Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§15. Іпотечне кредитування сільськогосподарських товаровиробників в контексті законодавчого визначення ринку землі в Україні

Аграрний сектор національної економіки сьогодні стоїть перед вирішенням надзвичайно актуальної і гострої для нього проблеми - підвищення рівня інвестиційної привабливості. Її вирішення органічно пов’язується з удосконаленням земельно-майнових відносин як передумови запровадження іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників, створення належної інфраструктури агропродовольчого ринку. Лібералізація (в допустимих межах) руху власності на землю є підґрунтям запровадження ринку сільськогосподарських земель, формування потужного масиву ліквідної застави, спроможної виступити в ролі стійкого «містка» в перерозподілі 300 інвестиційних ресурсів з фінансового сектору у виробництво. Переведення земельних відносин на ринкові засади розглядається аграрною наукою як визначальний складник формування ринкової системи господарювання в аграрній сфері - 1) повноцінного власника, 2) нових виробничих відносин на основі власності на землю, майно та працю, 3) організаційно-правових форм господарювання ринкового типу, 4) інфраструктури ринку - саме за наявності яких може бути сформованим і одержати належний розвиток економічний механізм ринкового змісту, що базується на таких елементах як ціна, іпотечний кредит, фінанси і податки, система управління [316]. Власне, можна погодитися з позицією В.В.Радченка, що «приватна власність на землю як основний засіб виробництва в сільському господарстві ... стає повноправним соціальним інститутом» [288, с.125].

Обов’язковим елементом завершеної системи правового оформлення функціонування інституту іпотеки сільськогосподарських земель має стати Закон про ринок земель [320]. Слід зазначити, що на сьогодні Верховна Рада України зробила перший крок у цьому напрямі, прийнявши в середині 2004 р., у першому читанні, Закон про ринок земель, підготовлений групою народних депутатів України [284]. Виходячи з тієї позиції, що саме норми цього закону у разі його прийняття (а це є реальною найближчою перспективою) визначатимуть основні умови обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні, цілком логічно розглядати проблеми запровадження іпотеки сільськогосподарських земель через призму дії норм саме цього документа. А такі, як засвідчує їх попередній аналіз, є далеко не однозначними та дискусійними. В контексті предмета нашого дослідження інтерес, становить комплекс питань, пов’язаних з особливостями обороту земель сільськогосподарського призначення (потенційного предмета застави), на чому, власне, і зупинимось дещо детальніше.

З точки зору забезпечення високого рівня ліквідності майбутнього предмета застави - земель сільськогосподарського призначення - важливе значення мають норми, спрямовані на врегулювання механізму економіко-землевпорядної оптимізації сільськогосподарського землекористування, суть якої зводиться до концентрації, оптимізації розмірів сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств, посилення їх технічної озброєності з використанням кредитних і податкових пільг. Питання концентрації так чи інакше постане на порядок денний, і в основі його лежатиме основний критерій - ефективність агровиробництва. Суспільство, зрештою, стане перед вибором: чи продовжувати і далі неефективно витрачати ресурси, не маючи від цього належної віддачі, чи сконцентрувати зусилля і ресурси на створенні високоефективних агроформувань з оптимізованими розміром та структурою землекористування і землеволодіння? Вибір, думається, буде зроблений на користь другого варіанта. Процес концентрації, на нашу думку, відбуватиметься з метою створення необхідної кількості ефективних товаровиробників, спроможних щонайменше на 80% забезпечити внутрішній продовольчий ринок. Тобто в основу вибору напрямів реформування аграрного сектору, а в ньому структури землекористування і землеволодіння, буде покладений основний критерій - рівень продовольчої безпеки країни.

