Житлове право України
§ 7. Договір застави (іпотеки) житла
Особливості укладання договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Цей договір застави отримав назву іпотека, що є окремим видом застави, під яким розуміється застава будь-якого нерухомого майна. Стаття 572 ЦК України розкриває поняття застави. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
Оскільки житло як об’єкт нерухомості, що має значну вартість, часто є предметом договору застави, в т.ч. і для будівництва (інвестування) нового житла, то заставу житла ми розглядаємо і як спосіб набуття права власності на житло. Договір застави регулюється, крім Цивільного кодексу України, також законами України «Про заставу», «Про іпотеку», «Про нотаріат», Житловим кодексом УРСР, «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». Нині виникає ціла низка питань: яке співвідношення буде встановлено між новим Цивільним кодексом та численними актами законодавства і в якій частині, що буде спеціальним, а що загальним, оскільки Цивільний кодекс України у багатьох статтях визначає необхідність існування одного спеціального закону при цьому не визначає особливостей застави житла. В Російській Федерації встановлені спеціальні правила для жилих будинків (квартир). Згідно з цими правилами дача, садовий будиночок та інші будови, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних, а не спеціальних підставах. Вирішення цілої низки питань важливе, перш за все, для правозастосовчої практики (в т.ч. і судової) при розгляді спорів про виселення власників; надання їм нового житла, які зокрема виникли у зв’язку із шахрайством на ринку нерухомості приватною фірмою «Еліта-Інвест».
Застава є способом забезпечення виконання зобов’язань і виникає внаслідок укладення договору. У договорі застави, що укладається між кредитором і боржником, повинно бути зазначено найменування, місцезнаходження сторін, суть забезпеченої заставою вимоги, її розмір і строк виконання зобов’язання, опис предмета застави, а також будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинна бути досягнута угода.
Пункт 7 ст.576 ЦК України визначає, що застава окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом. Так, предметом договору застави не може бути житло, що становить національну, культурну та історичну цінність, які знаходяться у державній власності і занесені чи підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини (ст.376 Цивільного кодексу України), а також об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».
Заставодавцем може бути боржник або третя особа (майновий поручитель), а також власник майна або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Що стосується житла, яке знаходиться у спільній власності, то предметом застави воно може бути тільки за згодою всіх співвласників (ст.578 ЦК України) або за умови виділення частки співвласника в натурі. Якщо це здійснити неможливо, то і неможлива застава ідеальної частки житла, що припадає на співвласника. Майнові права сім’ї на житло визначені в Сімейному кодексі України, тому майнові та особисті немайнові права і обов’язки подружжя, дітей, батьків тісно взаємопов’язані й не повинні бути предметом поділу і застави. Якщо це здійснити неможливо, то і неможлива застава ідеальної частки.
Примусова реалізація житла з прилюдних торгів внаслідок невиконання боржником основного зобов’язання, враховуючи особливий правовий режим, має визначати права співвласників житла на переважне придбання частки, яка реалізується. Адже внаслідок реалізації частки разом із правом спільної часткової власності особа набуває право на проживання в квартирі з особами, які можуть бути не тільки членами сім’ї, а й родичами. Стаття 362 ЦК України не робить винятків щодо застосування переважного права у випадку продажу житла з прилюдних торгів. На нашу думку, слід встановити правило такого змісту: «У разі продажу частки у праві спільної часткової власності на житло члени сім’ї та родичі мають переважне право перед іншими особами на її купівлю».
Щодо договорів, предметом іпотеки за якими с нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, то вони посвідчуються до моменту оформления встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість. Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Договір застави (іпотека) потребує обов’язкової державної реєстрації – юридичного акта визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яка є єдиним доказом існування зареєстрованого права.
Іпотечні договори на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість. Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.
Договором про задоволення вимог іпотекодержатєля може бути передбачено право іпотекодержатєля на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог інотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Для посвідчення такого договору, відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержагель зобов’язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки.
Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки письмово повідомляють іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір, набувають переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя.
Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпотеки надійшло кілька, право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя належить особі, якії має виший пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку. Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.
Для забезпечення прав та інтересів осіб необхідно прийняти відповідний закон щодо іпотеки житла.
Так, ч.2 ст.78 Закону Російської Федерації під 16 липня 1998р. «Про іпотеку (заставу нерухомості)» визначає, що жилий будинок або квартира, на які звернене стягнення, реалізуються шляхом продажу з торгів, що проводяться у формі відкритого аукціону або конкурсу.