Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 21. Удосконалення механізму оптимізації іпотечних ризиків

Управління іпотечним ризиком складається з таких етапів:

аналізу ризику;
оцінки ризику;
нагляду, контролю та стратегії відношення до ризику.

Оцінка іпотечного ризику являє собою визначення характеру та ступеня впливу відповідних факторів ризику на сукупний іпотечний ризик. Комплексна оцінка має відображати якісні та кількісні характеристики. Якісна оцінка іпотечного ризику має передбачати аналіз експертом визначених факторів потенційних джерел ризику. Кількісна оцінка іпотечного ризику повинна передбачати визначення експертом кількісного параметра, що характеризує ймовірність та розмір можливих втрат від іпотечної операції. Підсумкові результати оцінки іпотечного ризику відображає експерт у «Карті ризиків позичальника».

Ідентифікація і оцінка ризиків пов’язаних з іпотекою має починатися з фінансової діагностики позичальника, яку здійснюють для оцінки потенційного ризику на основі аналізу фінансової звітності та первинних бухгалтерських документів потенційного позичальника. Мета фінансової діагностики - виявлення основних характеристик і тенденцій розвитку фінансового стану позичальника та визначення його кредитоспроможності.

Фінансова діагностика позичальника - юридичної особи включає такі складові:

розрахунок аналітичних форм на базі фінансової звітності підприємства та їх інтерпретація;
горизонтальний аналіз фінансової звітності та відповідних аналітичних форм;
вертикальний аналіз фінансової звітності та відповідних аналітичних форм;
коефіцієнтний аналіз фінансової звітності;
аналіз операційного та фінансового циклу підприємства. Операційний аналіз та аналіз рентабельності позичальника необхідно проводити з метою оцінки обсягів та ефективності діяльності потенційного позичальника. Даний напрям аналізу має включати такі фінансові коефіцієнти:
динаміки реалізації, який оцінює зміни обсягів валового доходу порівняно з попередніми періодами, аналізується з урахуванням інфляції та порівняно з темпами росту відповідного ринку;
валового прибутку, тобто оцінюється частка валового прибутку у виручці позичальника;
операційного прибутку, за його допомогою оцінюється ефективність операційної діяльності позичальника;
чистого прибутку, тобто проводиться загальна оцінка ефективності діяльності позичальника;
рентабельності оборотних активів, за його допомогою оцінюється здатність позичальника отримувати прибуток від операційної діяльності;
рентабельності активів, тобто оцінюється рентабельність діяльності позичальника, оцінюється прибутковість загальних активів позичальника порівняно з рівнем інфляції, середньогалузевими показниками тощо;
рентабельність власного капіталу, який полягає в оцінці ефективності власного капіталу позичальника порівняно з рівнем інфляції, середньогалузевими показниками тощо;
собівартості реалізованої продукції, витрат на реалізацію, фінансових витрат, адміністративних та інших операційних витрат, за їх допомогою оцінюють вплив відповідних факторів на прибутковість діяльності позичальника.

Метою аналізу ділової активності позичальника є визначення розрахункових величин операційного та фінансового циклу позичальника. Отримані в процесі даного аналізу величини є основою діагностики можливих проблемних моментів у господарській діяльності потенційного позичальника, а також можуть бути основою для рекомендацій щодо оптимізації його фінансового обороту. Цей напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів:

оборотності активів, оборотності необоротних активів, оборотності чистих активів, за допомогою яких оцінюють обсяг доходу, що припадає на кожну гривню відповідного виду активів;
оборотності товаро-матеріальних запасів, тобто оцінюють ефективність управління товаро-матеріальними запасами, що розраховується як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту, при необхідності можлива деталізація, тоді оцінюється ефективність управління виробничими запасами, незавершеним виробництвом, готовою продукцією, товарами;
оборотності дебіторської заборгованості, за допомогою якого оцінюють ефективність управління дебіторською заборгованістю, яку розраховують як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту;
оборотності кредиторської заборгованості, який полягає в оцінці ефективності управління кредиторською заборгованістю та розраховується як кількість оборотів за період часу та як тривалість одного обороту;
операційного та фінансового циклу позичальника, тобто оцінюються операційний та фінансовий цикли, шляхом співвідношення оборотності товаро-матеріальних запасів, дебіторської та кредиторської заборгованостей.

Аналіз ліквідності позичальника на основі його фінансової звітності здійснюють для визначення загального рівня платоспроможності підприємства за короткостроковими боргами. Даний напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів:

оцінки обсягу оборотних коштів;
поточної ліквідності, який полягає в оцінці забезпечення поточних зобов’язань позичальника поточними активами;
короткострокової ліквідності, за допомогою якого оцінюють забезпечення поточних зобов’язань позичальника короткостроковими активами;
абсолютної ліквідності, який полягає в оцінці забезпечення поточних зобов’язань позичальника грошовими коштами та їх еквівалентами.

