Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку
§ 16. Земельні іпотечні банки в системі іпотечного кредитування аграрного сектору
В системі чинників, які формують сприятливе середовище функціонування будь-якого суб’єкта господарювання, одне з головних місць відводиться забезпеченню кредитними ресурсами, передусім інвестиційного характеру. Сільськогосподарських товаровиробників це стосується у першу чергу, адже вони чи не найбільше серед представників інших галузей економіки ігноруються банками, а відтак - потерпають від нестачі доступних та довгострокових кредитних ресурсів. В загальному обсязі кредитів, наданих комерційними банками суб’єктам господарювання, на кредити сільському господарству, мисливству та лісовому господарству припадає всього 7,2%, з яких 44,7% - короткострокові. Практично на останньому місці серед інших галузей економіки сільське господарство знаходиться за показником «обсяг банківських кредитів на одиницю валової доданої вартості». Його значення у галузі становить 0,09 грн. проти 0,14 грн. у добувній промисловості, 0,27 грн. - в обробній промисловості, 0,72 грн. - у будівництві. Навіть у межах агропромислового комплексу рівень кредитування безпосередньо сільськогосподарських товаровиробників у чотири рази менший порівняно з іншими підприємствами даного сектору [174, с.55]. В цілому ж, за оцінками фахівців, «попит сільськогосподарських товаровиробників на кредитні ресурси не задовольняється повною мірою, якщо за короткостроковими кредитами потреба покривається десь на 50%, то за довгостроковими - лише на 2%» [211, с. 47], в той час як «у розвиток вітчизняного АПК ... загалом необхідно інвестувати щорічно щонайменше 20-25 млрд. грн., що в 10-12,5 раза більше, ніж фактично вкладалося за останні роки. ... Сьогодні мінімальна річна потреба в банківських кредитах складає 10-12 млрд. грн.» [166, с. 64].
Низька привабливість аграрного сектору для потенційних кредиторів, у першу чергу банків, на сьогодні визначається складним фінансовим становищем переважної більшості безпосередніх виробників сільгосппродукції, звуженістю предмета застави, яким нині виступають лише майбутній урожай, продукція в обороті, які в загальному обсязі забезпечення кредиту становлять не більше 30%, а також переважно низьколіквідні основні фонди через високий ступінь їх фізичного та морального зносу.
Розблокування існуючого «патового» становища у сфері кредитного забезпечення аграрного сектору, як вже зазначалося, очікується із закінченням терміну дії мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, після якого стане можливим нарощування заставної маси в аграрному секторі. Як зазначає П.Т.Саблук, «в ситуації, коли агропромислове виробництво сьогодні середньо- і довгостроковими кредитами практично не користується, іншого шляху залучення кредитів та інших інвестицій, як під іпотеку землі, немає» [317, с. 113]. На думку С.Колотухи, «аграрний капітал у 300 млрд. грн. вартості землі подвоїть основний капітал села» [174, с. 51]. За оцінками окремих фахівців, включення земельних ділянок сільськогосподарського призначення до предмета іпотеки дозволить додатково залучити в галузь від 4 до 50 млрд. дол. США. О.Т.Євтух, наприклад, вважає, що «... під забезпечення землі можна отримати кредитних ресурсів на суму близько 42 млрд. дол. США. Якщо ж ... на перших порах ринкова ціна земельних угідь може бути нижча за кадастрову, то навіть при ціні 200 дол. США за 1 га господарства могли б отримати доступ до більш ніж 4,5 млрд. дол. США кредитних ресурсів» [101, с. 146-147] (а це близько 25 млрд. у гривневому еквіваленті, що майже утричі перевищує нинішній обсяг бюджетних видатків на фінансування аграрного сектору).
Очевидно, що зазначені обсяги потенційних кредитних ресурсів в аграрну сферу можна піддавати сумніву, наводячи цілком обґрунтовані аргументи на кшталт незначних розмірів земельних ділянок у західних областях України, їх низької продуктивності тощо, що суттєво знижує їх привабливість як предмета іпотеки для потенційних інвесторів, малих розмірів землекористування у переважної більшості новостворених фермерських господарств, неможливості одночасної застави усього земельного масиву, об’єктивної відсутності потреби у кредитних ресурсах певного контингенту товаровиробників, які займають високі конкурентні позиції на ринку, та інші. Водночас у даному випадку не ставиться завдання здійснення оцінки можливих обсягів кредитних ресурсів, на які можуть сподіватися товаровиробники. Предметом аналізу виступає одне з основних питань створення завершеної системи інфраструктурного забезпечення розвитку земельної іпотеки в частині сільськогосподарських земель, які не виступали об’єктом застави з 1917 р. минулого століття, яким є, насамперед, формування Державного земельного (іпотечного) банку, покликаного відігравати ключову роль в організації іпотеки сільгоспугідь.
