Житлове право України
§ 2. Право спільної власності на квартиру (будинок)
Спільна власність на квартиру може існувати в разі наявності таких ознак, як множинність мешканців і єдність об’єкта, то належить їм на праві власності – будинку, квартири як єдиного цілого, яка може складатися з однієї чи багатьох кімнат. Житло може приносити певні доходи, водночас потребуючи необхідних витрат на його утримання, які повинні розподілятися між власниками пропорційно їх частці у спільному майні.
При спільній власності на будинок (квартиру) права власності належать усім тільки в сукупності, тобто окрема особа не може вільно розпоряджатися своєю частиною. Право кожного співвласника поширюється на весь об’єкт у цілому, а не на певну його частину. У той самий час не виключається можливість будь-якого співвласника користуватися правами володіння і користування як певними частинами квартири, так і квартири в цілому.
Правове регулювання спільної часткової і спільної сумісної власності може мати ті чи інші особливості, зумовлені призначенням того чи іншого об’єкта, складом або характером зв’язків учасників спільної власності, що визначається, насамперед, Цивільним кодексом України, Сімейним кодексом України та Законом України «Про власність».
Спільна власність на житло. Регулюється гл.26 ЦК України. Відповідно до ст.355 ЦК майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майио). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
Спільна часткова власність. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожної з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб’єктами права спільної часткової власності можуть бути як фізичні особи, так і юридичні особи, держава, територіальні громади.
Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
Якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений, він визначається з урахуванням внеску кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Співвласник жилого будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, але не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності.
Порядок отримання дозволу на улаштування мансардного поверху над багатоквартирними жилими будинками вирішується на підставі чинного законодавства залежно від форми власності на житло або власником будинку, або виключно на підставі рішення загальних зборів членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку про реконструкцію та ремонт будинку чи про зведення господарських споруд. У жилих будинках, де частина або всі квартири приватизовані, улаштування мансард може здійснюватись за погодженням із власниками приватизованих квартир та власником будинку.
Важливою особливістю права власності є його непорушність (ст.321 ЦК), як зазначає Я.М. Шевченко, «намагання з боку адміністративних органів обмежити як його сутність, так і здійснення суперечить історичному розвитку України і заслуговує на однозначне засудження». Тому, рішенням Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 2 березня 2004р. такі прояви були засуджені і, зокрема, було визначено:
1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не погребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
2. Власник неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відловідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Таке рішення, як зазначає Я.М. Шевченко, є принциповим.
Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов’язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.
Доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності, надходять до складу спільного майна і розподіляються між співвласниками відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільним майном.
Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
Стаття 362 ЦК передбачає переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності. Так, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічиих торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти диів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця,
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Відповідно до ст.363 ЦК моментом переходу частки у праві спільної часткової власності до набувача за договором є момент нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
Якщо виділ у натурі частки із спільного майна є неможливим, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Відповідно до ст.183 ЦК подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення, Неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.
Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню.
Стаття 365 ЦК передбачає випадки припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників. Так, право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо: 1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі; 2) річ є неподільною; 3) спільне володіння і користування майном є неможливим; 4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.
Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.
Відповідно до ст.367 ЦК майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється.
Договір про поділ житла, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню.
Право спільної сумісної власності на житло. Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них у праві власності є спільною сумісною власністю.
Суб’єктами права спільної сумісної власності у більшості випадків є фізичні особи – члени сім’ї, проте ними можуть бути і юридичні особи.
Майно, в т.ч. і житло, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.
Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.
Співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності. У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.
Майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.
За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється. Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності, укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню,
Слід зазначити, що Сімейним кодексом України (далі – СК) визначено підстави набуття права спільної сумісної власності подружжя. Зокрема в ст.60 СК йдеться про те, що майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловіку на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один із них не мав з поважної причини (навчання, ведення: домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Встановлюючи таку норму, законодавець виходить із необхідності надання чоловіком і дружиною взаємної моральної та матеріальної підтримки, забезпечення дотримання інтересів того з подружжя, хто займається вихованням дитини та веде домашнє господарство. Отже, будь-яке майно (у тому числі житло), набуте подружжям за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.
