Житлове право України
§ 4. Місце житлового права у правовій системі
Традиційно право поділяють за принципом дихотомії на дві частини: приватне та публічне право. Такий поділ отримав теоретичне обґрунтування у римській юриспруденції. У вітчизняній літературі останніх років приділяється багато уваги розмежуванню зазначених галузей права.
Характерними рисами приватного права є: визнання пріоритету інтересів окремої приватної особи; юридична рівність учасників; ініціативність сторін при встановленні правовідносин; позовний порядок захисту прав та інтересів у суді тощо. Категорії приватного та публічного права є узагальнюючими поняттями.
Житлові права та інтереси громадян знаходяться під постійною увагою суспільства. Правова регламентація житлових правовідносин здійснюється багатьма галузями приватного і публічного права: конституційним, цивільним, адміністративним, господарським, кримінальним, фінансовим тощо, але в цілому це приватноправова проблема.
У науковій літературі часто відбувалися дискусії на тему, до якої галузі приватного чи публічного права віднести житлове право. Традиційно, до Жовтневої революції, житлове право розглядалося як частина цивільного права. Так, у науковій літературі дореволюційного періоду І. Покровський, Г. Шершеневич розглядали договір найму житла чи право власності на житло як інститути цивільного права.
Після революції спрямованість державної політики була на марксистсько-ленінське розуміння права, що передбачало знищення всього приватного, усунення дихотомії між приватним та публічним правом. Ці положення отримали своє закріплення у цивільних кодексах Російської Федерації та союзних республік. Так, ст.4 у ЦК УРСР 1923р. передбачалася можливість обмеження судом цивільної правоздатності, що дозволяло втручання держави у приватноправові майнові відносини. У соціалістичному праві поділ права на приватне і публічне заперечувався і зберігся в праві України до моменту прийняття Цивільного кодексу 2003р.
До прийняття Житлового кодексу 1983р. норми житлового та житлово-будівельного законодавства об’єднувались в один цивільно-правовий інститут. Така позиція не знайшла свого розвитку, оскільки норми Цивільного кодексу, хоча і містили положення щодо організації житлово-будівельних кооперативів, але не регулювали будівництво. Житлове право охоплює тільки відносини, які складаються стосовно житлового будинку, квартири, і повинні відповідати вимогам, що посвідчується реєстрацією будівлі як жилої у місцевому органі влади. До моменту реєстрації може йтися тільки про цивільно-правові відносини.
Вчені радянського періоду не відмовились від такої концепії і зазначали, що, базуючись поряд із цивільним правом на єдиних засадах, житлове право має свої певні особливості, які визначаються специфікою житлових відносин, побудованих на позитивних приписах. Логічним продовженням такого підходу була роздільна кодифікація цивільних та житлово-правових норм, що була здійснена у 1983р. і дала прибічникам автономії житлового права додаткові аргументи для підтвердження його галузевої самостійності.
Оскільки житлове право визначає сукупність правил і норм, що стосуються визначення статусу і захисту прав окремих осіб, які не знаходяться у відносинах влади і підпорядкування, рівноправно і вільно встановлюють свої права і обов’язки у відносинах, що виникають з їх ініціативи, то житлове право належить до сфери приватного права. При цьому слід зазначити, що у науковій літературі приділяють достатньо увага співвідношенню приватного і публічного права, згідно з якими виділяються:
1) сфера приватного права з елементами публічного; 2) сфера публічного права з елементами приватного. Галузі законодавства тісно пов’язані з галузями права і мають у своїй основі кодифіковані нормативні акти.
С.С.Алексєєв зазначає, що у кожній з галузей є «свій предмет, тобто особлива ділянка суспільного життя, особливий вид однорідних суспільних відносин... Кожна із галузей має її своє законодавство, як правило, самостійні кодекси, інші кодифіковані законодавчі акти».
Поряд із цим підходом існує й інша концепція, основним аргументом; якої є те, що предмет правового регулювання житлових відносин не виходить за межі відносин, які регулюються цивільним правом (майнові відносини), в той самий час уточнюючи положення цивільного права стосовно особливостей здійснення і реалізації права на житло.
Загальнотеоретичним дослідженням системи права завжди приділяли увагу вчені-правознавці. Дискусії щодо структури права, поділу його на окремі елементи, критеріїв поділу засвідчують їх актуальність. А за умов реформування законодавства, проведения кодифікаційних процесів воно набуває важливого значення.