Розрахунок коефіцієнтів фінансової незалежності здійснюють для оцінки можливого ризику невиконання позичальником своїх зобов’язань у зв’язку з використанням залучених фінансових ресурсів. Цей напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів:

загальних зобов’язань, який полягає в оцінці частки залучених коштів у фінансуванні активів позичальника;
співвідношення залучених та власних коштів, за допомогою якого оцінюють структуру фінансування активів позичальника. Коефіцієнти обслуговування боргу повинні розглядатися в

якості орієнтирів, які характеризують поточну та потенційну можливість позичальника розраховуватися за своїми кредитними зобов’язаннями. Даний напрям аналізу включає розрахунок таких фінансових коефіцієнтів:

забезпеченості відсотків, тобто оцінка наявності у позичальника можливості обслуговувати заборгованість шляхом сплати відсотків;
загальної забезпеченості боргу, який полягає в оцінці наявності у позичальника можливості обслуговувати заборгованість. Виходячи з того, що фінансова звітність позичальника є відображенням його фінансового стану на відповідні періоди часу в минулому, комплексна оцінка іпотечного ризику потенційного позичальника не може обмежуватися лише діагностикою його фінансової звітності. Отримані результати треба використовувати як базові дані для подальшої комплексної оцінки сукупності ризиків діяльності позичальника та прогнозування рівня іпотечного ризику позичальника в майбутньому.

Наступним етапом, після фінансової діагностики, оцінки ризиків пов’язаних з іпотекою є з’ясування можливого впливу організації бізнесу позичальника на його потенційну здатність відповідати за своїми зобов’язаннями, в тому числі за банківськими кредитами. Необхідно проводити систематичний порівняльний аналіз об’єктивних та достовірних даних, що характеризують специфіку фінансово-господарської діяльності підприємства та результатів фінансової діагностики позичальника, проведеної на основі його фінансової звітності. Виявлені в процесі порівняльного аналізу розбіжності додатково вивчають та інтерпретують. Крім того, потрібно орієнтуватися не тільки на поточні характеристики бізнесової діяльності позичальника, але й на можливі наслідки, які плануються або будуть спричинені при наданні комерційним банком кредиту. Оцінка має проводитися за такими напрямами:

аналіз каналів продажу;
аналіз каналів закупок;
аналіз операційного та фінансового циклу;
аналіз впливу споріднених структур на бізнес позичальника. Останнім етапом ідентифікації та оцінки ризиків пов’язаних з

іпотекою є виявлення можливих негативних або позитивних ринкових факторів, що можуть вплинути на кредитоспроможність позичальника, особливо це стосується аграрного ринку. Аналіз має проводитися як стосовно ринку готової продукції, так і сировинного ринку, та включати такі напрямки:

оцінка рівня державного регулювання ринку;
оцінка рівня конкуренції на ринку;
оцінка потенціалу ринку;
аналіз залежності від зовнішніх ринків;
оцінка сезонності ринку;
оцінка особливостей оподаткування.

Ідентифікація та оцінка іпотечних ризиків має починатися з діагностики предмета застави, яку здійснюють для оцінки потенційного ризику, та включати такі етапи:

Попередній, який аналізує передумови прийняття нерухомості у заставу.
Загальний, який аналізує загальну інформацію.
Аналіз ризику забезпечення.
Оціночний, оскільки вибір ключового методу оцінки нерухомості та помилки при оцінці мають вирішальний вплив на розмір іпотечних ризиків.

Аналіз попереднього етапу має дослідити відповідність таким вимогам:

страхування від стихійного лиха;
реальна ринкова вартість має визначатися шляхом проведення зовнішньої оцінки незалежним, сертифікованим, зовнішнім оцінювачем, визнаним банком;
оцінки нерухомості мають оновлюватися принаймні один раз на рік, такі щорічні оновлення можуть бути здійснені внутрішніми силами банку: відповідним відділом оцінки кредитного забезпечення або відділом кредитного контролю, чи зовнішнім, незалежним, сертифікованим оцінювачем, якщо умови ринку нерухомості суттєво змінюються, необхідно проводити моніторинг частіше.

На загальному етапі необхідно оцінити такі елементи:

