Житлове право України
§ 1. Загальна характеристика реалізації права власності на житло
Власник жилого приміщення здійснює права володіння, користування, розпорядження жилим приміщенням, що належить йому на праві власності відповідно до його призначення і меж використання.
Власник жилого приміщення має право надати у володіння та користування жиле приміщення на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на інших підставах. Цивільний кодекс України передбачає можливість утримання житла юридичною особою, але за умови йото цільового використання.
Власник жилого приміщення иесе тягар утримання жилого приміщення квартири, будинку і загального майна власників приміщень у багатоквартирному жилому будинку. Власник кімнати в комунальній квартирі зобов’язаний утримувати загальне майно в комунальній квартирі.
Члени сім’ї власника жилого приміщення мають право користування конкретним жилим приміщенням нарівні з власником, якщо інше не було встановлено угодою між членами сім’ї і власником за шлюбним контрактом. Члени сім’ї зобов’язані використовувати житло за призначенням, забезпечувати його схоронність.
У випадку припинення сімейних відносин із власником жилого приміщення право користування жилим приміщенням за колишнім членом сім’ї власника не зберігається.
Якщо у колишнього члена сім’ї власника жилого приміщення відсутні підстави придбання або здійснення права користування іншим жилим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім’ї не дозволяє йому забезпечити себе іншим житлом, то право користування житлом має бути збережене за колишнім членом сім’ї на певний строк за рішенням суду. При цьому суд може зобов’язати власника та інших членів його сім’ї забезпечити житлом членів його сім’ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов’язання.
Право користування житлом колишнього члена сім’ї припиняється одночасно із припиненням права власності на це жиле приміщення.
Відповідно до ст.814 Цивільного кодексу України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця на законних підставах, наприклад за договором купівлі-продажу, міни, дарування, спадщини.
Користування приватизованою квартирою, приватним будинком здійснюється громадянами на основі приватної власності. Квартири (кімнати) жилих будинків, що перебувають у державній і комунальній власності, можуть надаватися громадянам у користування на підставі договорів комерційного найму (оренди).
Необхідність дослідження проблем здійснення права власності на житло як особливого майнового об’єкта є недостатня увага дослідників проблемам реалізації права власності на житло. Це пояснюється тим, що донедавна більша частина житлового фонду знаходилась у державній власності, а тому питання приватноправового забезпечення житлових прав громадян знаходились на периферії науки цивільного права. Визначення права власності викликає значні труднощі, незважаючи на його простоту та чіткість. До цього часу, як зазначає Г.Ф. Шершеневич у виданні 1907р., у науці не встановлено точне поняття про нього. За його визначенням, уява про право власності складає необмежене і виключне панування особи над річчю. Згідно зі ст.544 Французького цивільного кодексу «власність є право користування і розпорядження речами найбільш абсолютним чином, аби користування не було заборонене законом». У зводі законів Російської імперії право власності визначалося як: влада, цивільними законами встановлена, виключно і незалежно від сторонньої особи володіти, користуватися і розпоряджатися майном довічно і потомственно. Ці труднощі збереглися і до нинішнього часу. Як зазначає І.В. Спасибо-Фатєєва «розбіжності у визначенні майна закріплені у ЦК і ГК і полягають у тому, що у ГК: а) використано більш широкий за значенням у порівнянні з майном термін «цінності»; б) встановлено їх критерії, зокрема вказівкою на їх вартісний характер; в) поняття майна поєднане з його обліком; г) відповідно до цього введено поняття майнового стану; г) передбачено різні правові режими цього майна». Таким чином, зіставлення регулювання майнових прав цими кодексами свідчить про розбіжності в їх розумінні. «Сутність права приватної власності, яка визначається характером присвоєння, в цивільному законодавстві України не встановлена». Про це свідчить те, що на сьогодні майже всі підручники з цивільного права, випущені в Україні, житловим правам майже не приділяють уваги, окрім правової характеристики договору комерційного найму житла. Може, тому, що жилі приміщення здавалися в найм, а відносини, що виникали, регулювалися спочатку Цивільним кодексом УРСР 1964р., а потім основами житлового законодавства Союзу PCP і союзних республік і ЖК УРСР 1983р., і виходили за межі цивільно-правового регулювання.
Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав власника житла є право приватної власності на нього. Термін «власність» поширюється на всі «безумовні» права, яких може набувати особа у приватному і публічному порядках. Їх можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, купівля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі приватизації, спадкування. Цивільний кодекс України передбачає можливості придбання жилого будинку цивільно-правовими зобов’язаннями. Існують різні способи придбання будинків у приватну власність, які прямо кореспондують із способами і припинення права власності на них.
Право власності – складна правова категорія. Зміст права власності складається із низки правомочностей. Зміст і обсяг правомочностей власника визначаються, в першу чергу, цивільним правом України. Договори між особами визначають суб’єктивні права. Якщо право власності на житло набуте законним способом, то зміст правомочностей у власника є однаковим.
Власник здійснює свої правомочності самостійно і не спирається на право іншої особи. Власник житла може користуватися всіма правомочностями у сукупності (володіти, користуватися і розпоряджатися), або здійснювати тільки окремі правомочності (розпоряджатися житлом, переданим у найм).
У наукових дослідженнях щодо підстав набуття права власності застосовуються правові терміни «підстави набуття права власності» та «способи набуття права власності», які переважно ототожнюються. На наш погляд, слід погодитися з тими, хто вважає за необхідне розрізняти ці поняття.
Так, Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Права на майно, говорить закон, набуваються не інакше, як способами, визначеними законами, отже, право власності на речі може бути придбане тільки вказаними у законі способами. Способом придбання права власності називається такий юридичний факт, який, на погляд об’єктивного права, означає встановлення права власності у особі даного суб’єкта. Договір взагалі – не спосіб набуття права власності, а лише підстава...».
Ю.К. Толстой зауважує, що «право власності належить до числа тих суб’єктивних прав, які можуть виникнути тільки за наявності певного юридичного факту, а іноді й їх сукупності. Ці юридичні факти називаються підставами виникнення права власності».
І.В. Спасибо-Фатєєва вважає, що вірніше говорити про підстави набуття права власності, а не про способи, вказуючи на певні різновиди підстав набуття права власності. Така точка зору відповідає положенням ст.11 ЦК України, яка передбачає підстави виникнення цивільних прав і обов’язків; ст.328 ЦК України передбачає підстави набуття права власності. Ці підстави включають сукупність різних дій: як укладення договору, складання технічної документації, передача будинку, квартири, нотаріальне посвідчення, державна реєстрація права. За загальноприйнятою класифікацією підстави виникнення (набуття) права власності поділяються на первісні й похідні.
До первісних підстав належать ті, при яких право власносі виникає незалежно від волі, а до похідних підстав – ті, при яких право власності виникає згідно з волею попереднього власника. До первісних способів набуття права власності на житло можна віднести випадки, коли річ створюється вперше (будівництво, капітальний ремонт житла) або набуття житла за набувальною давністю, придбання реквізованого, конфіскованого житла, придбання житла з прилюдних торгів, на яке було звернуто стягнення за зобов’язаннями власника. До похідних підстав набуття права власності можиа віднести приватизацію, спадкування, цивільно-правові договори. За Цивільним кодексом України це: договори (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання), викуп квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ст.384 ЦК України), реквізиція (ст.353 ЦК України), конфіскація (ст.354 ЦК України), набуття права власності на безхазяйну річ (ст.335 ЦК України), пам’ятки історії та культури (ст.352 ЦК України), викуп у власника належного йому жилого будинку у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений (ст.351 ЦК України), приватизація (ст.345 ЦК України), звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника (п.8 ч.1 ст.346 ЦК України), спадкування, передача об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад, сіл, селищ, міст, районів у містах, договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на жилий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно (ч.1 ст.89 СК України), договір про припинення права на аліменти на дитину, у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно (жилий будинок, квартиру) (ст.190 СК України).