Поглянувши на процес формування земельних банків в історичному ракурсі, можна побачити, що Україна знаходилася в числі країн, в яких цей процес відбувався досить активно [318].
Підійшовши впритул до проблеми запровадження іпотеки земель сільськогосподарського призначення сьогодні, Україна постала перед проблемою доцільності створення Державного земельного (іпотечного) банку. В центрі уваги виявилася низка питань, без чітких відповідей на які прийняти рішення щодо створення такої інституції досить складно. Такими, зокрема, є нечіткість визначення місця і функцій банку, його сумнівна фінансова стійкість, проблемність з формуванням ресурсної бази та територіально розгалуженої філійної мережі, загальна слабкість усієї банківської системи України тощо.
В Україні вперше завдання щодо створення Державного земельного (іпотечного) банку було сформульоване Президентом України ще у 1998 році. Реальна ж надія на вирішення цього питання з’явилася з прийняттям у 2001 р. Земельного кодексу України, яким Кабінету Міністрів України було доручено створити такий банк з відповідною інфраструктурою, відповідним чином подавши у шестимісячний строк після опублікування цього Кодексу до Парламенту проект Закону про Державний земельний (іпотечний) банк [141]. При цьому у Державному бюджеті України на 2002 рік для створення Державного земельного (іпотечного) банку було навіть виділено
30 млн. грн., чому не в останню чергу посприяв виданий Президентом України Указ від 8 серпня 2002 р. «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні» [357].
Нині Україна вже кілька років живе за новим Земельним кодексом, проте Урядом до цього часу такий законопроект не внесений. При цьому варто зауважити, що і в Розпорядженні Кабінету Міністрів України від 26 вересня 2001 р. №446-р «Про затвердження заходів щодо реалізації Основних напрямів земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки» [303], в яке після прийняття Земельного кодексу України цілком логічно було б внести відповідні зміни та уточнення, серед таких заходів створення Державного земельного (іпотечного) банку та розробка відповідного проекту закону не передбачені.
Надалі, як зазначає М.Я.Дем’яненко, ситуація зі створенням зазначеного інституту розвивалася за наступним сценарієм: «... при вивченні реальної ситуації щодо можливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення . робоча група, що займалася цим питанням, дійшла висновку про недоцільність створення такого банку. Замість Державного земельного (іпотечного) банку робоча група за участю уже й експертів Світового банку розробила концептуальні засади створення і функціонування іншої фінансової установи як складової моделі іпотечного кредитування. ... замість банку пропонується створення фінансової структури другого рівня, і ... для впровадження представлених моделей іпотечного кредитування передбачається 7-10 років. Таким чином, склалася ситуація, коли ні Земельного (іпотечного) банку, ні іншої фінансової установи, яка б займалася іпотекою сільськогосподарських земель, у найближчій перспективі не буде» [79, с. 102].
Така постановка питання, на наш погляд, викликає щонайменше три цілком логічних зауваження [318; 326, с. 511-512].
По-перше, Земельним кодексом України чітко визначено, що «заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України». У зв’язку із цим пропозиція щодо створення будь-якої іншої фінансової небанківської установи, яка б виконувала функції застоводержателя земельних ділянок, видається щонайменше некоректною з точки зору повної невідповідності вимогам основного (звісно, після Конституції України) акта законодавства, що регулює земельні відносини в країні.
По-друге, за відсутності відповідної правової бази, а також безпосередньо такого інституту як Державний земельний (іпотечний) банк Україна після закінчення дії мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель входить практично не підготовленою, з точки зору інфраструктурного забезпечення, в новий етап аграрної, і передусім земельної, реформи, невід’ємним елементом якої, з котрим пов’язуються сподівання численних сільгоспвиробників, є розвинута система земельної іпотеки.
По-третє, аграрний сектор України за рівнем кредитного забезпечення ресурсами банківської системи залишиться на нульовій точці. Наслідки такого сценарію розвитку подій цілком прогнозовані і не потребують якихось фундаментальних обґрунтувань.
В контексті викладеного слід також зауважити, що і в проекті Комплексної програми розвитку банківської системи України на 2003-2005 роки, розробленому Національним банком України, були відсутні прямі норми щодо створення Державного земельного (іпотечного) банку. Підтримку ж підприємств передбачалося здійснювати за рахунок більш активного використання лізингових схем кредитування [285].
Черговим кроком можна вважати внесення у травні 2003 р. на розгляд Верховної Ради України проекту Закону про Державний земельний (іпотечний) банк [283], який, проте, так і не був прийнятий. Державний земельний (іпотечний) банк законопроектом був визначений як спеціалізована фінансова установа, створена за участю та під контролем держави для розвитку системи кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу землі та іншої нерухомості. Виключно за цією інституцією закріплювалось монопольне право на здійснення трансакцій із землями сільськогосподарського призначення, які вилучаються у випадку неповернення кредиту, наданого позичальнику під заставу землі. До функцій банку віднесено: рефінансування комерційних банків, які надають кредити під заставу землі; контроль за дотриманням законодавства в процесі вилучення землі у разі неповернення кредиту позичальником; випуск іпотечних облігацій; здійснення іншої діяльності відповідно до чинного законодавства.
