На даному етапі розвитку суспільних відносин, згідно з Конституцією України та міжнародно-правовими вимогами наша держава має провадити політику, спрямовану на поступове й послідовне забезпечення всіх громадян житлом.

Складність ситуації, пов’язаної з подальшим розвитком житлових відносин, спричинена проблемами, які виникли у житловій сфері, та їх врегулюванням на ринку житла. Саме житлове право покликане забезпечувати розв’язання проблем, пов’язаних із житлом як особливим майновим об’єктом, забезпечувати ефективний захист прав та законних інтересів як окремих громадян, так і всього суспільства.

За умови кардинального реформування соціально-економічних нідносин, внесення постійних змін до чинних нормативних актів, що позначається на практиці їх застосування, наукового аналізу чинного законодавства можна визначити перспективи розвитку житлового права.

Житлове законодавство України спрямоване на реалізацію Державної політики в сфері забезпечення права кожного громадянина на житло, на ефективне використання й охорону житлового фонду. Динамічний розвиток житлового законодавства зумовленнй необхідністю переходу від попередньої системи надання державного житла громадянам у користування до нової системи, яка грунтується на забезпеченні умов для задоволення громадянами потреб у особистому житлі, що відповідає вимогам суспільства за умов ринкової економіки.

Значення житлового права у сучасному суспільстві значно підвищується і зумовлене не наявністю житлового законодавста, а досягненнями науки житлового права, що відбивають специфіку соціальної спрямованості предмета правового регулювання. Адже вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем у державі.

Розвиток житлового законодавства набуває особливого значення і реалізується в нормативно-правових актах житлового права України.

Житлове право – одна з тих юридичних дисциплін, які вивчаються у вищих навчальних закладах юридичного профілю. Житлове законодавство покликане охороняти інтереси всього суспільства, забезпечуючи та захищаючи права окремих громадян у житловій сфері.

Головною метою запропонованого навчального посібника є формування правових знань з питань житлового законодавства, розуміння особливостей правового регулювання житлових відносин за умов переходу до ринкової економіки. В ньому даються посилання на нормативні акти, джерела житлового права, праці вчених-юристів для одержання цілісного уявлення про житлове право України.

Житлова проблема – одна із найважливіших соціальних проблем. Вона виникає та існує поряд із виникненням і розвитком індустріального суспільства. Вирішення житлового питання залишається актуальним для більшості населення України. Тому важливо, що житлове право регулює не тільки побудову за власний кошт житла, а й надання його безоплатно або за невисоку плату, що особливо актуально для працівників бюджетної сфери, пенсіонерів та молоді.

Держава має провадити курс на послідовне забезпечення прав громадян на житло шляхом прийняття нового законодавства. Що стосується громадян, які потребують соціального захисту, яким житло надається державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до законів України «Про соціальні послуги», «Про соціальну адаптацію осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк». Одним із суттєвих майнових прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які потребують захисту, є право на житло. Значення цього права для зазначеної категорії осіб за сучасного періоду зростає, адже дедалі більше зловживань і протиправних дій у нестабільній ринковій економіці зазнають діти. Порівняно з іншими соціально уразливими групами і прошарками населення становище малолітніх і неповнолітніх осіб є найбільш уразливим. Турбота про підростаюче покоління, створення їм необхідних духовних і матеріальних умов життя має стати одним із найважливіших завдань держави, що прямо випливає із низки нормативно-правових актів, зокрема законів України «Про охорону дитинства», «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» тощо.

Переважне будівництво житла у великих містах зумовило диспропорції у забезпеченні житлом та його благоустрої в різних за розміром населених пунктах. Можна констатувати, що я моменту отримання незалежності держава виявилася неспроможною перебороти недосконалість системи адміністративного розподілу житла і перейти до нової системи, що заснована переважно на ринкових саморегуляторах.

За радянських часів забезпеченню житлом населення приділялася значна увага. Адміністративні шляхи розподілу житла надавали можливість певною мірою вирішувати житлові питання більшості громадян, вироблена нормативна база була досить досконалою, адже вона існує і нині. Так, у 1985р. ставилося завдання, щоб до 2000р. практично кожна радянська сім’я мала окреме житло – квартиру або індивідуальний будинок. Прикрі реалії сьогодення свідчать про загострення кризи у вирішенні житлових проблем.