Виходячи з підстав виникнення права власності на житло відповідно до загально прийнятої класифікації договори можиа поділити на:
– договори про передачу житла у власність на підставі договорів купівлі-продажу, в тому числі міни, обміну, дарування, ренти. довічного утримання (догляду), які становлять першу групу договорів;
– договори, наслідком яких є перехід права власності на житло: договір дарування житла під умовою, спадковий договір, заповіт, договір про перехід права власності на предметна стави у разі невиконання основного зобов’язання, забезпеченого заставою. Вони мають свою специфіку стосовно моменту виникнення права власності у майбутньому;
– договори, які ведуть до створення спільної власності на житло, у тому числі шлюбний контракт;
– договори про передачу майна в користування або комерційний найм. Сутністю їх є обмеження речового права власника на користування житлом. У праві наймача за договором комерційного найму жилого приміщення є риси, властиві абсолютним правам, наприклад абсолютний характер захисту, в т.ч. і від власника.
Слід зазначити, що у кожшй із цнх груп договорів існують свої особливості, що стосуються суб’єктів, процедури укладання, змісту та умов.
За загальним правилом, коло суб’єктів за договором купівлі-продажу законодавець не обмежує, крім випадків: 1) придбати у власність житло в процесі приватизації можуть тільки наймачі державного житлового фонду та особи, за якими зберігається право на житло у разі їх тимчасової відсутності; 2) при укладанні договорів на біржі договори укладаються через професійних учасників, як діють на підставі відповідної ліцензії.
Самостійно вчиняти правочиии щодо житла не можуть малолітні та недієздатні особи (статті 31, 39-41 ЦК України). Від їх імені правочини вчиняють законні представники (опікуни). До останніх встановлюються заборони щодо дарування майна власників-малолітніх осіб та підопічних (ч.2 ст.720 ЦК України).
Набувачем майна за договором довічного утримання може бути тільки повнолітня дієздатна фізична особа. Стаття 1243 ЦК України вказує на те, що відчужувачем у спадковому договорі може бути подружжя, один із подружжя.
При укладенні договорів про придбання майна у власність до нового власника переходять певні обов’язки, якими він обтяжується. Такими можуть бути обов’язки із догляду відчужувана та договором довічного утримання, в тому числі із забезпечення його або третьої особи житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за цим договором (статті 749, 750 ЦК), дотримання прав наймача за договором найму тощо.
Якщо не можна виділити в натурі кімнату у багатокімнатній квартирі (тобто перетворити їх на самостійні квартири) при збереженні місць загального користування, то така кімната в квартирі не може бути об’єктом правочниу; хоча є доля у праві спільної власності, яка може переходити до інших власників. Долі власників і порядок користування окремими кімнатами, не співпадають між собою, і здійснити право власності можливо тільки тоді, коли можна виділити частку власника у праві спільної власності. Випадки продажу частки у квартирах без визначення частки з точки зору законодавства можуть кваліфікуватися як нікчемні угоди.
Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує, насамперед, охоронювальну функцію завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення заповітів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріусів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.
Згідно зі ст.55 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня та пунктами 60-73 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004р. №20/5, визначається порядок посвідчення угод про відчуження жилого будинку, квартири. У першу чергу нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також, за бажанням сторін, і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
Відповідно до ст.377 Цивільного кодексу України перехід права власності на жилий будинок або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій він розміщений, допускається без зміни її цільового призначення.
Правочиии про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, котре відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.
При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяжеиого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.
Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.
При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає надання документів1 які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.
Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про поділ спадкового майна; договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Крім правовстановлювального документа на жилий будинок, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майко та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002р. №84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, – довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.
Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.
3 метою запобігання правопорушенням, наприклад при укладенні договору довічного утримання та його нотаріальному посвідченні нотаріус накладає заборону на відчуження будинку (квартири) до смерті відчужувача (ст.754 ЦК, п.7 ст.34 Закону України «Про нотаріат»).
