може бути встановлено для задоволення потреб осіб у житлі, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут – це речове право невласника на обмежене користування житлом для проживання.
У ч.1 ст.405 ЦК визначається поняття «особистий сервітут», який належить конкретно визначеній особі – члену сім’ї власника. Особисті сервітути для нечленів сім’ї можуть встановлюватися внаслідок заповідального відказу і полягати у праві довічного проживання в чужому будинку (квартирі). Підставою для виникнення особистого сервітуту є юридичні факти: вступ до шлюбу із власником майна, що тягне за собою спільне проживання подружжя у житлі, яке належить одному із них на праві власності, народження дитини у батьків, які є власниками житла.
Особистим сервітутом є встановлене в ст.405 ЦК України право членів сім’ї власника житла на користування цим житлом. Виходячи із зазначеного слід виділити особливості особистого сервітуту на житло: 1) встановлюється законом, договором, заповітом; 2) носить безоплатний характер; 3) є довічним правом і не переходить до спадкоємців; 4) встановлюється виключно власником житла, який має право визначати порядок користування окремими жилими приміщеннями.
Постає запитання, чи може власник житла припинити особистий сервітут до смерті управомоченої особи з огляду на те, що сервітутне право є довічним? Це можливе у випадку, коли особистий сервітут виникає із сімейних стосунків (одного із подружжя, дітей на майно батьків), право на сервітут діє до моменту забезпечення іншим житлом власником на умовах власності або користування. Особистий сервітут припиняється у випадку, передбаченому п.4 ч.1 ст.406 ЦК, в якому як підстава припинення сервітуту зазначається припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту. Разом із тим, припинення сімейних стосунків між чоловіком і жінкою не може прямо тягнути припинення особистого сервітуту, в т.ч. і в дітей. Тим більше, місце проживання дитини визначається за тим подружжям, яке не є власником житла, а продовжує проживати разом із дитиною у жилому приміщенні, яке належить власнику. Вважаємо, що особа, яка користується правом житлового сервітуту, має право прийняти на проживання дружину і малолітніх дітей, які можуть залишатися на проживання і після досягнення ними повноліття. Виходячи із зазначеного випливає необхідність внесення змін до ч.1 ст.405 ЦК України згідно з якою: члени сім’ї власника житла та колишні члени сім’ї власника житла, які проживають разом із ним, мають довічне право на користування цим житлом відповідно до закону, якщо інше не передбачене договором між ними».
Особистий сервітут може належати певній особі і не пов’язаній із особою власника. Власник житла наявністю особистого сервітуту тільки обмежується у праві користування своїм житлом, але не обмежується у праві розпоряджатися ним, відчужувати іншим шляхом, у т.ч. шляхом невиконання договору застави, предметом якої є це житло.
Стаття 40 Закону України «Про іпотеку» передбачає як підставу для виселення всіх мешканців із житла звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи житле приміщення. При цьому встановлюється виняток лише для наймачів та членів їх сімей. Таке становище є неправомірним позбавленням житлових прав носіїв особистих сервітутів.
Частину 3 ст.109 Житлового кодексу України слід доповнити реченням такого змісту: «Звернення стягнення на передане в іпотеку житло є підставою для виселення всіх осіб, які мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом, зокрема тих, на користь яких було встановлено особистий сервітут».
Отже, суб’єкти особистих сервітутів не можуть позбавлятися своїх речових прав на користування житлом ні законом, ні рішенням суду, ні власником. Підставами припинення особнстого сервітуту можуть бути воля самого суб’єкта особистого сервітуту, а також визначені у ч.1 ст.406 ЦК України обставини. З метою запобігання правопорушенням слід зобов’язати іпотекодавця до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, зокрема про особисті сервітути, в т.ч. установлені законами України «Про нотаріат» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».
Користування житлом за правом спадкування. Спадкоємство жилих приміщень, що належать на праві власності спадкодавцю, здійснюється як за законом, так і за заповітом. Спадкоємство за законом має місце, якщо заповіт не був складений; якщо в заповіті вказана тільки частина майна або заповіт визнаний в деякій частині недійсним.
У Цивільному кодексі значно розширено коло спадкоємців за законом, що призведе, на думку розробників Кодексу, до зменшення кількості майна, що переходило до держави. В статтях 1258-1265 ДК України визначено: 1 черга – діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, та батьки; 2 черга – рідні брати й сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері; 3 черга – рідні дядько та тітка спадкодавця; 4 черга – особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім’єю не менш як п’ять років до часу відкриття спадщини; 5 черга – інші родичі спадкодавця до шостого ступеня споріднення включно, причому родичі ближчого ступеня споріднення усувають від права спадкування родичів подальшого ступеня споріднення.
У Цивільному кодексі України відновлюється для вжитку в українській правовій лексиці термін «відумерлісгь» спадщини. Цивільний кодекс надає цьому терміну відповідного правового змісту: якщо спадкоємців немає, майно може бути визнане відумерлим за рішенням суду і отже, передане державі в особі органів місцевого самоврядування.
У разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття суд визнає спадщину відумерлою у порядку, встановленому статтями 274-278 ЦПК України, за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, яка подається після закінчення одного року з часу її відкриття (ст.1277 ЦК України). За результатами розгляду справи суд ухвалює рішення про визнання спадщини відумерлою та про передачу її органу місцевого самоврядування.