дата та мета проведення оцінки;
які документи брали до уваги при складанні звіту;
чи була здійснена фізична перевірка об’єкту (на місці), якщо фізична перевірка була здійснена, рекомендується зазначити, з яким ступенем детальності ця перевірка була виконана;
детальна інформація про запис у земельному реєстрі (реєстраційний номер, чітке зазначення різних земельних ділянок тощо);
точна адреса;
інформація про можливі обмеження у використанні окремих земельних ділянок;
точний розмір земельних ділянок (м²) та точний розмір загальної площі, що використана під забудову (м²);
усі обтяження (застави, земельні сервітути, зареєстровані права третьої сторони тощо);
інформація про договори оренди, що стосуються цієї власності (річна оренда та зміст відповідного документу);
інформація про оточуючу інфраструктуру та стадії освоєння території;
тип будівлі, проект, спосіб будівництва (наприклад, сталеві конструкції, монолітна споруда, плоский або двоскатний дах, система опалення тощо), дата побудови, дата останнього ремонту, стан будівлі;
використання будівлі у цей час;
інформація про можливе або фактичне погіршення стану (наприклад, реєстрація у центральному реєстрі забруднення територій, чи є зазначене погіршення наслідком попереднього використання об’єкту, чи існують видимі ознаки погіршення на місці тощо);
детальний опис можливостей доступу до об’єкту нерухомості;
інформація про етап одержання необхідних дозволів на будівництво, планування тощо.
інформація про призначення оточуючих земельних ділянок;
інформація про майбутні можливі способи використання будівлі;
оцінка можливості повторної реалізації/ ліквідності об’єкту;
фотографії земельної ділянки та будівлі (у прийнятному масштабі, з відображенням внутрішнього, зовнішнього виду та виду у плані - зазвичай, дві - три фотографії ззовні і три - чотири фотографії всередині).

Аналіз ризику забезпечення треба проводити за такими параметрами:

оцінка достатності оціночної вартості забезпечення для покриття можливих збитків від іпотечної операції, виходячи з оціночного рівня ризику такої операції;
оцінка рівня ліквідності запропонованого підприємством забезпечення. Останній етап діагностики предмета застави починається з того, що необхідно звернути увагу на те, що у звіті про оцінку крім опису основного активу необхідно навести ключову інформацію про метод оцінки, що застосовувався. Наступні пункти являють собою мінімальний рівень необхідної інформації або представляють мінімальні критерії, котрі мають бути дотримані (залежно від того, які саме методи були врешті решт застосовані):
інформація про обраний метод оцінки та обґрунтування цього вибору;
обґрунтування вибраних вхідних параметрів (ціни оренди, норми капіталізації, часу корисного використання тощо);
представлення інформації окремо про вартість земельної ділянки та вартість будівлі;
вартість земельної ділянки має бути визначена за методом прямого порівняння вартості (метод порівняння продажів), за допомогою якого база для порівняння має бути представлена детально або розрахована таким чином: розмір використаної площі у м² помножений на ціну квадратного метру на місцевому ринку (має бути розкрите джерело місцевих ринкових цін) мінус вартість розбирання, якщо попередня будівля має бути розібрана;
переважне право утримання майна за борги, а також інші обтяження мають бути вирахувані (відчуження, що не є заставою - наприклад, довічні ренти та інші зареєстровані контрактні права, які зменшують вартість об’єкту для потенційного покупця - мають бути вирахувані у розмірі їхньої теперішньої вартості). Критерії, що є необхідними, якщо застосовується підхід на основі оцінки вартості витрат:
фактична відновлювальна вартість має бути визначена із застосуванням показників фактичної вартості;
вік, час технічної та економічної експлуатації, а також час технічної та економічної експлуатації, що залишився;
тип будівлі, проект, метод побудови, вік, загальний стан будівлі із зазначенням останніх проведених ремонтних та експлуатаційних робіт;
інформація про приблизні витрати на щорічну експлуатацію та ремонт плюс інформація про невиконані ремонтні та експлуатаційні роботи;
розрахунок залишкової відновлювальної вартості шляхом відрахування річної амортизації з фактичної відновлювальної вартості об’єкту, враховуючи вищезазначені фактори.

Критерії, що є необхідними, якщо застосовується метод вартості доходу:

інформація про залишок часу економічної експлуатації, який був використаний як базис для розрахунку;
застосування схеми розрахунку, як детально описано нижче. Критерії, що є необхідними, якщо застосовують метод аналогій:

інформація про остаточну поточну ринкову ціну об’єкту і детальний опис того, яким чином вона була одержана (наприклад, якщо застосовують декілька методів оцінки і остаточний результат одержують шляхом зважування, наприклад, величини дисконтованого потоку грошових коштів та величини залишкової відновлювальної вартості, то необхідно проаналізувати підстави, на яких це зважування застосовувалося).

За результатами діагностики предмету іпотеки вносять рекомендації щодо прийнятності рівня ризику забезпеченню та наявності необхідності в його заміні.