Детальний аналіз даного документа засвідчив низький рівень його опрацювання, що, власне, і стало причиною його неприйняття законодавцем.
Зокрема, Законом України «Про банки і банківську діяльність» [115] чітко визначено, що державний банк - це банк, 100% статутного капіталу якого належать державі, а отже, засновником державного банку виступає виключно держава. Цим же Законом встановлено мінімальні розміри статутного капіталу банків. Зважаючи на це, щонайменше некоректними виглядали норми проекту, за якими розмір статутного фонду Державного земельного (іпотечного) банку визначається засновниками (акціонерами) і не може бути меншим за розмір, встановлений Національним банком України, та що державна частка у статутному фонді Державного земельного (іпотечного) банку не може бути меншою ніж 51% від загального розміру статутного фонду банку.
У цьому ж контексті викликають заперечення і норми законопроекту, які визначають джерела формування державної частки статутного фонду Державного земельного (іпотечного) банку, адже згадуваним вже Законом України «Про банки і банківську діяльність» визначено, що державний банк засновується за рішенням Кабінету Міністрів України. При цьому в законі про держбюджет на відповідний рік передбачаються витрати на формування статутного капіталу державного банку, а отже, джерелом формування статутного капіталу державних банків є кошти державного бюджету.
Логічним і доцільним також було б визначити вичерпний перелік видів діяльності, які можуть провадитися Державним земельним (іпотечним) банком, засади кредитування сільгосптоваровиробників (зокрема, визначити, чи може банк надавати кредити на засадах спільного кредитування та яка має бути частка банку у цьому випадку тощо), порядок використання прибутку банку, порядок здійснення контролю за діяльністю банку, органи його управління, порядок здійснення реорганізації та ліквідації банку, джерела формування ресурсу для рефінансування іпотечних кредиторів, параметри інвестиційної діяльності. Недостатньо чітко врегульоване питання можливості діяльності банку як первинного іпотечного кредитора.
Як можна побачити з аналізу лише одного фрагмента діяльності законодавця, у напрямі формування правового поля, у сфері іпотеки сільськогосподарських земель, на сьогодні залишається досить багато питань, які потребують ґрунтовного опрацювання ще на проектній стадії загального процесу законотворення. Інакше новостворена інституція виявиться недієздатною, а відтак - неспроможною виконувати свої основні функції у такому важливому сегменті іпотечного ринку, яким є земельна іпотека і, в першу чергу, іпотека земель сільськогосподарського призначення.
Водночас слід зауважити, що серед як науковців, так і практиків до цього часу немає однозначної думки щодо доцільності створення Державного земельного (іпотечного) банку. Більш того, власні позиції окремих науковців часто є суперечливими. П.Т.Саблук, наприклад, зазначає, що створення Державного земельного (іпотечного) банку «не тільки дозволить державі брати участь у процесі кредитування сільськогосподарських товаровиробників, а також сприятиме державному контролю за рухом земель» [317, с.116]. Проте трохи згодом такий оптимізм згасає, і взагалі робиться фактично протилежний висновок: «централізований орган в особі земельного (іпотечного) банку ... вирішити проблему іпотечного кредитування для сільськогосподарських підприємств не зможе. ... такий Банк можна буде (з великими труднощами) створити тільки на республіканському рівні. За таких умов він зможе виконувати обмежене коло іпотечних операцій, в основному, із землями несільськогосподарського призначення. Для сільськогосподарських товаровиробників такий банк буде практично недоступним. ... створення філіалів спеціалізованого іпотечного банку на районному рівні недоцільно не тільки з фінансових міркувань ... , а й з економічних ... - ... такі фінансові установи будуть не завантажені в силу специфіки іпотечного кредитування» [317, с. 117-118]. З цього, нарешті, робиться висновок, що «... розраховувати на спеціалізований іпотечний банк не доводиться. Необхідно формувати на місцях такі банківські структури універсального характеру, які б поряд з іншими видами діяльності займалися іпотечним кредитуванням. Таким банком має бути Аграрний банк, який за допомогою держави доцільно створити на матеріальній базі банку «Україна». В такому банку на всіх регіональних рівнях можна створити відокремлені департаменти, які і займалися б іпотекою та іпотечним кредитуванням. У перспективі . де виявиться потреба у створенні спеціалізованих іпотечних банків або їх філіалів, такі департаменти можуть перетворюватися в самостійні спеціалізовані фінансові структури, які займатимуться іпотекою сільськогосподарських земель» [317, с.118].
Викладені положення дають підстави зробити кілька висновків [326, с. 517-531].