Слід зазначити, що проблема концентрації земельних угідь у контексті запровадження іпотеки сільськогосподарських земель є досить дискусійною в науковому середовищі, серед практиків та представників органів влади. Основні застереження при цьому такі: небезпека концентрації сільськогосподарських земель в комерційних структурах несільськогосподарського типу та в осіб, які не мають жодного стосунку до агровиробництва і які мають на меті створення латифундій або ж отримання спекулятивного прибутку шляхом перепродажу земельних ділянок, перерозподілу на цій основі доходів на користь фінансового капіталу; загроза обезземелювання нових власників землі (фермерів, приватно-орендних господарств тощо); зростання небезпеки нецільового використання сільськогосподарських земель; виникнення монополії приватної власності (наслідком чого є «поява абсолютної земельної ренти. Надалі - це зростання цін на сільськогосподарську продукцію, поглиблення майнової диференціації в суспільстві» [288, с.127]); унеможливлення фінансової підтримки сільськогосподарськими товаровиробниками соціальної сфери села; небезпека переходу сільськогосподарських земель у власність іноземних власників.

Згадуваний проект Закону про ринок земель, який розвиває відповідні норми Земельного кодексу України, значною мірою встановлює низку обмежень, що мають запобігти цьому процесу. Такі обмеження, зокрема, пропонується встановити шляхом:

- визначення кола суб’єктів, які мають право набуття земель сільськогосподарського призначення у власність. У цьому напрямі передбачається, що: земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть набувати у власність лише громадяни України та юридичні особи України (засновані громадянами України та юридичними особами України); іноземні громадяни, особи без громадянства, спільні підприємства, створені за участю іноземних фізичних та юридичних осіб, та іноземні юридичні особи не можуть мати у власності землі сільськогосподарського призначення; земельні ділянки сільськогосподарського призначення, успадковані іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню відповідно до закону. Згідно із Земельним кодексом України, зокрема, таке відчуження має бути здійснене протягом одного року;

- встановлення особливих вимог щодо обороту земель сільськогосподарського призначення, які мають включати: використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням; переважне право територіальних громад, сільських товариств з регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення та громадян, які постійно проживають у сільській місцевості, на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до закону; додержання вимог чинного законодавства щодо продажу земельних ділянок громадянам і юридичним особам; створення умов для раціонального та ефективного використання земель сільськогосподарського призначення;

- визначення кола суб’єктів, які мають переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, якими мають бути: громадяни України, котрі постійно проживають у сільському населеному пункті, в якому чи біля якого розташована земельна ділянка, що продається; територіальна громада села, селища, міста, на території якого розташована земельна ділянка, що продається; сільські товариства з регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

- встановлення кваліфікаційних вимог до покупців земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Такими, зокрема, можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільгоспвиробництва; юридичні особи України (засновані громадянами України та юридичними особами України), установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва або науково-дослідної діяльності у сільськогосподарському виробництві. Якщо громадянин України, який має намір придбати земельну ділянку, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не має документів, що підтверджують наявність у нього необхідної сільськогосподарської освіти або досвіду роботи у сільському господарстві, то він повинен отримати висновок районної (міської) професійної комісії з питань створення фермерських господарств щодо можливості займатися веденням товарного сільгоспвиробництва;

- встановлення обмежень щодо граничних розмірів земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які передбачають, що: громадяни та юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільгоспвиробництва загальною площею не більше максимального розміру, встановленого для даного району; загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва може бути більше максимального розміру, встановленого для даного району, у разі успадкування земельних ділянок за законом; не допускається придбання у власність громадянином чи кількома громадянами, які є близькими родичами, а також у власність юридичною особою чи її дочірнім підприємством земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площа якої перевищує 5% земель сільськогосподарського призначення, розташованих у межах одного адміністративного району;

- встановлення обмежень щодо надмірного подрібнення земель сільськогосподарського призначення, які передбачають, що: відчуження частини земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не допускається, якщо в результаті цього утвориться хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, встановленого для даного регіону; науково обґрунтовані мінімальні розміри земельних ділянок в межах регіону за поданням центрального органу виконавчої влади з питань аграрної політики та Української академії аграрних наук встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Означені обмеження, як видно, дозволяють відповідним чином коригувати розміри землекористування, обмежуючи надмірні як збільшення, так і зменшення їх в процесі відчуження, запобігати нецільовому використанню сільськогосподарських земель та їх міграції у власність осіб, які не мають жодного стосунку до агровиробництва, а також у власність іноземців. Що ж до такого застереження як унеможливлення фінансування сільгосптоваровиробниками соціальної сфери села, зауважимо, що це питання не має жодного відношення до системи іпотечного кредитування. В контексті ж нецільового використання сільськогосподарських земель в процесі дії системи іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників зауважимо, що проблема нецільового використання таких земель є проблемою не іпотечного, а земельного законодавства, саме дотримання якого і система контролю за дотриманням якого мають забезпечити використання сільськогосподарських земель виключно за цільовим призначенням незалежно від форми володіння, користування чи розпорядження такими землями.

