Житлове право України
§ 4. Договір міни та обміну жилими приміщеннями
Виникає необхідність розмежування цивільних договорів міни та обміну жилих приміщень як договірних конструкцій через виявленая їх спільних та відмінних рис. Для досягнення цієї мети слід зупинитися на. предметі договору, сторонах, порядку оформлення обміну жилих приміщень, правових підставах та порядку проведення примусового обміну жилих приміщень.
За змістом договору міни (бартеру), визначеного у ст.715 ЦК України, кожна із сторін передає інший стороні у власність один товар в обмін на інший, при цьому кожна із сторін є одночасно і продавцем і покупцем, оскільки за договором міни застосовуються правила договору купівлі-продажу.
За таким визначенням начебто не виникає суперечностей, слід зазначити, що основного різницею договору міни житла від договору купівлі-продажу житла є те, що в одному випадку сплатним еквівалентом, який надається покупцем продавцю за річ, є інша річ, а в другому випадку таким еквівалентом виступають гроші, тобто форми еквівалента відрізняються. О.В. Дзера називає цю різницю найбільш суттєвою ознакою для розмежування договорів міни і обміну, з чим необхідно погодитися.
Як випливає зі ст.715 ЦК України договір міни житла є двостороннім, де кожна із сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того майна, яке вона міняє, і покупцем того майна, яке вона отримує. Отримання житла в одному випадку та грошей – в іншому становить правову мету для відчужувача.
За змістом Цивільного кодексу України договір міни житла є оплатним. Хоча обмінюване жиле приміщення може бути нерівноцінним, у випадку розходження в оцінці майна, що обмінюється, сторона, що надала майно за нижчою ціною, сплачує різницю до моменту державної реєстрації, тобто до моменту переходу права власності. За змістом цивільного законодавства житло можна обміняти на інше житло або на інші рухомі та нерухомі речі, товар, а також роботи (послуги), які не мають матеріальної форми.
У той самий час термінологічно необхідно підкреслити різницю між цивільно-правовим договором міни житла і договором обміну житла в контексті житлового права.
Відповідні норми Житлового кодексу УРСР та правил обміну жилих приміщень в Український PCP мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колективного житлового фонду. В юридичній літературі наголошувалося на виокремленні договору обміну як окремого виду договору.
Так, А.А. Тітов наводить одну ознаку відмінності договору міни від обміну жилими приміщеннями. Так, він зазначає: «Відмінність договору міни житла від обміну жилими приміщеннями полягає в тому, що сторонами даної угоди виступають тільки власники жилих приміщень, а предметом угоди є житло, що належить їм на праві власності». Є.О. Мічурін вказує ще на одну відмінність договору міни житла від обміну жилими приміщеннями, яка полягає в тому, що в першому випадку договір фіксує перехід права власності, а в іншому відбувається перехід права користування між наймачами житлового приміщення. Слід вказати, також, на деякі відмінності.
Право на обмін жилих приміщень відповідно до норм цивільного права, що виникають між учасниками обміну, є елементом зобов’язальних правовідносин. Взаємні права і обов’язки виникають з цивільно-правової угоди та спрямовані на взаємне припинення і виникнення правовідносин у власників жилих приміщень, які беруть участь у міні. При обміні наймачі реалізують суб’єктивні правомочності та розпорядження жилими приміщеннями в межах, встановлених статтями 79-89 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986р. №31, що затверджує Правила обміну жилих приміщень в Українській PCP. По завершенні обміну вони отримують правопосвідчуючий документ – ордер, який дійсний протягом 30 днів.
Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими правовими конструкціями, різними за метою, суб’єктним складом, обсягом суб’єктивних прав і обов’язків, механізмом правового регулювання. Для обміну характерно те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач – житло (квартира, будинок) державного, комунального житлового фонду чи житлово-будівельного кооперативу. Суб’єктом правовідносин при міні виступає власник майна (квартири, будинку), а правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нормами Цивільного кодексу України. Міна приватизованих жилих приміщень, квартир у житлових і житлово-будівельних кооперативах громадянами, що повністю сплатили свої пайові внески, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюється на підставі цивільно-правових норм.
Цивільно-правові відносини в житловій сфері характеризуються рівністю сторін, в яких самі сторони беруть на себе всі суб’єктивні права і обов’язки.
За наймачем житла у будинках державного та комунального житлового фонду загального призначення закріплено право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим наймачем житла у фонді загального призначення, або з власником приватного житла за письмовою згодою наймодавця. Це право можна розглядати як привілейоване, оскільки воно спрямоване на поліпшення житлових умов.
Обмін житла допускається за наявності письмової згоди власника житла. Таке право закріплене ст.25 Закону України «Про житловий, фонд соціального призначення». Орендар житла у фонді соціального призначення має право за письмовою згодою повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим орендарем житла фонду соціального призначення за згодою власника цього житла. Обмін між житловими фондами різних форм власності, між власниками приватного житла з наймачами, орендарями житла у житловому фонді загального призначення не допускається,
Тому право на обмін жилих приміщень передбачено нормами як житлового, так і цивільного права, що виникають між учасниками обміну, має обмежене застосування залежно від виду житлового фонду та його призначення. Тому слід погодитися з Є.О. Мічуріним, який також дійшов висновку, що «міна житла і обмін жилого приміщення є самостійними договірними зобов’язаннями, які врегульовані спеціальними нормами і правилами, що відрізняють їх один від одного».