Дискусія щодо самостійності житлового права припинилася з прийняттям Цивільного кодексу 2003р,, який поширив свою дію на відносини власності на житло, його найму та інші зобов’язальні відносини, предметом регулювання яких є житло. Разом із тим, слід зазначити, що норми цивільного права рівною мірою покликані забезпечити інтереси як фізичних, так і юридичних осіб, переважно в сфері цивільного обігу. Вони регулюють відносини, коли особа керується власними міркуваннями. Принципово інші цілі переслідують норми житлового права, які покликані вирішувати питання забезпечення житлом фізичної особи та її сім’ї з метою проживання. Слід зазначити, що норми житлового права настільки тісно переплетені з нормами цивільного права, що важко відокремити їх. Тому норми житлового права за предметом правового регулювання в переважній частині віднесені до норм приватного (цивільного) права. Тому житлове право володіє значною внутрішньою галузевою специфікою.
Разом із тим, для задіяння правових норм, що регулюють відносини, об’єктом яких виступає житло, необхідно розмежовувати житлове і цивільне законодавство. Розмежування можна проводити за різними критеріями. В.П.Крашенинников запропонував проводити розмежування за економічним змістом: «Цивільне законодавство регулює питання, пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням жилими приміщеннями тільки тоді, коли житло є предметом економічного обороту».
Можна дійти висновку, що житлове право як комплексну галузь права можна виокремити за рахунок:
– виокремлення особливих принципів та норм;
– наявності специфічних юридичних конструкцій;
– наявності окремого термінологічного апарату;
– неможливості застосування норм житлового законодавства до відносин, що регулюються нормами інших галузей, підгалузей, інститутів.
Слід зазначити, що чинне на сьогодні житлове законодавство пов’язане з правом на проживання, правом власності на житло як особливого інституту цивільного права. Потребує з’ясування співвідношення житлового законодавства з цивільним законодавством України, що тягне необхідність з’ясування співвідношення чинних законодавчих та інших нормативних актів, які належать до різних галузей права України, але регулюють прямо чи опосередковано правові відносини у житловій сфері. Так, Цивільний, Сіменинй кодекси тим чи іншим чином регулюють відносини у житловій сфері. Відносини, пов’язані з правом на житло та з користуванням жилими приміщеннями (договір оренди, найму житла), з правом власності на житло регулюються значною кількістю розрізнених нормативних актів, у тому числі підзаконких, що не тільки ускладнює правове регулювання цих питань, а й відтворює систему суперечностей, закладених у них.
Так у главі 28 «Право власності на житло» Цивільного кодексу України визначаються поняття житла і його види (жилий будинок, квартира). В той самий час ст.379 ЦК України до житла відносить інші приміщення, садибу, які не належать до житла, та визначає положення, що стосуються утримання багатоквартирних жилих будинків у формі житлово-будівельного (житлового) кооперативу та об’єднань власників жилих будинків, квартир як юридичних осіб, а не право власності на житло як речі. Йдеться, по суті, про юридичних осіб, визначених у гл.7 Цивільного кодексу України. Така сама непослідовність виявляється у речових правах на чуже майно, де особливостям правокористування житлом приділено увагу тільки у ст.405 ЦК України «Право членів сім’ї власника на користування житлом». У зобов’язальних відносинах також прослідковується певна непослідовність, коли договору найму (оренди) житла приділяється особлива увага у гл.59. В інших зобов’язальних відносинах щодо купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання, позички специфіка здійснення зобов’язань щодо житла відсутня. А житло механічно прирівняно за правовим режимом до інших об’єктів нерухомості, інколи навіть і суб’єктів рухомого майиа.
Особливості співвідношення житлового та цивільного права мають виявлятися у: 1) регулюванні цивільним законодавством права власності на житло і користування ним на умовах комерційного найму; 2) особливостях регулювання житловим законодавством відносин, що виходять за межі цивільно-правового регулювання; специфіці регулювання житлових відносин, що виходять за межі цивільно-правового регулювання і визначаються у правовому статусі суб’єктів житлових правовідносин; особливостях обмежень здійснення права на житло; вимогах, що висуваються до жилих приміщень; особливостях об’єкта нерухомості та визначення місцезнаходження суб’єкта; особливостях обліку та реєстрації переходу прав на житло як одного з видів зобов’язальних відносин тощо.