Серед інших проблемних питань, які потребують вирішення на законодавчому рівні, є також наступні [326, с.538-548].

На нашу думку, необґрунтованими видаються пропозиції щодо обмеження максимального розміру земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва. Це, з нашої точки зору, суттєво обмежує права громадян на придбання земельних ділянок та містить внутрішні протиріччя.

По-перше, у випадку, наприклад, великої родини, у разі набуття у власність такої ділянки максимального розміру кожним з членів, виникає суперечність з нормою, згідно з якою не допускається придбання у власність громадянами, які є близькими родичами, земельної ділянки, площа якої перевищує 5% земель сільськогосподарського призначення, розташованих у межах даного адміністративного району. Крім того, придбання земельної ділянки кожним родичем ще не означає сумісного ведення ними господарства. Кожний із них може господарювати цілком самостійно, і тому встановлювати подібні обмеження означає дискримінувати громадян у праві на земельну ділянку за родинною ознакою.

По-друге, проектом передбачено, що загальна площа таких земельних ділянок може бути більшою за максимальний розмір, встановлений для даного адміністративного району, лише у разі успадкування земельної ділянки. У даному випадку необґрунтовано обмежується право землевласника на продаж такої земельної ділянки, яка за розміром перевищує встановлене обмеження. Незрозуміло також, яким чином, при такому обмеженні, іпотечний кредитор має реалізувати предмет застави у разі звернення стягнення на неї, особливо при дії іншого обмеження щодо недопущення наявності земельної ділянки, розмір якої може виявитися меншим за мінімально встановлені розміри для даного регіону. Слід також зазначити, що необґрунтовано виключається такий варіант як дарування, за якого розмір земельної ділянки також може перевищувати середню норму для регіону.

Водночас слід зазначити, що в науковому середовищі існують зовсім протилежні думки як щодо останніх двох позицій, так і загальної проблеми розміру продуктивних земель, які можуть бути у приватній власності. Н.М.Скурська, наприклад, вважає, що «площа земель сільськогосподарського призначення, придбана у приватну власність у різних регіонах, не повинна перевищувати рівень середньозваженого міжрегіонального максимуму», а також не лише заперечує надання права отримання у власність понаднормової за площею земельної ділянки у разі успадкування, а й взагалі наголошує на необхідності законодавчого закріплення норми, за якої фізичні чи юридичні особи, які набули у власність (чи мають право на набуття у власність) земельну ділянку сільськогосподарського призначення більшою площею від встановленої законом максимальної норми, повинні протягом року здійснити відчуження понаднормової площі [356, с.50]. Хоча тут же зазначається, що, запроваджуючи ринок земель сільськогосподарського призначення, «слід мати на увазі, що важливим його завданням є створення умов для повноцінного розвитку і функціонування іпотеки, тому й розміри площі земель, які можуть бути у приватній власності, необхідно буде збільшити» [341, с.49].

Водночас існують і менш радикальні погляди на проблему розмірів землекористування та землеволодіння. В.Сіденко, наприклад, пропонує «ввести обмеження на збільшення розміру земельних ділянок, що знаходяться в приватній власності, визначивши граничний їх розмір у 100 га (за винятком випадку придбання додаткових земельних ділянок у держави) — терміном на п’ять років після прийняття нової редакції Земельного кодексу України. Це дасть можливість обмежити перерозподіл земельної власності на період створення необхідної законодавчої бази і розвинутої інфраструктури ринку землі» [336]. З такою позицією загалом можна погодитися. Разом із тим, положення про виняток, щодо випадку придбання продуктивних земель у держави є дещо дискусійним, хоча б із тих позицій, що на сьогодні переважна частина сільськогосподарських земель розпайована і перебуває у власності громадян (в період проведення земельної реформи «більше двох третин сільськогосподарських угідь і майже чотири п’ятих ріллі були передані у приватну власність») [341, с.43]. Щоб стати продавцем такої землі, держава повинна вчинити певні дії щодо її відчуження у нинішніх її власників.

