Житлове право України
§ 5. Договір дарування житла
Право власності на жиле приміщення може виникнути на підставі договору дарування. Відповідно, до ч.1 ст.717 за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно житло (дарунок) у власність.
Договір дарування житла є речовим, реальним, безоплатним договором.
Договір дарування безоплатний, і дарувальник не отримує ніякого зустрічного надання з боку обдарованого. Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування (ч.2 ст.717 ЦК України). Тому не буде договором дарування надання за договором дарування права користування квартирою дарувальннком. Ознакою договору дарування є наявність згоди обдаровуваного на прийняття дарунка, особливо обтяженого зобов’язаннями (наприклад виплати заборгованості по квартирній платі).
Дарування являє собою правочин, заснований на взаємній згоді, а не за волевиявленням одного дарувальника, Це і відрізняє договір дарування від, наприклад, заповіту, де необхідна згода спадкоємця при здійсненні цієї односторонньої угоди. При заповіті права і обов’язки померлого переходять у момент його смерті, а договір дарування не може бути укладений у випадку настання смерті в майбутньому дарувальника. Якщо не має згоди обдарованого на отримання майна або бажання дарувальника на безоплатну передачу майна – немає і договору дарування.
Основною умовою відмови від прийняття житла є відповідність такого рішення інтересам особи, оскільки за договором дарування можуть бути встановлені обов’язки обдарованого на користь третьої особи (ч.1 ст.725 ЦК України), який остання повинна буде виконати (надати право довічного користування, не пред’являти вимоги до третьої особи про виселення тощо).
Договір дарування може укладатися як на всю квартиру, будинок дарувальника, так і на його частки (в тому числі ідеальні).
В юридичній літературі виділяють договір дарування з умовою довічного утримання; купівля-продаж – з умовою довічного утримання продавця.
С.Я. Фурса виділяє види договорів дарування житла: квартири, будинку; будинку неповнолітньому до 18 років; квартири в майбутньому; кімнати в комунальній квартирі й частини квартири; домоволодіння з участю представника недобудованого будинку; договір дарування зі встановлення особистого сервітуту квартири; частки будинку в спільній сумісній власності; будинку з відкладальною умовою та заповідальним розпорядженням. Кожен з цих договорів має свої особливості й тому такий підхід є цілком виправданим.
Оскільки договір дарування житла є безоплатним, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права пожиттєвого проживання, надання іншої жилої площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).
Разом із тим, цивільне законодавство передбачає можливості для дарування за умовою виплати грошової ренти. Такі договори складаються з двох угод: договір дарування та інші. Ці зобов’язання не слід розглядати як головне і додаткове, а як обтяження майна.
За Цивільним кодексом УРСР 1963р. не можна вважати укладеним договір дарування житла під відкладальною чи скасувальною умовою, оскільки перехід права власності на житло не пов’язується з моментом настання чи ненастання обставин, особливо щодо яких невідомо, стануться або не стануться вони.
Право власності на житло за договором підлягає державній реєстрації, і право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ч.4 ст.334 ЦК України). Кабінетом Міністрів України постановою від 26 травня 2004р. №671 затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів. Цивільним кодексом України встановлено й інші моменти виникнення права власності на житло. Зокрема, згідно з ч.3 ст.334 ЦК України право власності на житло може набуватися особою з моменту набрання чинності рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Оскільки договір дарування житла укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст.719 ЦК України), то відповідно до ч.3 ст.334 ЦК України право власності може виникнути з моменту нотаріального посвідчення. Проте ч.1 ст.722 ЦК України вказує на те, що право власності обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття.
Оскільки визначальним у цих випадках є момент переходу усього комплексу прав і обов’язків від одного власника до іншого, то до положень ЦК України можна віднести те, що за договором дарування може бути встановлений обов’язок дарувальника передати дарунок обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певний термін) або у разі настання відкладальної обставини. У разі настання строку (терміну) або відкладальної обставини, встановлених договором дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому, обдаровуваний має право вимагати від дарувальника передання дарунка або відшкодування його вартості. Якщо ж до настання строку (терміну) або відкладальної обставини, встановленої договором дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому, дарувальник або обдаровуваний помре, договір дарування припиняється (ст.723 ЦК України).