Насамперед слід зазначити, що Україна дійсно втратила унікальну можливість створити Державний земельний (іпотечний) банк на матеріальній базі колишнього аграрного банку «Україна». Принаймні, це дозволило б зекономити значні фінансові ресурси для створення матеріальної бази новоствореної головної іпотечної інституції в аграрному секторі. Частково можна погодитися і з тезою, що на першому етапі можна було б обмежитися створенням Аграрного банку, який разом із своїми філіями покривав би потребу в іпотечних кредитах у тому чи іншому регіоні. До речі, на сьогодні досить активно дискутується проблема доцільності створення аграрного банку. На цю мету у проекті Закону про Державний бюджет України на 2007 рік було навіть закладено 0,5 млрд. гривень.
Проте ідея створення спеціалізованого банку, орієнтованого виключно на один сектор національної економіки, досить скептично сприймається, насамперед, у банківських колах. В.Лазепко, зокрема, акцентує увагу на негативному минулому досвіді функціонування подібного роду установи - банку «Україна», високій ймовірності нецільового використання коштів [229, с.22]. На думку С.Аржевітіна, значно вигідніше використовувати вже існуючі державні банки [229, с.22]. Крім того, вказується на притаманну аграрному сектору сезонність, що створюватиме досить великі ризики для спеціалізованого банку. З іншого боку, можливе банкрутство банку, який представлений в особі єдиного центру без наявності розгалуженої філійної мережі, ймовірність чого оцінюється як досить висока, формуватиме загрозу для банківської системи України та аграрного сектору загалом внаслідок блокування фінансових потоків.
Водночас слід враховувати також наступне.
По-перше, створення лише Аграрного банку зовсім не вирішує проблеми рефінансування іпотечних кредиторів, в числі яких, до речі, виявиться і такий банк. Розраховувати ж знову на держбюджет, який і так ледве справляється з прямим фінансуванням аграрного сектору та опосередкованою підтримкою сільськогосподарських товаровиробників через механізм здешевлення вартості банківських кредитів, обсяги яких далеко не відповідають реальній потребі у фінансовому забезпеченні галузі, не видається обґрунтованим. Покласти ж на один-єдиний банк завдання підняття такої «брили», як іпотечне кредитування сільгосптоваровиробників під заставу сільськогосподарських земель, означає «поховати» цей процес ще на початковій стадії.
По-друге, на нашу думку, створення такого роду банку, по- перше, можна розглядати як проміжний етап на шляху до утворення Державного земельного (іпотечного) банку, а, по-друге, має супроводжуватися проведенням необхідної підготовчої роботи у напрямі формування територіально розгалуженої філійної мережі (або ж шляхом укладання угод з існуючими банками, що таку мережу мають і згодні та спроможні займатися реалізацією фінансових проектів в аграрній сфері). Слід також враховувати і той факт, що аграрний банк займатиметься не лише реалізацією звичайних кредитних проектів, але й фінансуванням відповідних проектів на безповоротній основі, реалізацією специфічних кредитних механізмів підтримки сільськогосподарських товаровиробників на реверсній основі. З відміною мораторію на торгівлю землями сільськогосподарського призначення банк може брати активну участь в реалізації механізмів іпотечного кредитування аграрного сектору під заставу цієї категорії земель.
По-третє, створення Державного земельного (іпотечного) банку зовсім не заперечує можливість створення окремого Аграрного банку, завдання якого можуть буди значно ширшими, аніж спеціалізованої іпотечної інституції. Адже асортимент форм фінансово-кредитної підтримки реального сектору економіки не обмежується лише іпотечним кредитуванням. Як Аграрний банк, так і будь-які інші універсальні та спеціалізовані іпотечні комерційні банки можуть успішно функціонувати поряд з Державним земельним (іпотечним) банком, виконуючи функції іпотечних кредиторів на іпотечному ринку, в тому числі і за рахунок кредитних ресурсів, отриманих в порядку рефінансування від Державного земельного (іпотечного) банку. Власне, це є нормальною практикою, поширеною в країнах з розвиненою ринковою економікою.
По-четверте, цілком погоджуючись з позицією, що формування філійної територіально розгалуженої мережі Державного земельного (іпотечного) банку є досить дорогим задоволенням, все ж вважаємо, що це завдання потрібно вирішувати з перших днів створення головної іпотечної інституції. Єдиним застереженням при цьому має бути поетапний і вибірковий підхід. У першу чергу, на нашу думку, філії Державного земельного (іпотечного) банку мають бути створені в регіонах з високою концентрацією високоліквідної застави та господарюючих суб’єктів з позитивними виробничими і фінансовими показниками діяльності. Ці дві умови, на наш погляд, мають забезпечити критичну масу попиту на іпотечні кредити, тим самим виправдавши понесені витрати на створення відповідних інституцій в таких зонах.