Спільна часткова власність подружжя на житло, набуте під час шлюбу, може бути реалізована за згодою подружжя відповідно до шлюбного договору. Таким чином, подружжя може визначити окремі частки на придбане ними під час шлюбу житло, які належатимуть їм на праві не сумісної, а спільної часткової власності (реальної або ідеальної).
Житлом, що належить на праві приватної власності одному з подружжя, під час сумісного проживання часто користуються обоє з подружжя, хоча роздільне проживання подружжя допускається законом. Тому постає питання, чи виникають майнові права на житло у того з подружжя, хто не є власником. Адже, здійснюючи догляд за квартирою (будинком), він вкладає спільні кошти та працю. Закріплення майнових прав чоловіка чи дружини можливе у випадку виникнення спору та поділу майна, під час якого він (вона) може просити врахувати зроблені ним грошові або трудові внески в утримання та ремонт житла, яке належить іншому подружжю, та визнати це майно спільним. Така позиція спиратиметься на ст.62 СК у разі, коли майно дружини (чоловіка) за час шлюбу істотно збільшилося у своїй вартості внаслідок спільних трудових чи грошових витрат або витрат другого з подружжя, воно при вирішенні спору може бути визнане за рішенням суду об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.
Для визнання роздільного майна спільним необхідно, щоб цінність роздільного майна, до якого належить і житло, в період шлюбу істотно збільшилася. У разі виникнення спору в суді слід порівняти вартість майна до та після створення подружжям відповідних поліпшень. Зокрема, якщо виникає спір щодо жилого будинку, то беруть до уваги такі обставини, як капітальний ремонт, добудова чи перебудова будинку, придбаного до шлюбу. Якщо ж під час сімейного життя подружжя здійснювало лише поточний ремонт жилого будинку, квартири, то це не дає підстав для визнання майна спільним. У цьому разі другий з подружжя може вимагати лише відшкодування витрат, яких він зазнав. Отже, питання про те, наскільки суттєво збільшилася вартість спірного майна під час шлюбу, при винесенні судом рішення має оціночний і переважно суб’єктивний характер.
З одного боку, правило ст.62 СК про визнання роздільного майна спільним майном подружжя, на перший погляд, не викликає заперечень. Для винесення рішення суду необхідно встановити, що роздільне житло подружжя суттєво збільшилося в своїй цінності внаслідок вкладених трудових або грошових витрат другого з подружжя або їх обох, та визнати його спільним майном подружжя,
Спільна сумісна власність на житло може виникати не тільки у сім’ї та подружжя, а й на підставі інших цивільно-правових дій:
– на будинок, збудований у результаті спільної праці громадян, які об’єдналися для спільної діяльності, якщо письмовою згодою між ними встановлено режим спільної сумісної власності на набуте в результаті такої діяльності майно;
– на квартиру або будинок, передані з державного житлового фонду шляхом приватизації за письмовою згодою всіх членів сім’ї наймача в спільну сумісну власність;
– на житло, яке перебуває в спільній сумісній власності громадян та юридичних осіб або держави.
Подружжя може набувати право спільної сумісної власності на майно шляхом членства в житловому, житлово-будівельному кооперативі, якщо повністю зроблено пайовий внесок за квартиру. Також спільна сумісна власність подружжя на житло виникає й за іншими правовими підставами (будівництво індивідуального жилого будинку). Фактично право спільної власності на житло виникає тоді, коли майно стає об’єктом права власності, тобто з моменту введення його в експлуатацію. Але юридично власнику необхідно одержати свідоцтво про право власності на будинок, бо без нього забудовник не зможе практично реалізувати свої правомочності власника (наприклад при відчуженні зазначеного житла).
Згідно зі ст.8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передача займаних квартир (будинків) у спільну сумісну чи часткову власність здійснюється за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі й тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку). В цьому разі право спільної сумісної власності подружжя виникає на підставі спеціального приватизаційного законодавства і, відповідно, здійснення правомочностей співвласниками приватизованого житла має відбуватися за загальними правилами цивільного законодавства.
Слід погодитися з В.С.Гопанчуком, який звертає увагу на нетрадиційність деяких вжитих законодавцем понять у тій частині, де йдеться про «членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку)». В чинному законодавстві України застосовано різні поняття членів сім’ї, що залежить від правової природи врегульованих відносин (сімейно-правових, житлових, спадкових тощо). Як відомо, в Житловому кодексі Української PCP чітко визначено коло членів сім’ї наймача, які нарівні з ним мають самостійне право на житло. Відповідно до ст.64 ЖК до членів сім’ї наймача належать: дружина наймача, їх діти і батьки, які проживають разом з ним. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Особи, що постійно мають статус членів сім’ї, незалежно від зазначених критеріїв у ст.64 ЖК не називаються.
