Житлове право України

§ 4. Зміни у складі житлового фонду

Правове регулювання передані державного житлового фонду в комунальну власність. Більша частина квартир знаходиться в будинках, що перебувають у власності місцевих органів самоврядування. Державний житловий фонд, в тому числі й відомчий, передається у комунальну власність місцевим оргfнам самоврядування. Цей процес просувається повільно. Органи місцевого самоврядування не завжди зацікавлені отримувати житловий фонд, який потребує ремонту, витрачати кошти на його утримання.

Основні засади передачі об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об’єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно або шляхом обміну визначаються Законом України «Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності» від 3 березня 1998р. №147/98-ВР.

Об’єктами передачі згідно із зазначеним Законом є: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), житловий фонд, які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ, організацій або не увійшли до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), у тому числі не завершені будівництвом будинки.

Ініціатива щодо передачі об’єктів права державної та комунальної власності може виходити відповідно від органів, уповноважених управляти державним майном, місцевих органів виконавчої влади, відповідних органів місцевого самоврядування.

Передача об’єктів із державної у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах здійснюється за наявності згоди відповідних сільських, селищних, міських, районних у містах рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст – за наявності згоди районних або обласних рад.

Передача об’єктів здійснюється комісією з питань передачі об’єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, самоврядних організацій, фінансових органів, підприємств, трудових колективів підприємств, майно яких підлягає передачі.

Уповноважений державний орган утворює комісію з питань передачі об’єктів та призначає її голову – виконавчий орган відповідної сільської, селищної, міської, районної у місті ради/

З державної у комунальну власність передаються безоплатно жилі будинки (разом із вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями) та гуртожитки (в тому числі не завершені будівництвом).

Разом із житловим фондом передаються вбудовані і прибудовані приміщення, зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, обладнання тощо).

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії. Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України. Право власності на об’єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Статті 7, 8 Житлового кодексу України передбачають можливість переведення жилих приміщень у нежилі.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом обласної, міської ради.

Стаття 8 ЖК визначає, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у ч.2 ст.7 цього Кодексу, а саме – виконавчого комітету обласної, міської ради.

Відповідно до державних стандартів жилим приміщенням визнається опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізованого випромінювання. Нежиле приміщення – приміщення в структурі жилого будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Правом власників та наймачів приміщень жилих будинків є право на переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України володіння, користування і розпорядження майном, яке знаходиться у спільній частковій власності, за згодою всіх учасників володіння цим майном, у випадку, коли в жилому будинку є приватизовані квартири, при переобладнанні приміщень такого будинку під офіси, торговельні організації тощо з використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників приватизованих квартир.

Використання жилих приміщень з іншою метою дозволяється в разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням у нежилі, що регламентується Житловим кодексом УPCP та постановою Ради Міністрів УPCP «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживанням від 26 квітня 1984р. №189.

Таким чином, виконання робіт з перебудови та перепланування жилих приміщень у багатоквартирних будинках із подальшим використанням їх як нежилих приміщень повинно здійснюватися за згодою співвласників будинку та без обмеження їх інтересів та житлових прав.

Порядок та умови надання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції встановлено Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000р. №273. Цим Положенням встановлено, що дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних робіт без вищезазначеного дозволу забороняється. Дозвіл на виконання робіт із переобладнання та перепланування жилих приміщень полинен надаватися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад та за погодженням органів містобудування та архітектури, санітарних і протипожежних служб. Проектна документація на переобладнання і перепланування квартир обов’язково повинна погоджуватися з місцевими органами державного нагляду.

Відповідно до статей 7,8,152 Житлового кодексу Української PCP, законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про власність», «Про столицю України – місто-герой Київ», Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будників і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів Української PCP від 26 квітня 1984р. №189, з метою впорядкування механізму та встановлення порядку переведення жилих будинків, жилих приміщень у нежилі у м.Києві і до прийняття Житлового кодексу України розпорядженням Київської міської держадміністрації від 1 жовтня 2002р. №1825 затверджено Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м.Києві.

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі провадиться у випадках: визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання; зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснюватись за рішенням виконавчого органу Київської міської ради. Не допускається переведення жилого приміщення, жилого будинку у нежилі для потреб промислового характеру. Переведення жилих приміщень державної, колективної, приватної форм власності у нежилі допускається у разі, якщо вони розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах жилих будинків, які мають окремий вихід, або мають можливість влаштування окремого виходу та за згодою власників жилих будинків.

Приміщення, розташовані у жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо).

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі, у зв’язку з визнанням жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання. Для вирішення питання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст.7 Житлового кодексу Української PCP власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із заявою до районної у м.Києві державної адміністрації за місцем розташування жилого будинку, жилого приміщення.

Після прийняття позитивного рішення видається розпорядження районної у м.Києві державної адміністрації про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надається власнику жилого будинку, жилого приміщення.