По-третє, норми проекту, які регулюють граничні розміри земельних ділянок (як максимальні, так і мінімальні), вступають у невідповідність із Земельним кодексом України, яким чітко встановлено, що громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га, хоча й її ми вважаємо необґрунтованою (для центральних та, особливо, південних регіонів, наприклад, така норма є надзвичайно заниженою). Хоча з нею можна змиритися як з тимчасовою, оскільки як норма Земельного кодексу щодо максимального розміру земельної ділянки, що придбається, тобто до 100 га, так і норма цього ж Кодексу, щодо можливості його збільшення у разі успадкування, є тимчасовими, і діють лише до 1 січня 2010 року.

По-четверте, обмеження максимального розміру земельних ділянок породжує дилему вибору між економічною ефективністю та соціальною зрівнялівкою, адже обмежений розмір ділянки за певних економічних умов може виявитися головним чинником низької ефективності господарювання на ній. Слід також враховувати, що в окремих аграрних районах, яким загрожує демографічний занепад внаслідок загострення депопуляційних процесів у сільській місцевості (а вже сьогодні вмираючих та занепадаючих сільських населених пунктів в Україні налічується близько третини - майже 8 тисяч [289, с.52]), з часом може виникнути ситуація обезлюднення значної кількості населених пунктів. Це, у свою чергу, призведе до значних зрушень в структурі та розмірах землекористування, за яких встановлені критерії прив’язки до середньорайонного рівня будуть необґрунтованими, а то й просто безглуздими. Взагалі незрозуміло, яким чином в умовах високої мобільності трудових ресурсів, а в перспективі і земельних ділянок можна буде забезпечити повну відповідність встановленим законом вимогам щодо мінімального і максимального розміру земельної ділянки для ведення товарного агровиробництва.

З нашої точки зору, розміри землекористування мають визначатися, базуючись на критеріях ефективності виробництва та без- проблемного відчуження земельних ділянок виходячи із специфіки регіону, в якому вони розташовані, та виробничої спеціалізації. Акцентуючи увагу саме на ефективності виробництва, слід виходити не лише із завдання досягнення позитивного фінансового результату господарювання як основної умови платоспроможності у випадку отримання іпотечної позики, а й забезпечення випуску конкурентоспроможної агропродовольчої продукції. Як засвідчує світова практика, дрібні товаровиробники часто не в змозі забезпечувати стабільне постачання на ринок продукції стандартної якості, що виступає суттєвим гальмом на шляху використання її в подальших технологічних стадіях переробки. Цілком логічно припустити, що такого роду товаровиробники виявляться малопривабливими для потенційних кредиторів, навіть за умови використання як застави сільськогосподарських земель. Кредити, надані таким товаровиробникам, неминуче завчасно класифікуватимуться як сумнівні, що зумовлюватиме значне заниження співвідношення між сумою позики та вартістю застави. Для України, де 60% сільгосппродукції виробляється у приватному секторі, це питання є особливо актуальним.