На відміну від старого законодавства про шлюб та сім’ю, СК дає певний (але не вичерпний) перелік майнових об’єктів, що належать дружині, чоловікові на праві особистої власності:
– майно, набуте нею (ним) до шлюбу;
– майно, набуте нею (ним) за час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування;
– майно, набуте нею (ним) за час шлюбу, але за кошти, які належали їй (йому) особисто.
Закон надає подружжю рівні права на їхнє спільне житло. Розпоряджаються вони ним за спільною згодою. Чоловік і жінка як співвласники мають право здійснювати різні цивільно-правові угоди щодо спільного майна. При цьому учасникам таких угод слід додержуватися, крім норм цивільного законодавства про правила укладання угод, також спеціальних вимог, передбачених сімейним законодавством. Відповідно до ст.65 нового СК при укладанні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина (чоловік) має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її (його) згоди.
Для укладання одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а також договорів, які стосуються цінного майна (квартири, будинку, земельної ділянки тощо), згода другого з подружжя має бути подана письмово та нотаріально посвідчена. Право власності на житло за договором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає у набувача з моменту посвідчення такого договору, а якщо договір підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту його реєстрації. Порушення подружжям цих правил про укладання угод може призвести до визнання таких угод недійсними.
Стаття 64 СК надає подружжю право на укладання між собою усіх цивільно-правових договорів, які не суперечать закону, як щодо майна, що є їхньою особистою приватною власністю, так і щодо майна, яке є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. Якщо один з подружжя уклав угоду, спрямовану на обмеження майнових прав другого або дітей, то така угода має бути визнана недійсною.
Однак чоловік чи дружина мають право подарувати або будь-яким іншим шляхом передати набуту конкретну частину свого спільного або роздільного майна. Він чи вона мають право взагалі відмовитися від усього належного йому (їй) майна на користь іншого з подружжя, оформивши це належним чином. Оскільки сімейне законодавство України не містить норм про порядок і форму укладання таких угод, то в цьому випадку повинні застосовуватися норми цивільного законодавства.
При розірванні шлюбу право спільної сумісної власності на житло, набуте під час шлюбу, не припиняється. Розпорядження цим житлом здійснюється співвласниками виключно за взаємною згодою, відповідно до ст.369 Цивільного кодексу України.
При розлученні подружжя не завжди вирішує питання про поділ спільного майна. Вони продовжують спільно користуватися жилим будинком. У цьому випадку законодавство не зобов’язує подружжя ділити майно добровільно або в судовому порядку. Разом із тим, ст.72 СК визначає, що поділ майна має бути проведено в межах певного строку. Зокрема, до вимог про поділ майна, заявлених після розірвання шлюбу, застосовується позовна давність у три роки. Але це не означає, що подружжя повинно ділити майно в межах трьох років з моменту розірвання шлюбу. Позовна давність починає спливати від дня, коли один із співвласників дізнався або міг дізнатися про порушення свого права власності. Про порушення своїх прав подружжя дізнається найчастіше в момент розірвання шлюбу або після, коли чинять один одному перешкоди щодо здійснення права спільної власності.
Дуже важливе значення має припинення спільної сумісної власності подружжя на житло. Воно може здійснюватися за різними підставами, але найбільш типовими є:
– поділ житла за взаємною згодою подружжя або за рішенням суду;
– визначення частки одного з подружжя в спільній квартирі, будинку в зв’язку з його смертю та відкриттям спадщини;
– визначення частки одного з подружжя в зв’язку зі зверненням стягнення на його частку в майні.
Поділ спільного житла подружжя означає припинення права спільної сумісної власності подружжя на це майно та виникнення на її основі особистої приватної власності дружини та чоловіка або спільної часткової власності подружжя.
Поділ спільного житла може здійснюватися у добровільному порядку за рішенням самого подружжя або в судовому порядку за наявності спору між ними. У зв’язку з цим виділяють: добровільний поділ майна подружжя та примусовий (судовий) поділ майиа.