Сучасний етап цивільно-правової кодифікації проводить розмежування між правами речовими і правами зобов’язальними. Слід розуміти, що ознаки зазначених груп у житловій сфері не є чіткими. Хоча встановлення ознак зобов’язальних правових відносин переважно не викликає труднощів, у речових правах не відслідковується. У Цивільному кодексі виділяються загальні положення про право власності у вигляді системи правових норм, що охоплюють загальне і спеціальне, право власності на землю (земельну ділянку) та право власності на житло. Щодо речових прав на житло такої чіткої системи не склалося. Так основним критерієм речового права, що відмежовує його від зобов’язального права, є його непорушність, що означає охорону від будь-якого порушення (абсолютний характер відносин) і «слідуванні.» речового права за своїм об’єктом – житлом. Різниця в обсязі захисту є одним із критеріїв для розмежування між речовими і зобов’язальними правами. У главі 29 захисту права власності на житло приділено тільки одну ст.394 ЦК України «Відшкодування шкоди, завданої власникові земельної ділянки, житлового будинку у зв’язку із зниженням їх цінності». Хоча при захисті від будь-якої третьої особи право на захист належить не тільки власнику самої речі, а й іншим особам (орендарю, наймачу, утримувачу тощо).
Практичне значення між правомочностями речового і зобов’язального характеру в житловій сфері полягає в наданні ширшої можливості для охорони та захисту, оскільки речові правомочності створюють і падають більший обсяг прав, ніж зобов’язальні, проте і можливості їх здійснення повинні бути однакові.
Речовому праву належить право уповноваженої особи безпосередньо володіти майном, а права власника або уповноваженої ним особи не залежать від будь-яких інших прав. Тоді як у зобов’язальних правовідносинах між уповноваженою особою і об’єктом є особа, яка зобов’язана надати цю річ або іншим шляхом задовольнити інтерес уповноваженої особи.
Звідси можна зробити висновок, що в речових правовідносинах щодо житла всі зобов’язані особи мають негативний обов’язок – утримуватися від будь-яких порушень прав уповноваженої особи. Це правило зберігається навіть у випадку обмеження прав власника щодо користування його майном, договором, законом, заповідальним відказом чи рішенням суду. Сервітут відповідно до ст.405 Цивільного кодексу України визначає обсяг прав щодо користування чужим майном членами сім’ї власника або іншими не власниками житла.
Згідно зі ст.814 Цивільного кодексу України у разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять права і обов’язки наймодавця.
За договором дарування житла дарувальником можуть бути обумовлені права довічного користування дарунком або його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення (ст.725 ЦК України). За рішенням суду власник, що придбав житло за договором іпотеки, може бути зобов’язаний не виселяти неповнолітніх осіб із жилого приміщення до досягення ними повноліття.
Згідно зі статтями 1237-1239 Цивільного кодексу Україин спадкодавець може покласти на спадкоємця, до якого переходить будинок, квартира права користування відказоодержувача. Обмеження щодо вступу в право власності спадкоємця зберігаються до моменту смерті відказоодержувача.
У зобов’язальних правовідносинах зобов’язаною стороною є певна особа, при цьому її обов’язки полягають у здійсненні певних позитивних дій.
Багато вчених-юристів звертали увагу на відсутність єдиного підходу до застосування терміна «житло». У главі 23 загального положення «Про право власності» Цивільного кодексу не встановлюється перелік об’єктів права власності й зокрема житло. Серед предметів договору купівлі-продажу визначаються жилий будинок, квартира (гл.54 ЦК). Стаття 750 ЦК передбачає обов’язок набувача забезпечити відчужувача житлом. У главі 59 ЦК застосовується термін «житло» як предмет договору найму. В той самий час у главах 27, 28 Цивільного кодексу визначається правовий режим жилого будинку як особливого об’єкта правового регулювання. Цивільний кодекс визначає садибу, у той же час садиба до об’єктів житлового фонду не належить, окрім жилого будинку, що розміщений на ній.
Можна зробити висновок, що слід не тільки усунути суперечності, що виникають між речовими і зобов’язальними правами на житло як особливого майнового об’єкта відповідно до цивільно-правових засад, а й посилити празове регулювання відносин щодо житла.