Що ж до питання безпроблемного відчуження земельних ділянок, то в контексті проблеми їх концентрації виникає дещо зворотна ситуація, за якої в процес укрупнення землекористування та землеволодіння включаються саморегулюючі важелі. На практиці цілком ймовірна ситуація, за якої власник великої за розміром земельної ділянки чи кредитор, який отримав її як заставу під надану іпотечну позику, за наявності законодавчо встановлених обмежень, з одного боку, та фактично сформованих соціально-економічних та демографічних умов в конкретному регіоні, з другого боку, не зможе реалізувати таку земельну ділянку саме через її великі розміри. Щодо законодавчих обмежень, то такі, наприклад, проектом Закону про ринок земель стосуються вимог щодо здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення, що використовуються єдиним масивом, а саме: обмеження (обтяження) права на відокремлення земельних ділянок або їх частин від єдиного масиву сівозміни власниками земельних ділянок встановлюються протягом періоду ротації сільськогосподарських культур у відповідній сівозміні в межах одного сільгосппідприємства, згідно з затвердженим проектом землеустрою; при купівлі-продажу земельної ділянки або її частини, яка використовується в єдиному масиві сівозміни, обмеження (обтяження) на право її відокремлення або на відокремлення частини земельної ділянки від єдиного масиву сівозміни переходять до осіб, які набули право на неї або на її частину. Що ж до об’єктивних соціально-економічних та демографічних регіональних умов, то такими можуть бути: несприятлива цінова кон’юнктура, неплатоспроможність потенційних покупців, відсутність реальної потреби у збільшенні землекористування у наявного контингенту товаровиробників у даному регіоні, що найгірше - повна відсутність будь-яких товаровиробників, зумовлена демографічними та міграційними факторами.

Усе наведене свідчить, що формування законодавства, яке регулює питання ринку землі сільськогосподарського призначення, має відбуватися одночасно зі становленням іпотечного законодавства. Інакше система іпотечного кредитування сільгосптоваровиробників під заставу сільськогосподарських земель на практиці виявиться недійовою, а відтак не виконуватиме своєї основної функції - забезпечення їх доступними кредитними ресурсами для здійснення виробничої та інвестиційної діяльності.

В плані підвищення рівня привабливості сільськогосподарських земель для потенційних кредиторів певного удосконалення, на нашу думку, потребують й інші положення, покликані регулювати ринок землі.

На сьогодні як Земельним кодексом України, так і проектом, який досліджується і розвиває положення цього Кодексу, встановлені кваліфікаційні вимоги щодо суб’єкта, який має право на придбання продуктивних земель у власність. Такі вимоги, у даному випадку ми цілком підтримуємо позицію Н.М.Скурської, мають бути більш жорсткими, зокрема, на користь цього свідчить досвід багатьох розвинених країн, - «доцільно було б доповнити законодавство про землі сільськогосподарського призначення вимогою щодо освіти покупця земельної ділянки: наявність диплома не нижче бакалавра, якщо загальна площа у власності становить понад 50 га» [356, с.51]. При проведенні кредитором андерайтингу фактор кваліфікації потенційного позичальника відіграватиме вагому роль при прийнятті ним рішення щодо надання такому суб’єкту іпотечної позики. Така ознака також суттєво поліпшила б кредитну історію будь-якого позичальника, особливо підкріплену багаторічними показниками високоефективного товаровиробництва.

Дискусійним виглядає положення, згідно з яким покупцями земель сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. У такому разі, як вважає, наприклад, Н.М.Скурська, «будь-яка виробнича чи комерційна структура матиме право купити продуктивні землі, записавши у свої установчі документи наміри займатися сільськогосподарським виробництвом» [356, с.51], у зв’язку із чим робиться висновок про доцільність визначення конкретного кола юридичних осіб, які можуть мати право на придбання сільськогосподарських земель. На нашу думку, такий напрям вирішення проблеми є не досить обґрунтованим. По-перше, вже наявність норми щодо обов’язковості цільового використання продуктивних земель є однією з гарантій використання продуктивних земель саме з метою сільськогосподарського виробництва будь-якою юридичною особою, незалежно від частки сільськогосподарської діяльності в його статутній діяльності. По-друге, на сьогодні поширеною є практика так званого «шефства» промислових підприємств над сільгоспвиробниками, отримують розвиток агрофірми, в яких частка сільськогосподарської діяльності може виявитися меншою за несільськогосподарську. Було б нелогічно позбавляти таких суб’єктів права придбання сільськогосподарських земель. Загалом же питання більше знаходиться в площині забезпечення належного державного контролю за цільовим використанням продуктивних земель будь-яким її власником.

