Житлове право України
§ 2. Отримання безхазяйної нерухомої речі
Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої ne відомий. Нерухомі безхазяйні речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Не має господаря, перш за все, майно померлих людей, у яких немає нащадків, осіб, які покинули своє життя у регресних районах України. Як зазначає В.О. Мушинский, «у попередніх кодексах таке майно називалося виморочним (від слова «мор», коли через епідемії вимирали цілі сім’ї й не залишалося спадкоємців). Чинне законодавство України поняття «виморочне майно» не вживає. Про взяття на облік робиться оголошення у засобах масової інформації. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона може бути передана за рішенням суду у комунальну власність (ст.335 ЦК України) у порядку, встановленому статтями 269-273 ЦПК України і повинна бути зареєстрована як житловий фонд соціального призначення відповідно до Закону України «Про житловий фонд соціального призначення».
Зазначений випадок набуття права власності є спеціальним, оскільки може набуватися тільки спеціальним суб’єктом. Зазначена стаття визначає два випадки визнання житла безхазяйним: власник невідомий або власника немає. Виходячи з вимог державної реєстрації прав на нерухоме майно безхазяйним не може вважатися житло, коли невідоме місце перебування власника. Якщо відомостей про місце перебування особи протягом року в місці її постійного проживання немає, то така особа може бути визнана судом безвісно відсутньою, що є підставою для встановлення опіки над майном особи в порядку ст.44 ЦК України.
Безхазяйним житлом, виходячи із ст.335 ДК України є житло, власник якого невідомий.
Випадком, коли житло залишається без власника, є відмова від права власності на житло як підстава припиненая права власності, передбачена ст.347 ДК України. Вважаємо, що ст.335 спрямована, перш за все, на випадки, коли відсутня особа, на яку покладаються обов’язки щодо утримання майна (ст.332 ЦК України), шо, в свою чергу, тягне порушення прав співвласників багатоквартирного жилого будинку. Цивільне законодавство спрямоване на подолання ситуації, коли житло не має власника. При цьому відмова від права власності не тягне за собою припинення права та обов’язків щодо майна до набуття права власності іншою особою.
За законодавством України набути безхазяйне майно може будь-яка особа внаслідок набувальної давності. Введення ст.344 ЦК України набувальної давності є позитивним кроком, разом з тим, воно не вирішує всіх питань, хоча гарантією набуття права власності за набувальною давністю є рішення суду. Проте право власності виникає в силу ч.1 ст.344 ЦК України з моменту державної реєстрації права на житло.
Одним із способів припинення права власності є припинення юридичної особи чи смерті власника. В цьому випадку «відумерле» майно повинне проходити процедуру реєстрації в місцевій Раді для визначення 10-річного строку, протягом якого має продовжуватися добросовісність володіння чужим майном. У різні часи встановлювали різні строки набувальної давності на нерухоме майно: у стародавньому римському праві – до 20 років, у Візантії – 30 років.
Відповідно до ст.344 ЦК України, особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти цим майном протягом десяти років, може набути право власності на це майно (набувальна давність). Тому умовами виникнення права власності за набувальною давністю в юридичній літературі називають добросовісність володіння, відкритість, безперервність, тривалість.
Набувальна давність є первинним способом набуття права власності на житло. Разом із тим, слід зазначити, що вона, в кінцевому рахунку, спрямована проти власника. Тому житло як спеціальний, специфічний об’єкт цивільного права має бути виключене із кола об’єктів, за якими переходить право власності до іншого власника, а тільки до соціального житлового фонду. Тому до ст.344 ЦК України повинні бути внесені зміни, згідно з якими набувальна давність на житло не поширюється. Такий правовий підхід дозволить захистити права власника житла у випадках як законного, так і незаконного заволодіння чужим майном. Не може виникати право на житло за набувальною давністю в осіб, які проживають у ньому за відсутності власника. При цьому добросовісність чи недобросовісність володіння чужим майном не створюють правових наслідків, тобто правового значення не мають. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред’явив вимоги щодо його повернення, ця особа не набуває права власності за набувальиою давністю, а продовжується дія договору на тих самих умовах на невизначений строк. Строк набувальної давності не спливає у випадках відносин між дітьми і батьками, особами, що знаходяться під опікою та піклуванням, між подружжям, на передачу в силу закону майна в управління, за здійснення управління майном юридичною особою, коли діти не досягли повноліття, під час розгляду справи в суді, мораторію або надзвичайних обставин.
Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.
Якщо особа заволоділа майном на підставі договору (найму, оренди, безоплатного користування) з його власником, який після закінчення договору не пред’явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною власністю на нерухоме майно через 15 років.
Право власності за набувальною давністю на житло набувається тільки за рішенням суду, що є гарантією дотримання прав власника. У світлі цивільного законодавства залишається невизначеним правове становище користувача після того, коли суд відмовить власнику у віндикації тільки за мотивом спливу строку позовної давності. Можливо, в цьому випадку слід говорити про повне припинення прав власника і передачу житла до житлового фонду соціального призначення, що і буде відповідати досвіду, наприклад, Франції. Згідно зі ст. 713 Французького цивільного кодексу «майно, яке не має господаря, належить державі». У таких випадках судове рішення повинно визначати належність житла: прийняти на баланс місцевої ради, а не визнавати володільцем іншого фактичного власника.
Особа повинна заявляти про давність володіння перед місцевою радою, на території якої знаходиться житловий фонд, і тільки тоді може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим житлом володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред’явив вимоги про його повернення, вона може набути право власності за набувальною давністю.
Фактичним володінням є факт тримання особою чужого майна. Фактичне володіння – це володіння без права на нього, оскільки воно не спирається на будь-який правовий титул. Фактичне володіння за своєю суттю відображає фактичний стан майна, а не право на це майно. Інститут набувальної давності спрямований на захист фактичного володільця, в той же час щодо житла таке тримання можна розцінювати як самозахоплення.