Кількісну оцінку іпотечного та пов’язаного з іпотекою ризику позичальника проводять шляхом надання кожному з напрямків ідентифікації відповідного цифрового значення. Можливу оцінку ризику визначають, наприклад, у діапазоні від 1 до 7. При цьому, показник 1 характеризує найменший можливий рівень ризику, а показник 7 максимально можливий. По кожному з напрямів ідентифікації та оцінки(іпотечних і пов’язаних з іпотекою) ризиків визначають середню оцінку ризику та зважену його оцінку. Середню оцінку ризику відповідного напряму розраховують як середньоарифметичне значення кількісних оцінок ризиків, що є складовими частинами даного напряму. Зважену оцінку ризику розраховують шляхом обчислення середньозваженого показника, в якому в якості вагового значення виступає ступінь впливу на загальну оцінку ризику за відповідним напрямом. При розрахунку зваженої оцінки ризиків, визначають ступінь впливу кожної складової відповідного напряму ідентифікації ризику на загальну кількісну оцінку ризику за напрямом. Результуючий показник, який відображають у карті ризиків, є загальною кількісною оцінкою іпотечного та пов’язаного з іпотекою ризику позичальника, яку розраховують як середньозважене значення зважених оцінок ризику за напрямами іпотечні ризики та ризики пов’язані з іпотекою. Залежно від отриманого кількісного значення ризику, потенційного позичальника доцільно оцінювати за такими рівнями ризику:

від 1 до 2 - мінімальний рівень ризику;
від 2 до 3 - допустимий рівень ризику;
від 3 до 4 - середній рівень ризику;
від 4 до 5 - високий рівень ризику;
від 5 до 6 - критичний рівень ризику;
від 6 до 7 - «територія ризику».

Підсумковим документом, що дає повну характеристику всіх можливих іпотечних та пов’язаних з іпотекою ризиків потенційного позичальника, сукупність яких відображає комплексну оцінку даних ризиків - є карта ризиків. Структура побудови карти ризиків передбачає поєднання в одному документі якісної та кількісної оцінки іпотечних і пов’язаних з іпотекою ризиків позичальника, а також можливих рекомендацій щодо зниження ризику, що можуть надаватися за кожним напрямом ідентифікації і є підсумковим розділом карти ризиків. Приклад можливої структури карти ризиків наведено у Додатку Ш.

Нагляд, контроль, стратегія відношення до ризику комерційним банком залежить від принципів та цілей його кредитної політики. Проте, в кожному конкретному випадку можливі такі варіанти розвитку подій:

- відмова в наданні кредиту, тобто уникнення ризику;

- застосування методів зниження та мінімізації ризику;

- прийняття ризику.

Комерційний банк може відмовити в наданні кредиту на будь-якому етапі, що передує підписанню кредитної та іпотечної угод: під час співбесіди з потенційним позичальником та оцінки кредитної заявки, фінансового стану, нерухомості, що пропонується у заставу, якщо працівники кредитного, юридичного, оцінки нерухомості, управління ризиками підрозділів, виявлять певну кількість факторів, які можуть призвести до невиконання зобов’язань позичальником. Наприклад, якщо потенційний позичальник має незадовільний, згідно з стандартами банку, фінансовий стан, низьку кредито- та платоспроможність, негативну репутацію, низький рівень компетентності керівників, постійні протиріччя між акціонерами тощо.

Існують такі методи зниження та мінімізації ризиків [399, с.202- 204]:

Зовнішні, за допомогою методів фінансової інженерії:

диверсифікація ризику;
передача( страхування) ризику;

Внутрішні:

лімітування;
підбір, підвищення кваліфікованості та компетентності персоналу;
організація захисту комерційної таємниці;
обов’язкова перевірка клієнтів власною службою безпеки.

Крім того слід зазначити, що всі методи зовнішньої мінімізації ризиків, можна класифікувати так: метод, який використовують на рівні конкретної позики, це метод передачі ризику та метод, який використовують на рівні іпотечного кредитного портфелю банку, це диверсифікація ризику. Внутрішні методи, крім резервування та лімітування, які використовують на рівні кредитного іпотечного портфелю банку в цілому універсальні, їх використовують, як на рівні конкретної позики, так і на рівні іпотечного кредитного портфелю банку.

Диверсифікація, це різноманітний та різнобічний розвиток іпотечного кредитування комерційним банком: збільшення кількості видів іпотечних кредитів, які пропонує банк, диференційований підхід до їх надання та порядку погашення, розширення параметрів позики тощо. Наприклад, якщо один з видів іпотечних кредитів, у результаті непередбачуваних подій, буде збитковим, а інші даватимуть прибуток, за рахунок яких комерційний банк зможе перекрити збитки і продовжить діяльність.

Передача ризику, це в основному страхування(хеджування) - перекладання ризиків на страхову компанію, оскільки остання згідно з стандартними договорами страхування бере на себе відповідальність за відшкодування збитків при настанні страхового випадку. Предмет іпотеки обов’язково потрібно страхувати, в прийнятній для банку страховій компанії та/або повинен бути визначений перелік страхових компаній з якими співпрацює банк. Ринок іпотечного кредитування не зможе нормально розвиватися та функціонувати не використовуючи послуги страхування, оскільки останні суттєво знижують і/або перерозподіляють іпотечні та пов’язані з іпотекою ризики. Крім предмету іпотеки, в процесі іпотеки, при високих ризиках, необхідно по можливості застрахувати:

безпосередньо іпотечний кредит;
помилки при оцінці вартості нерухомості;
іпотечні цінні папери;
іпотечну заборгованість;
особисте страхування позичальника - життя, втрата працездатності, якщо позичальником є фізична особа;
страхування комерційного ризику банку, тобто банк який надає іпотечний кредит, може самостійно без згоди або погодження з позичальником укласти договір страхування комерційного ризику з страховою компанією. Згідно з цим договором банк страхує ризик виникнення фінансового збитку внаслідок невиконання позичальником своїх зобов’язань за кредитним договорам і неможливості отримати повну компенсацію втрат в результаті реалізації предмета застави.