У разі отримання спадщини до спадкоємця переходить весь комплекс не тільки прав, а й обов’язків щодо успадкованого житла, що випливає з права приватної власності: підтримувати житло в належному стані, оплачувати всі витрати на утримання житла, сплатити всі боргові зобов’язання, державне мито залежно від вартості житла тощо. Згідно з ч.2 ст.1299 ЦК право власності на житло при спадкуванні виникає з моменту державної реєстрації.
Новим видом цивільного правочину є спадковий договір, за яким одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача (ст.1302 ЦК України). Хоча закон прямо не передбачає такого майнового об’єкту – житло як об’єкт спадкування, проте саме житло становить найбільш цінний за своєю вартістю і значенням предмет спадкування.
На недосконале правове регулювання спадкового договору вказували деякі автори. Так, С.Я. Фурса зазначає, що є «певна неузгодженість часу переходу права власності на майно відчуджувача до набувача з часом виконання набувачем обов’язків за договором». На наш погляд, правове регулювання спадкового договору потребує вдосконалення.
Місцем відкриття спадщини визначається останнє місце проживання спадкодавця, яке може не співпадати із місцем знаходження жилого будинку, квартири. До уваги береться лише останнє постійне місце проживання фізичної особи. Якщо таке місце невідоме, тоді місцем відкриття спадщини визнається місцезнаходження будинку, квартири, що належали спадкодавцю на праві власності. Якщо жилі будинки (квартири) спадкодавця знаходяться в різних місцях, місцем відкриття спадщини визначається те місце, де знаходиться найдорожчий будинок (квартира).
Спадкоємство житла може здійснюватися особами, які проживали, і тиші, які не проживали із спадкоємцем. Перші можуть вважатися такими, що прийняли спадщину, якщо не заявили відмови про неї, а для других передбачається обов’язкове подання заяви до нотаріуса про згоду прийняти спадщину.
Право на обов’язкову частку у спадщині згідно зі ст.1241 ЦК України мають повнолітні і неповнолітні або непрацездатні діти спадкодавця, а також непрацездатна вдова та непрацездатні батьки померлого. Незалежно від змісту заповіту успадковують половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом (обов’язкова частка). До обов’язкової частки у спадщині зараховується вартість речей звичайної домашньої обстановки та вжитку, вартість заповідального відказу, встановленого на користь особи, яка має право на обов’язкову частку, а також вартість інших речей та майнових прав, які перейшли до неї як до спадкоємця.
Оскільки право довічного проживання може виникнути в силу заповіту, то заповідач згідно зі ст.1242 ЦК України може обумовити виникнення права на спадкування у особи, яка призначена у заповіті, наявністю певної умови, як пов’язаної, так і не пов’язаної з її поведінкою (наявність інших спадкоємців, проживання у певному місці, народження днтини тощо). Це зобов’язання заноситься нотаріусом до свідоцтва про право спадкоємства, В разі наступного переходу права власності на будинок або на відповідну частину будинку право довічного користування зберігає силу.
Громадянин, якому за заповідальним відказом надане право користування жилим приміщенням на вказаний у заповіті строк, користується жилим приміщенням так само, як і власник житла. Після спливу встановленого строку право користування у громадянина припиняється.
Дієздатний громадянин, що проживає у жилому приміщенні, за заповідальним відказом несе солідарну відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із користування житлом.
За ст.1238 ЦК України на спадкоємця, до якого переходить жилий будинок, квартира, заповідач має право покласти обов’язок надати іншій особі право користування ним, яке зберігає чинність у разі наступної зміни власника.
Право користування жилим будинком, квартирою, надане відказоодержувачу, не є підставою для проживання у них членів його сім’ї, якщо у заповіті не зазначено інше.
Цивільний кодекс України у статтях 1225-1230 визначає особливості спадкування права на земельну ділянку, спадкування частки у праві спільної сумісної власності, спадкування права на одержання різного роду виплат, але не містить особливостей спадкування житла, або права користування житлом.
Позичка. Безоплатне користування житлом можливе на підставі договору позички. Відповідно до ст.827 Цивільного кодексу за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом установленого строку. Користування житлом вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.
До договору позички застосовуються положення про найм (оренду), визначені у гл.58 Цивільного кодексу. Позичкодавцем може бути фізична або юридична особа. Строк договору позички визначається договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею.
Позикодавець має право на відчуження речі, яка передана ним у користування. До набувача речі переходять права та обов’язки позичкодавця. Користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому у користування.
Відповідно до ст.833 ЦК України обов’язками користувача є: нести звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі, переданої йому в користування; користуватися річчю за її призначенням або відповідно до мети, визначеної у договорі; користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено договором; повернути річ після закінчення строку договору в такому самому стані, в якому вона була на момент її передання
Користувач має право повернути річ, передану йому у користування, в будь-який час до спливу строку договору. Якщо річ потребує особливого догляду або зберігання, користувач зобов’язаний повідомити позичкодавця про відмову від договору (позички) не пізніш як за сім днів до повернення речі.
Позичкодавець має право вимагати розірвання договору і повернення речі у разі, якщо: у зв’язку з непередбаченими обставинами річ стала потрібною йому самому; користування річчю не відповідає її призначенню та умовам договору; річ самочинно передана у користування іншій особі; в результаті недбалого поводження з річчю вона може бути знищена або пошкоджена.
Особа, яка стала власником речі, переданої у користування, має право вимагати розірвання договору, який укладено без визначення строку. Про розірвання договору користувач має бути повідомлений заздалегідь, у строк, що відповідає меті позички. Відповідно до ст.835 ЦК України договір позички припиняється у разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи, якій річ було передано в користування, якщо інше не встановлено договором.