Здійснення суб’єктивного права на обмін виникає з моменту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них із припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов’язки між учасниками правочину з однієї сторони і власником житла, з іншої сторони, з приводу дозволу на обмін та визнання обміну таким, що відповідає закону, який завершується видачею ордера на жиле приміщення. Як зазначає Є.О. Мічурін, «договір міни не передбачає додаткових договірних зв’язків; обмін житла є передумовою для укладення договорів найму житла кожної із сторін, оскільки їх правовий стан при обміні обумовлений саме відносинами найму із власником житла».
Вони виникають із факту звернення учасника обміну із заявою, припиняються з отриманням ордерів усіма учасниками обміну жилих приміщень. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім’ї на конкретний варіант обміну. За неповнолітніх членів сім’ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі.
Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою.
Предметом договору обміну жилих приміщень може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок.
Важливе правило житлового права полягає у тому, що частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати не може становити предмет договору, хоча житлове законодавство допускає таку можливість, якщо учасники обміну є родичами. Наймач або член його сім’ї вправі провести обмін частини жилої площі, що припадає на його частку, з наймачем іншого жилого приміщення за умови, що в’їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, хто залишається проживати в цьому приміщенні.
Якщо предметом договору обміну може бути окрема квартира або інше ізольоване приміщення, цивільний договір міни не визначає вимог до майна, що обмінюється. Статті 715, 716 Цивільного кодексу України не містять вказівки на особливості обміну жилих приміщень, хоча і зазначається, що законом можуть бути передбачені особливості укладання і виконання договору міни.
Виходячи з правил ст.63 ЖК УРСР жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача (ст.104 ЖК УРСР), не може бути меншим за рівень середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім’ї, що виділяються.
Потребують додаткових змін нормативні акти, що визначають право одного із співвласників міняти частку в праві спільної часткової власності. У таких випадках у інших учасників не виникає переважного права на придбання частки у праві спільної часткової власності, оскільки ст.362 Цивільного кодексу України надає переважне право на купівлю частки у праві спільної часткової власності тільки у випадку укладання договорів купівлі-продажу та їхньої згоди на укладення договору міни. Така згода має бути необхідною у випадках, коли об’єктом часткової власності є квартира з суміжними кімнатами. Це правило повинне поширюватися на всі договори, спрямовані на передачу права власності: дарування, пожертви, ренти, довічного утримання.
З цією метою ст.361 Цивільного кодексу України слід доповнити ч.2 наступного змісту: «Співвласник квартири має право розпорядження своєю часткою у праві спільної часткової власності тільки за згодою інших співвласників».
Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім’ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах. При вирішенні спору суд повинен встановити, чи має позивач право на обмін. А після цього він приступає до оцінки варіантів обміну, які пропонують як позивач, так і відповідач. У разі примусового обміну жилого приміщення за правилами ч.2 ст.116 Житлового кодексу УPCP житлові умови особи, яка систематично порушує правила співжиття, можуть бути погіршені.
Правила ст.80 ЖК УPCP щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім’ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім’ї наймача жилих приміщень у державному або комунальному житловому фонді.
Статтею 80 ЖК УРСР і п.2 Правил обміну жилих приміщень в Українській PCP встановлено загальне правило, за якимі на вимогу члена сім’ї наймача може бути проведено примусовий обмін займаного сім’єю наймача жилого приміщення в будинку державного і комунального житлового фонду з наймачем іншого жилого приміщення в будинку зазначеного фонду або з членом житлово-будівельного кооперативу. Разом із тим, не суперечитиме цим правилам і обмін з власником жилого приміщення, проведений за згодою сторони, якої він стосується.
У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли:
1) між наймачем і членами сім’ї досягнуто згоди про користування житлом;
2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.
Проте на підставі ст.80 Житлового кодексу не слід допускати погіршення житлових умов відповідачів. Суд повинен всебічно врахувати інтереси й доводи членів сім’ї наймача, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну.
Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов’язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред’явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.
При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Піднаймачі в будинках державного та комунального житлових фондів, а також тимчасові мешканці, які проживають у жилому приміщенні, що підлягає обміну, у разі відмови добровільно звільнити це приміщення виселяються без надання іншого жилого приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера до жилого приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після оіримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними.
Російське законодавство дореволюційного періоду (з 1786 року) повністю забороняло міну нерухомості. Для досягнення поставленої мети, такого договору, необхідно укласти два договори купівлі-продажу. Тому вважаємо, якщо використати досвід правового регулювання договору міни, слід закріпити правило, за яким забороняється міняти житло на рухомі речі та нерухомі речі нежитлового призначення.
Важливою гарантією дотримання прав громадян в процесі обміну є можливість визнання його недійсним. Так, у разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся. Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожен з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов’язків, пов’язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов’язки – звернутися з позовом до суду про виконання обов’язків у натурі.