Житлове право України
§ 1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення
Користування житлом не власниками в цілому забезпечується нормами, що визначають договір найму, сутність його не змінюється залежно від того, чи є цей договір соціального чи комерційного найму, головна мета якого – надання житла у користування. Тому ці договори ми будемо аналізувати саме з цієї точки зору.
Нині за договором соціального найму житло надається із державного житлового фонду або житлового фонду місцевих рад, а також приватного житлового фонду на договірних засадах окремим категоріям громадян, відповідно до рівню доходів, який повинен визначатися Житловим кодексом та статтями 10, 20 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». На жаль, Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» зберіг застарілі форми визначення громадян, які потребують поліпшення житлових умов. В основу їх було покладено категорії громадян для поліпшення житлових умов, а не рівень доходів громадян. Критерій категорій громадян для поліпшення житлових умов у порядку черговості не може бути застосований з наступних підстав: 1) він є наслідком адміністративної системи, яка передбачала розподіл житла в порядку загальної, першої черги для всіх категорій громадян, а не соціально незахищеним; 2) такий підхід враховує більшу потребу певних громадян у поліпшенні житлових умов як винагороду, а не забезпечення житлом соціально незахищених осіб, які його мають або мають у недостатній мірі і не в змозі забезпечити житло власними силами в приватноправовому порядку; 3) необхідно виробляти нові чіткі критерії розмежування громадян з урахуванням того, що прожитковий мінімум повинен включати в себе засоби забезпечення житлом.
Вирішення питання у запропонований спосіб не відповідає поняттю соціальної незахищеності, визначеному Конституцією України, Так, згідно із ч.1 ст.46 Конституції України громадяни мають право на соціальний захист, зокрема в разі втрати працездатності, втрати годувальника, в старості. Соціально незахищеними є діти-сироти, багатодітні сім’ї. Соціальне право на житло не повинне поширюватися на осіб, які проживають на умовах найму, за іншим договором у державному, приватному житловому фонді.
Соціально незахщценими громадянами повинні визнаватися особи всіх категорій, з урахуванням доходів, що припадають на кожного члена сім’ї та вартості майна, що знаходиться у власності членів сім’ї. До цієї категорії не включаються іноземці та особи без громадянства.
Пристосувати ведення квартирного обліку до сучасних умов слід шляхом формування списків громадян за групами: 1) громадяни, які визначені як соціально незахищені й потребують покрашення умов проживання; 2) громадяни, для яких згідно із законодавством і цільовими програмами передбачене пільгове забезпечення житлом і які не можуть самостійно вирішити свою житлову проблему; 3) громадяни, які не мають житла (бездомні); 4) громадяни, які можуть сплачувати плату за житло, але не в змозі задовольнити житлову потребу на засадах власності або на умовах комерційного найму.
Виходячи із зазначеного жилі примі щення мають надаватися громадянам, що потребують поліпшення житлових умов, знаходяться на обліку виходячи із часу прийняття таких громадян на облік. Поза чергою житло має надаватися тільки: 1) громадянам, житло яких визнане таким, що непридатне для проживання; 2) дітям-сиротам, дітям, батьки яких позбавлені батьківських прав, по закінченню освітніх, лікувальних установ; 3) громадянам, що страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань; 4) громадяни, що не мають житла (бездомні).
Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або комунального житлового фонду в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому передбачалося надання житла у безстрокове користування. Необхідною умовою для отримання житла за договором соціального найму є потреба громадян у поліпшенні житлових умов. Підстави визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов, передбачені ЖК УРСР, для житла соціального призначення – Законом України «Про житловий фоид соціального призначення».
Надання і користування жилою площею із фондів житла для тимчасового проживання визначається ЖК та постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» від 31 березня 2004р. №22.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, із наданням їм жилих приміщень, регулюються постановою Ради міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок «Про затвердження правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській PCP» від 11 грудня 1984р. В окремих випадках для певних категорій громадян (для військовослужбовців, постраждалнх від Чорнобильської катастрофи) житловим законодавством встановлено спеціальні підстави визнання їх такнмн, що потребують поліпшення житлових умов.
В Україні передбачається зберігати у подальшому практику безоплатного надання житла в державному, комунальному жит- ловому фонді певним категоріям громадян, хоча державна програма забезпечення безоплатним чи частково оплатним житлом через недостатнє державне та місцеве фінансування значно скорочена, черги на отримання такого житла значно збільшилися. Разом із тим надання безоплатного соціального житла, в т.ч. і соціального призначення, залишається тимчасовим об’єктивно необхідним фактором.
Квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому органі місцевого самоврядування.
Умови і підстави прийняття громадян, що потребують жилих приміщень, за договорами соціального найму не мають бути однаковими, проте вони були майже продубльовані у Законі України «Про житловий фонд соціального призначення» із Житлового кодексу (ст.34):
1) забезпечення жилою площею нижче за рівень, що визначається виконавчими комітетами місцевих рад;
2) проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
3) тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим немає можливості проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім’ї;
4) середньорічний дохід на одну особу менше за величину опосередкованої вартості житла для договору піднайму жилого приміщення в будинках державного або комунального житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках приватно-житлового фонду;
5) громадяни не є наймачами жилих приміщень за договором соціального найму або власниками приміщень;
6) проживання в одній кімнаті по дві й більше сімей незалежно від родинних стосунків або осіб різної статі старше за 9 років, крім подружжя (в т.ч. якщо займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).
Таким чином, зміст правовідносин, що виникають у зв’язку з наданням громадянам жилих приміщень за договором соціального найму, дозволяє зробити висновок, що право на жиле приміщення за договором соціального найму виникає із складного юридичного складу, елементами якого є: попереднє визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов і постановка на облік у чергу на отримання житла соціального призначення; рішення місцевої ради про надання громадянину конкретного жилого приміщення; видача розпорядження на заселення юридично і фактично вільного жилого приміщення; укладання договору найму жилого приміщення. Право громадян на житло може бути реалізоване шляхом укладання договору комерційного найму житла в будинках приватного житлового фонду. На нашу думку, в майбутньому цей вид договору має застосуватися не тільки в приватному, а й в державному і комунальному житловому фонді, але в цьому разі житло має передаватися безоплатно без визначення строків дії договору.
Конституційне право громадян України на житло включає такий важливий компонент, як вільний вибір громадянином місця перебування і проживання. Протягом тривалого часу право громадян на свободу вибору місця проживання в багатьох випадках обмежувалося встановленим у законодавстві інститутом прописки, нині – тільки рівнем доходів громадян.
До недавнього часу законодавство і, відповідно, судова практика пов’язували право на проживання в конкретному жилому приміщенні з пропискою. Але з прийняттям Конституції, закону, інших актів законодавства норми Житлового кодексу УРСР вступають у суперечність. Положення про право наймача на вселення, утримання житла, норми жилої площі може призвести до порушення конституційних прав громадян на житло і навіть позбавлення їх права на житло. Нині здійснення житлових прав не пов’язане з реєстрацією місця проживання. Незважаючи на нове законодавство про вибір вільного місця проживання у правозастосовчій практиці місцеві органи мають встановлювати строк, протягом якого особа має проживати на території місцевої громади, що дає право на отримання соціального житла у певному регіоні проживання. Слід встановити правило, за яким особа може мати тільки одне постійне місце проживання.
Житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають із договору між наймачем і наймодавцем з приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором найму одна сторона в особі місцевої ради зобов’язується надати іншій стороні (громадянину) за плату жиле приміщення для проживання. Договір комерційного найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, укладається наймачем із власником будинку.
Підстави для укладення виникнення житлових правовідносин є різні. Договір найму у будинках державного і комунального житлового фонду укладається на підставі ордерів, договір соціального найму – на підставі рішення органу місцевого самоврядування, а договір оренди – на підставі цивільно-правових договорів. Договір найму укладається на житло у будинках державного та комунального житлового фонду, оренди – тільки у приватному житловому фонді.
У силу двостороннього договору найму наймодавець на підставі рішення органу місцевого самоврядування надає у постійне користування наймачеві жиле приміщення, а наймач зобов’язується використовувати його за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір некомерційного найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005р. №560.
Договір некомерційного найму – це договір, на підставі якого иаймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у безстрокове користування – в будинках державного і комунального житлових фондів, у строкове – у житловому фонді соціального призначення для проживання в ньому. Цей договір є двостороннім, оскільки визначає права і обов’язки двох сторін – наймача і наймодавця. Договір некомерційного найму має свої відмінності порівняно з цивільним договором комерційного найму. Предметом договору найму може бути тільки жиле приміщення, що відповідає визначеним ЖК вимогам.