1992р. вектори вирішення житлової потреби громадян кардинально змінилися, що знайшло своє відображення в Конституції України 1996р. Так, згідно з Конституцією держава надає допомогу, але не гарантує отримання житла громадянами. Тільки окремим категоріям громадян, які потребують соціального захисту, житло буде надаватися безоплатно або за доступну для них плату. Проте до цього часу не прийнято комплексу нормативних документів на виконання зазначених конституційних положень, житловий фонд соціального призначення не створений. Держава, передаючи у власність адміністративно-територіальних одиниць житловий фонд, не залишається власником житла, а отже, сама звільняється від обов’язку забезпечення своїх громадян житлом. При цьому не визначено, держава чи органи місцевого самоврядування повинні нести відповідальність за стан вирішення житлового питання в державі, умови та стандарти, яким повинно відповідати соціальне житло, диференціацію оплати для осіб, які мають право на соціальне житло, не створено умов для отримання якісного житла в межах розумних строків тощо.

Але соціальна спрямованість житлової політики держави повинна виявлятися не тільки у проголошенні, а й у наданні реальної допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають недостатню жилу площу, отримати її безоплатно або за доступну для них плату (ч.2 ст.47 Конституції), та у виробленні правового механізму забезпечення цих процесів.

Великої значущості на цьому етапі набуває формування інституту соціального житла, розроблення порядку надання соціального житла в оренду (найм).

Тому на сучасному етапі необхідно створити правову систему, спрямовану на забезпечення житлом всіх категорій громадян, у тому числі й найменш соціально захищених. Для цього держава повинна заохочувати приватноправові способи набуття прав на житло, забезпечувати можливості реалізації житлових прав для всіх громадян України.

Слід зазначити, що проблема забезпечення житлом залишається однією з найгостріших не лише в Україні, а й, як свідчить практика, у всьому світі, особливо у країнах з холодним кліматом. Отже, постає питання щодо тлумачення та розуміння сутності права на житло, а відповідно, до стандартів та норм суспільного житла багатьох країн світу в цілому.

На розв’язання житлової проблеми, забезпечення житлом населення України спрямований, зокрема, Указ Президента України «Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999—2005 роки» від 15 липня 1999р. №856/99, де визначаються умови вирішення цієї проблеми: для громадян, які потребують соціального захисту з боку держави, – шляхом створення інституту соціального житла, яке надаватиметься у межах установленої норми громадянам, що потребують поліпшення житлових умов та соціального захисту з боку держави у зв’язку із хворобою, втратою працездатності, втратою годувальника, безробіттям з не залежних від них обставин, старістю та в інших випадках; для молодих сімей та одиноких молодих громадян – шляхом розширення довгострокового державного кредитування молодих сімей на будівництво (реконструкцію) житла через фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті України у справах сім’ї та молоді; для сільського населення – шляхом розширення можливостей інвестування житлового будівництва на селі відповідно до Указу Президента України від 27 березня 1998р. №222/98 «Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі»; для військовослужбовців та членів їх сімей – відповідно до Комплексної програми забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ. Державної кримінально-виконавчої служби, службових осіб митних органів та членів їх сімей, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 29 листопада 1999р. №2166.

На жаль, чинне житлове законодавство не відповідає змінам, що відбулися в економіці країни й потребує негайного приведения його у відповідність до системи ринкової економіки. Саме з цих міркувань 340 народних депутатів Верховної Ради 7 липня 2005р. проголосували за Житловий кодекс України (далі – ЖК). Але неврахування соціальних аспектів конституційних прав громадян призвело до вотування нового ЖК України Президентом України, який запропонував розроблення нового законопроекту, що повною мірою відповідав би Конституції України, сучасним потребам суспільства. Потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, прийняті за роки незалежності України, що регулюють правові відносини у житловій сфері. Актуальність прийняття нового ЖК зумовлюється необхідністю прямого втручання держави для захисту житлових прав та законних інтересів громадян.

Хоча серед науковців та практиків триває дискусія з приводу того, що житлові відносини регулюються Цивільним кодексом, а тому місце Житлового кодексу повинен зайняти Закон «Про соціальне забезпечення житлом». З прихильниками такої концепції не можна погодитися. Адже досвід Росії свідчить, що саме прийняття Житлового кодексу Російської Федерації дозволило з 1 березня 2005р. комплексно врегулювати житлову сферу. В Росії Житловий і Цивільний кодекси органічно доповнюють один одного.

З 1 січня 2007р. набрав чинності Закон України «Про житловий фонд соціального призначення», який в незмінному вигляді залишає в силі Житловий кодекс УРСР 1983р. Слід зазначити, що документ вкрай, необхідний, оскільки відносини, пов’язані з користуванням жилими приміщеннями, правом власності на житло регулюються значною кількістю нормативних актів, утому числі підзаконних, що ускладнює правове регулювання них питань. За відсутності спеціального житлового законодавства ринок житла функціонує за загальними правилами ринку нерухомості.