Відповідно до ст.182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Статті 210, 334, 640, 1299 Цивільного кодексу встановлюють, що цравочин щодо житла як об’єкта нерухомості є вчиненим з моменту його державної реєстрації і моментом укладення договору. Право власності на житло відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації, Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов’язаний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна і право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.
Право власності на новостворені жилі будинки виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Законом передбачено прийняття житла як об’єкта нерухомості до експлуатації, і право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Статті 657, 732, 745 Цивільного кодексу України визначають: договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири), договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти, договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягають державній реєстрації.
Повнота нотаріального захисту суб’єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, відповідно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відображення у постанові Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні» від 31 січня 1992р. за №2.
Права неповнолітніх на житло гарантовані Цивільним та Сімейним кодексами України. Якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни і піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних Правил про опіку і піклування. Відповідно до п.1.7 Правил опіки та піклування орган опіки та піклування вирішує питання, щодо забезпечення житлом дітей-сиріт, позбавлених батьківського піклування, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла; вживає заходів щодо захисту особистих і майнових прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які перебувають під опікою та піклуванням, установлює опіку над майном у передбачених законом випадках.
Опіка та піклування встановлюються для забезпечення виховання малолітніх та неповнолітніх дітей, які внаслідок смерті батьків, хвороби батьків або позбавлення останніх батьківських прав чи з інших причин залишились без батьківського піклування, а також для захисту особистих і майнових прав та інтересів цих дітей, які за станом здоров’я не можуть самостійно здійснювати свої права і виконувати свої обов’язки.
Для здійснення правочинів щодо житла потрібен дозвіл, зокрема ці договори потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: продаж житла, відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін жилої площі, видача письмових зобов’язань тощо.
Слід погодитися з Я. м.Шевченко, що «право приватної власності громадян, більше ніж інші види права власності, визначені особливостями їх суб’єктів, потребує законодавчого регулювання і судового захисту». Тим більше, коли це стосується права власності на житло.
Як цілком правильно зазначає І.В. Бандурка, «право власності на житло, – невід’ємне природне право людини, основа надійності і свободи».
Проте питання права власності на житло як особливого об’єкта нерухомості постійно знаходиться під увагою суспільства і держави. У зв’язку з чим виникає нова категорія цивільного законодавства «нерухомість у житловій сфері».
Правове регулювання відносин власності на нерухомість традиційно виокремлюється у самостійний правовий інститут, який має бути адаптований до умов сучасною суспільства, оскільки право на нерухомість об’єднує приватноправові і публічно-правові норми.
Будівлі (квартири) належать до об’єктів нерухомості, до яких у силу ст.181 ЦК України належать «об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначенням. Цим підкреслюється зв’язок із земельною ділянкою. Будівля і земельна ділянка утворюють одне ціле. Для експлуатації будівлі (технічної, господарської, соціальної) необхідна не тільки земельна ділянка під будинком, а й прибудинкова територія. Право на будівлю, що тісно пов’язане із правом користування земельною ділянкою, прямо передбачене земельним законодавством. Цей дійсний зв’язок виявляється в тому, що право на будівлю тягне за собою право на прибудинкову територію. Правова доля будівлі й прибудинкової території тісно взаємопов’язані з речовим правом на будівлю і правом користування земельною ділянкою, що утворює категорію нерухомості. Будівля не може пересуватися. Пересувні приміщення типу «вагончиків», не є предметом правового регулювання житлового законодавства.
Згідно із ч.5 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою земельною ділянкою здійснюється в порядку та на умовах, передбачених Земельним кодексом України.
У зв’язку з цим особливого значення набуває розвиток приватного права в житловій сфері, що надає змогу громадянам реалізовувати права власника на власну квартиру, будинок, кімнату. Громадяни власними силами приватноправовим шляхом вирішують житлові потреби за рахунок кредиту на купівлю житла, за рахунок власних коштів та майнових зобов’язань.
