Житлове право України

§ 1. Будівництво житла

Завершення будівництвом житла і його реєстрація є однією із найпоширеніших ознак права власності й визначальним для віднесення його до об’єктів житлового права.

Інвестування в житлове будівництво є однією з підстав виникнення права власності з метою задоволення житлової потреби згідно з постановою. Верховної Ради України «Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво та створення ринку житла» від 22 лютого 1994р. №3983-XII, яка надала право будівельним організаціям у разі відсутності у замовників коштів, завершувати за їх згодою розпочате будівництво за рахунок власних або залучених коштів.

За способом будівництва житла виділяють договор: договори, направлені на створення нового житла; договори, які передбачають будівництво шляхом добудови додаткових приміщень до вже існуючих жилих будинків; договори, направлені на реконструкцію або капітальний ремонт вже існуючого об’єкта нерухомості.

Право власності на житло в процесі будівництва може виникати на підставі договору будівельного підряду, пайової (дольової) участі у будівництві, сумісної діяльності.

Новим видом фінансування житлового будівництва є іпотечне кредитування, що регламентується законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». У зв’язку з виникненням нових правовідносин до чинного Цивільного кодексу України було внесено зміни до статей 249, 316, 1029, 1030, 1033, 1044, згідно з якими особливим видом прав власності визначається право довірчої власності.

Будівництво жилого будинку пов’язане з наявністю земельної ділянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами з питань земельного законодавства.

До моменту завершення будівництва жилого будинку житлових прав у забудовників не виникає. Ці відносини регулюються цивільним законодавством у повному обсязі. Тільки після завершення будівництва та реєстрації будинку як жилого, у сторін можуть виникнути житлові правовідносини, що вже регулюється нормами не тільки цивільного, а й житлового законодавства.

Земельні та житлові відносини тісно між собою пов’язані. Принципове значення мають наступні правові умови, пов’язані з будівництвом або придбанням житла як об’єкта нерухомості: з придбанням будівлі у власника виникають права на відповідну земельну ділянку, де знаходиться жила будівля, або такого зв’язку немає. На цій підставі виокремлюються два види цих зобов’язань, які не тягнуть (або тягнуть частково) наділення одержувача правомочностями на земельну ділянку, яка знаходиться під жилим будинком; які надають право отримувача житла на відповідну додаткову земельну ділянку.

Жилий будинок як об’єкт нерухомості розмішується на відведеній належним чином земельній ділянці з умовою цільового використання. Передача земельних ділянок у приватну власність громадян здійснюється згідно з земельним законодавством України відповідними органами місцевого самоврядування, на території яких знаходиться земельна ділянка. Власник земельної ділянки має право зводити на ній жилі будівлі та здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам, але за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Громадяни мають право на отримання або придбання в установленому порядку земельної ділянки для житлового будівництва, незалежно від наявності в них іншого жилого приміщення, в тому числі й в інших населених пунктах. У зв’язку з цим постає питання забезпечення громадян, які перебувають на обліку як ті, що потребують поліпшення житлових умов, правом першочергового забезпечення земельними ділянками для житлового будівництва.

Згідно зі ст.331 Цивільного кодексу України право власності на житлові будинки виникає не з моменту завершення будівництва, а з моменту прийняття нерухомого майна до експлуатації і його державної реєстрації. Слід відмітити певні суперечності при визначенні моменту виникнення права власності на новостворене майно. Жилі будинки характеризуються комплексом вимог, що висуваються до них ст.380 Цивільного кодексу України. Житло завжди пов’язане не тільки із матеріалами, з яких воно створюється, а й з комплексом санітарно-технічних вимог. Тому моментом виникнення права власності на об’єкт нерухомості є введення його в експлуатацію. При цьому між створенням жилого об’єкта і введенням його в експлуатацію може проходити значний проміжок часу. Законодавство України не містить загального правила щодо моменту набуття права власності на житло, оскільки ч.2 ст.331 ЦК України передбачає, що право власності на новосгворене нерухоме майно (жилі будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва.

Для попередження можливих спорів та приведення норми ст.331 ЦК України до норм статей 379, 380 ЦК України ч.2 ст.331 ЦК України слід доповнити правилом такого змісту: «Право власності на житло виникає з моменту встановлення відповідності будівлі вимогам, що висуваються до жилих приміщень». Практичне значения вказаної норми полягає в тому, що момент переходу прав власності на житло встановлений єдиний.

Державна реєстрація права на жилі будинки у БТІ є обов’язковою для всіх власників, незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають тільки ті жилі будинки, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку. Порядок державної реєстрації права власності на житло регулюється Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998р. №121. Додаток №1 до цієї Інструкції містить перелік документів, що приймає БТІ для реєстрації права власності.