Лімітування - профілактика ризику, що виходить за межі «допустимого», здійснюється шляхом встановлення внутрішніх нормативів відносно подій, які призводять до появи таких ризиків [96, с.123]. Лімітуються розмір кредиту, LTV, термін дії, відсоткова ставка за використання, вартість предмету застави, вимоги до потенційного позичальника тощо.

Підбір персоналу є важливим елементом управління ризиками. Основними методами підбору кадрів такі:

співбесіда;
тестування;
випробувальний термін.

Крім того, слід не забувати і про існуючий персонал, влаштовувати тренінги, стимулювати самовдосконалення, сприяти подальшій освіті тощо.

Комерційна таємниця - засекречування операцій, з кон’юктурних і конкурентних міркувань, а також характеру та особливостей політики банку. В цілому, організація захисту комерційної таємниці може складатися з таких компонентів [230]:

визначення, що є комерційною таємницею для конкретного комерційного банку;
визначення, рівня допуску та відповідальності персоналу за роботу з комерційною таємницею, згідно з посадами та виробничою необхідністю;
розробка, класифікації документації за конфіденційністю та терміном протягом якого, той чи інший документ є комерційною таємницею в цілому та певного класу зокрема;
періодичної перевірки надійності захисту конфіденційної інформації.

Перевірка потенційних партнерів, клієнтів, позичальників комерційного банку - початковий та невід’ємний етапом в управлінні ризиками. Вона повинна бути всеосяжною, тобто охоплювати по можливості всі сторони їх створення, діяльності та подальшого розвитку. Перевірку краще здійснювати за допомогою власної служби безпеки, що підвищить її якість, та зменшить вірогідність отримання необ’єктивної і/або недостовірної інформації. До перевірки юридичних й фінансових документів необхідно залучати працівників юридичного та фінансово-аналітичного напрямів. Крім того, корисним буде проаналізувати фінансовий стан партнерів позичальника, можливості та перспективи його конкурентів.

Прийняття ризику це принципова згода на відшкодування збитків за рахунок власних коштів. При цьому деякі ризики приймають тому, що вони неминучі, інші тому, що несуть потенціал можливого прибутку. При прийнятті ризику слід враховувати наступні аспекти: втрати, які легко передбачити та прорахувати, такі, як наприклад, помилки працівників, слід враховувати, як оперативні витрати, а не як шкоду заподіяну ризиком. Крім того необхідно пам’ятати, що до фінансування ризику удаються тоді, коли мають у своєму розпорядженні певні кошти. Крім того, прийняття ризику не завжди означає відмову від будь-яких дій спрямованих на зменшення збитку. Засоби здійснювані при збереженні ризику можуть бути такі: отримання кредитів, державні дотації, випуск акцій тощо. Прийнятий ризик буває двох видів: запланований та незапланований. Запланований ризик покривають з поточного доходу, якщо він невеликий, а якщо навпаки, або ризик є незапланований банку доводиться покривати його за допомогою будь-яких ресурсів. Управління прийнятим запланованим ризиком здійснюють за допомогою трьох методів:

резервування;
управління коригуванням відсоткової ставки за користування кредитом;
андерайтинг.

Резервування, створення банком резервів, для можливого відшкодування кредитів, чиє повернення ставиться під сумнів, тобто ціль резервування полягає у відшкодуванні збитків, повернення яких неможливе. Формування резервів банки зобов’язані здійснювати щомісяця. Згідно з Постановою НБУ №279 від 6 липня 2000р., кредитні операції рекомендується класифікувати залежно від рівня ризику та поділяти на [257, с.4-5,18; 461]:

«стандартні» - ризик незначний, коефіцієнт резервування 1%;
«під контролем» - ризик незначний, але може збільшитися через несприятливі для позичальника ситуації, ставка резервування 5%;
«субстандартні» - ризик значний і може зростати, є ймовірність несвоєчасного погашення заборгованості, ставка резервування 20%;
«сумнівні» - ймовірність виконання зобов’язань позичальником під загрозою, ставка резервування 50%;
«безнадійні» - ймовірність виконання зобов’язань позичальником практично відсутня, коефіцієнт резервування 100%.

