Житлове право України
§ 2. Права і обов’язки сторін за договором найму жилого приміщення
Наймодавцями жилих приміщень у будинках державного та комунального житлового фонду є орган місцевого самоврядування, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації, а у разі їх відсутності – відповідні підприємства, установи, організації забезпечувати належне використання житлового фонду.
Наймачами державного та комунального житлового фонду виступають тільки громадяни, в той час як стороною договору комерційного найму житла можуть бути й юридичні особи. Коло прав наймача жилого приміщення державного (комунального) житлового фонду значно ширше, ніж у приватному. Договір найму державного і комунального житлового фонду забезпечує права не тільки наймача, який отримав ордер, а й усіх членів його сім’ї.
Договір найму може укладатися лише з повнолітнім громадянином. У тих випадках, коли в квартирі проживають малолітні особи, договір найму укладається з опікуном дитиии. Неповнолітні діти віком від 14 до 18 років можуть укладати дотовір самостійно за згодою батьків (усиновителів) або піклувальників (ст.32 Цивільного кодексу України), в цьому випадку вони мають права і несуть обов’язки.
Положення ЖК УРСР, які регулюють питання укладання договору найму житла, не обмежують здатність неповнолітніх осіб буш суб’єктами цього договору, але при цьому повинно бути дотримане правило про наявність згоди з боку їх батьків (усиновлювачів), піклувальника. Неповнолітні особи мають усі права наймача житла і несуть передбачені законом обов’язки. При цьому В.Ф. Чигир зазначає, що такий неповнолітній самостійно несе відповідальність і за шкоду, завдану його діями. Тому на нього може бути покладений обов’язок відшкодовувати шкоду, завдану жилому приміщенню.
Із загальних правил при укладенні договору найму можуть бути винятки. Вони випливають зі ст.32 Житлового кодексу УРСР, згідно з якою неповнолітні особи, які одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення 18-річного віку, мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлових фондів, а у зв’язку з цим їм надається право і самостійно укладати договір найму.
Згідно зі ст.61 Житлового кодексу УРСР користування жилим приміщенням у будинках державного й комунального житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем – житлово-експлуатаційною організацією, відповідним підприємством, установою, організацією, і наймачем – громадянином, на ім’я якого видано ордер. Інтереси всіх членів сім’ї, що включені в ордер, представляє особа, на ім’я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Але це не виключає можливості укладення договору найму жилого приміщення з другою, вказаною в ордері, особою, якщо до моменту укладення договору особа, на ім’я якої видано ордер, змінила місце проживання або померла.
Положення ст.816 ЦК України визначають рівність прав і обов’язків щодо користування житлом наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним.
Сторонами договору найму, з однієї сторони, є наймодавець, з іншої – наймач і члени його сім’ї, права і обов’язки сторін відповідно розподіляються.
Так, наймодавець зобов’язаний здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання; забезпечувати надання комунальних послуг; проводити капітальний ремонт або реконструкцію будинку.
Наймодавець має право вимагати від наймача своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги; вживати заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагати виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом із ним, у передбачених законом випадках; здійснювати контроль за використанням житлового фонду.
Наймач, у свою чергу, зобов’язаний: використовувати житло за призначенням; вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перевлаштування квартир, реконструкції будинку; своєчасно сплачувати квартирку плату і плату за комунальні послути; дотримуватися правил пожежної та газової безпеки; допускати у квартиру та інші займані приміщення відповідальних осіб для огляду елементів жилого будинку та його обладнання. При виїзді разом із членами сім’ї із житла наймач має звільнити і здати його наймодавцю в належному технічному й санітарному стані.
Відповідно до Житлового кодексу УPCP наймач має право: вселяти відповідно до договору до займаного ним житла інших осіб; проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше; здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, жиле приміщення; зберігати право на жиле приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством; вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання иаймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у членів сім’ї наймача вимагати розподілу особового рахунку і переукладення договору найму з членам сім’ї наймача.
Права й основні обов’язки наймача та наймодавця за договором комерційного найму визначаються Цивільним кодексом та договором. Так, наймач за договором комерційного найму має право: на вселення тимчасових мешканців, нових членів сім’ї; на відшкодування понесених витрат у разі поліпшення орендованого жилого приміщення; на одержання жилого приміщення на час капітального ремонту жилого приміщення, в якому він мешкає; на одержання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку чи переобладнанням його у нежиле приміщення; на надання жилого приміщення меншого розміру замість займаного; на надання жилого приміщення, у разі якщо жилий будинок підлягає знесенню.