Відповідно до цього збільшилася кількість зобов’язань, в основі яких лежить користування жилими приміщеннями на умовах найму невласниками. Нині власникам і користувачам житлового фонду забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав, хоча повинні бути створені певні умови для ефективної охорони та захисту і права володіння, і права користування.
При цьому придбання житла у власність прямо залежить від забезпечення наявності гарантій прав квартиронаймачів. З іншої сторони, якщо наймачі житлового фонду будуть мати переваги перед власником, а володільці житла не зможуть повною мірою реалізовувати права власності на житло, в т.ч. і виселити наймачів (наприклад при проведенні ремонту), такий шлях не буде сприяти розвитку приватноправових житлових відносин. Законодавчими пріоритетами повинні користуватися власники житла у порівнянні з наймачами. Оскільки право користування, володіння і розпорядження житлом як правомочності власника житла часто не співпадають, їх треба розглядати в контексті динаміки та розвитку житлових правовідносин.
Важливе значення теорії не тільки для цивільного права, а й для практики правового регулювання має поділ речей на індивідуально визначені й речі, визначені родовими ознаками, що прямо впливає на визначення моменту переходу права власності.
Жила будівля, квартира як об’єкт нерухомості завжди індивідуально визначена річ. Індивідуалізація досягається за рахунок не тільки зазначення адреси, а й, так би мовити, зовнішніх ознак (щодо, наприклад сонячного освітлення, благоустрою). Вже після закінчення будівництва будівля, що визначається родовими ознаками, набуває індивідуально-визначених ознак. Чинне законодавство не містить спеціальних правил про порядок застосування до нерухомих речей цивільно-правових норм.
Будівлі (квартири) належать до речей, що є неспоживчими, хоча в процесі користування ними споживча якість припиняє існувати в первісному вигляді.
Якщо в теорії науки цивільного права поділ речей можливий на подільні й неподільні (ст.183 ЦК України), то питання про подільність будинку (квартири) як об’єкта правовідносин має вирішуватися в кожному конкретному випадку, в т.ч. із залученням експертів.
Кожна нерухома річ повинна представляти собою єдиний самостійний об’єкт цивільного права. Тому будь-які правочини з частиною будинку (квартири) не завжди допустимі. У певних випадках, коли об’єкт нерухомості є подільною річчю, правочини можуть здійснюватися лише щодо часток у праві спільної часткової власності на цей об’єкт нерухомості, але не щодо частини об’єкта.
Якщо визнати жилий багатоквартирний будинок неподільною річчю, то, відповідно, стає неможливим виділення в ньому окремих квартир як самостійних об’єктів права власності, оскільки право власності тоді б розглядалося як спільна сумісна власність на будинок. Визнання багатоквартирного будинку об’єктом права спільної сумісної власності призводить до того, що одночасно можуть існувати два чи більше власників на одну і ту саму річ – будинок і квартири в ньому.
Квартира у багатоквартирному жилому будинку у більшості випадків неподільна за своїм характером. В процесі приватизації право спільної власності на житло не було конкретизоване у частковій спільній власності. Приватизація державного житлового фонду здійснювалася в ідеальних долях у праві спільної власності за кількістю проживаючих у квартирі. Інколи на практиці ідеальні долі на спільні будинок, квартиру учасники приватизації неправильно вважають правом на реальну частину квартири.
Необхідно вказати на особливість, що повинна знайти своє закріплення у законодавстві, відповідно до якої неможливий перехід права власності ідеальної долі за договорами купівлі-продажу, обміну, дарування, ренти, оренди тощо без реального виділу частки у спільному майні. Питання про долю ускладнюються, коли одна доля належить одному громадянину, а інша, за правом спадкування, переходить до іншого (не члена сім’ї) або до держави. Такі випадки трапляються, коли не вся квартира приватизована, При визначенні реальної долі в праві власності на житло її набувач отримує право користування конкретною частиною будинку (квартири). За бажанням сторони можуть укласти договір між співвласниками про порядок користування місцями загального призначення. Ідеальна доля користування місцями загального користування буде детермінуватися змістом наявності реальної частки у спільному майні
Тому користування місцем загального користування має визначатися не розміром реальної частки в праві спільної власності, а утилітарним призначенням допоміжних приміщень.
