Житлове право України
§ 3. Оплатність користування житлом
Економічний зміст плати за найм складається в компенсації інвестиційних витрат власника на будівництво і реконструкцію жилого фонду, що використовується для надання громадянам за договором найму. Розмір оплати житла повинен визначатися не розміром витрат на утримання житлового фонду, а його споживчими якостями. Доходи, зібрані у вигляді оплати за найм житла, надходять у розпорядження власника.
У той самий час відповідно до пунктів 2-4 ст.28 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» орган місцевого самоврядування має встановлювати розмір плати за соціальне житло для кожного наймача такого житла індивідуально. Плата за житло, яка вноситься безпосередню наймачем, не повинна перевищувати 20% сукупного доходу наймача та членів його сім’ї, що проживають разом з ним. При встановленні розміру плати за соціальне житло повинен враховуватися не тільки сукупний дохід наймача і членів його сім’ї, а також загальна площа житла, кількість осіб, які в ньому проживають, перелік житлово-комунальних послуг, місце розташування жилого будинку.
Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. За загальним правилом одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається. При иаймі приміщень, що належать громадянам на праві приватної власності, розмір квартирної плати не обмежується. Чинне житлове законодавство передбачає:, що наймач державного та комунального житлового фонду не може бути виселений із житлового фону місцевих рад, державних організацій за несплату квартплати. Таке виселення можливе тільки у випадку якщо наймач систематично не сплачує квартирну плату у приватному житловому фонді.
Плата за соціальне житло складається з плати за найм житла, утримання будинків та прибудинкових територій, комунальні послуги (п.1 ст.28 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»).
Відповідно до ЖК УPCP плата за житло складається з плати за житло та плати за житлово-комунальні послуги. Відповідно до Цивільного кодексу України плата за житло може складатися з плати за утримання будинків та прибудинкових територій та плати за житлово-комунальні послуги.
Згідно зі ст.66 Житлового кодексу УPCP плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма загальної площі – 21м2 на одну особу. Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) встановлюється Кабінетом Міністрів України.
В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім’ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім’ю не перевищують половини норми загальної площі, яку належить мата одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі береться у підвищеному розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України. Загальна площа, право користування якою зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї, не вважається зайвою.
Порядок нарахування квартирної плати залежить від деяких умов.
Постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005р. №560 затверджено Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, який визначає механізм формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і поширюється на суб’єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги, та Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Розмір тарифів (нормативних витрат, пов’язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) визначаються щодо кожного будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будників і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг. Калькуляційною одиницею є 1м2 загальної площі квартир будинку. Під час розрахунку нормативних витрат враховуються: середньомісячні виграти на оплату праці та середньомісячні матеріальні витрати за рік окремо за статтями експлуатаційних витрат; плановані трудовитрати, що не можуть перевищувати розміру, передбаченого нормами часу та нормами обслуговування для робітників і виробничого персоналу, встановленими центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.
Місцеві ради визначають основну ставку квартплати з урахуванням місцевих умов експлуатації жилих приміщень, особливості даного конкретного жилого приміщення, його благоустрій.
Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична, теплова енергія тощо) береться, крім квартирної плати, за затвердженими в установленому порядку тарифами.
Відповідно до ст.820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму приватного житлового фонду. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Проте нині такий рівень законом не встановлено.
Вважаємо, що для боротьби з проявами недобросовісної конкуренції, що встановлюють монополісти на ринку найму житла, необхідно законом визначати максимальний рівень оплати найму житла у мінімальних рівнях заробітної плати. При цьому, якщо наймодавець надає наймачу певні послуги, наприклад користування меблями тощо, – ці послуги сплачуються окремо, за згодою сторін.
Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Беззбиткове функціонування житлово-експлуатаційних підприємств, підвищення якості та обсягу послуг до рівня європейських країн неможливі без створення ефективного механізму функціонування житлово-комунального господарства, без запровадження економічно обгрунтованої системи визначення рівня тарифів на житлово-комунальні послуги. Необхідність поступового запровадження економічно обґрунтованих цін і тарифів на житлово-комунальні послуги на базі реальної вартості цих послуг з одночасним реформуванням галузі житлово-комунального господарства, була визначена Указом Президента України «Про прискорення реформування житлово-комунального господарства» від 19 жовтня 1999р. №1351/99.
Відповідно до ст.25 Закону України від 24 червня 2004р. «Про житлово-комунальні послуги» власник може передати свої права управителю. Він має право: 1) укладати договори з виробниками, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому Законом; 2) контролювати виконання умов договорів на надання житлово-комунальних послуг.
Закон України «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р. №554-ІV у ст.1 визначає, що квартирна плата складається з плати за утримання житла та плати за комунальні послуги (водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведенин, електроенергія, вивезення побутового сміття та рідких нечистот) наймачів жилих приміщень та власників жилих будинків або квартир.
Житлово-комунальні послуги спрямовані на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Відповідно до ст.12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» житлово-комунальні послуги поділяються за: 1) функціональним призначенням; 2) порядком затвердження цін/тарифів.
Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водо відведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудннкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків; 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлеиня несучої спроможності конструкцій тощо).
Мінімальні норми житлово-комунальних послуг встановлюються з метою забезпечення санітарно-гігієнічних вимог проживання людей та їх перебування в приміщеннях, забезпечення технічних вимог до експлуатації будинку (споруди), підтримання несучої спроможності конструкцій та експлуатаційних характеристик внутрішньобудинкових мереж і систем.
Перелік житлово-комунальних послуг, що надаються споживачу, залежить від рівня благоустрою відповідного будинку (споруди).
Відповідно до ст.32 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», плата за житлово-комунальні послуги нараховується щомісячно відповідно до умов договору. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з розміру затверджених цін/тарифів та показань засобів обліку або за нормами, затвердженими в установленому порядку.
Питання оплати за спожиті комунальні послуги та застосування правових заходів шодо неплатників є актуальним. Запровадження субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, заходи щодо реструктуризації заборгованості за квартирну плату і послуги, застосування жорстких заходів щодо злісних неплатників, аж до виселення не спрямоване на розв’язання питання несвоєчасної сплати квартирної плати.
Диференціацію оплати житла слід проводити поетапно, не допускаючи розвитку некерованих сегрегаційних процесів, формування «бідних» і «багатих» районів у населених одиницях.
Відповідно до ст.3 Закону України «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги» спожиті газ та електроенергію» пеня за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги в розмірі, визначеному в договорі про реструктуризацію заборгованості, нараховується за кожний день прострочення, але не більше 100 відсотків загальної суми боргу, за умови відсутності заборгованості з виплати заробітної плати, пенсії, стипендії тощо.
Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудинкових територій встановлюється залежно від капігальиості, рівня облаштування та благоустрою.
Відповідно до ст.26 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: 1) вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг; 2) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги; 3) порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту).
Важливим завданням сучасного періоду є перехід від оплати комунальних послуг за нормативами споживання до оплати за обсягами їх фактичного споживання.
Якщо стороною виступає власник, фізична чи юридична особа, то істотною умовою зобов’язання є плата. Оплата державного (комунального) житлового фонду здійснюється за затвердженими тарифами, виходячи із цін на енергоносії.
Необхідно передбачити диференціацію плати (або навіть звільнення від плати) за найм жилих приміщень державного і комунального житлового фонду: а) у будинках із зносом 60% і більше; б) у будинках без одного і більше видів зручностей; в) у будинках в аварійному стані; зменшення плати: а) у будинку «хрущовської» забудови; б) у гуртожитках; в) у квартирах, що розміщені на першому і останньому поверхах; г) службових приміщеннях; ґ) у квартирах, визнаних в установленому порядку аварійними або непридатними для проживання; диференціацію оплати: а) пенсіонерів; б) інвалідів; в) дїтей-сиріт до 18 років, які самотньо проживають; г) одинаків, що проживають у комунальних квартирах.