Житлове право України
§ 1. Громадяни України та інші фізичні особи як суб’єкти житлових правовідносин
Громадяни України є основним суб’єктом житлового права. Громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм права, в тому числі розпоряджаються ними. Вони вільні у встановленні та реалізації своїх житлових прав у силу договору або інших передбачених або непередбачених законом підстав. Вони мають право вільного вибору жилих приміщень для проживання в них як власників, наймачів тощо.
Для підтримання нормальної життєдіяльності житло потрібне кожній особі. Тільки громадянам України державою надаються жилі приміщення державного та комунального житлового фонду у користування на умовах договору найму, що передбачає ЖК УPCP 1983р. Саме на задоволення потреб громадян України на житло, реалізацію їх конституційних прав і спрямований проект ЖК 2005р. та Закон України «Про житловий фонд соціального призначення», Виходячи з цього, серед фізичних осіб як учасників житлових відносин слід окремо виділити, перш за все, громадян України. Крім громадян України, носіями житлових прав і обов’язків можуть визнаватися й інші особи. Так суб’єктами права власності на житло можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Законом України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» (ст.12) визначено, що іноземці та особн без громадянства, які постійно проживають в Україні, також мають право на підставах і в порядку, встановлених для громадян України, одержати жиле приміщення. Стаття 132 ЖК УРСР передбачає випадки надання житла біженцям. Тобто право на житло можуть мати фізичні особи, незалежно від їх громадянства і постійного місця проживання, за умови, що вони не мають житла, потребують поліпшення житлових умов, їх доход недостатній для придбання житла.
Однією із суттєвих особливостей житлового права є суб’єктний склад. Оскільки носієм житлових прав виступає виключно людина, то й суб’єктом права на користування житлом може бути лише фізична особа. Відповідно до ст.24 Цивільного кодексу України фізичною особою визнається людина. Юридична особа не може використовувати житло для проживання, хоча вона згідно зі ст.813 ЦК України може виступати стороною у житлових правовідиосинах. Але охорона юридичної особи реалізується в праві поза межами житлового права.
Визначальним критерієм права на житло є момент, а не підстава його виникнення. Людина набуває особисті немайнові права, в т.ч. і право на житло, від дня народження, навіть у випадку якщо вона народилася у батьків, які мають житло. Тобто право на житло є природним, а не позитивним. Сучасне розуміння права на житло ґрунтується на визнанні цього права як невід’ємної частини прав людини. Незважаючи на це, воно вимагає не тільки проголошення, а й відповідного нормативного закріплення. Природний характер права на житло вказує на те, що це право належить як дієздатній особі, так і особі з неповною дієздатністю внаслідок віку чи стану здоров’я та повністю недієздатній особі.
Цивільна правоздатність – це визнана можливість фізичної особи мати цивільні права та обов’язки. У своїй основі правоздатність має юридичний факт – момент народження.
Виникає правоздатність із моменту народження, припиняється на момент смерті людини і визнається в рівній мірі за всіма фізичними особами. Правоздатність полягає у можливості набуття прав, виконання обов’язків, а не їх наявності. Так, людина згідно зі ст.26 ЦК України може мати цивільні права і обов’язки, мати усі особисті немайнові права, передбачені Конституцією, ЦК України, законами, що зокрема конкретизуются у можливості мати житло у власності, право користуватися жилими приміщеннями, успадковувати та заповідати житло, а також мати інші майнові й особисті немайнові права, які не суперечать закону і моральним засадам суспільства. Але реалізація визначених законодавством прав можлива тільки за наявності певних об’єктивних умов. Реалізація правоздатності можлива за наявності відповідної нормативної бази на підставі юридичних фактів відповідно до вимог об’єктивного права. Так, громадянин має право на приватизацію державного житлового фонду, але він може отримати його у приватну власність, якщо він є наймачем державного, комунального житла; наявне законодавство, що регулює механізм приватизації житлового фонду; належна йому квартира (будинок) знаходиться у державному житловому фоиді; волевиявлення проявляється у формі заяви та надання інших необхідних документів (про склад сім’ї, пільги, паспорт тощо).
Щоб самостійно реалізувати правоздатність на житло, фізичні особи мають бути дієздатними, тобто усвідомлювати значення своїх дій і керувати ними, бути спроможними набувати для себе права та створювати для себе обов’язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання (ст.30 ЦК України). Громадянин має правоs при дотриманні встановлених законодавством вимог, розпоряджатися своїми суб’єктивними правами (користуватися та розпоряджатися житлом, укладати договір найму житла, здійснювати інші юридичні дії). Стаття 31 ЖК УPCP прямо закріплює право громадян на одержання жилого приміщення як елемент правоздатності. Категорії право- і дієздатності за наявності спільних рис є різними правовими категоріями, хоча зміст їх тісно пов’язаний між собою. Так, мати дієздатність не означає можливість особисто реалізувати право на житло, тому що це право не обумовлене.