При переведенні жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст.7 Житлового кодексу Української PCP до Київської міської державної адміністрації власником жилого будинку, жилого приміщення надаються такі документи: заява власника жилого будинку, жилого приміщення; копія розпорядження районної у м.Києві державної адміністрації про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання; акт міжвідомчої комісії про обстеження технічного стану жилого будинку, жилого приміщення з метою встановлення його відповідності санітарним та технічним нормам; довідка БТІ про процент фізичного зношення жилого будинку; у разі необхідності – висновок проектного інституту щодо технічного стану жилого будинку та про можливість або недоцільність проведення його капітального ремонту; посвідчені нотаріально копії документів, що підтверджують право власності на жилий будинок, жиле приміщення (договір кулівлі-продажу, свідоцтво з відміткою реєстраційного напису БТІ тощо), технічний паспорт жилого будинку, жилого приміщення (поверховий план): довідка з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК тощо) про те, що у жилому будинку, жилому приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає; у разі, якщо власнику на праві власності належить жиле приміщення, надається письмова згода власника жилого будинку (ОСББ, ЖБК тощо) на подальше його використання.

Переведення придатного для проживання жилого будинку, жилого приміщення у нежилі (як виняток). Для вирішення питання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст.8 Житлового кодексу Української PCP (як виняток) власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із заявою з проханням переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі до Київської міської державної адміністрації. До заяви додаються такі документи: завірені нотаріально копії документів, що підтверджують право власності на жилий будинок, жиле приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво тощо з відміткою реєстраційного напису БТІ); технічний паспорт жилого будинку, жилого приміщення (поверховий план); довідка з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК тощо) про те, що у жилому будинку, жилому приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає; у разі, якщо власнику на праві власності належить жиле приміщення, надається письмова згода власника жилого буднику (ОСББ, ЖБК тощо) на подальше його використання.

Після розгляду районною у м.Києві державною адміністрацією наданих документів та прийняття позитивного рішення до Київської міської державної адміністрації надсилається лист-погодження з обґрунтуванням доцільності переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст.8 Житлового кодексу Української PCP (як виняток) та подальшого його використання.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992p. №2482-ХІІ власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними згідно зі ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об’єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизоваиих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

Статтею 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001р. власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об’єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

За необхідності може бутн здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно.

Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.

Виходячи з вищевикладеіюго приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому разі, якщо договір було укладено до створення такого товариства. В усіх інших випадках – за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку. Якщо таке товариство не створене, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачена.

Визнання житлових будинків непридатними для проживання. Необхідно відрізняти випадки виключення будинків (квартир) зі складу житлового фонду від переведення у нежилі. Якщо в першому випадку йдеться про безумовну зміну статусу будинку у випадках визнання житла аварійним, непридатним для проживання, знесення жилих будинків із мотивів суспільної необхідності, то у другому випадку – про дозвільну діяльність державних органів за зверненням власника для зміни функціонального призначення жилого будинку, приміщення. Житлове законодавство зобов’язує обстежувати стан цих будинків не меише одного разу на п’ять років.

Відповідно до ст.7 Житлового кодексу УPCP квартири і будинки державного та комунальною житлового фонду, непридатні для проживання, можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації.

На практиці виникають питання про необхідність не тільки перевести житло в нежитловий фонд, а й навпаки – нежиле приміщення визнати жилим. Слід зазначити, що ці питання достатньою мірою в законодавстві України не врегульовані. Вважаємо, що процедура переводу будівель із житлового фонду всіх форм власності повинна бути чітко викладена в нормативних документах. Порядок обстеження стану жилих будинків, встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів Української PCP від 26 квітня 1984р. за №189 за умови, що будівля відповідає вимогам, що висуваються до житла всіх форм власності.

Під час обстеження стану жилих будників перевіряються не тільки жилі приміщення, а й: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках; ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо); е) ліфти та їх обладнання; є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; ж) інженерне обладнання тощо.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993р. за №52 будинок визнається непридатним для проживання, коли його фізичне зношення сягає 81%, тобто такий будинок практично зношений. Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу.

За загальним правилом, з метою збереження житлового фонду, придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного житлового фонду переведення в нежилі, як правило, не допускається, що передбачено ст.7 Житлового кодексу УРСР. Призначення житлового фонду чітко визначене у Цивільному кодексі й тому використання його не за призначенням не повинно мати місця. Саме для усунення таких суперечностей при розміщенні власником у належному йому жилому приміщенні організацій і їх підрозділів допускається тільки після переводу цих приміщень у нежилі. Переведення жилих приміщень у нежилі здійснюється у порядку, що визначається житловим законодавством. Переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі має здійснюватися за рішенням відповідної ради або уповноваженого нею органу. Переведення жилих будинків, що знаходяться у спільній власності у нежилі допускається на підставі рішення загальних зборів.

Слід визнати, що переведення жилих приміщень у нежилі можуть порушувати майнові та особисті немайнові права співмешканців будинку, тому співвласники повинні обов’язково виявити згоду на таке переведення за умови улаштування окремого виходу. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Тому переведення жилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку в нежиле не повинно допускатися, якщо відсутня технічна можливість переобладнати будинок таким чином, щоб доступ до нежилих приміщень не здійснювався через приміщення, що забезпечують доступ до жилих приміщень. Не можна допускати переведення частини жилого приміщення у нежиле, якщо ці приміщення використовуються для постійного проживання іншими особами або права на ці жилі приміщення обтяжені правами інших осіб.

У зв’язку із зазначеним можна запропонувати наступний механізм переводу жилого приміщення в нежиле. Власник житла зобов’язаний подати заявку до місцевої ради за місцем знаходження будинку із наданням; 1) право встановлюючих документів на житло; 2) плану приміщення із технічним паспортом; 3) плану будинку, в якому знаходиться приміщення; 4) проекту переобладнання. Орган місцевого самоврядування зобов’язаний розглянути ці документи і у встановлений термін винести рішення: надати дозвіл на переобладнання або відмовити. Для відмови повинна проводитися комплексна технічна експертиза. Якщо прийнято позитивне рішення, то відповідний орган повинен встановити строк, протягом якого проводиться ремонт, із повідомленням співмешканців про можливі незручності, перелік робіт. Позитивний висновок є підставою для проведення переобладнання, перепланування тощо відповідно до умов, визначених проектом. Завершення робіт має підтверджуватися актом комісії місцевої ради, який засвідчує відповідність проведених робіт, та правопосвідчуючим документом на нежиле приміщення.

На наш погляд, відносини, пов’язані із порядком та підставами переведення придатних для проживання квартир у багатоквартирному жилому будинку у нежилі приміщення, мають регулюватися одним нормативним документом – Житловим кодексом.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такої організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим органом місцевої ради.

Для визнання будинку непридатним для проживання необхідна наявність виконання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків буде виявлена їх невідповідність санітарним і технічним вимогам, яку можливо і доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий фонд, повинна вирішити питання про проведення такого ремонту у встановленому чинним законодавством порядку.

У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до відповідного уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання.

При цьому додаються такі документи:

1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;

2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;

3) висновок проектної або науково-дослідної організації (за необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту буднику;

4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Для обстеження стану будинків призначається комісія у складі: заступника голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальника управління житлового господарства, представників управління у справах будівництва і архітектури, органів санітарно-епідеміологічної служби, державного пожежного нагляду, депутата місцевої ради, інженера житлово-експлуатаційної організації та представника громадського будинкового комітету. Комісія має право залучати в установленому порядку фахівців проектних, науково-дослідних інститутів тощо.

Вона складає акт обстеження будинку, перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. При вирішенні такого надзвичайно важливого питання, як визнання жилих будинків непридатними для проживання такий склад комісії обов’язковий.

Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення необхідного ремонту.

І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для проживання комісія вносить пропозицію з проектом відповідного рішення. Прийняте рішення може бути оскаржене в адміністративному та судовому порядку.

Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом місцевої ради до вищестоящого виконавчого органу. При цьому додаються такі документи:

– рішення виконавчого органу районної, міської, районної в місті Ради про визнання жилого будинку невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання;

– проект рішення виконавчого органу обласної, міської ради про подальше використання жилого буднику або його знесення.

При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція погоджується з відповідним підприємством, установою, організацією. Пропозиція про причини узгодженості чи неузгодженості вноситься до виконавчого органу відповідної ради, який розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання будинку або його знесення.

Рішення про визнання непридатними для проживання жилих приміщень у будинках житлово-будівельних кооперативів приймається на загальних зборах членів кооперативу і підлягає затвердженню відповідною радою або уповноваженим нею органом.

З метою збереження житлового фонду переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідної ради або уповноваженого нею органу, що передбачено ст.8 Житлового кодексу України.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається. На підставі рішення загальних зборів членів кооперативу непридатні для проживання жилі приміщення можуть бути переобладнанні в нежилі. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих приміщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою площею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий може бути прийняте тільки у виняткових випадках.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Назвіть юридичну класифікацію жилих будинків і жилих приміщень.

2. Дайте визначення поняття житлового фонду України.

3. Ообливості виникнення житлових правовідносин у державному житловому фонді.

4. Який порядок виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень?

5. Назвіть порядок переведення жилих будинків у нежилі.

6. Які об’єкти входять до житлового фонду, а які ні?

7. Яким правовим ознакам повинен відповідати житловий фонд відповідно до його призначення?

8. Які правові наслідки настають у випадку самовільного переобладнання чи перепланування жилого приміщення?