У зв’язку із суттєвою зміною правового змісту договору дарування постає ціла низка питань, пов’язаних із реалізацією права на житло, які повинні знайти своє відображення в цивільному та житловому законодавстві. Зокрема потребує з’ясування момент переходу права власності на житло. Якщо договір дарування укладається на майбутнє, то власником обдарований може стати тільки в майбутньому, залежно від обставин, визначених у договорі дарування. При цьому договір вважається укладеним не з моменту передачі майна обдарованому або з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а з моменту його прийняття. З іншої сторони, дарувальник буде залишатися фактичним володільцем речі, а обдарований – юридичним власником, при цьому згідно із ст.724 ЦК України дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо майновий стан істотно погіршився. З наведених прикладів випливає, що права власника не збігаються в одній особі. В цих випадках ми, так би мовити, наближаємось до застарілих правових конструкцій, що не відображають суті цивільно-правового договору дарування житла.
За змістом ст.717 та ч.1 ст.723 ЦК України договір дарування може бути як реальний, так і концесуальїшй, оскільки вони вказують на можливість встановлення в договорі обов’язку дарувальника передати майно обдаровуваному в майбутньому через певний строк (у певннй термін) або у разі настання певної обставині.
Частина 1 ст.334 ЦК України передбачає, що передання майна має наслідком набуття у нього права власності. Слід звернути увагу, що до житла як особливого об’єкта нерухомості не можна застосовувати норми, за якими виникають випадки дарування, спрямовані на просте перенесення права власності, а не задоволення потреби у проживанні. Дарувальник має право вимагати від обдарованого виконання покладеного на нього обов’язку на користь третьої особи (передати майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком або його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення тощо), якщо це передбачено договором.
Вважаємо за необхідне уточнити перехід права власності на житло і встановити, що єдиним моментом переходу права власності є його державна реєстрація, обов’язок проведення якої лежить на обдарованому, який таким чином виявляє свою згоду на отримання дарунка.
Як правило, договір дарування житла укладається між фізичними особами. Але нині трапляються випадки, коли в силу закону передбачено можливості безоплатної передачі майна між юридичним особами.
У статтях 729, 730 Цивільного кодексу України вживається новий різновид договору дарування – пожертва, який, на наш погляд, більш чітко визначає перехід права власності на житло. Пожертвою є дарування нерухомих речей фізичним, юридичним особам, державі, територіальній громаді, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети. Особливості договору пожертви, як зазначає С.Д. Русу: здійснюється для досягнення сторонами певної, наперед обумовленої мети, є укладеним із моменту прийняття пожертви, має характер реального договору; використовується відповідно до мети. Сторонами договору є пожертвувач і обдарований. До договору про пожертву застосовуються положения про договір дарування. Пожертвувач має право здійснювати контроль за використанням пожертви відповідно до мети, встановленої договором про пожертву. Договір пожертви завжди реальний і вважається укладеним з моменту прийняття пожертви. Якщо використання пожертви за призначенням виявилося неможливим, використання її за іншим призначенням можливе лише за згодою пожертвувача. Пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розірвання договору про пожертву, якщо пожертва використовується не за призначенням. До кола правочинів, на вчинення яких встановлена абсолютна заборона, належить дарування батьками (усиновлювачами), опікуном майна, яке належить малолітній чи неповнолітній особі (ч.2 ст.720 ЦК України). Стаття 71 ЦК України містить заборону для опікуна на вчинення правочинів, спрямованих на відмову майнових прав підопічного без дозволу опіки та піклування, укладання договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, в тому числі договорів щодо поділу або обміну жилого будинку, квартири. В ч.1 ст.72 ЦК України зазначається, що опікун зобов’язаний дбати про збереження та використання майна підопічного в його інтересах.
Слід виходити з того, що договір дарування жилого будинку, крім нотаріального посвідчення, підлягає реєстрації у виконавчому органі місцевої ради. При нотаріальному оформленні та при реєстрації надаються документи, аналогічні документам при купівлі-продажу жилого приміщення. Забороняється дарування житла від імені недієздатних осіб їхніми законними представниками. Якщо договір дарування жилого приміщення відбувається на користь недієздатних осіб, то при нотаріальному посвідченні повнина бути згода від законного представника на одержання житла у дарунок.
З урахуванням цього можна зробити висновок про те, що заборона встановлюється щодо будь-якого майна та житла.