Вважаємо за доцільне також зауважити, що не обов’язково створювати філії Державного земельного (іпотечного) банку в кожному районі. Такі інституції, на нашу думку, цілком можуть формуватися за так званим кущовим принципом - наприклад, на базі кількох районів чи навіть окремої області. Адже, в даному випадку, мова йде про суб’єктів, які здійснюватимуть переважно рефінансування іпотечних кредиторів. Що ж до іпотечного кредитування безпосередньо сільськогосподарських товаровиробників, то зазначені інституції таку функцію можуть виконувати лише на початковому етапі становлення загальної системи іпотечного кредитування в аграрному секторі, на якому відбуватиметься формування необхідної маси первинних іпотечних кредиторів, спроможної задовольнити попит на іпотечні кредити на всій території України. Такими згодом мають стати універсальні та спеціалізовані іпотечні, в тому числі земельні, банки. Перспективним у цьому напрямі слід вважати створення спеціалізованих земельних іпотечних банків на кооперативних засадах.
По-п’яте, видається необґрунтованою пропозиція щодо створення якихось універсальних банків, які додатково мали б займатися іпотечним кредитуванням сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогосподарських земель. Такі банки в Україні вже створені, і їх активність у даному сегменті іпотечного ринку визначатиметься рівнем розрахункового прибутку від здійснення операцій з іпотечного кредитування.
Як щодо Державного земельного (іпотечного) банку, так і з приводу доцільності створення спеціалізованих іпотечних земельних банків на сьогодні немає одностайної думки. За висновком В.І.Кравченка, наприклад, «ні в якому разі не можна йти на створення чисто спеціалізованих іпотечних земельних банків» [179, с.5]. Такого роду інституціям, передусім у нинішніх умовах, дійсно загрожують значні потенційні ризики низької ліквідності предмета застави - сільськогосподарських земель, на чому ми, власне, вже зупинялися в даній роботі. Водночас проблема створення спеціалізованих іпотечних земельних банків не є однозначною хоча б з огляду на наступне.
На нашу думку, не слід вважати, що прийняття рішення про створення спеціалізованих іпотечних банків означає перетворення цього процесу в так звану «кампанєйщину» в масштабах усієї країни, наслідком якої має стати створення інституції такого роду в кожному районному центрі. У даному випадку варто керуватися принципом доцільності, за яким спеціалізовані іпотечні земельні банки можуть утворюватися за точковим принципом виходячи з потреб певних територій, якими, як видається, цілком логічно можуть виступати зони високотехнологічного землеробства з високою концентрацією товаровиробників з тривалою незаплямованою кредитною історією, достатнім рівнем платоспроможності, стабільним високоприбутковим виробництвом та стійкою позицією на агропродовольчому ринку, що, власне, забезпечуватиме високу ліквідність потенційного предмета застави - сільськогосподарських земель. Хочеться сподіватися, що такий час настане в недалекому майбутньому і в такому випадку об’єктивно виникне потреба у створенні саме спеціалізованих іпотечних земельних банків, покликаних обслуговувати виключно товаровиробників таких зон (хоча не виключена можливість і обслуговування клієнтів з інших сусідніх територій за умови відповідності їх певним, виробленим такими банками, критеріям). Такі банки можуть утворюватись на кооперативних засадах.
Ще один аргумент на користь висновку щодо можливості створення спеціалізованих іпотечних земельних банків полягає в тому, що товаровиробник не в змозі змусити кредитора надати йому кредит під заставу сільськогосподарських земель, якщо за результатами андерайтингу та оцінки потенційного предмета застави будуть встановлені факти низького рівня неналежної платоспроможності потенційного позичальника та прогнозованої низької ліквідності земельної ділянки в силу різних причин - низької її якості, несприятливих кон’юнктурних моментів тощо. Іпотечний кредитний договір, власне, є предметом компромісу між потенційними позичальником та кредитором, який стає реальністю виключно за умови сприйняття кожним пропонованих умов протилежної сторони. Звичайно, на перших порах цілком ймовірними будуть випадки матеріалізації кредитних ризиків, пов’язаних з низькою ліквідністю предмета застави. Однак це не означає, що процес впровадження системи іпотечного кредитування в аграрний сектор має бути відкладений назавжди. Зрештою, лише початок такого процесу змусить реальні та потенційні, в тому числі і новостворювані спеціалізовані іпотечні земельні банки, переглянути власні позиції щодо спроможності проведення на належному, відповідно до умов нинішньої дійсності, рівні андерайтингу та оцінки землі з точки зору її прогнозованого рівня ліквідності.
Безпідставно, на нашу думку, в даному випадку говорити і про те, що із запровадженням спеціалізованих іпотечних земельних банків «під загрозу може бути поставлене функціонування всієї кредитної системи країни» [179, с.13]. Спеціалізовані іпотечні земельні банки - це далеко не вся банківська система країни, щоб робити такий фундаментальний висновок.