Право на задоволення житлової погреби не слід ототожнювати з житловою (цивільною) правоздатністю як абстрактною можливістю придбати в майбутньому певні права і обов’язки, воно полягає у майновому і немайновому інтересі, направленого до держави, з відповідним обов’язком спеціально уповноважених державних органів створити належні умови реалізації цього права. На цю невідповідність звернув увагу м.Коржанський який справедливо зазначає, що «ст.47 Конституції проголошує право кожного на житло, а ст.53 – право кожного на освіту. Отже, мають таке право і бездомні, і ті, хто не вчиться. З таким успіхом можна було б проголосити, що кожен має право на віллу, котедж... Але це ж не право, а лише обіцянка. Право це не тільки і не стільки можливість особи, яка має право, скільки обов’язок певних осіб забезпечити це право, цю можливість». Слід погодитися з такою позицією, і необхідно передбачити гарантії реального здійснення права громадян на житло як систему заходів, спрямованих на забезпечення цього конституційного права, що повинно включати заходи державного впливу. Юридичні гарантії повинні полягати у забезпеченні прав громадян, включаючи обов’язки держави та її органів (недоторканність житла, економічна доступність житла, стабільність суб’єктивних житлових прав, безперешкодне здійснення суб’єктивних житлових прав, захист житлових прав і законних інтересів громадян, сприяння держави житловому будівництву. Якщо громадянин не має у власності житла, не користується певним житлом, то його треба розглядати як особу з нереалізованими правами на житло. Тому в Цивільному законодавстві не визначені способи захисту цього права. Це право випливає з того, що призначення житлового фонду полягає у задоволенні житлових потреб громадян, тому всі громадяни вправі претендувати на користування житлом. Неможливо врегулювати специфіку житлових правовідносин тільки цивільно-правовими засобами. Хоча реалізація правоздатності фізичної особи передбачає наявність житла, як місця проживання, всі люди згідно зі статтями 26, 27 ЦК України є рівними у здатності мати цивільні права, а дії, що обмежують можливість фізичної особи мати цивільні права, є нікчемними. Це стосується також правових актів Президента України, органу державної влади, органу місцевого самоврядування та їхніх посадових і службових осіб. Хоча місцем проживання людини є не тільки жилий будинок, квартира, а й інші приміщення: гуртожиток, готель, навчальний заклад, заклад охорони здоров’я тощо у відповідному населеному пункті (ст.29 Цивільного кодексу України), Можна дійти висновку, що чітко визначає дві складові ідентифікації фізичної особи: 1) наявність житла, придатного для проживання в ньому; 2) розміщення житла у відповідному населеному пункті.
Більше того, ст.270 Цивільного кодексу України до одного із видів особистих немайнових прав відносить право на недоторканність житла, що включає і можливість людини вільно, на власний розсуд, визначати свою поведінку в певному жилому приміщенні. З цього можна зробити висновок, що цивільно-правовий статус людини, як і конституційний, визначається наявністю житла, і органи державної влади, органи місцевого самоврядування зобов’язані його забезпечувати. Хоча право власності на житло віднесене до речових прав, право користування до зобов’язальних, право на недоторканність житла у Цивільному кодексі віднесене ст.311 до особистих немайнових прав, що забезпечують соціальне буття фізичної особи, але такий поділ носить умовний характер. Право на житло може бути віднесене до речових, зобов’язальних, особистих немайнових прав, що забезпечують природне існування фізичної особи, так само, як і право на життя, на охорону здоров’я, на сім’ю – в цілому всі вони забезпечують природне право людини на житло.
У той самий час цивільне законодавство за своєю суттю не може регулювати правовідносини, наприклад, щодо надання та користування соціальним житлом. При цьому тільки Житловий кодекс може зняти суперечності, що виникають, і містити норми навіть з елементами окремих норм публічного правого характеру, при цьому кожна норма матиме свою майнову, немайнову зобов’язальну специфіку, характерну саме для житлової сфери. Такий висновок можна зробити навіть виходячи з Цивільного кодексу, який не до кінця виокремлює житлові відносини як окремий вид суспільних відносин, не передбачає заходів щодо якомога ширшого забезпечення захисту прав та законних інтересів всіх громадян, а тільки виходить із необхідності регулювання сталих речових та зобов’язальних відносин, із значною специфікою житлової сфери.