Договір немомерцінного найму житла можна визначити як правочин, за яким наймодавець надає в користування наймачу і членам його сім’ї придатне для постійного проживання жиле приміщення у державному та комунальному житловому фонді, як правило, у вигляді окремої квартири, у межах норми жилої площі або зберігає за наймачем право проживання за договором найму в жилому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов’язується використовувати це жиле приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги.
Договір соціального найму житла це договір, за яким власник або уповноважений ним орган надає в установленому порядку громадянину, котрий потребує соціального захисту та поліпшення житлових умов житло, придатне для постійного проживання в межах встановленої норми площі житла на визначений законодавством строк.
Досвід європейських країн, на жаль, на сьогоднішній день, повною мірою не можна реалізувати в Україні. Так, у німецькому житловому законодавстві немає понять отримання чи надання квартири. Отримувач соціальної допомоги самостійно шукає собі квартиру на ринку орендованого житла або з допомогою посередників. Власники квартир або будинків не можуть отримувати соціальну допомогу або якщо площа орендованого житла перевищує встановлений соціальний мінімум.
Під соціальним житлом розуміються притулки, а не придатне для постійного проживання житло.
На відміну від некомерційного найму у Цивільному кодексі України дається визначення поняття договору комерційного найму житла. Слід не погодитися з авторами, які вважають, що договори, укладені у житловому фонді місцевих рад і відомчого житлового фонду, є договорами соціального найму житла, при цьому зазначається, «що мета договору соціального найму житла – задоволення потреб громадян у житлі». З чого випливає, що всі громадяни України потребують соціального захисту, якщо вони не можуть задовольняти свої потреби шляхом придбання житла у власність. Досвід багатьох країн Європи свідчить, що перевага надасться договору найму житла, а не придбанню його у власність. У той самий час договір соціального найму, відповідно до Житлового кодексу УРСР, породжував не тільки зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й надавав особливі житлові права, які полягали у тому, що наймач мав змогу безстроково користуватися належним жилим приміщенням з широким обсягом прав, у тому числі обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Договір найму соціального житла є строковим, який обмежується підвищенням рівня доходів громадян, і вимоги щодо такого житла в цілому є нижчими – із забороною піднайму, бронювання, приватизації, продажу, дарування, викупу, застави, переведення в інший житловий фонд, вселення інших громадян. Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання громадян надаються на строк до одного року.
Стаття 47 Конституції України зазначає, що держава створює умови для громадян, щоб вони або користувалися власним житлом, або чужим на умовах оренди. Конституція різко зміннла акценти щодо шляхів забезпечення громадян житлом, що були визначені Житловим кодексом УРСР. у сторону наближення до приватноправових засад. Але, вважаємо, що ця концепція не була остаточно розроблена і тому не була підтримана вченими-юристами і завершеного вигляду не отримала і донині.
Посилання ж у Конституції України на договір оренди зумовило тільки назву цього виду договору, в інших нормативних актах, що нині розробляються, не отримало свого закріплення. Тобто ст.47 Конституції України дає нову назву договору найму житла, вказуючи на його комерційну мету, а саме «оренда жилого приміщення». Предметом як договору оренди (комерційного найму), так і договору найму є житло, вони є договорами, за якими одна сторона – орендодавець (наймодавець) – передає житло іншій стороні – орендарю (наймачу) житла. Цивільний кодекс України між ними поставив знак рівняння, розкриваючи загальне поняття найму (оренди) через дужки. Хоча у нормах гл.59 Цивільного кодексу України, що регулює особливості договору комерційного найму житла, така дефініція вже не використовується. В цивільному законодавстві Німеччини, Польщі окремо розділяють найм і оренду. Так, за Цивільним кодексом Польщі договір оренди відрізняється тим, що при оренді передбачається отримання плодів і доходів, а при наймі тільки користування річчю.
Вважаємо, що правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід проводити, виходячи з органічного поєднання норм Цивільного та Житлового кодексів України.