Є.О. Мічурін, аналізуючи питання реєстрації нерухомості, що існує у Німеччині, Франції, Росії, пропонує здійснювати облік житла не за прізвищами власників та за адресою, а за пооб’єктною реєстрацією нерухомості, коли за номером будинку встановлюється дійсне його розташування за земельним кадастром, який вказується у довідці-характеристиці Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Вважаємо, що це дозволить спростити систему визначення обтяжень нерухомості, обліковувати договори найму тощо.

Будинок повинен відповідати проектно-кошторисній документації, буги придатним для постійного проживання в ньому, відповідати будівельним і санітарним вимогам. Якщо ці вимоги не будуть дотримані, то будинок не є житлом.

Правовими підставами для будівництва приватного жилого будинку слугують наступні документи: рішення виконавчого органу відповідної ради про відвід земельної ділянки під індивідуальне будівництво; акт про надання земельної ділянки та визначення її меж у натурі; затверджений проект забудови; нотаріально завірений договір про надання в безстрокове користування земельної ділянки під будівництво індивідуального жилого будинку; свідоцтво на право на забудову присадибної ділянки або свідоцтва на право приватної власності на земельну ділянку; дозвіл органів архітектурно-будівельного контролю на здійснення робіт. Сукупність вказаних документів і договору є актом відводу земельної ділянки.

У працях із земельного і цивільного права увага приділялася, головним чином, договору про надання ділянки. Щодо питання про юридичну природу цього договору висловлені різні думки. Так, Маслов відносить його до цивільно-правових угод, Т.Л. Брауде – до земельно-правових договорів. Аналіз змісту акта відводу ділянки для будівництва житла свідчить про його цивільно-правову природу.

Договір можна віднести до цивільно-правових тому, що договір про надання земельної ділянки включає умови про характер будови, розмір, форму, план, є правовою підставою для 6удівництва, а не для землекористування. Визначальним тут є спеціальний об’єкт – жилий будинок.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється державною приймальною комісією, створеною відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004р. №1243. Право власності на такі об’єкти виникає з моменту прийняття їх до експлуатації.

Правовими підставами виникнення праза власності у громадян відповідно до Цивільного кодексу України можуть бути жилі будинки, збудовані у встановленому порядку або придбані на законних підставах.

Первинною підставою набуття права власності може бути і переробка речі (перепланування, перебудова, реконструкція), внаслідок яких відбувається зміна конфігурації жилого будинку, квартири. Внаслідок перебудови невизначеним залишається питання, чи створюється новий об’єкт права власності. Право на перебудову в квартирі передбачено ст.383 ЦК України. Власник квартири має право здійснювати зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоповерховому жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. На нашу думку, у випадку, коли внаслідок перебудови, перепланування не змінюється загальна площа квартири чи будинку, тобто не виникає нового об’єкта права власності, то власник залишається власником житла із внесенням відповідних змін до технічної документації.

Кожний громадянин може вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей придбати житло у власність. Разом з тим, розвиток ринкових відносин вимагає надання реальних можливостей для придбання чи спорудження житла сім’ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану.

Держава надає переваги у будівництві житла, за умов державної допомоги, окремим категоріям громадян: 1) військовослужбовцям; 2) ветеранам війни в Афганістані та воєнних конфліктів у інших зарубіжних країнах, членам їх сімей і сімей загиблих; 3) звільненим у запас або відставку за станом здоров’я, вислугою років, а також у зв’язку зі скороченням чисельності або штату та перебуванням на квартирному обліку за місцем проживання; 4) службовим особам органів внутрішніх справ, митних органів України, податкової міліції та членам їх сімей; прокурорам і слідчим органів прокуратури та членам їх сімей; 5) молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам; 6) молодим вченим, подружжям, в яких чоловік або дружина є молодими вченими, та неповним сім’ям, в яких мати або батько є молодим вченим, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на отримання кредиту до досягнення молодими вченими віку 35 років включно, якщо вони є громадянами України, працюють на державних підприємствах, у державних науково-дослідних (науково-технічних) установах та організаціях; 7) особам, що проживають у сільській місцевості

Розмір кредиту повинен визначатися виходячи з норми 21м² загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 20м² на сім’ю, вартості будівництва (реконструкції) житла за цінами, що діють на час укладення кредитної угоди, та витрат на страхування в період будівництва (реконструкції) житла. При цьому розрахункова вартість 1м² житла не повинна перевищувати його середньої вартості, що склалася в регіоні відповідно до даних Держбуду.

Необхідна розробка різних програм забезпечення житлом населення України, розроблення нових фінансово-кредитних програм, спрямованих на розв’язання житлових проблем не тільки молоді та інших верств населення шляхом надання довготермінових державних кредитів і кредитів за рахунок інших джерел фінансування на будівництво (реконструкцію) і придбання житла; залучення коштів для кредитування тромадян з метою фінансування будівництва (реконструкції) і придбання жилих будинків; кредитування, в тому числі пільгове, та фінансування витрат на будівництво (реконструкцію) і придбання житла для всіх верств населення України.