Можна констатувати, що більшість норм чинного Житлового кодексу УPCP 1983р. не діють, і навпаки, створюють правову прогалину. В той самий час частина норм Цивільного кодексу захищає особисті немайнові права людини, а не охороняє їх, що не створює цілісної системи цивільного законодавства. Це тягне за собою прийняття великої кількості розрізнених нормативних актів, спрямованих на закріплення природного права людннн на житло, проте призводить до звуження можливості у носіїв суб’єктивних житлових прав отримати відповідний гарантований, ефективний правовий захист особистих немайнових прав. Підзакоині нормативно-правові акти та договори (в т.ч. інвестиційні договори на будівництво житла) начебто заповнюють прогалини, не визначені в Цивільному кодексі України, але тим самим підміняють закон, створюють хаотичність у механізмі забезпечення природніх прав громадян на житло. Як вбачається, подальше удосконалення цивільного законодавства у житловій сфері має бути спрямоване на забезпечення суб’єктам житлового права ширших гарантій у охороні та захисті своїх житлових прав. Це стосується, у першу чергу, дотримання сервітутних прав і тих осіб (не власників), житлові права яких порушуються власником, (інших заінтересованих осіб, якими можугь бути як члени сім’ї, діти, батьки, так і треті особи, що тимчасово проживають, не мають, але потребують житла, тобто мають майновий та особистий немайновий інтерес). Послідовне створення належних умов дотримання прав невласників дозволить забезпечити природні права громадянина та людини на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства, гарантування житлових прав громадян, що механічно переносяться в нове законодавство України, поступово витісняються майновими відносинами.
Як було зазначено вище, житло можна розглядати як об’єкт права власності або предмет окремих видів зобов’язань. Підстави набуття права на житло залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Відповідно до цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових зобов’язань.
За цивільним законодавством власник житла з тих чи іишнх причин, відповідно до закону або навіть і в порушення закону може відмовитися від свого майнового права. Постає питання, чи може відмовитись особа від житла, яке є єдиним прихистком у особи, без забезпечення іншим житлом, при цьому особа позбавляє себе належного майнового та немайнового права, така відмова тягне за собою наслідки не тільки для власника, а й для членів йото сім’ї. В той самий час ст.12 Цивільного кодексу України визнає, що відмова від права власності на нерухомі речі здійснюється у порядку, встановленому актами цивільного законодавства, отже, слід зазначити, що особливості відмови від житла повинні бути зазначені у нормативних документах, де визначаються вимоги забезпечення житлових прав особи.
Тому необхідне встановлення нормативних обмежень у розпорядженні житлом, щоб кожен громадянин України – невласник (тобто особа, яка не має ніякого житла, або та, що була його позбавлена), мав можливість отримати тимчасове чи постійне житло на умовах користування, в т. ч, і без права відчуження. Тому видається суперечливою норма ст.7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11 грудня 2003р. №1382-IV, в якій законодавець допускає зняття з реєстрації місця проживання громадянина у випадку рішення суду про позбавлення права власності на жиле приміщення без автоматичної реєстрації за новим місцем.
У цих випадках громадянину, який відмовляється від права власності, якщо він не має іншого житла, повинно одночасно надаватися інше житло або це житло повинно переводитись у житловий фонд соціального призначення. При цьому держава має не тільки опосередковано брати участь у регулюванні житлових відиосин, а й чітко визначати різні механізми забезпечення громадян диференційованим житлом, і не вправі повністю перекладати тягар вирішення житлового питання приватноправовими засобами, не створивши для цього відповідної нормативної бази. Необхідно визначити (розвиток Закону України «Про житловий фонд соціального призначення) механізм забезпечення житлом осіб» які не в змозі придбати житло, надаючи їм спеціально відведені жилі приміщення у спеціалізованих побудованих або реконструйованих будинках, але з нижчим рівнем житлово-комунальних послуг, з меншим рівнем забезпечення жилою площею, що припадатиме на одну особу. Рівень соціальної норми слід визначити, наприклад, у 10 м2, що слід визнати суб’єктивним цивільним правом громадянина України.