Необхідне з’ясування особливостей правового змісту в договорі некомерційного найму житла і комерційного найму (оренди) житла, які вживаються в Цивільному кодексі (гл.59) як ідентичні, через дужки. При цьому слід зазначити, що пряме використання термінів призводить до змішування не тільки в правовій термінології, яку слід чітко розрізняти за запропонованими законодавцем, чітко визначеними критеріями, а й у правозастосуванні. Так, у тексті ст.810 Цивільного кодексу України дається поняття договору найму (оренди) житла, за яким власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Але можна помітити суттєву різницю у суб’єктному складі договору. У правозастосуванні це може призвести до обмеження прав наймача. Стаття 813 ЦК України визначає тільки сторони у договорі найму житла, якими можуть бути фізичні особи, а також (що є новелою цивільного законодавства) юридичні особи. З цього випливає, що необхідно було за суб’єктним складом розмежувати договори найму для фізичних осіб, договори оренди для юридичних осіб. Договір оренди у всіх інших статтях (статті 811-826 Цивільного кодексу України), що регулюють договір найму, не згадується. З іншого боку, до ще більшої плутанини в розмежуванні сфери застосування Цивільного та Житлового кодексів України призводить положення ч.3 ст.810 Цивільного кодексу України: «До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом».
В.П. Грибанов цілком аргументовано пропонує договір житлового найму відрізняти від договору оренди жилих приміщень. «За договором житлового найму жиле приміщення надається в користування наймачу-громадянину для проживання. За договором оренди жиле приміщення наймає державна, кооперативна або громадська організація для поселення у ньому своїх працівників, учнів тощо».
Виникає необхідність визначення особливостей правового регулювання договору оренди жилого приміщення. Це необхідно зробити, оскільки правове регулювання договорів комерційного найму, найму та соціального найму житла має свої відмінності: 1) належністю права власності житлового фонду; 2) межами нормативно-правового регулювання; 3) належністю суб’єктного складу; 4) за строками дії; 5) за колом прав та обов’язків; 6) за особливими підставами припинення; 7) за формами захисту тощо.
Визначення особливостей договору оренди жилого приміщення мають бути не розмитими, а чіткішими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом, соціальним наймом і комерційним наймом (орендою) залишається, але у правовому плані це визначено, навіть у Житловому кодексі УРСР чи Цивільному кодексі України. Можливо, слід було б скористатися досвідом Казахстану. Так, відповідно до статей 602, 603 Цивільного кодексу Республіки Казахстан умови надання житла, права і обов’язки сторін, підстави зміни і розірвання договору найму в будинках державного житлового фонду встановлюються житловим законодавством. А найм житла в будинках приватного житлового фонду визначається угодою сторін, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Зазначимо, що особливості договорів комерційного найму (оренди) та найму повинні зберігатися і мати свої відмінності, з огляду на наступне:
– по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в державному чи недержавному житлових фондах. Договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною угодою двох рівноправних сторін, жодна з яких не може бути зобов’язана укладати цей договір, а договір соціального найму у державному житловому фонді укладається на підставі рішення відповідних державних органів;
– по-друге, правовий режим договору найму державного (комунального) житлового фонду регламентується Житловим кодексом, договір сопіального найму – Законом «Про житловий фонд соціального призначення», а договір комерційного найму – Цивільним кодексом України.
– по-третє, договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення мають право укладати як юридичні, так фізичні особи, проте наймачами договору иекомерційного найму можуть бути тільки громадяни України;
– по-четверте, у державному чи комунальному житловому фонді договір найму є безстроковим, Термін комерційного найму (оренди) приватного житлового фонду визначається договором, і наймачі виселяються на підставі договору без надання іншого жилого приміщення;
– по-п’яте, за договором комерційного найму (оренди) обмежено весь комплекс житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання, обмін, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми, переобладнання, перевлаштування, вселення інших мешканців тощо.
1. Комерційний найм (оренду) житла можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним наймачу (наймачам) для проживання у ньому. У договорі оренди житла повинні визначатися права та обов’язки сторін і членів сім’ї орендаря, умови володіння та користування житлом, необхідний строк дії договору, обов’язки з технічного обслуговування і ремонту та санітарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.
Договір комерційного найму може укладатися на строк менше року (подобово, помісячно, поквартально). У такому випадку на такий договір не поширюється значна кількість положень Цивільного кодексу, що гарантують житлові права громадян, якщо договір укладено на більший строк. Метою цього договору є отримання прибутку і, мабуть, обмеження на його укладання строком на 1 рік і визначає його сутність. Пропонуємо укладання договору комерційного найму обмежити строком на 1 рік. На більший термін договір укладається за угодою сторін.