Цивільний кодекс України розрізняє головну річ і приналежність. Приналежністю вважається «річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю» (ст.186 ЦК України). Садиба як об’єкт права власності є головною річчю з прииалежними земельною ділянкою, господарсько-побутовими будівлями.
Розширюючи поняття приналежності, інколи пропонують відносити до приналежності також складові частини речі. Такий підхід вважається помилковим. Розрізняючи головну річ і приналежність, ми маємо на увазі окремо існуючі речі, з яких тільки жилий будинок є предметом правового регулювання. Складові частини речі – це, як правило, не самостійні, а тісно пов’язані між собою частини речі, тому складові частини речі не можуть бути об’єктом окремих прав.
Так, будівлю (квартиру) не можна передати за правочином без її складових (дверей, віконних рам тощо) (ст.187 ЦК України). Якщо відчужується недобудований, зруйнований об’єкт, або об’єкт, що потребує капітального ремонту, то відчужується цілісний об’єкт, а не окремі його частини.
На наш погляд, багатоквартирний жилий будинок не може вважатися складною річчю в контексті ст.188 ЦК України, адже квартири і утворюють будинок (єдине ціле), але використовувати за призначенням можливо не будинок, а квартири в ньому.
Право користування власником жилим приміщенням полягає в експлуатації жилого приміщення з метою задоволення власником своїх житлових потреб, або передачі в користування іншим особам за договором найму для проживання.
Прийняттям законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про власність» членам житлових і житлово-будівельних кооперативів, що сплатили пайові внески, надано право власності, знято обмеження щодо складу та обсягу майна, житло стало об’єктом майнового обороту. Разом із тим, ці положення отримали відповідне правове регулювання тільки після прийняття Цивільного кодексу 2003 року.
Цивільний кодекс України визначив власника квартири в кооперативному будинку, зокрема зазначивши у ст.384 ЦК, що будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Але при цьому приватна власність на будинок (квартиру) або його частку не обмежується ні за кількістю, иі за розмірами.
Користування жилим приміщенням повинно носити цільовий характер – постійне та тимчасове проживання. Обмеження права користування здійснюється з метою дотримання прав сусідів і обмеження прав власника можливе лише згідно з чинним законодавством України. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не приведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Багатоквартирний жнлий будинок є об’єктом нерухомості, оскільки квартира як його складова частина визнається об’єктом права власності. Визнання законом багатоквартирного будинку об’єктом права власності створює ситуацію, за якою одне і те ж майно (будинок і квартира) може перебувати у власності різних осіб. Виходячи із зазначеного до ЦК України слід внести зміни, відповідно до яких виключити із об’єктів права власності дво- і багатоквартирні жилі будинки. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює правовий режим спільного майна співвласників багатоквартирного жилого будинку. Спільне майно багатоквартирного жилого будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно знаходиться у спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню.
Загальне майно багатоквартирного жилого будинку знаходиться у спільній частковій власності. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» виділяє спільне майно, правовий режим якого відрізняється від правового режиму, встановленого в Цивільному кодексі України. Так, спільне майно або частка у спільному майні будинку не підлягають відчуженню, в той же час ст.361 ЦК надає право співвласнику самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Співвласники багатоквартирного жилого будинку не мають права вимагати виділу в натурі частки із майна, що є в спільній власності, хоча згідно зі статтями 364 та 370 ЦК України вони це право мають; спільне майно може бути поділене в натурі між співвласниками відповідно до правил, встановлених статтями 367 та 372 ЦК України.