Добровільний поділ майна передбачає наявність взаємного волевиявлення подружжя на припинення режиму спільної сумісної власності щодо належного їм житла. Поділ здійснюється тільки щодо наявного житла, а не житла, яке буде придбано подружжям у майбутньому. Виходячи зі ст.71 СК подружжя може добровільно вирішувати питання про поділ їх спільного житла, визначивши розміри часток кожного з них, а також порядок і спосіб поділу.
Законодавство не містить спеціальних вказівок щодо форми договору поділу спільного житла подружжя. Але поділ майна може здійснюватися таким чином, коли подружжя отримує нотаріально посвідчене свідоцтво про право власності на частку в спільній сумісній власності подружжя на житло. Таке свідоцтво може бути видане кожному з подружжя як під час перебування їх у шлюбі, так і після розірвання шлюбу.
Недодержання належної форми договору між подружжям не сприяє захисту їхніх прав. Крім того, це не забезпечує захисту прав подружжя при виконанні судових рішень у справах про звернення стягнення на майно та відшкодування збитків, заподіяних одним із подружжя. Оскільки той з подружжя, хто є боржником, або один з подружжя, який вчинив злочин, завжди можуть стверджувати, що належне їм майно раніше вже було подароване іншому з них, а насправді ж могло б і надалі належати їм на праві спільної чи роздільної власності. Наприклад, під час спільного проживання подружжя чоловік на своє ім’я придбав квартиру. Дружина звертається до суду з позовом про передачу прав власності на квартиру, бо квартиру їй подарував чоловік. Однак, якщо цю угоду не було належним чином оформлено, суд повинен визнати квартиру спільною сумісною власністю подружжя, яка підлягає поділу.
Як свідчить практика, з усіх видів майна особливу цінність для подружжя становить саме жилий будинок, квартира. Поділ житла супроводжується значними труднощами, оскільки кожен з подружжя бажає отримати певну частку жилого будинку в натурі. Задоволення їх домагань залежить від розміру жилого будинку, кількості кімнат, взаємовідносин між подружжям, наявності дітей та інших обставин. Згідно з п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991р. №7 за неможливості поділу будинку, що є спільною власністю подружжя, в натурі та якщо немає згоди подружжя про спосіб поділу спільного майна, суд з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей та інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу, може залишити будинок одному з подружжя і покласти на нього обов’язок компенсувати право на частку будинку другого за рахунок іншого спільного майна або грішми.
Примусовий поділ житла між подружжям (за рішенням суду) може здійснюватися у випадках:
– якщо між подружжям виникає спір та вони не можуть дійти згоди щодо необхідності такого поділу або його умов;
– якщо питання про примусовий поділ майна подружжя ставлять інші особи (кредитори одного або обох із подружжя);
– якщо один із подружжя помер, а між другим з подружжя та іншими спадкоємцями виник спір про майно.
Відповідно до ст.371 ЦК кредитор співвласника майиа, що є у спільній сумісній власності, у разі недостатності у нього іншого майна, на яке може бути звернено стягнення, може пред’явити позов про виділ частки із спільного майна в натурі для звернення на неї стягнення (виділ такої частки здійснюється у порядку, встановленому ст.366 ЦК).
Спори про поділ житла є достатньо поширеними в судовій практиці, і хоча поділ завжди порушує майнову рівновагу в сім’ї, він ловииен здійснюватися таким чином, щоб після поділу майнові інтереси кожного з подружжя було обмежено в найменшому ступені та кожен з них отримав житло, яке найбільше необхідне йому для подальшого проживання.
Здійснюючи поділ спільното житла, суд при визнанні розміру часток подружжя в праві власності повинен виходити з такого: принципів справедливості, добросовісності, розумності; наявності або відсутності підстаи для відступу від принципу рівності часток кожного з подружжя; можливості або неможливості поділу житла в натурі; бажання подружжя щодо способу поділу майна; претензій третіх осіб на майно тощо.
При цьому суд може відступити від засади рівності часток подружжя за обставин, що мають істотне значення, наприклад, якщо один із подружжя не дбав про матеріальне забезпечення сім’ї, приховав, зиищив чи пошкодив спільне майно, витрачав його на шкоду інтересам сім’ї. Також частка майна може бути збільшена на користь одного з подружжя, якщо з ним проживають неповнолітні чи непрацездатні повнолітні діти. Суд, відступаючи від принципу рівності, повинен обов’язково вказати у своєму рішенні, які саме інтереси одного з подружжя або неповнолітніх дітей були для цього підставою.