2. Договір найму житла – це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), оплатний договір, який не здійснюється з метою отримання прибутку (доходу), укладається на невизначений строк, тобто житло надається у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача.
3. Договором найму соціального житла визнається угода, за якою власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк. Що визначається підвищенням рівня доходів громадян.
Аналізуючи три види договорів найму житла, неважко помітити, що оплатність не є основною ознакою для розмежування цих договорів. А форми власності розмежовуються тільки за метою правового регулювання.
Необхідно законодавчо закріпити правило, за яким квартири жилих будинків, що перебувають у комунальній та державній власності, можуть надаватися громадянам у найм, а в будинках або квартирах, що перебувають у приватній власності – в оренду, що буде визначати коло прав і обов’язків сторін за договором.
Договір найму є двостороннім, сторонами договору є наймодавець і наймач (та члени його сім’ї). Наймодавцями є юридичні особи та органи місцевого самоврядування. Користувачами можуть бути тільки фізичні особи. Щодо відмінностей між договором найму та оренди, то зтідно з Цивільним кодексом Російської Федерації (п.2 ст.671) сторонами договору оренди житла можуть бути лише юридичні особи, громадяни ж укладають договір найму жилого приміщення. Таке розмежування, на нашу думку, є логічним і послідовним.
Здійснення членами сім’ї своїх прав на житло – сфера житлових правовідносин, що утворюють особливий розділ цивільного права. Як зазначає Н.М.Єршова, у цивільному законодавстві основним інститутом житлового права виступає договір найму жилого приміщення. Оскільки сторонами договору найму в Житловому кодексі, з однієї сторони, є наймодавець, з іншої – наймач, члени його сім’ї, то стороною зобов’язання за договором найму в цивільному праві є наймач та особи, які спільно з ним проживають і, відповідно, обов’язки мають розподілятися угодою сторін. У той самий час у житловому праві наймач представляв інтереси всіх членів сім’ї без окремих на те повноважень. Крім того, відповідно до ст.813 Цивільного кодексу України сторонами договору найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. А за ст.816 ЦК разом із наймачем можуть проживати тільки ті особи, які вказані в договорі. За цих умов вони набувають рівних із наймачем прав і обов’язків щодо користування житлом. Цивільний кодекс відходить від поняття «член сім’ї наймача». За змістом цієї статті, крім дітей, місце проживання яких визначається місцем проживання їхніх батьків (опікунів), ними можуть бути будь-які «сторонні» наймачу особи. Житловий кодекс виходить із того, що житло надається на сім’ю, і на дання житла іншим особам однієї квартири не допускається. Якщо Цивільний кодекс обстоює диспозитивні методи регулювання цивільних правовідносин, то суперечливою є норма ст.817 Цивільного кодексу, запозичена з Житлового кодексу, але без урахування її особливості поширення тільки на державний житловий фонд. Тому окремо варто не визначати права наймача та осіб, які з ним проживають за договором найму, на вселення інших осіб до житла, як це зроблено у ст.817 Цивільного кодексу України, а визначати переважні права членів сім’ї наймача.
Предметом договору найму можуть бути придатні для постійного проживання квартира, будинок, їх частини, інше ізольоване помешкання, що належать наймодавцю на праві власності. При цьому до жилих приміщень соціального користування слід відносити жилі приміщення типових споживчих якостей державного житлового фонду, що надається громадянам на умовах договору найму. Для соціального житла призначені мають бути спеціальні будівлі, наприклад, малоповерхові будинки (до 5 поверхів), споруджені в основному із звичайних будівельних матеріалів. Стаття 21 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» уточнює предмет договору найму соціального житла відповідно до його мети: 1) приміщення у спеціалізованому будинку для бідиих та безпритульних; 2) квартира, садибний (одноквартирний) жилий будинок, приміщення у спеціалізованому будинку для ветеранів війни та праці, для громадян похилого віку та інвалідів.
Проект ЦК визначав, що об’єкт договору – жиле приміщення державного чи комунального житлового фонду соціального використання – за розміром має відповідати вимогам, встановленим житловим законодавством, в подальшому така вимога у чинному ЦК України зникла.
Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір; плата; ремонт майна та умовн його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін; а також повинні бути визначені ризик випадкової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі) відповідно до договору. Договір найму укладається між власником будинку (квартири) у письмовій формі з наступною реєстрацією у відповідному виконавчому органі (ст.158 ЖК УPCP). Договір повинен містити вказівку на предмет договору, сторони, строк або без зазначення строку, розмір плати.
Розмір плати за користування жилими приміщеннями приватного житлового фонду, за загальним правилом, узгоджується між сторонами, а для державного житлового фонду визначається Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005р. №560. При цьому при визначенні квартирної плати враховуються площа приміщень, кількість прописаних, фактичні витрати на обслуговування будинку та інші витрати.
Письмова форма для договору найму житла є обов’язковою (ст.811 Цивільного кодексу України).
Відповідно до Житлового кодексу у ст.816 Цивільного кодексу України мають бути закріплені умови, за якими надання житла в найм не допускається:
1) внаслідок вселення наймача і членів його сім’ї, включених до договору найму, розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає разом з наймачем, буде меншим від 9м2, крім випадків, коли є письмова згода всіх дорослих членів сім’ї;
2) в одноквартирний будинок або квартиру, де проживають два або більше наймачів, вселяється особа з важкою формою хронічного захворювання, включеного до переліку, що затверджений Міністерством охорони здоров’я.
Передача об’єкта найму здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі.
Якщо иаймодавець у строки і на умовах, визначених у договорі, не передасть житло, наймач має право вимагати від наймодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору.
Термін договору найму житла визначається за погодженням сторін. За ст.822 Цивільного кодексу України, у разі продовження користування майном після закінчення строку договору, якщо немає заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць. Коли договір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на невизначеиий строк.
Припинення договору соціального найму відповідно до статей 20, 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначенням є тільки його розірвання, що визначається моментом: 1) надання найму житла; 2) придбання наймачем іншого житла; 3) підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір комерційного найму; 4) надання недостовірних даних про рівень доходів за попередній рік; 5) систематичне порушення правил користування жилим приміщенням; 6) порушення умов договору найму соціального житла; 7) переселення наймача до іншого соціального житла.
Для виокремлення специфіки житлових правовідносин із цивільно-правових слід розглянути питання договірно-правового регулювання забезпечення житлом громадян у державному житловому фонді. Необхідно зазначити, що громадяни отримують жилі приміщення у безстрокове користування, на відміну від цивільного договору, який є строковим. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Строковість договору не повинна бути ознакою договору найму житла. Строк може визначатися і розміром внесеної плати. Це створює додаткові правові гарантії наймачу від зміни умов договору. Такі часові рамки існують у Цивільному законодавстві інших країн, зокрема Франції, Ізраїлю тощо. Так, відповідно до ст.52 Закону Ізраїлю «Про нерухоме майно» допускається «довгострокова оренда на покоління».
Хоча житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, але якщо вони виникають із приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням державного та комунального житлового фонду, то умови і строки договору найму визначаються нормативно-правовими документами, а не за згодою сторін.
Відповідно до статей 821, 822 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. У той самий час до договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення ч.1 ст.816, положення ст.818 та статей 822-824 Цивільного кодексу, що значно звужує права наймача. Це і витісняє орендний договір, котрий надає охорону володіння орендарям за договорами довгострокової оренди.
У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.
Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
Після закінчення терміну договору найму наймач, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших однакових умов, на продовження договору оренди на новий термін. Якщо житло переходить у власність іншого наймодавця, для нового власника є обов’язковим укладений попереднім власником договір найму житла. За загальним правилом договір найму житла не може бути змінений в односторонньому порядку. Пропонуємо короткостроковий договір найму визначити як договір комерційного найму. А договори житлового і соціального найму наблизити за змістом правового регулювання, що прямо випливає із мети таких договорів.
Жилі приміщення може здавати в найом тільки власник. Актуальним постає питання про передачу жилого приміщення, власником чи співвласником якого є малолітня чи неповнолітня особа, третім особам за договором оренди.
У цілому необхідно визнати, що правовий режим належного малолітній чи неповнолітній особі житла в частині вчинення з ним різного роду правочииів є недосконалим. Існує потреба забезпечувати правовий режим, який би охороняв правові інтереси малолітніх і неповнолітніх осіб. Для цього потрібно передбачити обмеження при вчиненні правочинів із нерухомістю, яка належить малолітнім чи неповнолітнім особам, створити чітку систему обліку житла і угод з ними.