Новий ЖК дозволить не тільки зменшити кількість підзаконних нормативних актів (особливо тих, що датовані ще до 1990р.), а й упорядкувати, кодифікувати численні нормативні акти, прийняті за останні 15 років, і розробити нові, які регулюватимуть відносини, що виходять за межі цивільно-правового регулювання.

Разом із тим, державі слід реагувати на ефективність реалізації прав власників і користувачів житлом шляхом встановлення не тільки прав, а й обов’язків з метою підвищення відповідальності власників і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію, утримання, встановлення відповідальності за використання житлового фонду не за призначенням, здійснювати постійний контроль за його цільовим використанням.

Житлове законодавство вимагає докорінного реформування, при цьому не слід забувати здобутків та досягнень попередньої, відпрацьованої роками правової системи забезпечення громадян житлом, для того щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.

Житлові правовідносини потребують системного комплексного підходу для визначення сфери державного регулювання житлової сфери, врахування його органічного поєднання з ринковими саморегуляторами та використанням досвіду Європейських країн у цій сфері.

У січні 2004р. одночасно з Цивільним кодексом України набрали чинності Сімейний та Господарський кодекси України, які тією чи іншою мірою регулюють житлові відносини, що складаються в приватноправовій сфері. Тому потребують докорінної зміни чинні нормативні акти житлового законодавства, прийняті з 1983р. та за різні роки незалежності України відповідно до цивільно-правових засад, визначених Конституцією України, Цивільним, Сімейним кодексами України. Необхідно прийняти низку нормативних актів, адже не всі питання вирішуються Цивільним кодексом, який прямо визначає прийняття нових законів та постанов Кабінету Міністрів України. Саме прийняття нового Житлового кодексу України дозволило б колифікувати нове житлове законодавство України, усунути прогалини правового регулювання у житловій сфері, а не йти шляхом законодавчого дроблення житлової сфери.

Державна житлова політика має виявлятися у: створенні реальних механізмів, що передбачають можливість забезпечити свою житлову потребу, отримання житла малозабезпеченими громадянами України, які не мають житла чи потребують його роширення; законодавчому гарантуванні стабільності житлових прав громадян; забезпеченні та доступності житла; створенні умов для житлового будівництва особам, що можуть задовольнити свою житлову потребу самостійно; в обов’язковому подальшому формуванні фондів соціального призначення.

В багатьох розвинутих країнах із ринковою економікою житловий фонд не є повністю приватним. Наприклад у Німеччині більшість багатоквартирних будинків, особливо у великих містах, належить будівельним корпораціям і інвестиційним компаніям. Незважаючи на значну фінансову допомогу, яку держава надає громадянам при купівлі квартир або будівництві індивідуальних будинків (до 1/3 вартості будинку), розвиток іпотечного кредитування, більшість громадян є арендаторами, а не власниками житла.

Гострим контрастом конституційному закріпленню прав громадян на житло виступає криза у вирішенні житлових проблем, збільшується кількість бездомних.

Одна із проблем, що стоять перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватні квартири. У таких будниках зникає одноосібний власник будинку, з’являються співвласники з різною часткою власності та різним обсягом прав та обов’язків.

Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між. власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквартирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює правові проблеми в забезпеченні ефективної реалізації прав власників.

При вирішенні житлової потреби держава має надавати можливість обирати різні правові шляхи задоволення власних житлових потреб, у т.ч. і за рахунок доступного кредиту на купівлю житла, залишаючи за державою функцію основного регулятора на ринку житла.

Нині держава забезпечує стабільність правовідносин власності, а не стабільність житлових прав громадян, їх захист здійснюється безпосередньо судом, що гарантується всією системою законодавства.

Особливості правового регулювання житлових відносин в умовах ринкової економіки потребують з’ясування співвідношення житлового законодавства із цивільним, сімейним з використанням їх особливої сутності та змісту; особливостей врегулювання майнових та особистих немайнових відносин у житловій сфері, визначення специфіки суспільних відносин у житловій сфері; особливостей приватноправової системи охорони та захисту житлових прав та законних інтересів громадян; специфіки юридичного становища суб’єктів з управління житловим фондом; на засадах розмежування та поєднання приватноправових та публічно-правових засад правового регулювання з метою забезпечення належного рівня захисту прав та законних інтересів людини.

Викладення матеріалу у навчальному посібнику спирається на систему нормативних актів, судові рішення, що безперечно сприятиме цілісному уявленню про правові питання реалізації житлових прав громадян.