Метод управління ризиками за допомогою коригування відсоткової ставки полягає в тому, що чим вищий ризик та можливість отримати збитки, тим вищою має бути відсоткова ставка за користування коштами, тобто можливий дохід має бути вищим, ніж за умов з низьким або середнім рівнем ризику. Перед комерційним банком завжди стоїть дилема «ризик-доход», тому він намагається мінімізувати ризик для даного рівня дохідності, або максимілізувати дохідність для даного рівня ризику за допомогою коригування відсоткової ставки [66, с.230], тому відсоткову ставку можна поділити на базову складову і надбавку за ризик. Базова складова включає такі компоненти: співвідношення залучених і власних ресурсів, вартості залучених ресурсів та вартості акціонерного капіталу.

Слід також зазначити, що розмір відсоткової ставки іпотечного кредиту залежить від типу іпотечного кредиту і ряду внутрішніх та зовнішніх, відносно кредитора, факторів. Вибір типу кредиту передбачає, насамперед, вибір характеру зміни в часі відсоткової ставки і встановлення графіка погашення цього кредиту. Так, відсоткова ставка може бути постійною протягом всього періоду кредитування або змінюватися за певним принципом. При визначені графіка погашення заборгованості за кредитом враховується, що загальна сума щомісячних платежів, як правило, має складатися з двох частин: суми в рахунок погашення основного боргу та суми в рахунок погашення відсотків. Надбавку за ризик розраховують для кожного з типів іпотечних кредитів.

Ступінь неповернення кредиту, тобто того, що позичальник не виконає свої зобов’язання залежить також від величини LTV. Отже, на розмір надбавки за ризик впливає також величина LTV.

Дослідивши іноземний досвід відносно розміру надбавки за ризик, можемо зазначити, що в Данії, Німеччині та США вона невисока і становить- відповідно 0,34, 0,31 та 0,35. Це пояснюється консервативністю, стандартизованістю та відпрацьованістю процесу управління ризиками в Данії і Німеччині, та добре розвинутою інформаційною базою випадків неповернення кредитів, а також географічною диверсифікацією в США. Остання може зменшити ризик, якщо між доходами за кредитами, виданих в різних географічних регіонах та на різні цілі, кореляція відсутня чи має від’ємне значення. Таким чином, ризик іпотечного кредитування в двох різних географічних регіонах може бути меншим за ризик в окремо взятому регіоні, якщо економічні умови, а тому і вартість нерухомості різні [439, с.93]. У Великобританії та Франції надбавка за ризик більша порівняно з Німеччиною, Данією та США і становить - відповідно 0,63 та 0,78. Стосовно Великобританії це пояснюється тим, що неповернення кредитів стало розповсюдженим явищем в цій країні. Це обумовлено високим значенням LTV, обмеженою ліквідністю ринку нерухомості й застосування практично тільки інструментів із змінною відсотковою ставкою. Крім того, ринок нерухомості географічно сильно сконцентрований [438, 439]. Високий розмір надбавки за ризик у Франції пояснюється:

м’якістю законодавства щодо виконання зобов’язань за іпотечними кредитами;
існують великі труднощі в питаннях вступу в володіння заставленим майном позичальника для кредитора, термін процедур звернення стягнення може бути від трьох до восьми років;
недосконалістю методів оцінки нерухомості порівняно з іншими країнами Європи [438].

За деякими параметрами, ситуація, що склалася у Франції стосовно іпотечного кредитування дуже близька до ситуації в Україні.

Надбавки за ризик в усіх розглянутих країнах встановлюють на конкурентній основі і ґрунтуються вони на динаміці економічних характеристик з урахуванням накопиченого досвіду погашення іпотечних кредитів. При цьому спостерігається загальна тенденція зростання надбавки за ризик із ростом LTV [438, 439, 459].

Андерайтинг - найрозповсюдженіший метод управління ризиками. Його використовюєть на етапі видачі іпотечного кредиту. Основне завдання андерайтингу - прийняття рішення про надання кредиту на основі оцінки ймовірності його погашення. В процесі андерайтингу аналізують кредито- та платоспроможність потенційного позичальника. Теоретично процедура андерайтингу за допомогою суворих критеріїв дає можливість знизити ризик майже до нуля. Разом з тим занадто жорсткі вимоги призводять до втрати можливостей прибуткового кредитування. Як правило банки, за допомогою андерайтингу підтримують допустимий, не нульовий рівень ризику.