Дотовір найму житла належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Так, Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» визначено, що за договором найму соціального житла наймодавець передає або зобов’язується передати житло у найм. Сторонами виступають наймодавець (власник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна здавати в найм, крім ізольованих, належать і неізольовані – прохідні кімнати та їхні частини. За проектом ЦК такі приміщення передбачалося передавати у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст.869 ЦК України). За наявності потреби в житлі власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці. Таке попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця) воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності – через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випадку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попередженням наймачу.
З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та членів його сімї на користування жилим приміщенням.
Передбачені статтями 168 ЖК та 825 ЦК України обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимоіу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.
Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право користування жилим приміщенням урегульоване житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним, інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.
Правила ч.З ст.168 ЖК про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умовн, що займане наймачем приміщення необхідне для проживання наймодавця та членів його сім’ї (з попередженням про розірвання договору за три місяці) не суперечать положенням Цивільного кодексу щодо здійснення громадянином права приватної власності. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.
Цивільний кодекс гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.
При розгляді особливостей припинення договору найму жилих приміщень у приватному житловому фонді слід зазначити, що наймачі зобов’язані забезпечувати його схоронність, проводити за свій рахунок поточний ремонт. У разі невиконання сторонами своїх зобов’язань, договір найму може бути розірваний на підставі статей 812-815 ЦК України. Наймач житла має право розірвати договір у будь-який час з письмовим попередженням, а на вимогу наймодавця договір може бути розірваний тільки у судовому порядку і тільки у випадках, передбачених законом.
Стаття 824 Цивільного кодексу України передбачає можливість заміни наймача у договорі найму житла. Так, на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, за згодою наймодавця, наймач може бути замінений особою, яка з ним постійно проживає.
У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, одна або кілька цих осіб, що постійно проживали з наймачем.
Договір найму може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за зтодою інших членів сім’ї, які проживають разом із ним, у державному чи комунальному житловому фонді, укладення з ним окремого договору найму, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст.63 ЖК УРСР. Законодавство виходить із визнання рівності прав і обов’язків усіх членів сім’ї і закріплення можливості використання членом сім’ї наймача права на зміну договору найму. З цього випливає, що таким правом можуть бути наділені й неповнолітні членн сім’ї, які мають самостійний зробіток. У випадку виникнення спору вимога неповнолітньої особи може бути вирішена в судовому порядку, де інтереси неповнолітньої особи повинен представляти представник органу опіки та піклування.
Згідно зі ст.104 ЖК УPCP суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи можна за аналогією права поширювати й застосовувати для осіб, які бажають стати власниками частини квартири.
При цьому слід враховувати п.16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985р. №2, згідно з яким суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, яка припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), є ізольованою і розмір якої не менший за встановлений для надання одній особі (ст.63 ЖК України).
При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допущений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов наймача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що потребує поліпшення житлових умов.
При вирішенні питання про зміну договору найму жилого приміщення слід з’ясовувати, чи можливо з урахуванням санітарних і технічних умов укласти два договори найму, чи не призведе зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов. Виділення жилого приміщення, яке за розміром менше за належну громадянинові частку жилої площі, не допускається тільки через те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо наймачем жилого приміщення і членами його сім’ї було визначено порядок користування окремими жилими приміщеннями у квартирі, то угода про це повинна враховуватися при вирішенні питання про зміну договору найму приміщення.
Громадяни, які проживають в одній квартирі й користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане приміщення. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Договір найму в будинках державного і комунального житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавдя лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку.
У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з иаймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
Необхідно розрізняти припинення і розірвання договору найму житла. Дія договору найму може бути припинена:
1) за згодою сторін і повнолітніх членів сім’ї наймача, включених до договору найму житла;
2) після закінчення строку дії договору, якщо його було укладено на певний строк, у разі якщо не надійшло письмового звернення щодо продовження цього строку;
3) у разі приватизації наймачем займаного житла чи придбання у власність;
4) у разі смерті наймача.
У разі розірвання договору найму чи припинення через закінчення строку його дії, відмови від його продовження чи за згодою сторін наймач зобов’язаний повернути наймодавцю житло на умовах, зазначених у договорі. Якщо наймач допустив погіршення стану житла або його пошкодження, він повинен відшкодовувати наймачу збитки, якщо не доведе, що погіршення або пошкодження житла сталися не з його вини.
Відповідно до ст.825 ЦК визначає, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач також має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Дострокове розірвання договору найму житла допускається за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;
3) необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;
4) використання житла не за призначенням. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.