У нормативних документах, прийнятих останнім часом не проведена суттєва різниця між публічноправовим інститутом реєстрації та приватноправовим місцем проживання фізичних осіб. В той самий час місце проживання фізичної особи ніяким адміністративним обмеженням не підлягає. Більше того, ст.6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» для реєстрації місця проживання особи не вимагається подання відомостей із зазначенням конкретного будинку, квартири (тільки зазначення адміністративно-територіальної одиниці). При цьому згаданою статтею встановлено, що забороняється вимагати для реєстрації місця проживання громадян інші документи, крім письмової заяви, паспортного документа, квитанції про сплату державного мита, талону зняття з реєстрації
Проте необхідно визначити умови, за яких неможливо заселення жилої площі кількома сім’ями, зокрема однокімнатні квартири; квартири із суміжними кімнатами, що не мають окремого входу; квартири із двох і більше ізольованих кімнат, із яких тільки одна придатна для постійного проживання відповідно до законодавства, що визначає непридатність жилих будівель і жилих приміщень для постійного проживання.
Необхідно встановити стандарти, яким повинні відповідати упорядковані жилі приміщення: будинок (квартира) з усіма видами зручностей (електрозабезпечення, водопровід, каналізація, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, гаряче водозабезпечення або газова колонка) незалежно від матеріалу стін.
Оскільки Цивільним кодексом України регулюються особисті немайнові та майнові відносини, засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності, то метою житлових відносин є забезпечення прав громадян України на житло, визначення правового режиму належного використання і збереження житлового фонду, визначення особливостей правового режиму в житловій сфері.
Необхідно звернути увагу на те, що майнові та особисті немайнові права на житло становлять предмет регулювання цивільного права. Але специфіка сучасного стану розвитку суспільних відносин доводить, що вираз «житлове право» використовується не тільки в значенні права на особистий майновий об’єкт, а для позначення правомочностей громадянина на певне жиле приміщення.
Специфіка житлового права визначається в особливостях змісту суб’єктивних прав і обов’язків; порядку реалізації суб’єктивних прав і обов’язків; особливих підставах набуття і припинення суб’єктивних прав і обов’язків; особливому механізмі захисту порушених суб’єктивних прав. Слід зазначити, що коло прав і обов’язків суб’єкта, як споживача наданих благ у житловому законодавстві інший, оскільки суб’єктами житлових благ відповідно до Житлового законодавства є громадяни України, а суб’єктами права – всі фізичні та юридичні особи. Звичайно незалежно від громадянства і постійного місця проживання всі фізичні особи як суб’єкти житлового права мають однакові правомочності, але обсяг житлових прав у фізичних і юридичних осіб різний. Навіть обсяг прав у громадян України більший, ніж у інших осіб, що характеризується навіть тим, що в переважній більшості тільки громадяни мають право безоплатного отримання житла з державного, комунального житлового фонду, житлового фонду соціального призначення, його приватизації, права на отримання житла безоплатно або за доступну для них плату тощо. Оскільки користувачами житла можуть бути тільки фізичні особи, то очевидною є необхідність з’ясування правового статусу громадянина України як споживача життєвих благ. У різні історичні періоди і в різних країнах критерії забезпеченності житлом є різними, і тому потреба у житлі задовольняється неоднаково і в різних формах. Ступінь забезпеченності житлом залежить, як правило, від рівня розвитку держави. Матеріальні можливості є визначальними для норм права.
Як зазначалося у Прогнозі розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000р. №1347, середня забезпеченість населения житлом становить 20,3м2 загальної площі на одну особу, що у 2-2,5 рази менше, ніж у розвинутих країнах світу. Майже третина населення проживає у незадовільних умовах – у гуртожитках, квартирах, де мешкають два або більше наймачів, у непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 9м2 жилої площі на одну людину. Характерною особливістю задоволення житлової потреби є задоволення не індивідуальних, а більше сімейних потреб, як найважливішої частини матеріальної основи для задоволення природного прагнення людини до створення сім’ї та виховання дітей, забезпечення спокійної старості. Відповідно до європейських та світових стандартів, йдеться не про житло як об’єкт нерухомості, а про житло для окремої сім’ї. За даними Б. Данилишина, «у Європі мінімальний показник для розвинутих країн – 2 м2 з розрахунку одна кімната на одного члена сім’ї плюс одна кімната загалом на сім’ю. У США на одну людину припадає 65м2, у Франції – 40, у Фінляндії – 33. В Україні на одну тисячу жителів доводиться 392 квартири, в США – 421, у Франції – 440, у Великобританії – 404».