За законодавством громадянин України може бути особою, яка потребує житла, або особою, що потребує поліпшення житлових умов. Але щоб отримати самостійне право на отримання житла, він повинен досягти дієздатного віку.
Крім наймача, носієм суб’єктивних житлових прав може бути власник житла, якщо проживає у власному житлі. Цивільна дієздатність фізичних осіб виникає у повному обсязі з настанням повноліття, після досягнення особою 18-річного віку.
Громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного і комунального житлового фонду з настанням повноліття (18-річчя), за місцем проживання громадян, а такі, що одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, – відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні (віком від чотирнадцяти до вісімнадцяти років) здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.
Право на жиле приміщення державного і комунального житлового фонду фізичної особи виникає з договору найму житла, згідно з яким у всіх членів сім’ї наймача рівні права і обов’язки (ст.61 ЖК УРСР). Разом із тим, аналіз чинного законодавства свідчить про відсутність достатньої правової регламентації поняття члена сім’ї. Тому, на наш погляд, необхідно визначити юридичну природу права члена сім’ї наймача на жиле приміщення, в якому він проживає, оскільки це значною мірою впливає на власний обсяг його житлових прав. З цього приводу в юридичній літературі висловлювалися різні точки зору. Так, деякі вчені зазначають, що у випадках, коли йдеться про житлові права членів сім’ї, в основі їх права на жилу площу лежать сімейно-правові відносини і тому норми цивільного права на них не поширюються. Цивільно-правові відносини виникають лише при розірванні шлюбу і мають умовою угоду про безплатне користування жилою площею. Стаття 816 ЦК України визначає, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживають з ним. Проте право користування житлом може виникнути в силу договору або в силу сімейного зв’язку для осіб, не включених до договору найму.
Стаття 31 Житлового кодексу Російської Федерації до членів сім’ї власника жилого приміщення відносить дружину, яка проживає разом з власником, а також дітей і батьків власника. Крім того, членами сім’ї у виключних випадках можуть бутн визнані інші родичі, непрацездатні утриманці, за умови, що вони були вселені власником як члени сім’ї.
В юридичній літературі зазначається, що права членів сім’ї, які вселилися до будинку (квартири) власника, на користування жилим приміщенням виникають у силу сімейних відносин між ними і власником. Члени сім’ї наймача задовольняють потребу в житлі власними діями, самостійно користуючись житлом без втручання інших сторонніх осіб. Крім того, будь-який член сім’ї практично довічно має право користуватися відповідним жилим приміщенням, що відповідає існуючим моральним засадам українського суспільства. Проте така специфіка правового становища члена сім’ї не закріплена у ч.1 ст.816 Цивільного кодексу України, згідно з якою особи, що проживають разом із наймачем жилого приміщення, мають сімейні стосунки і набувають рівних з наймачем прав і обов’язків щодо користування житлом. Тобто стороною договору є наймач і члени його сім’ї.
При вирішенні питання надання жилої площі у будинках державного та комунального житлового фонду в поданих документах обов’язково вказуються всі члени сім’ї, які не досяглн 18-річного віку, і включаються в ордер. За договором комерційного найму таких вимог законодавство не висуває.
Визначення поняття члена сім’ї наймача жилого приміщення має важливе не тільки теоретичне, а й практичне значення. Традиційно сім’ю складають особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки. Відповідно до статей 2-4 Сімейного кодексу України сімейні особисті немайиові та майнові відносини виникають між подружжям, між батьками та дітьми, усиновлювачамн та усиновленими, між матір’ю та батьком дитини; між бабою, дідом, прабабою, прадідом та внуками, правнуками, рідними братами та сестрами, мачухою, вітчимом та падчеркою, пасинком, між іншими членами сім’ї.
У силу закону і моралі не можуть виникати сімейні відносини між двоюрідними братами та сестрами, тіткою, дядьком та племінницею, племінником і між іншими родичами за походженням.
Подружжя вважається сім’єю і тоді, коли дружина та чоловік не проживають спільно. Дитина, яка досягла 18-ти років, належить до сім’ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ннми проживає. Права члена сім’ї в силу закону мас одинока особа. Сім’я створюється на підставі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, а також на інших підставах, не заборонених законом і таких, що не суперечать моральним засадам суспільства.
