• Економічна теорія. Політекономія
• Етика та естетика
• Журналістика та видавнича справа
• Історичні дисципліни
• Культурологія
• Маркетинг та реклама
• Медицина
• Менеджмент та трудові відносини
• Міжнародні відносини та зовнішньоекономічна діяльність
• Педагогіка
• Політологія
• Право. Юридичні дисципліни
• Психологія
• Сільськогосподарська діяльність
• Соціологія
• Туризм та готельна справа
• Українська та зарубіжна література
• Філософія
• Фінанси, гроші та податки

Житлове право України

§ 4. Договір піднайму жилого приміщення

Згідно зі статтями 774, 823 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця.

Ознаками договору піднайму житла є його двосторонній, оплатний, строковий характер. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк не може перевищувати строку договору найму житла. Характерні особливості договору піднайму полягають у тому, що у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму, до договору піднайму не застосовується положения про переважне право на укладення договору на новий строк. Термін дії договору піднайму визначається сторонами на обмежений чи необмежений строк, що може залежати від періоду тимчасової відсутності наймача, який виїхав з жилого приміщення з правом його збереження.

Чинним законодавством за наймачем закріплено право здавати у піднайм жилі приміщення, які наймачі реалізують шляхом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимчасово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі-піднаймачу, а останній зобов’язується вносити йому за це визначену плату.

Особливою рисою цього двостороннього договору є те, що наймач здає у піднайм іншій особі не майно, а жилу площу, що він наймає. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто договору, залежного від договору найму.

Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами у договорі піднайму виникають права і обов’язки. Передача жилих приміщень у піднайм означає, що наймач за договором піднайму передає не права на житло, а лише право на користування жилим приміщенням або його частиною. Піднаймач не користується іншими суттєвими майновими правами, що належать наймачеві, наприклад, правом на обмін, на поділ жилого приміщення, бронювання: житла тощо.

Обмежений характер прав піднаймача виявляється у тому, що піднаймач має право на вселення членів його сім’ї тільки у випадку, якщо це передбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайм. При звільненні жилого приміщення наймачем піднаймач має також звільнити його.

Здавання в піднайм частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов’язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування завданої жилому приміщенню шкоди. У піднайм може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати.

Здаючи у піднайм жиле приміщення, що розміщується у комунальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сімей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у наданні згоди на здаваная жилого приміщення в піднайм судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випадку здавання в піднайм усього приміщення наймача у зв’язку з тимчасовим виїздом з нього всієї сім’ї.

Оскільки, відповідно до ст.774 ДК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму, то обов’язкова письмова форма, в якій необхідно зазначити членів сім’ї наймача, характеристику жилого приміщення, що здається в піднайм (кількість кімнат або частина кімнати, розмір жилої площі, належність жилого будинку), майно, що передається в користування піднаймача, розмір плати за користування жилими приміщеннями, розмір обсягу та оплати комунальних послуг, що надаються, строк здавання приміщення в піднайм. Договір піднайму може укладатися за письмовою чи усною згодою членів сім’ї, які мешкають у квартирі (у т.ч. тимчасово відсутніх, колишніх членів сім’ї, неповнолітніх в особі їх законних представників – опікунів чи піклувальників), та наймодавця.

Договором піднайму має бути передбачено, що разом із піднаймачем вселяються і члени його сім’ї. Якщо вони не були зазначені піднаймачем в договорі, то вселення допускається у звичайному порядку.

Цивільний кодекс України не визначає умов, за якими не допускається здачв жилих приміщень у найм. Проте ст.93 ЖК УРСР визначає два випадки: 1) в результаті вселення піднаймача розмір площі, що припадатиме на кожну особу, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень; 2) як піднаймач або члеи його сім’ї в квартиру, в якій проживають наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати у такій квартирі.

Права і обов’язки піднаймача і наймача взаємообумовлені й полягають у: а) використанні приміщення за призначенням; б) утриманні приміщення в належному стані; в) забезпеченні схоронності приміщення; г) виконанні за свій рахунок поточного ремонту приміщення; г) дотриманні правил пожежної безпеки; д) підтримуванні чистоти та порядку в місцях загального користування; е) внесенні плати за користування приміщенням у розмірах, встановлених у договорі; є) поверненні майна в належному стані в обумовлений договором термін.

Наслідком недодержання встановленого порядку здавання жилого приміщення в піднайм є недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, вкі незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмови – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Юридична сила договору піднайму тісно пов’язана з дотриманням встановленого порядку здавання жилого приміщення в найм, і порушення цього порядку тягне недійсність договору. Так, виходячи із загальних положень про договір найму, недійсні їм може бути визнаний дотовір піднайму:

– укладений без згоди членів сім’ї наймача, наймодавця або наймачів і членів їхніх сімей, які проживають у комунальній квартирі;

– укладений без дозволу власника;

– укладений при недотриманні встановленої мінімальної норми жилої площі на одну людину чи договір, що передбачає проживання у квартирі хворого на тяжку форму хронічного захворювання.

Договір піднайму може бутн достроково розірваний, якщо піднаймач або особи, які проживають разом із ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням. Підставою для дострокового розірвання договору піднайму може бути також невиконання обов’язків щодо проведення поточного ремонту, внаслідок чого приміщення руйнується або псується. Разове пошкодження жилого приміщення, хоч би і суттєве, не є підставою для розірвання договору. Не можуть бути підставою для дострокового розірвання договору піднайму руйнування або псування жилого приміщення за наявності причин, що не перебувають у причинному зв’язку з діями піднаймача.

Договір піднайму може бути припинений, якщо піднаймач використовує жиле приміщення не за призначенням. Підставою для цього може бутн порушення правил спільного проживання, що робить неможливим проживання для інших в одній квартирі чи будинку, протиправна поведінка особи, яка створює умови для неможливого проживання сусідів.

Договір піднайму може бути достроково розірваний у разі необхідності використання житла самим наймачем і членами його сім’ї, при цьому наймач зобов’язаний письмово попередити піднаймача щодо припинення дії договору за два місяці.

Якщо піднаймач відмовляється звільнити займане приміщення після припинення договору піднайму, він і члени його сім’ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. У разі припинення договору піднайму у зв’язку із закінченням терміну чи розірвання договору після закінчення двомісячного терміну піднаймач та члени його сім’ї зобов’язані звільнити займане приміщення.

Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму. Якщо наймач, який здав жиле приміщення в піднайм на визначений термін, не має права до закінчення терміну його дії розірвати договір, то піднаймач має на те право.

Від договору піднайму слід виокремлювати відносини, що виникають у зв’язку із тимчасовим проживанням. Так, відповідно до ст.818 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення платн за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення по мешкання. Наймач або член його сім’ї можуть дозволити тимчасове проживання без укладення окремого договору та за умови безоплатності користування жилими приміщеннями. Умовою для вселення тимчасових мешканців є взаємна угода наймача та членів його сім’ї. Вони можуть вселити будь-яких осіб, при цьому згода наймодавця на їх вселення не вимагається. У разі відсутності згоди будь-кого з осіб, що проживають у квартирі, проживання тимчасових мешканців не дозволяється.

Термін проживання тимчасових мешканців Цивільним кодексом України не встановлений, однак відповідно до ст.98 ЖК УРСР, якщо проживання триватиме понад 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу припадатиме жилої площі не менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір жилої площі та кількість тимчасових мешканців, які вселяються, значення не мають.

Умовами виселення і проживання тимчасових мешканців є обов’язкове попереднє повідомлення наймовдавця наймачам і громадянам, що постійно з ними проживають, про виселення тимчасових мешканців. Основними ознаками тимчасового проживання є його безоплатність, відсутність самостійного права на користування житлом.

Виселення тимчасових мешканців не обмежене ніякими правовими підставами. Тимчасові мешканці зобов’язані звільнити жиле приміщення за першою вимогою без завчасного попередження наймача або членів його сім’ї.

До тимчасових мешканців закон відносить опікунів і піклувальників, які мешкають у даному жилому приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. У разі припинення договору найму жилого приміщення вони виселяються у встановленому чинним законодавством порядку.

Після закінчення терміну дії договору піднайму піднаймач не вправі вимагати поновлення договору і на вимогу наймача зобов’язаний звільнити займане приміщення, тобто договір піднайму діє в межах терміну, визначеного між наймачем жилого приміщення та піднаймачем. Наймодавець не має права втручатися у відносини між сторонами при визначенні термінів дії договору. Після закінчення терміну дії договір піднайму автоматично припиняється і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, якщо цьому заперечує наймач і члени його сім’ї або члени сімей комунальних квартир. За згодою на поновлення договору піднайму всіх заінтересованих осіб він переукладається у звичайному порядку. Для виселення піднаймачів і тимчасових жильців важливе значення мають підстави, за якими вони вселилися до наймача.