Елемент ризику для іпотечних угод можуть внести норми, що врегульовують питання відчуження меліоративних земель сільськогосподарського призначення, що є особливо актуальним для південних регіонів. Однією з них, зокрема, пропонується встановити, що не допускається здійснення угод із земельними ділянками сільгосппризначення з розташованою на ній інженерною інфраструктурою внутрішньогосподарських меліоративних систем, якщо внаслідок таких угод набувач земельної ділянки або інша особа, що користувалася такими системами, позбавлена права на подальше їх використання чи таке використання для неї є недоцільним або якщо внаслідок таких угод порушується технологічна цілісність та процес функціонування меліоративних систем. У даному випадку різному трактуванню може підлягати положення щодо неможливості набувачем земельної ділянки, а тим більше колишнім користувачем меліоративної системи користуватися останньою. Хоча взагалі незрозуміло, чому зазначені особи після відчуження земельної ділянки повинні користуватися такою меліоративною системою. Тим більше незрозуміло, яким чином визнання колишнім користувачем меліоративними системами недоцільності подальшого їх використання повинно стати підставою для укладання угод з відчуження земельної ділянки. При набутті чинності таких норм певний контингент меліорованих сільськогосподарських земель буде мати досить низьку привабливість для кредиторів при оцінці потенційного позичальника.

Певну загрозу для іпотечних відносин, особливо на перших етапах запровадження ринку землі, несе в собі норма, згідно з якою ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути нижчою за її експертну грошову оцінку. Як зазначає М.Г.Поштаренко, посилаючись на оцінки фахівців Інституту землеробства УААН, «ринкова ціна землі в 2005 р. не зможе досягти величини офіційної ціни у 1800 дол. за 1 га ріллі ... . Тому реальною їм видається застава землі за ціною в середньому 100-150 дол. за 1 га, що зумовить невеликі суми кредитів» [276, с.112]. За умови прийняття зазначеної норми ні про які кредити взагалі не може бути й мови, оскільки жодний кредитор не візьме в заставу земельну ділянку, яка, у випадку звернення стягнення на неї, виявиться неліквідною через невідповідність фактичної ціни реалізації встановленій її мінімальній межі. Спрогнозувати ж тривалість процесу вирівнювання поточних та нормативних (офіційних) реалізаційних цін земельних ділянок навряд чи хто-небудь спроможний сьогодні.

Масив земельних ділянок сільськогосподарського призначення, який може бути включений в ринковий обіг, а також в систему іпотечного кредитування, залежатиме від так званих «бізнесових» настроїв нинішніх власників таких ділянок. Зауважимо, що на сьогодні «близько половини розпайованої землі перебуває у власності сільських пенсіонерів» і лише «деякі з них, очевидно, можуть виявити бажання вийти на ринок землі зі своїми паями» [341, с.49]. Активність таких власників сільськогосподарських земель в плані виходу на ринок земель визначатиметься, передусім, реальною ціною продуктивних земель в кожному конкретному регіоні, реальним попитом на них з боку суб’єктів, які вважатимуться реальними товаровиробниками, що формуватимуть оптимальне землекористування.

Водночас слід враховувати і дію процесу формування нових ціннісних орієнтацій, від яких залежить ступінь соціальної підтримки реформ. Нинішній процес «ринкової поведінки» на селі, за оцінками фахівців, досить суперечливий: кількість противників запровадження ринку землі «на селі сягає 43,2%, по Україні в цілому — 37%. Процес формування нових соціальних груп, які базуються на приватній власності і незалежній від держави приватній ініціативі, відбувається дуже повільно. На тлі глибоко укоріненої свідомості «колективного господаря» це, об’єктивно, перешкоджає швидкому просуванню вперед. Значною мірою ця проблема посилюється низьким рівнем освітньої підготовки українських селян, їхньою неготовністю працювати в ринковому середовищі, прогалинами в інформаційному забезпеченні» [336].

Прискоренню впровадження іпотечних відносин в аграрну сферу не в останню чергу сприятимуть активні заходи щодо: завершення процесу юридичного і технічного оформлення землеволодінь і землекористувань усіх типів; термінового усунення порушень земельного законодавства, допущених при проведенні паювання земель, незаконного присвоєння землі і майна, неправильного оформлення угод про придбання чи передачу власності на земельну частину (пай). Такі заходи запобігатимуть численним і тривалим процесам розгляду спірних питань, які унеможливлюватимуть включення значних масивів земель сільськогосподарського призначення в ринковий обіг та в систему іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників.