Житлове право України

§ 3. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень

Відповідно до житлового законодавства житлом визнається приміщення, призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (будинок, квартира). До складових частин жилого приміщення можуть входити приміщення, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини.

За змістом житлового права не визнаються житлом приміщення, не призначені й не пристосовані для постійного чи тимчасового проживання (відокремлені від жилих будівель – погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення). Не є житлом також кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається а однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне законодавство не дає однозначного, юридично закріпленого визначення понять «окрема квартира» чи «інше ізольоване жиле приміщення».

Житловим законодавством передбачено умови, за якими прямо заборонено використовувати жилі приміщення державного житлового фонду у випадках, якщо: 1) в результаті вселення наймача, піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим за установлений для надання жилих приміщень; 2) якщо наймач, піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяє особу, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі. Однак такі застереження у цивільному законодавстві відсутні. Для здачі в найм житла приватного житлового фонду такого роду застережень не встановлено, крім визначених у статтях 379, 380, 382, 383 Цивільного кодексу, зокрема:

– жилий будинок, квартира повинні бути призначені та придатні для постійного проживання, їх не можна використовувати для промислового виробництва;

– ремонт і зміни в квартирі дозволяються, якщо ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Житловий кодекс виходить із того, що реалізація права на житло можлива тільки з метою задоволення потреб особи та членів його сім’ї. У випадку якщо громадянин набуває право власності на житло без мети проживання в ньому, а для отримання прибутку, то може йтися не про житлові правовідносини, а тільки про цивільно-правові. Вимоги, які висуваються до житла приватного житлового фонду, в Цивільному і Житловому законодавстві мають бути однаковими.

При цьому жилий будинок повинен бути споруджений з дотриманням вимог, встановлених законом і іншими нормативно-правовими актами. Слід зазначити, що закон такий не розроблений. «На низькому рівні залишається рівень благоустрою житла. Лише 54,9 відсотка загальної площі житлового фонду обладнано водопроводом; 54,4 – каналізацією; 54,2 – центральним опаленням; 39,2 – гарячим водопостачанням. При цьому 15 областей України характеризуються нижчим від середньоукраїнського показником обладнання водопроводом, 17 – центральним опаленням. Особливо низьким є рівень благоустрою в сільській місцевості». Необхідність прийняття стандартів благоустроєності випливає з Цивільного кодексу України, хоча його стандарти будуть виходити за межі цивільного регулювання, але будуть визначати призначеність і придатність житла для проживання.

Нині власник житла без будь-яких обмежень може здавати своє житло у найм, без урахування мінімального рівня санітарних та технічних вимог. Особливого загострення ці питання набувають у випадку використання приватизованої кімнати в комунальній квартирі, коли співмешканці-власники не досягли згоди щодо використання за договором найму (оренди) жилої площі загального користування з іншими особами.

Цивільне законодавство не висуває ніяких меж щодо кількості жилої площі, що може припадати на одну особу. Тому співвласниками житла може бути необмежена кількість осіб, які, в свою чергу, не зможуть використовувати житло за призначенням, оскільки на кожного з них припадатиме жилої площі менше, ніж за санітарно дозволеними межами, Тому повинно йтися про межі здійснення або обмеження права власності щодо користування житлом. Мають бути встановлені межі, за якими жилою площею не можна користуватися, не порушуючи санітарних норм. У той самий час державні органи покликані здійснювати контроль за використанням житлового фонду, в тому числі через здійснення такої функції через реєстрацію місця проживання особи. Відповідно до зазначеного житловим законодавством повинно бути встановлене правило, за яким не дозволяється реєструвати місце проживання людини, якщо жила площа, що припадає на неї, не відповідає визначеним стандартам.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначене для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним за умовами даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам до нього. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири, У зв’язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та примішения господарського побутового призначення залишаються у спільному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями господарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнения згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом. Спори між. власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживають два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, утримання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.

У судовій практиці також вважається ізольованою кімната, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квартири, але, разом із тим, має окремий вхід із загального коридору.