Як було зазначено, саме власник може розпоряджатися майном, яке йому належить або надійшло за цивільно-правовими угодами. Об’єктом права приватної власності громадян у житловій сфері можуть бути: кілька однорідних і в той же час різних об’єктів житлового фонду, індивідуальні жилі будинки, приватизовані, придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів Із повністю сплаченим пайовим внеском, у будинках товариства індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, набуті у власність громадянами на інших підставах, які передбачені законодавством України. Проте тільки один жилий об’єкт слугує основним засобом задоволення житлової потреби. Тому обмеження щодо розпорядження правом власності на житло не поширюється на інші різного роду майнові об’єкти.
Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів; нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового мвйна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майио; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівльпродажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Володіння квартирою на правах користування засвідчується завіреним в установленому порядку документом (договір найму, дарування з умовою, і свідоцтво про право на власність, зареєстровані в органах технічної інвентаризації або в органах місцевої ради). Володіння житлом без правових підстав ваажається самовільним і ніяких прав на нього не надає, навіть коли володілець вступив у договірні відносини з власником (наприклад сплачував квартирну плату).
Однак існує низка обмежень права власності громадянина в житловій сфері не тільки сервітутного характеру, зокрема, згідно зі ст.319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, але вони не повинні суперечити закону. Ці положення потребують суттєвого уточнення, оскільки при визначенні загальним чином здійснення своїх прав та виконання обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства, не може використовувати право власності на шкоду правам та гідності громадян, інтересам суспільства, не має права використовувати жилі приміщення у будинках для потреб промислового характеру. Хоча здійснення права власності може бути обмежене тільки законом, але такі випадки не конкретизовані законом і носять характер невизначених правових понять. Тому часто власники, зокрема приватизованого житла, використовують житло як нежитловий фонд.
Зміст права власності розкривається через наявність прав та обов’язків у сторін. Стаття 322 ЦК Украіни визначає зобов’язання власника утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, тому утримання та ремонт переданого у власність жилого приміщення здійснюються власниками з обов’язковим додержанням єдиних правил та норм експлуатації, ремонту житлового фонду за рахунок коштів власника. Капітальний ремонт жилого будинку, квартири з переобладнанням або переплануванням: приміщень повинен обов’язково здійснюватися з дозволу відповідної місцевої ради.
Відповідно до статей 383, 814 Цивільного кодексу України члени сім’ї власника, що проживають у належному йому жилому приміщенні, мають право користуватися ним, а при зміні власника мають право користуватися ним на умовах найму. Йдеться про норму, за якою перехід права власності на житло не є підставою Для припинення права користування житлом членами сім’ї власника. Причиною того, що законодавець сприйняв таку норму, є моральні засади, які виходять з того, що власник житла не користується більшими перевагами, ніж члени його сім’ї – невласники. Оскільки з моменту приватизації з’явилися неврегульовані законодавством відносини, що виникають між власником та іншими членами сім’ї – невласниками. При зміні особистих відносин відсутність правового регулювання може призвести до негативних наслідків і навіть до втрати житла членами сім’ї.
Важливе значення для захисту прав членів сім’ї власника є встановлення сервітутів на житло, внаслідок чого власник зберігає свої правомочності, але власник у силу закону повинен дотримуватися прав на житло інших членів сім’ї наданих їм сервітутами. Так, власник може продати свою квартиру або будинок, в яких проживають члени його сім’ї, але вони зберігають права на проживання в ній (ч.1 ст.405 ЦК) й у разі набуття прав на неї іншим власником.
Цивільне законодавство виходить із того, що всі громадяни можуть мати житло у приватній власності та користуватися жилими приміщеннями та іншим майном. Власники приватизованих квартир водночас є і співвласниками допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (підвалів, горищ, сходів, колясочних тощо). Таке право у власників квартир виникає з моменту приватизації житла, а тому без їхньої згоди не можна здійснювати будь-які юридичні дії щодо допоміжних приміщень (продавати, здавати в оренду, передавати у користування, перебудовувати тощо).