Постановою Уряду Російської Федерації «Про федеральні стандарти переходу на иову систему оплати житла і комунальних послуг» від 26 травня 1997р, №621 встановлено: 1) федеральний стандарт соціальної норми площі житла, який складає18 м2. загальної площі житла на одного члена сім’ї з трьох і більше чоловік, 42м2 – на сім’ю із двох осіб і 33м2 – на одинака; 2) федеральний стандарт рівня платежів громадян; 3) федеральний стандарт максимально допустимої долі власних витрат громадян на оплату житла і комунальних послуг у сукупному сімейному доході; 4) федеральний стандарт граничної вартості житлово-комунальних послуг на 1 м2 загальної площі житла на місяць.
Для цього необхідно розробити відповідну нормативну базу, яка б передбачала не тільки функціонування ринку житла, а визначала додаткові важелі, спрямовані на будівництво і утримання житла, забезпечувала регулювання розмірів плати за користування житлом різних житлових фондів.
Система забезпечення життєдіяльності жилих приміщень побудована на централізованих засадах і тому власник житла обов’язково вступає прямо або опосередковано у відносини публічного характеру з державою чи органами місцевого самоврядування. Саме таким чином приватноправові відносини трансформуються у відносини публічно-правового характеру.
Слід також визначити питання, що виходять за межі цивільного законодавства, але потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування житла як об’єкта нерухомості, плата за земельні ділянки, на яких розташовані жилі будинки, та багато інших питань щодо утримання та управління жилими будинками. Нині лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу інвестувати в житлове будівництво. Разом із тим, немає доступного для широких верств населення механізму інвестування будівництва нового житла. У розвинутих країнах індекс доступності житла перевищує 90%, тобто практично майже кожна сім’я може придбати помешкання, переважно за рахунок довготривалого кредитування. В Україні аналогічний показник наближається до 10%. Індекс доступності житла показує, яка частина населення спроможна купити житло за існуючими середніми цінами.
Тільки держава в особі уповноважених органів може встановлювати відповідальність власників і користувачів приватних будинків за їх належну експлуатацію та утримання (в т.ч. пам’яток архітектури та побуту), контролювати використання приватного житлового фонду, визначати умови і порядок компенсації при вилученні земельної ділянки, на якій розташовані будинки для державних і громадських потреб, здійснювати примусове виселення, в т.ч. власників.
Перед державою та органами місцевого самоврядування постає необхідність забезпечення подовження строку служби наявного житлового фонду, проектні строки експлуатації якого вже скінчилися, а громадяни продовжують проживати в таких будинках, частина квартир у яких приватизована, але які потребують капітального ремонту.
Отже, становлення України як держави з ринковою економікою можливе тільки за умови надійного функціонування правових механізмів, спрямованих на забезпечення житлових прав громадян, що знаходить тільки часткове вирішення у відповідних нормативно-правових актах житлового та цивільного законодавства. Разом із тим, житлова сфера вимагає додаткового правового регулювання нормами публічного права. Розвиток житлового права має здійснюватися з урахуванням попередньої, відпрацьованої роками системи охорони житлового фонду, розширення кооперативного, приватного житлового будівництва, що дозволить у майбутньому вийти на новий якісний рівень комплексного регулювання житлових правовідносин,
Держава взяла на себе зобов’язання публічного характеру – створення умов, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло має надаватися державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату, на них, відповідно, буде поширюватися спеціальний правовий режим. Соціальна спрямованість житлової політики повинна виявлятися не тільки в проголошенні, а й у наданні та забезпеченні реальних прав громадянам України, отриманні їх (ч.2 ст.47 Конституції) та з одночасним впровадженням ефективного механізму із забезпечення зазначених норм.
Запитання і завдання для самоконтролю
1. Які відносини регулюються житловим правом?
2. Житлове право – це галузь приватного чи публічного права?
3. Назвіть методи житлового права.
4. Дайте визначення предмета житлового права.
5. Назвіть принципи житлового права.
6. Які житлові відносини регулюються іншими галузями права?
7. Назвіть джерела житлового права. Проаналізуйте джерела житлового права з точки зору їх нормативності.
8. Які документи належать до джерел житлового права, а які – до джерел житлового законодавства?
9. Які групи суспільних відносин регулює житлове законодавство?
10. Наведіть приклади співвідношення житлового законодавства з іншими галузями права.