Житловим кодексом УPCP (ч.3 ст.50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для одієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї, і чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для членів сім’ї чи сторонніх осіб.

Зазначена стаття ЖК УРСР не поширює обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом із тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть за наявності згоди на це бажаючих вселишся в нього громадян.

Позиція судів щодо поняття «житло» визначена в п.30 постанови Пленуму Верховного Суду «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992р. №12, де закріплено, що житло – це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо). У Постанові також вказується, що не можуть визнаватися житлом приміщення, не призначені і не пристосовані для постійного чи тимчасового проживання, відокремлені від жилих будівель погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення.

При розмежуванні понять «будівля жилого чи нежилого призначення» слід зазначити, що у законодавчому порядку поняття «будівля нежилого призначення» не визначене, хоча поняття «будівля жилого призначення» також потребує свого уточнення. Можна запропонувати наступне визначення. Під житлом повинно визнаватися ізольоване приміщення (квартира, будинок) всіх форм власності, яке є нерухомим майном і відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, іншим вимогам законодавства.

У законодавстві України відсутній єдиний порядок визнання приміщення жилим і вимоги, яким повинне відповідати житло. Так само не існує єдиного порядку визнання жилих приміщень непридатними для проживання.

За змістом цивільного законодавства України допускається використання жилого приміщення для здійснення професійної, індивідуальної, підприємницької діяльності особами, які в ньому проживають, у випадку якщо така діяльність не порушує прав і законних інтересів інших громадян, а також вимог щодо призначення жилого приміщення, визначених статтями 379, 380, 332, 383 Цивільного кодексу України. Жилі приміщення повинні відповідати всім умовам, за яких людина може проживати без шкоди для її здоров’я.

Якщо нині стандарт життя визначається тільки благоустроєністю, тобто наявністю в жилому приміщенні комунальних послуг (водопроводу, каналізації, центрального опалення, газозабезпечення тощо), то її рівень в різних населених пунктах є неоднаковим. При цьому відповідність жилого приміщення рівню благоустроєності населеного пункту повинен визначатися наявністю комунальних послуг тільки у будинках державного та комунального житлового фонду.

Придатність жилого приміщення для проживання повинна визначатися встановленими санітарними і технічними вимогами, державними стандартами, правилами планування та забудови населених пунктів, затвердженими наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19 червня 1996р. №173, та вимогами державних будівельних норм.

Вимоги до жилих приміщень. Відповідно до наказу Держбуду України від 18 травня 2005р. №80 про затвердження Державних будівельних норм «Будинки і споруди. Жилі будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005» розміщення жилих приміщень у цокольних, підвальних ї підземних поверхах жиилих будинків не допускається.

Висота жилих поверхів від підлоги до підлоги у жилих будинках повинна бути не менше 2,8 м.Висота жилих приміщень від підлоти до стелі – не менше 2,5 м.У районах із середньомісячною температурою липня 21ºС і більше висоту жилих поверхів необхідно приймати не менше 3,0м, а висоту жилих приміщень – не менше 2,7 м.Висоту внутрішньоквартирних коридорів, санвузлів та інших підсобних приміщень допускається знижувати до 2,1м.

Ширина коридору в жилих будниках між сходами чи торцем коридору і сходами повнниа бути не менше: при довжині коридору до 40м – 1,6м, понад 40м – 1,8м.

Вхід до одноквартирного жилого будинку може влаштовуватися через засклену веранду. При цьому для входу до жилого приміщення повинно бути не менше трьох дверей.

Позначка підлоги приміщень при вході до будинку повинна на бути вище позначки тротуару перед входом не менше ніж на 0,15 м.Позначку иизу віконних прорізів приміщень квартир перих поверхів (за винятком квартир із виходом на приквартирну ділянку), як правило, приймають не нижче за 1,8м від планувальної позначки землі. Вхідні сходи мають дублюватися пандусами для пересування дитячих та інвалідних колясок.

Одноквартирний (односімейний) жилий будинок і квартиру у багатоквартирному жилому будинку слід проектувати, виходячи з умови їх заселення однією сім’єю.

У квартирах повинні бути передбачені такі приміщення: жилі кімнати і підсобні приміщення – кухня, передпокій, санвузол, внутрішньоквартирні коридори, вбудовані комори, антресолі, літні приміщення тощо.

Площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не меншою 15м², в інших квартирах – не менше 17м². Мінімальна площа спальні на одну особу – 10м², на дві – 14м². Мінімальна площа кухні в однокімнатній квартирі – 7м², у дво- та більше кімнатних – 8м². Мінімальна площа робочої кімнати або кабінету – 10м².

В однокімнатних квартирах замість кухонь допускається передбачати кухні-ніші за умовн їх обладнання електроплитами та влаштування в них примусової вентиляції.

В однокімнатних квартирах допускається суміщений санвузол (ванна, умивальник, унітаз). У дво-, трикімнатних квартирах обох категорій слід передбачати роздільні санвузли (ванна з умивальинком і вбиральня з унітазом та умивальником). У квартирах, де чотири і більше кімнат, повинно бути не менше двох суміщених санвузлів, кожен з яких має бути обладнаний унітазом (вбиральня з умивальником та унітазом і ванна кімната з ванною, умивальником та унітазом).

Мінімальна площа санвузлів: суміщений санвузол (обладнаний ванною, умивальником, унітазом, місцем для пральної машини) – 3,8м²; ванна кімната (обладнана ванною, умивальником, місцем для пральної машини) – 3,3м²; туалет (вбиральня, обладнана унітазом і умивальником) – 1,5м²; туалет (вбиральня, обладнана унітазом без умивальника) – 1,2м².

Ширина підсобних приміщень квартир повинна бути не менше: кухні – 1,8м; передпокою – 1,5м; коридорів, що ведуть до жилих кімнат, – 1,1м.

З метою недопущення проникнення сторонніх осіб до квартир, розташованих на першому поверсі, вікна і лоджії у них можуть бути захищені металевими ґратами, що відчиняються зсередини, за умови забезпечення нормованих значень коефіцієнта природної освітленості та умов евакуації з приміщень.

З кожної квартири одно-, двоповерхових окремо розташованих і зблокованих жилих будинків рекомендується, а з квартир першого поверху багатоповерхових жилих будинків допускається передбачати додатковий вихід на приквартириу ділянку.

Камін на твердому паливі допускається проектувати: у квартирі на останньому поверсі жилого будинку; на будь-якому рівні багаторівневої квартири, розміщеної останньою за висотою у буднику; на будь-якому рівні одноквартирного або зблокованого жилого буднику. При цьому димохід каміна повинен виконуватися автономним і проходити через приміщення цієї квартири.

Вимоги до нежилих приміщень. Висоту приміщень громадського призначення, що розташовуються у жилих будинках, допускається приймати такою, що дорівнює висоті жилих приміщень, крім приміщень, у яких за умовами розміщення обладнання повинна бути внсота не менше 3м від підлоги до стелі.

У першому, другому і цокольному поверхах жилих будинків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, магазинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, відділень зв’язку загальною площею не більше 700м², банків, магазинів і кіосків із продажу преси, поліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних кабінетів; роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій і нотаріальних контор, РАГСів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організацій, фізкультурно-оздоровчих центрів загальною площею до 150м², центрів культурно-масової роботи з населенням (проведення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивідуальних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соціального захисту населення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 відвідувачів і до 15 співробітників центрів, а також груп короткотривалого перебування дітей дошкільного віку (крім цокольного поверху).

Не допускається розміщення у жилих будинках: а) підприємств громадського харчування з кількістю місць більше 50 (крім гуртожитку) і домових кухонь продуктивністю більше 500 обідів на день; б) пунктів приймання склотари, а також магазинів сумарною торговельною площею понад 1000м²; в) спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання; г) спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря жилої забудови, магазинів із продажу вибухопожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів; ґ) підприємств побутового обслуговування, у яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень із ремонту годинників розрахунковою площею до 300м²); д) майстерень із ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100м²; е) лазень і саун (лазень сухого жару), пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75кг білизни у зміну); є) автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації жилих будинків загальною площею понад 100м²; ж) громадських вбиралень; з) похоронних бюро.

У жилих будинках допускається розміщення на верхньому жилому поверсі (у тому числі мансардному) творчих майстерень художників та архітекторів.

У підвальних, цокольних і на першому поверхах жилих будинків допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих гаражів для одноквартирних жилих будинків та стоянок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багатоквартирних жилих будинків.

У разі розташування нежилих приміщень у жилих будинках, коли такі приміщення займають увесь поверх або кілька иижніх поверхів, останні рекомендується відокремлювати від жилих технічними поверхами.

Санітарно-гігієнічні вимоги. Виконання санітарно-гігієнічних вимог включає у себе вимоги до інсоляції, природного освітлення, провітрювання, іонізації та мікроклімату приміщень жилих будинків, захисту їх від шуму, вібрації, електромагнітного і радіоактивного випромінювання.

Тривалість інсоляції повинна бути забезпечена: в одно-, дво- і трикімнатних квартирах – инеменше ніж в одній кімнаті; у чотири- і п’ятикімнатних – не менше ніж у двох кімнатах; у шести кімнатах і більше – не менше ніж у трьох кімнатах; в одно-, двокімнатних квартирах для осіб похилого віку – не менше ніж в одній з жилих кімнат. У гуртожитках повинні інсолюватнся не менше 60% жилих кімнат.

Літні приміщення жилих будинків не повинні погіршувати інсоляцію квартир.

Природне освітлення повинні мати жилі кімнати, кухні, неканалізовані вбиральні, вхідні тамбури до будинків, сходові площадки і загальні коридори у жилих будинках коридорного, типу, а також приміщення громадського призначення в гуртожитках і жилих будинках для осіб похилого віку і сімей з інвалідами.

Приміщення, що мають природне освітлення, повинні бути забезпечені провітрюванням через стулки вікон, кватирки або інші пристрої.

У випадку розміщення жилих будинків на міських магістральних вулицях вони повинні передбачатися шумозахисними, з розташуванням квартир або спальних кімнат у бік, протилежний до магістралі. У таких будинках допускається орієнтація на сторону шуму однієї загальної кімнати в квартирах з кількістю жилих кімнат три і більше.

Допустимі рівні шуму, що створюються у приміщеннях будинків системами вентиляції й іншим іиженерно-технічним обладнанням (ліфти, насоси, електродвигуни, трансформатори тощо), слід приймати на 5дБ нижче (поправка мінус 5дБ) відповідних гігієнічних нормативів.

Будівельні та опоряджувальні матеріали, у тому числі матеріали, які використовуються для виготовлення вбудованих меблів, систем гарячого і холодного водопостачання, вентиляції, застосовувані у жилих будинках, повинні забезпечувати у них гігієнічні вимоги відповідно до чинного законодавства.

Будинки повинні бути захищені від іонізуючого випромінювання радіонуклідів.

Слід зазначити, що приміщення може відповідати санітарним і технічним вимогам, але бути неблагоустроєним для умов даного населеного пункту. Тому в жилих будинках, які потребують ремонту, повинні бути передбачені заходи підвищення рівня благоустроєності, особливо у будинках старої забудови або післявоєнного чи «хрущовського» типу.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї, або якщо кімната за розміром менше за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в одному населеному пункті.

Вимоги до спеціалізованого житлового фонду. Відповідно до Державних будівельних норм спеціалізоване житло для осіб похилого віку необхідно розташовувати у жилих будинках з обслуговуванням і відокремлених будинках-інтернатах, що проектуються за спеціальними нормами. Спеціалізоване житло для інвалідів може розташовуватися в будииках-інтернатах, спеціалізованих жилих будинках для сімей з інвалідами або в перому поверсі багатоквартирного жилого будинку звичайного типу. Одно-, двокімнатні квартири для осіб похилого віку повиниі мати загальну площу з можливим збільшенням для сімей з інвалідами на 10-12м².

У будинках із квартирами для осіб похилого віку та інвалідів у коридорах, при вході до будинку, підході до ліфта та сміттєпроводу не повинно бути сходинок і порогів. У цих випадках слід передбачати пандусн завширшки не менше 1,2м з нахилом не більше 1:20 або підйомники. Ширина позаквартириих коридорів має бути не менше 1,8м, дверей – не менше 0,9 м.При входах до будинку слід передбачати тамбури завглибшки не менше 1,5м.

У квартирах для осіб похилого віку та інвалідів влаштування лоджій або балконів обов’язкове. Їх ширина для інвалідів повинна бути не менше 1,5м.

У квартирах для сімей з інвалідами-колясочниками ширина підсобних приміщень повинна бути не менше: кухні – 2,3м при однобічному і 2,9м при двобічному або кутовому розміщенні обладнання; передпокою – 1,6м (з можливістю зберігання крісла-коляски); внугрішньоквартирних коридорів – 1,15м; розміри у плані ванної кімнати або суміщеного санвузла – 2,3×2,3м, вбиральні з умивальником – 1,6×2,2м; вбиральні без умивальника – 1,2×1,6м.

У спеціалізованих квартирних будинках для осіб похилого віку та інвалідів слід передбачати центри громадського, соціального і медичного обслуговування, приміщення адміністративно-господарського призначення тощо загальною площею із розрахунку від 4,2м² до 5,2м² на одну особу, залежно від їх місткості. Склад і площі цих приміщень визначаються завданням на проектування.

За необхідності допускається проектувати гуртожитки для робітників і службовців. Гуртожитки для молоді, що навчається, повинні бути місткістю не більше 500осіб. Комплекс гуртожитків місткістю понад 500 осіб допускається розміщувати в студентських містечках при великих навчальних закладах.

Жилі кімнати гуртожитків проектують із розрахунку заселення не більше трьох осіб при площі не менше 8м² на кожного мешканця, а для аспірантів – на одну-дві особи при площі не менше 10м² на кожну. Кімнати слід обладнувати вбудованими шафами площею не менше 0,6м² на кожного мешканця.

Жилі кімнати гуртожитків, як правило, групують з підсобними приміщеннями (кухнями, передпокоями, санвузлами) у жилі осередки місткістю не більше 10 осіб, а у гуртожитках для аспірантів – не більше шести осіб.

Обладнання санвузлів у гуртожитках для одинаків слід проектувати із розрахунку один душ або ванна, один умивальник і один унітаз не більше ніж на чотири-шість осіб, а в осередках гуртожитків для сімейної молоді – один душ або ванна, один унітаз і один умивальник не більше ніж на три особи.

У гуртожитках слід передбачати приміщення громадського призначення: для культурно-масових заходів, навчальних і спортивних занять, відпочинку, громадського харчування, медичного і побутового обслуговування, адміністративного та господарського призначення. Площа приміщень громадського призначення на одну особу повинна бути не менше 3,0м².

Жиле приміщення не обов’язково має бути у новому будинку, але воно повинно відповідати встановленим вимогам. Тому забороняється заселення помешкань, що звільнилися у старих будинках, які не підлягають ремонту, у бараках та інших не пристосованих для житла будівлях, у жилих будинках, мешканці яких відселені у зв’язку з тим, що будинки підлягають знесенню, капітальному ремонту тощо.

Проте необхідне прийняття нових, чітких санітарних та технічних правил обладнання та експлуатації саме жилих приміщень. Слід визнати, що вони можуть відрізнятися в різних населених пунктах, а у великих містах загальні правила не завжди можуть бути дотримані. Йдеться про вимоги до земельних ділянок жилих будинків, архітектурно-планувальних і конструктивних рішень жилих будинків і окремих приміщень, водопостачання і каналізації, до прибирання жилих будинків і утримання тварин тощо.

З метою покращення житлових умов, доведення відповідності житла до житлових стандартів законодавством передбачено право власника житла на його ремонт з переобладнанням або переплануванням. Переобладнання передбачає встановлення, заміну або перенос інженерних ліній, санітарно-технічного, електричного, іншого обладнання, що потребує внесення змін до технічного паспорту. Перепланування жилого приміщення передбачає зміну його конфігурації. Порядок оформлення документів про дозвіл перепланування жилих приміщень у Москві передбачає перепланування лише в межах загальної площі приміщень, незалежних від форми власності цих будинків. Як переобладнання, так і перепланування жилого приміщення має проводитись обов’язково з погодженням із місцевою радою, вимагає обов’язкового внесення змін до технічного паспорту жилого приміщення. Для проведення зазначених робіт власник обов’язково повинен враховувати згоду наймача, членів сім’ї наймача чи співвласників.

Якщо будинок знаходиться на обліку як пам’ятка архітектури, історії та культури, то потрібен бути додатково відповідний висновок органу з охорони пам’яток архітектури, історії і культури. Завершення ремонтних робіт з переобладнання або перепланування жилого приміщення підтверджується актом комісії місцевої ради і реєструється в БТІ. У випадку самовільного, без належного дозволу, переобладнання або перепланування особи повинні нести цивільно-правову відповідальність, що включає повернення жилого приміщення в попередній стан у встановлений термін.

Норма жилої площі в Україні встановлена в розмірі 13,65м² на одну особу (норма загальної площі – 21м² на одну особу). Вона має важливе значення для договорів соціального найму, а жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше встановленого розміру.

Відповідно до ч.1 ст.48 Житлового кодексу УРСР п.53 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській PCP, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984р. №470, визначено, що жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65м² жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею повинен періодично переглядатися виконавчими органами відповідних рад, виходячи з даних статистичної звітності. З цього випливає, що договір найму не може укладатися на ізольоване жиле приміщення, якщо за розміром воно менше за рівень середньої забезпеченості. Проте це правило слід поширити на житловий фонд усіх форм власності, а не тільки державний, комунальний. Оскільки для визначення цих меж враховується жила площа житлового фонду всіх форм власності, в тому числі й те, що перебуває у приватній власності громадян.

Нормою надання жилого приміщення за договором соціального найму є мінімальна площа жилого приміщення, що надається за договором соціального найму. Необхідною обліковою нормою площі жилого приміщення є мінімальний розмір площі жилого приміщення, виходячи із якого здійснюється облік громадян для прийняття на облік як таких, що потребують поліпшення житлових умов.

Мінімальний розмір визначається рівнем середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (в середньому близько 9м² по Україні).

Щодо будників державного та комунального житлового фонду наведена норма жилої площі має значення у таких випадках, як: визначення максимального розміру жилих приміщень, що надаються громадянам (ст.48 ЖК УРСР); надання вивільненого в комунальній квартирі ізольованого жилого приміщення (ст.54 ЖК УРСР); надання житла в фонді спеціального призначення; реалізація права наймача на отримання жилого приміщення меншого розміру (ст.90 ЖК УРСР); надання наймачу іншого благоустроєного жилого приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом буднику (ст.102 ЖК УРСР); виселення за підставами, передбаченими статтями 110-112 ЖК УРСР і надання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку або переобладнанням у нежилий (ст.114 ЖК УРСР); забезпечення житлом громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв’язку з вилученням земельних ділянок (ст.171 ЖК УРСР).

У проекті ЖК відмовилися від поняття «норма жилої площі». Визначення цієї норми віднесене до компетенції Кабінету Міністрів України. Норма загальної площі (з урахуванням підсобних приміщень) для громадян, встановлюється у розмірі 21м² на одну особу. Розмір загальної площі, що надається, також не може бути меншим за норму середньої забезпеченості у даному населеному пункті. Тобто йдеться про дві різні категорії – норми жилої та загальної площі.

Необхідно встановити санітарну норму жилої площі як розрахунковий норматив необхідної потреби у забезпеченості жилою площею однієї людини. Вказана норма не збігається з рівнем фактичної забезпеченості громадян житлом, який модже бути вищим або нижчим за фактичний. Це важливо для врахування під час проектування житлового будівництва і капітального ремонту жилих будинків, пов’язаного з переплануванням квартир.

Вважаємо, що норму жилої площі як облікового стандарту необхідно зберігати. «Стандарт соціальної норми площі житла в Російській Федерації встановлюється у розмірі 33м² загальної площі – для одиноких громадян, 42м² на сім’ю із двох осіб і 18м² – на одного члена сім’ї із трьох і більше осіб. Відповідно до Закону м.Москви від 11 березня 1998р. №6 залежно від конструктивних особливостей житла, що надається, допускається надання жилої площі вище соціальної норми із розрахунку: на сім’ю із однієї особи – 33м² загальної площі, на сім’ю із двох осіб – 42м² загальної площі».

За іншим принципом визначено розмір мінімальної жилої площі у законодавстві Болгарії. Так, для двох чоловік – одна кімната, для 5-6 – три кімнати, більше шести – 3-4 кімнати, півкімнати на особу.

Жиле приміщення може бути надане з перевищенням зазначеного максимального розміру, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру) чи садибиний (одноквартирний) будинок (ст.23 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»). Жилі приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири на сім’ю, що передбачено ст.31 Житлового кодексу України або у випадках, коли в квартирі, в якій проживають двоє або більше наймачів, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві сусіднього приміщення.

В окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку в порядку тимчасового поліпшення житлових умов, їм може бути надане жиле приміщення, яке не відповідає вимогам, передбаченим чинним законодавством, або за розміром менше за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. При цьому право перебування на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, за ними зберігається.

Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами й характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі має збільшуватися в порядку і на умовах, визначених ЖК України. Порядок, умови надання додаткової жнлої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, встановлюється деякими законодавчими актами України, що передбачено ст.49 ЖК для окремих категорій громадян, яким може надаватися додаткова площа у вигляді кімнати або в розмірі 10м². До пільгових категорій громадян відносяться: 1) журналісти; 2) наукові та науково-педагогічні працівники; 3) хворі на деякі хронічні захворювання; 4) особи, що постраждали від Чорнобильської катастрофи.

Слід дійти висновку, що додаткова жила площа є пережитком минулої розподільчої системи, У зв’язку з цим постає питання не надання додаткової жилої площі, а диференціації забезпечення житлом окремих категорій громадян у різних житлових фондах.

Надання житла повинно здійснюватися не за нормами 13,65м² жилої площі на одну особу у державному і комунальному житловому фонді, а договором соціального найму на сплатній чи безоплатній основі. Так, нормою повинно бути 6м² жилої площі на одну особу в спеціалізованому житловому фонді на безоплатній основі, 10м² жилої площі на одну особу в житловому фонді спеціального призначення за доступну плату. Вимоги житлового законодавства, що не допускають заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років, повинні залишатися. Житло, що будується чи придбавається за власні кошти, за площею не обмежується. Проте, якщо громадянин має приватне житло, він не може претендувати на отримання житла з фонду соціального призначення, як це вказано у ст.22 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Жила площа, яка придбавається на умовах бюджетного фінансування, повинна визначатися не у межах 13,65м² жилої площі, а у межах 21м² загальної площі.

Якщо в складі сім’ї, що проживає в комунальній квартирі, є особа, яка відповідно до ст.49 ЖК користується правом на додаткову жилу площу, то наймачу може бути надано ізольоване жиле приміщення, що звільнилось у цій квартирі, й у тому разі, коли загальний розмір жилої площі перевищуватиме норму, встановлену ст.47 ЖК, але не більше, ніж на додаткову жилу площу, на яку має право ця особа.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих приміщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою площею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий має допускатися тільки у виняткових випадках.