Основні причини неповернення іпотечних кредитів низька платоспроможність і небажання позичальника акуратно здійснювати платежі. Головний орієнтир при визначенні платоспроможності - частка платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник визначають, як на момент видачі кредиту, так і на весь період кредитування. Важливий орієнтир при визначенні бажання позичальника здійснювати виплати - розмір LTV. Його також треба визначати на момент видачі кредиту і прогнозувати на період кредитування. Граничні значення частки платежів у доході позичальника та LTV встановлює банк перед початком кредитування і періодично переглядає з урахуванням змін в економічній, правовій та політичній ситуаціях. Додатковий фактор, який враховують в процесі андерайтингу це здатність позичальника продати своє майно протягом періоду встановленого для здійснення платежів за іпотечним кредитом, а також передбачити ситуацію накладанням арешту на це майно. Деталі та елементи процесу андерайтингу повністю залежать від кредитної політики певного банку, але такі складові, як: визначення цілі кредиту, платоспроможності потенційного позичальника, стабільності його доходів, бажання акуратно здійснювати платежі за кредитом, достатнє забезпечення кредиту, у вигляді об’єкту нерухомості - повинні бути присутні завжди. Загалом експерт з андерайтингу має також проаналізувати:

суму кредиту яку хоче отримати потенційний позичальник;
максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі його доходів;
максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі вартості предмета іпотеки;
наявні кошти, необхідні для здійснення угоди.

Якщо сума яку хоче отримати позичальник більша за суму розраховану на основі платоспроможності клієнта, експерт з андерайтингу визначає:

чи має потенційний позичальник ліквідні активи або іншу нерухомість, крім того об’єкту нерухомості, що пропонується в заставу;
чи має позичальник досить компенсуючих факторів, аналіз яких показує, що він буде здатний своєчасно і правильно здійснювати платежі за кредитом.

Якщо сума коштів, яку намагається отримати потенційний позичальник більша розрахованої на основі вартості нерухомості, що пропонується в заставу, тоді порівнюють значення максимально допустимих сум. Коли ж сума кредиту, розрахована на основі з платоспроможності позичальника, більша чи дорівнює необхідній сумі, тоді визначають, наскільки перебільшення доходів компенсує ризик зміни вартості майна.

Отже, максимальний розмір кредиту і сума щомісячних платежів по ньому визначається рівнем доходів потенційного позичальника, вартістю предмета застави, а крім того, строком кредитного періоду, типом іпотечного інструменту та методом розрахунку платоспроможності різних комерційних банків.

Наприкінці слід також зазначити, що перед комерційними банками України стоять певні труднощі в управлінні ризиками. Контроль з боку уряду, тиск внутрішніх та зовнішніх політичних обставин, фінансові обмеження, зриви графіків, планів через непередбачувані обставини, приватні ситуації нестабільності в економічній та виробничій сфері, що підривають фінансовий стан позичальників. Крім того, фінансова інформація часто ненадійна, правове забезпечення не сприяє виконанню зобов’язань з погашення заборгованості. Комерційні банки в багатьох випадках, особливо переважна більшість середніх та дрібних, не мають у своєму розпорядженні надійно розроблених систем управління ризиками. Найчастіше такі недоліки трапляються в управлінні ризиками:

відсутність письмово зафіксованого у вигляді документу викладення кредитної політики щодо управління ризиками;
надмірна централізація чи децентралізація кредитного керівництва;
поверхневий фінансовий аналіз потенційного позичальника та галузі в якій він працює;
завищена або занижена вартість предмету іпотеки, його необ’єктивна оцінка;
рідкі контакти з клієнтом;
недостатні перевірки та відсутність збалансованості в кредитуванні;
низький контроль над позиками;
невміння ефективно контролювати кредитування.

Зазначені недоліки виливаються в слабкий іпотечний кредитний портфель, включаючи надмірну концентрацію кредитів, наданих у певний сектор, збитки за кредитами, низьку платоспроможність та ліквідність.

Висока ризиковість сільськогосподарського виробництва в цілому, а також пов’язаних з ним різноманітних фінансових операцій, включаючи іпотечні, зокрема, обумовлює небажання потенційних інвесторів вкладати фінансові ресурси в цю сферу. Однією з причин є також те, що переважна більшість фінансових інститутів не знає з чим і з ким їм прийдеться зустрітися на даному ринку, тому ми вирішили розглянути які ж саме ризики присутні на аграрному іпотечному ринку.

Аграрній іпотеці притаманні всі ті ризики, що й іпотеці в цілому, з нею пов’язані ті ж фінансові ризики, крім того на аграрну іпотеку суттєво впливають специфічні ризики сільського господарства, тому на рис. 7.5 ми спробували навести схему ризиків сільського господарства пов’язаних з іпотекою, а на рис. 7.6 зобразили модель ризиків аграрної іпотеки.

Рис. 7.5. Схема ризиків аграрного виробництва, пов’язаних з іпотекою

Слід зазначити, що основними специфічними та значним ризиком аграрної іпотеки є погодний, кліматичний та біологічний, саме вони є найскладнішими при страхуванні, основному елементі управління ризиками аграрної іпотеки за кордоном.