Суттєвим доповненням до діяльності Державного земельного (іпотечного) банку слід вважати створення мережі локальних кооперативних земельних іпотечних банків. Такі банки могли б проводити політику диференційованого підходу до потенційних позичальників залежно від їх кредитної історії та результативності господарювання. Такий підхід міг би зводитись до зменшення вартості кредитних ресурсів, починаючи, наприклад, з отримання шостої позики у цьому ж банку за умови тривалої (хоча б трирічної) тенденції стабільного приросту економічних та фінансових показників суб’єкта господарювання. Такий механізм сприяв би підвищенню підприємницької ініціативи серед місцевих господарських суб’єктів, «провокував» би здорову конкуренцію між ними.
Кооперативна форма утворення спеціалізованих земельних банків дозволяє суттєво розширити можливості застосування низьколіквідних (не лише за критерієм низької якості, а й місцерозташування) сільськогосподарських земель як предмета застави, що в багатьох регіонах стримуватиме доступ в аграрний сектор іпотечних кредитів великих комерційних банків. Адже в кооперативних банках існує можливість застосування такого додаткового предмета застави іпотечного кредиту як кругова порука. Засновники такого банку - сільськогосподарські товаровиробники - можуть передбачати в його статуті чіткі вимоги щодо такого особливого виду застави, а також конкретних вимог щодо форм розрахунків, у випадку звернення стягнення на такий предмет застави, при невиконанні позичальником умов кредитного договору.
Створення земельних іпотечних банків, у тому числі й на кооперативній основі, сприяло б вирішенню надзвичайно важливої проблеми - диспаритетності відносин між позичальником і кредитором. Така диспаритетність на сьогодні зводиться до того, що розмір застави щодо суми кредиту становить 1,2-1,5 до 1 аж ніяк не на користь сільськогосподарського товаровиробника. У такий спосіб банки страхують свої ризики, які, слід бути об’єктивними, оцінюються дійсно як високі. Згідно з Положенням Національного банку України про порядок дотримання використання резервів комерційними банками, зокрема, «більшість сільськогосподарських товаровиробників належать до категорії субстандартного і сумнівного ризиків. ... Збиткові підприємства належать до категорії безнадійного ризику і до кредитування не належать» [211, с.51]. Таким чином, для значної частини сільгоспвиробників доступ до кредитних ресурсів банків узагалі закритий, для решти ж умови кредитування є досить кабальні. Навіть той факт, що отримання кредиту вимагає наявності ліквідної застави, найбільш поширеними предметами якої є велика рогата худоба і майбутній урожай, якісно ситуацію не виправляє. Тваринництво, зокрема, на сьогодні знаходиться в стадії глибокого занепаду. Тому більшість підприємств об’єктивно позбавлена одного з видів застави. Що ж до майбутнього врожаю, то, зважаючи на ризикованість сільськогосподарського виробництва, в частині негативних природних умов, а також враховуючи високу ймовірність різких кон’юнктурних змін на зерновому ринку, як реальний кількісний вимір, так і реальна ліквідність такого об’єкта застави з часом можуть суттєво відрізнятися від розрахункових параметрів на момент укладення кредитної угоди, навіть при умові співвідношення розміру застави щодо суми кредиту як 1,2-1,5 до 1. Крім того, далеко не всі виробники так званого заставного продукту, перелік якого досить обмежений кількома видами - головним чином зерном, цукром, мають вільний доступ як до біржового ринку, так і до системи формування державних резервів через заставні та інтервенційні механізми.
Малопривабливим для банків є і такий предмет застави як сільськогосподарська техніка, головним чином через низьку якість, а відповідно і ліквідність останньої. Як зазначає В.П.Ситник, «На жаль, і нова техніка нерідко має низькі технічні характеристики. ... Робочі органи вітчизняних ґрунтообробних машин також зношуються в кілька разів швидше» [349, с.7]. Не набагато кращою є і ситуація із зарубіжною технікою. Адже, як зазначає В.П.Ситник, з придбаних за останні п’ять років сільськогосподарськими підприємствами зернозбиральних комбайнів близько третини їх були в експлуатації 3-8 років [349, с. 7].
Сільськогосподарські товаровиробники, таким чином, мають досить обмежений набір предметів застави, привабливих для потенційних кредиторів.
Слід також враховувати, що велика кількість новостворених підприємницьких формувань в аграрному секторі не мають ні кредитної історії, ні майна під заставу. Останнє ж, як правило, переважно орендоване, що зумовлює підставу для відмови банками у наданні кредитів таким суб’єктам. Відтак суттєво звужується контингент потенційних позичальників кредитних ресурсів банківської системи.
В таких умовах саме Державний земельний (іпотечний) банк зі своїми філіями, а також спеціалізовані, в тому числі й створені на кооперативній основі, іпотечні земельні банки мають взяти на себе весь тягар можливих ризиків, звичайно, за належної допомоги з боку держави, в процесі становлення системи іпотечного кредитування сільгоспвиробників під заставу сільськогосподарських земель. В умовах дії головного складника ризиків іпотечного кредитування - низької ліквідності земель сільськогосподарського призначення - дійсно лише зазначені інституції спроможні взяти на себе такий ризик, передусім на депресивних територіях та щодо іпотечних операцій з деградованими землями. Державний земельний (іпотечний) банк на перших етапах введення сільськогосподарських земель в систему товарно-грошових відносин має взяти на себе певний тягар зі створення необхідних стартових умов для широкомасштабного, а не точкового, обмеженого локальними об’єктовими та територіальними сегментами, впровадження іпотечних відносин в аграрному секторі економіки. Інакше земельна іпотека як ефективний інструмент залучення фінансів в галузь за української дійсності виявиться дискредитованою, так і не набувши належного розвитку. Тим більше це важливо, коли завдання масштабного впровадження земельної іпотеки в аграрному секторі вводиться в ранг державної аграрної політики. У такому разі мало проголосити наміри - необхідно забезпечити належне організаційне, а тим більше фінансове забезпечення їх реалізації.
При цьому жодним чином не відкидається можливість іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу земель сільськогосподарського призначення на інших територіях та під заставу інших земель пересічними комерційними банками, звісно, за умови відповідності певним, встановленим Національним банком України, вимогам. Щодо покладання тимчасово до моменту створення земельного іпотечного банку функцій іпотеки сільськогосподарських земель на пересічні комерційні банки заслуговує на увагу точка зору М.Я.Дем’яненка, згідно з якою в таких банках «мають створюватися відокремлені (спеціалізовані) іпотечні підрозділи (департаменти) з обов’язковим веденням окремого балансу», що дозволить «виконати професійну вимогу встановлення «стіни захисту», яка передбачає відокремлення не тільки активів і пасивів такого департаменту, а також і діяльності, пов’язаної з наданням іпотечних кредитів» [79, с.103]. Хоча при цьому слід враховувати певні застереження, адже існує досить висока ймовірність того, що, зважаючи на наявність низки таких вагомих чинників як: низька ліквідність землі; специфічність предмета іпотеки; законодавчо обмежене коло покупців сільськогосподарських земель, універсальні комерційні банки можуть зіткнуться з певними, можливо, суттєвими труднощами, що в кінцевому підсумку негативно позначиться на дієвості механізму іпотеки як такого.
Не слід відкидати і можливість наділення Державного земельного (іпотечного) банку ширшими повноваженнями, ніж просто виконання ним функцій кредитора на первинному та вторинному іпотечному ринках. Державний земельний (іпотечний) банк, на нашу думку, може виступати гарантом (поручителем) повернення іпотечного кредиту у разі отримання його сільськогосподарським товаровиробником в будь-якому комерційному банку.
Доцільно також розглянути можливість запровадження певних механізмів мінімізації ризиків для кредитора за участю Державного земельного (іпотечного) банку. Останній, зокрема, міг би здійснювати викуп неліквідних земельних ділянок (після проведення повної процедури реалізації предмета застави первинним кредитором під загальним наглядом з боку Державного земельного (іпотечного) банку, а саме, необхідність наділення цієї інституції наглядовими та контрольними функціями, зважаючи на особливість предмета застави, яким є сільськогосподарські землі, не викликає сумніву), тим самим забезпечуючи фінансову стійкість спеціалізованих іпотечних земельних банків у разі виникнення подібного форс-мажору. У даному випадку частково можна погодитися з висновком В.Д.Лагутіна: «законодавчо слід заборонити іпотечним банкам спекулятивну діяльність щодо продажу землі. Усі операції з продажу землі має здійснювати один Земельний банк» [196, с.79].
Запровадження іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських земель ставить завдання створення ефективної системи рефінансування іпотечних кредиторів, що надзвичайно актуально в контексті особливостей майбутнього предмета іпотеки та потенційно значної потреби аграрного сектору в інвестиційному ресурсі.
Водночас, на нашу думку, залежно від стану розвитку системи іпотечного кредитування в аграрному секторі під заставу сільськогосподарських земель, що, як було вже зазначено, відбуватиметься досить складно, передусім на початкових етапах, свою певну роль у формуванні ресурсної бази Державного земельного (іпотечного) банку відіграватимуть й інші учасники. Такими, як можна побачити зі схеми, є: бюджети різних рівнів; Національний банк України; емітент державних цінних паперів (в особі Міністерства фінансів України). Розглянемо місце кожного з таких учасників в загальній системі рефінансування іпотечних кредиторів.
В межах класичних механізмів основним джерелом формування ресурсів Державного земельного (іпотечного) банку для рефінансування іпотечних кредиторів є кошти інвесторів - пенсійних фондів, страхових компаній, банків, які інвестуватимуть їх в іпотечні цінні папери, емітовані Державним земельним (іпотечним) банком та забезпечені пулами заставних за іпотечними кредитами, наданих іпотечними кредиторами сільськогосподарським товаровиробникам під заставу сільськогосподарських земель.