Слід зазначити, що особливістю спільної сумісної власності подружжя є те, що вона, переважно, не має часток. Доки подружжя проживає однією сім’єю, їх майно становить єдиний неподільний комплекс житла, речей, грошей, цінних паперів, майнових прав та обов’язків. В процесі сімейного життя подружжя не набуває права власності на частку в їх спільному майні. Це відповідає специфіці відносин подружжя, які мають особисто-довірчий характер. Натомість, коли визначаються частки у випадку розподілу майна та припинення спільної сумісної власності подружжя, то можна говорити і про припинення сім’ї.
Згідно зі статтями 366, 371 ЦК України можливе звернення стягнення на частку в майиі, що є у спільній частковій власності та спільній сумісній власності. Так, кредитор співвласника майна, що є у спільній власності, у разі недостатності у нього іншого майна, на яке може бути звернене стягнення, може пред’явити позов про виділ частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї.
У випадках неможливості виділ в натурі частки із спільного майна має наслідком зміну його призначення або проти цього заперечують інші співвласники, спір вирішується судом.
Внаслідок поділу має припинятися спільна власність на квартиру. Виходячи з неподільності квартири як речі за неможливості виділу в натурі частини майна, призначається матеріальна компенсація.
Виходячи з неможливості виділу в натурі частки із спільного майна або заперечення інших співвласників проти такого виділу кредитор має право вимагати продажу боржником своєї частки у праві спільної часткової власності з направленням суми виторгу на погашення боргу. У разі відмови боржника від продажу своєї частки у праві спільної часткової власності або відмови інших співвласників від придбання частки боржника кредитор має право вимагати продажу цієї частки з публічних торгів або переведення на нього прав та обов’язків співвласника-боржника з проведенням відповідного перерахунку (ч.2 ст.366 ЦК).
Законодавець залишив поза увагою права інших співвласників на житло. На нашу думку, за неможливості виділу в натурі частини майна матеріальна компенсація учаснику, який вимагає виділу, вартості його частки може проводитись тільки за згодою усіх співвласників, а за відсутності такої згоди про проведення компенсації не може йтися внаслідок неподільності речі.
За неможливості поділу майна квартири між усіма учасниками спільної власності або виділу долі в натурі суд має право зобов’язати інших учасників спільної часткової власності сплатити грошову компенсацію, з отриманням якої співвласники втрачають право на частку у спільному майні. Особливо це стосується випадків, коли доля співвласників незначна, не може бути реально виділена і особа не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна. Неможливість поділу майна, що знаходиться у спільній сумісній власності, не виключає права учасника спільної часткової власності вимагати визначення порядку користування майном, якщо цей порядок не встановлений угодою сторін.
Відповідно до пунктів 36, 37 постанови Пленуму Верховного суду Російської Федерації «Про деякі питання, пов’язані з застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» від 1 липня 1996р. «в окремих випадках з урахуванням конкретних обставин справи суд може передати неподільну річ у власність одному з учасників часткової власності, що мас суттєвий інтерес в її використанні, незалежно від розміру часток інших учасників спільної власності з компенсацією вартості їх частки». Питання, чи має учасник дольової власності суттєвий інтерес у використанні спільного майна, вирішується судом у кожному конкретному випадку на підставі дослідження і оцінки у сукупності даних сторонами доказів, що підтверджують потребу у використанні цього майна в силу віку, стану здоров’я, професійної діяльності, наявності дітей, інших членів сім’ї, в тому числі й непрацездатних.
Запитання і завдання для самоконтролю
1. Чи можна поділяти жиле приміщення, що знаходиться в багатоквартирному жилому будинку, і як це здійснити?
2. Перелічіть способи поділу житла.
3. Чи впливає на виділення або визначення порядку користування житлом, якщо в будинку зроблене самовільне переобладнання?
4. Які критерії визначатимуть належність будинку до спільної сумісної власності, а які – до спільної часткової?
5. 3 якого моменту переходить право власності на жилий будинок (квартиру)?
6. За яких правових підстав може створюватися спільна власність на жилий будинок (квартиру)?
7. В якому порядку призначається грошова компенсація при поділі спільної власності?