Рис. 7.6. Зв’язок та структурне місцезнаходження ризиків аграрної іпотеки

Іпотечне страхування набуло найбільшого розвитку в США, даний ринок має обсяг у розмірі 524 млрд доларів США, проте частка застрахованих іпотечних кредитів в цій країні становить 12%, в Канаді - до 50, в Австралії і Новій Зеландії - до 40, в Литві - до 33% (див. табл. 7.1) [175, с.11; 462]. В табл. 2.29 та 2.30 ми розглянули зарубіжний досвід функціонування системи іпотечного страхування деяких іноземних країн, таких, як: Канада, США, Філіппіни і та ін., що мають піввікову історію, порівнюючи з системами таких країн, як: Гонконг, Литва, Ізраїль, що тільки почали її формування і мали подібні до українських умови становлення іпотеки [175, с.10-13; 462].

Слід звернути увагу на те, що застраховані іпотечні кредити мають вище LTV ніж незастраховані, у Великобританії та США середній показник LTV становить 80% (див. табл.5.7), тоді як максимальний LTV у Великобританії 100%, а в США - 97-100% (табл.7.2), при середньому значенні LTV в цих країнах та за цими кредитами 90%. У свою чергу, незастраховані іпотечні кредити у Великобританії та США мають середнє значення LTV близько 70%. Подібна ситуації спостерігається і в інших іноземних країнах з розвинутою системою страхування іпотечних ризиків та країнах де така система тільки починає формуватися [459, 462, 476].

Таблиця 3.1. Основні характеристики програм іпотечного страхування деяких кран світу (в основному за 2002 рік)

Країна	Кількість учасників	Загальний розмір капіталу, млн доларів США	Страхова сума по заново укладеним кредитним договорам, млн доларів США	Кількість кредиторів, що страхують ризики при іпотечному кредитуванні	Частка застрахованих кредитів із загальної кількості виданих кредитів, %
Австралія і Нова Зеландія	2	367	60 000	200	«40,0
Гонконг	5	-	15 000	>40	«15
Ізраїль	1	11	450	8	11,0
Канада	2	1 400	42 000	140	«50,0
Литва	1	«5	30	8	«33,0
США - державне іпотечне страхування	2	23 000	187 000	>1000	7,5
США - приватне іпотечне страхування	7	16 000	337 000	>1000	13,4
Філіппіни	1	109	280	-	-
Південна Африка	1	25	205	-	-

Існують два варіанти організації системи страхування іпотечних ризиків: державна та приватна. Кожна має свої переваги та недоліки. Наприклад, приватна система страхування іпотечних ризиків: розвиває конкуренцію на ринку страхування; сприяє підвищенню надійності цього виду страхування та знижує ціну страхового полісу; орієнтує страхові компанії на власні фінансові можливості, що сприяє більш дбайливій оцінці страхових ризиків, підвищує надійність системи в цілому. Проте в такій системі є і проблеми, із забезпеченням довіри банків до страхових компаній і навпаки, проблема відповідності ціни страхового продукту реальному ризику тощо (табл.7.2) [175, с.37-38; 462].

Таблиця 3.2. Умови програм іпотечного страхування деяких країн світу

Країна	Фінансова підтримка	Максимальне LTV, %	Звичайний відсоток покриття	Максимальний термін кредитування, років	Способи внесення страхових премій	Типові ставки страхових премій, %
1	2	3	4	5	6	7
Австралія і Нова Зеландія	Приватна	95	100	30	Передплата	1,00-3,75
Великобританія	Приватна	100	За домовленістю	30	Передплата плюс відсоткова ставка	за домовленістю
Гонконг	Державна	90	10-25	25	Передплата	1,40-3,35
Ізраїль	Приватна	90	20-30	20-25	Передплата	3,00-4,00
Канада	Державна і приватна	95	100	30	Передплата	1,00-3,75
Литва	Державна	95	100	25	Передплата
	2,80-4,40
США - державне іпотечне страхування	Державна	97 100	Від 25 до100 залежно від страхувальника	30	Щорічно	1,5% початковий внесок, 0,5% щорічно за умови продовження договору страхування
США - приватне іпотечне страхування	Приватна	97 100	17-25	30	Щомісячно, щорічно або передплата	Від 140$ USA до 3,20% передплати
Філіппіни	Державна	70 100	85-100	30	Щорічно	2,00-2,75
Південна Африка	Державна	-	20	5	Передплата	2,00

Незважаючи на позитивний іноземний досвід, як довгострокового іпотечного кредитування, так і страхування цих кредитів, українські фінансові установи не поспішають інвестувати кошти таким шляхом, а ще менше охочих страхувати ці інвестиції. Це пояснюється насамперед нерозвинутою методологією та відсутністю достатнього практичного досвіду. На нашу думку, зростання та розповсюдження страхування іпотечних ризиків приватними страховиками в Україні, можливе лише за підтримки та активної участі уряду.

Підсумовуючи, слід зазначити, що із заглибленням в систему ринкових відносин ризикованість середовища функціонування кожного учасника іпотечного ринку зростає. Це, у свою чергу, актуалізує проблему опрацювання антиризикових стратегій, запровадження та диверсифікації ефективних механізмів мінімізації ризиків.