Роль бюджетних коштів у системі рефінансування іпотечних кредиторів, які кредитують сільгосптоваровиробників під заставу сільськогосподарських земель, вбачається у: покритті тимчасових дефіцитів кредитних ресурсів Державного земельного (іпотечного) банку, викликаних зменшенням обсягу операцій з іпотечними цінними паперами із залучення коштів від інших інвесторів; рефінансуванні іпотечних кредиторів, які кредитують сільськогосподарських товаровиробників на депресивних аграрних територіях, під заставу низьколіквідних сільськогосподарських земель тощо. В останньому випадку кредити мають бути пільговими (безвідсотковими чи з процентною ставкою не вище розміру облікової ставки Національного банку України). Реверсний (тобто поворотний) характер таких кредитів дозволятиме щороку збільшувати в бюджеті кредитну базу для нарощування обсягів кредитних ресурсів, що спрямовуватимуться через Державний земельний (іпотечний) банк, а надалі через іпотечних кредиторів в аграрний сектор економіки.
Одним із джерел формування ресурсної кредитної бази Державного земельного (іпотечного) банку можна вважати інвестування тимчасово вільних коштів у державні цінні папери. Така операція має на меті вирішення кількох завдань. По-перше, забезпечується можливість диверсифікації джерел формування ресурсу для подальшого його спрямування через механізм рефінансування іпотечним кредиторам, що кредитують сільгоспвиробників під заставу сільськогосподарських земель. По-друге, Державний земельний (іпотечний) банк отримує можливість доступу до кредитних ресурсів Національного банку України через механізм рефінансування. На сьогодні такий механізм регулюється Постановою Правління Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвердження Положення про регулювання Національним банком України ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних та інших операцій» [274]. По-третє, державні цінні папери можуть виступати додатковим забезпеченням за іпотечними цінними паперами, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком, у разі невиконання позичальником зобов’язань з погашення іпотечного кредиту та неспроможності предмета іпотеки забезпечити у повному обсязі погашення основної суми боргу та відсотків за ним. До того ж таким інституціональним інвесторам як пенсійні фонди та страхові компанії законодавством дозволено інвестувати кошти в державні цінні папери.
Можливим видається і використання Державним земельним (іпотечним) банком (а також первинними іпотечними кредиторами) кредитних ресурсів Національного банку України через механізм рефінансування під забезпечення іпотечних сертифікатів, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком (та первинними іпотечними кредиторами), хоча таке джерело є значно менш привабливим порівняно з попереднім. Згадуваною вже Постановою Правління Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвердження Положення про регулювання Національним банком України ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних та інших операцій» передбачено, що Національний банк здійснює рефінансування банків під забезпечення (крім кредиту овернайт (бланкового) іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю (лише за умови, що банк надав кредит позичальнику під забезпечення іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю, які оформлені відповідно до законодавства України). При цьому Національний банк здійснює рефінансування банків під забезпечення іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю строком: до 14 днів - у розмірі до 30% від суми кредиту, наданого банком позичальнику; до 365 днів - у розмірі до 20% з урахуванням процентів за користування кредитом, пені та збитків.
Зміцнення позицій Державного земельного (іпотечного) банку та підвищення зацікавленості комерційних банків в іпотечному кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогосподарських земель має відбуватись шляхом створення сприятливого податкового режиму як для кредиторів різних рівнів, так і позичальників.
Для стимулювання інвестицій в агропромисловий комплекс, наприклад, слід запровадити (щонайменше на 5 років) нульову ставку податку на додану вартість на товари інвестиційного призначення для потреб сільгосппідприємств, за умови їх освоєння у виробництві в нормативні терміни, передбачені чинними в Україні нормами або укладеними імпортними контрактами. Такий захід сприятиме підвищенню платоспроможного попиту з боку сільськогосподарських товаровиробників на іпотечні кредити.
Щодо кредиторів можна запровадити пільгове оподаткування частини доходу комерційних банків пропорційно частині кредитних ресурсів, виділених ними на кредитування сільгосптоваровиробників.
Для зміцнення позицій іпотечних кредиторів різних рівнів, а також підвищення рівня привабливості іпотечних цінних паперів, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком та первинними іпотечними кредиторами, та розвитку на цій основі довгострокового іпотечного кредитування в аграрному секторі доцільно створити систему державних гарантій іпотечних кредитів. Для цього, ми поділяємо точку зору В.Сіденка, Кабінет Міністрів України повинен створити Державний департамент гарантування кредитів сільському господарству [350]. Подібної думки дотримується і В.В.Радченко, на думку якого «повинні бути гарантії держави на повернення іпотечного кредиту» [288, с.128].