Відповідно до ст.291 ЦК України кожна фізична особа незалежно від віку та стану здоров’я має право на сім’ю, на прожинання в сім’ї і не може бути проти її волі розлучена з сім’єю.
За ст.64 ЖК УРСР до членів сім’ї наймача належить дружина наймача, їхні діти та батьки, а членами сім’ї може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо ці особи перестали бути у правовому плані членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі самі житлові права і обов’язки, як наймач і члени його сім’ї. Проте в науці залишається питання щодо того, хто належить до членів сім’ї наймача. Деякі автори вважають, що житлове законодавство містить вичерпний перелік осіб, які можуть набути право на житло. Інші вважають, що в ЖК УРСР не міститься поняття члена сім’ї наймача, а норми зазначеної статті чітко не визначають коло осіб, а лише згадують про членів сім’ї.
Деякі зовсім не виділяють членів сім’ї як категорію ст.816 цивільного права, зазначаючи, що тільки особи, визначені як такі, що проживатимуть з наймачем, набувають рівних обов’язків щодо користування житлом. Проте виникає питання, чи є поняття ЦК України ідентичними поняттям у Сімейному законодавстві України. Вважаємо, що правильне застосування норм ЦК неможливе без урахування положень Сімейного і Житлового кодексів.
Житло є найважливішим елементом матеріального забезпечення сім’ї. Поліпшення житлових умов є необхідним фактором функціонування сім’ї. Жила площа за своїм призначенням знаходиться в спільному користуванні сім’ї. Тому ЖК УРСР визнає право на житло на підставі сімейних стосунків і підкреслює, що поряд із наймачем жилого приміщення члени сім’ї наймача, що проживають спільно з ним, набувають права і обов’язки, що випливають з договору найму. Всі члени сім’ї мають право на жилу площу і несуть солідарну відповідальність за цивільними зобов’язаннями. Слід зазначити, що в житловому праві існує особливе поняття сім’ї, що ґрунтується на спільному проживанні і веденні спільного господарства. В цивільному праві відбувається розрив подружнього і кровного зв’язку членів сім’ї від фактичних відносин, пов’язаних із спільним проживанням і користуванням житлом.
В юридичній літературі виникає питання про наявність житлових прав фактичного подружжя, осіб, шлюб яких визнано недійсним, а також дітей, народжених при фактичних шлюбиих відносинах, коли підстави для визнання батьківства відсутні. В будь-якій галузі права: цивільному, сімейному, житловому поняття сім’ї повинно базуватися на спільних основах, що грунтуються на сімейному праві. Н.М. Єршова зазначає, що було б неправильно автоматично виводити наявність права на житло тільки із відносин шлюбу, родства. З такою позицією не можна погодитися, хоча вона і була підтримана в літературі. Рішення цього питання полягає у тому, щоб визнавати членами сім’ї наймача при умові спільного з наймачем проживання і ведения з ним спільного господарства не інших осіб взагалі, а тільки родичів.
Оскільки приватизація житла, як правило, здійснювалася на паритетних засадах, то й правочиии з ним повинні вчинятися за згоди всіх членів сім’ї.
Ю.Г. Басін зазначає, що в будь-якій галузі законодавства слід виходити із загального поняття, що враховує традиційні, соціальні, етичні уяви про сім’ю як суспільну ячейку, що ґрунтується на шлюбі та родстві.
З іншого боку, і це було визнано радянською наукою і судовою практикою, шлюб не тягне за собою автоматичного визнання права на жилу площу подружжя, так само, як і розірвання шлюбу не тягне втрату цього права.
У той самий час не можна не враховувати, що в сфері житлових правовідносин шлюб або родство є обов’язковими ознаками сім’ї. Тому не випадково ЖК обмежує коло членів сім’ї, що мають право на жилу площу, подружжям, родичами і непрацездатними утриманцями.
Типовим об’єктом найму житла е окрема квартира для сім’ї, що складається із подружжя і дітей. Самостійний характер права користування жилим приміщенням притаманний і членам сім’ї власників приватного житлового фонду. Вони мають право на постійне користування житлом. Як випливає із вищесказаного, норми житлового законодавстаа виходять із факту існування сім’ї і містять важливі особливості житлових правовідносин, в яких беруть участь члени сім’ї. Вони вказують на підстави виникнення житлових правовідносин у членів сім’ї, прав на житло, визначають склад сім’ї, виходять із самостійного характеру прав членів сім’ї на користування жилим приміщенням, гарантують їх інтереси при зміні або припиненні договору житлового найму.
Визначаючи коло членів сім’ї наймача, ч.2 ст.64 Житлового кодексу УPCP поділила їх на дві групи. Одні «належать» до членів сім’ї наймача, інші «можуть бути визнаній такими». До першої групи слід віднести дружину (чоловіка) наймача, їхніх дітей і батьків. Дружина наймача – особа, з якою він (вона) перебуває у зареєстрованому шлюбі, оскільки взаємні права і обов’язки виникають тільки зі шлюбу, укладеного в органах РАГСу. Однак Сімейний кодекс визнає конкубінат. У ст.74 Сімейного кодексу України передбачаються майнові права жінки та чоловіка, які не перебувають у зареєстрованому шлюбі. Такі особи відповідно до ст.21 Сімейного кодексу України не є подружжям, однак ч.4 ст.3 Сімейного кодексу України не виключає можливості їх як сім’ї. Однак, як вже вказувалося в юридичній літературі, таке правило може порушити правовий режим регулювання майнових та особистих немайнових відносин для членів сім’ї. Якщо це так, то створення сім’ї без реєстрації шлюбу можливе, але для чоловіка і жінки, якщо вони проживають із власником житла, членом сім’ї власника не вважаються і можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення. Між ними виникають не житлові, а цивільно-сіменію-правові відносини.
Права і обов’язки сім’ї виникають одночасно з наймачем при спільному поселенні у жиле приміщення. Якщо чоловік і дружина проживають окремо і кожний з них має право на жилу площу у приміщеннях, які вони фактично займають, будь-яких прав і обов’язків за договором найму один з них не набуває, у тому числі й самостійного права на площу.
Зважаючи на загальний зміст Житлового кодексу, особливо розділів II і III, можна дійти висновку про такі важливі ознаки сім’ї, членства в сім’ї, як кровна спорідненість, родинні зв’язки, шлюбні відиосинн, а положення про встановлення батьківства, викладені у статтях 125, 126 Сімейного кодексу України, не дають підстав для визнання ознаками сім’ї фактичних шлюбних відносин. Відповідно до ст.26 Сімейного кодексу України до правового обігу вводиться поняття «родичі по прямій лінії», «повнорідні та неповнорідні» брати й сестри, а у розділі 5 Сімейного кодексу України вжито термін «інші родичі», до яких віднесено прадіда, прабабу, діда, бабу, брата, сестру, а також вітчима й мачуху дитини та осіб, які постійно виховували дитииу й утримували її як члена своєї сім’ї, надаючи їй систематичну матеріальну допомогу.
Необхідно зазначити, що поняття члена сім’ї, яке використовується у Сімейному кодексі, не можна ототожнювати з поняттям члена сім’ї наймача за Житловим кодексом. До членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, пов’язані між собою шлюбом і спорідненістю. Члени сім’ї в житловому праві та члени сім’ї у сімейному праві – не тотожні поняття. Згідно з ч.2 ст.3 Сімейного кодексу України сім’ю складають особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права і обов’язки. Визначальним для виникнення житлових прав і обов’язків є спільне їх проживання. Подружжя у сімейному праві вважається сім’єю і тоді, коли дружина, чоловік, дитина у зв’язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за дітьми та з інших поважних причин не проживають разом.
Недієздатні і обмежено дієздатні особи як члени сім’ї наймача, власника житла наділені рівними правами на житло зі своїми батьками, братами, сестрами.
У деяких випадках дружина, перебуваючи наймачем іншого приміщення, фактично мешкає у приміщенні чоловіка і зберігає право на своє приміщення. Претензії на жилу площу за фактичним місцем проживання не можуть бути задоволені, хоч належність його (її) до членів сім’ї наймача не може бути оспорена.
За змістом статей 64, 65 ЖК УРСР наймачу і членам його сім’ї належить право користування тільки одним жилим приміщенням у будинку державного чи комунального житлового фонду. За особою, яка вселилась до наймача як член сім’ї, не може бути визнано право користування займаним ним жилим приміщенням, якщо ця особа зберігає за собою право користування іншим жилим приміщенням у будинку державного чи комунального житлового фонду.
Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які проживають окремо від своїх батьків. Діти наймача, незалежно від того, чи є вони неповнолітніми або дорослими, належать до членів сім’ї наймача, якщо вони проживають разом з ним. При цьому не має значення, чи є вони дітьми наймача, чи його дружини (чоловіка), спільні чи усиновлені. Батьки належать до членів сім’ї наймача у зв’язку з родинними стосунками і спільним проживанням, незалежно від того, чи перебувають вони на його утриманні.
Самостійне право на жилу площу можуть набувати особи, що спільно проживають з наймачем. Тому право на житло не виникає у гих, хто тимчасово поселився (тимчасові мешканці).
Друга група «може бути визнана» членами сім’ї наймача, якщо доведе наявність необхідних для цього обставин. Її складають інші особи, які постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать тільки родичі та особи, які перебувають з наймачем у родинних стосунках. Тобто непрацездатний утриманець наймача може бути визнаний членом його сім’ї на таких самих умовах, що й інші особи.
Обов’язковою умовою для визнання особи членом сім’ї, окрім спільного проживання, е ведення з наймачем спільного господарства. Але слід враховувати, що спільне проживання і ведення спільного господарства не завжди свідчать про наявність єдиної сім’ї, зокрема, зазначені у другій групі особи можуть бути визнані членами сім’ї наймача за конкретних обставин, якщо вони ведуть спільне господарство (загальні витрати), надають взаємну допомогу та існують інші обставини, які свідчать про наявність родинних стосунків.
Під веденням спільного господарства судова практика розуміла чисто матеріальну участь у сімейних витратах, у створенні сімейного бюджету. Вона завжди вимагала, щоб ця спільна діяльність була заснована на особистій відданості, взаємному піклуванні членів сім’ї.
У кожному конкретному випадку наймодавець або суд може й не визнати їх як членів сім’ї наймача, навіть якщо вони вселилися у зазначене жиле приміщення у встановленому порядку, спільно проживали і вели спільне господарство.
Одним з доводів постійного спільного проживання з наймачем є наявність у цієї особи реєстрації у даному приміщенні. Разом із тим, відсутність реєстрації не може бути достатньою підставою для відмови у визнанні особи членом сім’ї наймача. Право членів сім’ї на жиле приміщення виникає за наявності відповідних обставин. Але суд не може визнати особу такою, що постійно проживає у даному жилому приміщенні, якщо буде встановлено, що вона лише зареєструвалася на спірній жилій площі, а для проживання поселилася в іншому жилому приміщенні. Не може бути визнане право на жиле приміщення за особою, яка вселилася в нього обманним шляхом як член сім’ї наймача з єдиною метою – вселення у житло.
За змістом ст.65 ЖК УРСР за особою, яка проживає у наймача жилого приміщення як член його сім’ї, не може бути визнане право користування іншим приміщенням, якщо вона зберігає постійне місце проживання у приватизованому нею жилому приміщенні. Тому необхідним елементом виникнення житлових прав за сімейними зв’язками є суб’єктивні моменти: намір постійно проживати в квартирі (будинку); згода наймача та інших повнолітніх членів сім’ї на те, що ці особи вселилися не як тимчасові мешканці, а як постійні користувачі.
Слід визнати, що поняття члена сім’ї єдине для житлового законодавства і не залежить від того, в якому виді житлового фонду мешкає громадянин.
Аналіз положень Конституції України, законів України, свідчить, що у них відсутні вичерпні норми щодо понять «член сім’ї» та «утриманство». Таким чином, законодавець не встановив вичерпного переліку осіб, які належать до кола членів сім’ї наймача, але визначив критерії, за якими осіб, не пов’язаних шлюбними або родинними стосунками, віднесено до них.
Що стосується поняття «член сім’ї», який проживає з наймачем, власником, то вирішальне значення для його розуміння має з’ясування місця і часу проживання того чи іншого члена сім’ї. Тому під членом сім’ї треба розуміти особу, яка перебуває з наймачем у правовідносинах, природа яких визначається: кровними (родинними) зв’язками або шлюбними відносинами; постійним проживанням; веденням з иим спільного господарства.
Такі ознаки (вимоги) застосовуються диференційовано у конкретних випадках визначення членів сім’ї.
У Цивільному кодексі України слід закріпити, що члени сім’ї власника жилого приміщення мають право користуватися жилим приміщенням нарівні з його власником. У випадку припинення сімейних відносин з власником жилого приміщення за колишнім членом сім’ї не зберігається право користування жилим приміщенням. Проте, якщо у колишнього члена сім’ї власника жилого приміщення відсутні можливості придбання або здійснення права користування іншим жилим приміщенням, право користування має бути збережене за ним на певний строк, що визначається судом. При цьому суд може зобов’язати власника жилого приміщення забезпечити житлом колишнього члена та інших членів його сім’ї.