Стаття 20 Закону України «Про житловнй фонд соціального призначення» визначає, що наймач за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом із ним, може вселити до жилого приміщення свою дружину, дітей, батьків, і тільки для вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.
Проте відсутність письмової згодн членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.
Незалежно від прав наймача на певну квартиру всі члени сім’ї мають право проживати в ній, а у разі вибуття наймача не можуть бути виселені з квартири і за спільною згодою можуть вимагати від наймодавця укладення договору найму з будь-ким із повнолітніх членів сім’ї. Вимоги Житлового кодексу дають підстави вважати суб’єктами договору найму з боку наймача всю його сім’ю, за дорученням якої договір укладає уповноважена особа – наймач.
Наймач не користується ніякими додатковими правами перед членами його сім’ї. Він є її представником перед наймодавцем. Члени його сім’ї не втрачають права на жиле приміщення навіть у випадку, якщо наймач вибув до іншого жилого приміщення, а вони не включені до ордеру і не надавали письмової згоди на проживання в цьому жилому приміщенні.
Рівність прав наймача жилого приміщення і членів його сім’ї закріплена в нормах, що регулюють обмін і поділ жилих приміщень, здавання жилої площі в піднайм, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми особами, зміну умов договору житлового найму. Вони не втрачають права на жиле приміщення і у разі, якщо припинили бути членами сім’ї наймача (при розірванні шлюбу між чоловіком і дружиною, оформленні шлюбу одного з членів сім’ї), але продовжують проживати в цьому приміщенні.
З припиненням договору найму жилого приміщення наймачем водночас припиняються права і обов’язки, що випливають із цього договору, в усіх членів його сім’ї. Це може настати, наприклад, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні ордеру недійсним тощо.
У ст.64 ЖК УРСР зазначено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з ним усіма правами й мають обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору. В той самий час, ст.816 Цивільного кодексу України визначає, що особи, вказані наймачем, які постійно з ним проживають, набувають рівних із наймачем прав і обов’язків. Відповідно до ч.1 ст.116 ЖК УPCP, якщо члени сім’ї наймача або інші особи, які проживають разом із ним, систематично руйнують або псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, виселення винних на вимогу наймодавця провадиться без надання іншого жилого приміщення.
Відповідно до ст.817 ЦК України особи, які вселилися до жилого приміщення для постійного проживання за взаємною згодою та з дозволу наймодавця, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем і членами його сім’ї, які проживають із ним, не було іншої угоди про порядок користування жилими приміщеннями.
У разі вирішення спорів про право користування жилим приміщенням особами, які вселилися до наймача, відповідно до п.9 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2 суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи зареєстровані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням.
Виходячи із зазначеного пропонуємо у Цивільному кодексі України закріпити право наймача на вселення до житла членів сім’ї та інших осіб (що має бути передбачено у Житловому кодексі), статтею такого змісту: «Вселення до житла членів сім’ї наймача, не включених до договору найму житла, провадиться за повідомленням наймодавця та згодою повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ним, з внесенням відповідних змін до договору».
На вселення неповнолітніх дітей у займане батьками житло та включення їх до договору найму, згоди наймодавця, наймача та інших повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з наймачем, не потрібно. Особи, що вселилися до житла як члени сім’ї наймача, набувають однакові з іншими членами сім’ї права на користування житлом, якщо під час вселення між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають разом із ним, не було укладено іншої письмової угоди про порядок користування житлом.
Права й обов’язки членів сім’ї за договором найму жилого приміщення регулюються нормами житлового, а не цивільного законодавства.
Відповідно до ч.4 ст.61 ЖК умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача і членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими ЖК, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наявність Типового договору найму не заважає конкретизувати окремі його положення, що стосуються прав, обов’язків і відповідальності сторін. Однак, якщо в договорі найму будуть обумовлені будь-які права наймача, що обмежують йото дії (наприклад, користування жилими приміщеннями без права вселення до приміщення інших осіб, обміну тояю), вони не можуть бути визнані чинними.