Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 13. Аналіз вітчизняних передумов розвитку аграрної іпотеки

Розвиток іпотеки в Україні залежить від економічних, соціально-політичних, інституційних та правових передумов. Отже, в зазначеному порядку ми їх і проаналізуємо.

Наявність економічних передумов, насамперед, передбачає стале загальне економічне зростання. В табл. 5.1 наведено деякі з основних показників соціально-економічного розвитку України [469].

Таблиця 5.1. Деякі основні показники соціально-економічного розвитку України в 2004-2007 рр.

Показник	Фактично за січень 2005р.	Темпи зростання, %	Фактично за січень 2006р.	Темпи зростання, %	Фактично за січень 2007р.	Темпи зростання, %
Показник	Фактично за січень 2005р.	січень 2005р. до січня 2004р.	Фактично за січень 2006р.	січень 2006р. до січня 2005р.	Фактично за січень 2007р.	січень 2007р. до січня 2006р.
1	2	3	4	5	6	7
Валовий внутрішній продукт, млн грн	24 278	106,5	29 844	100,9	44108	109,3
Обсяг продукції сільського господарства, млн грн	2050	103,7	2230	103,3	2440	106,9
Виробництво продукції тваринництва:
реалізація худоби та птиці на забій (у живій вазі), тис. т.	235,8	96,9	229,8	99,7	268,4	112,7
молоко, тис. т.	628,8	102,5	627,5	98,7	607,4	96,8
яйця, млн. шт.	836,7	112,5	932,9	111,5	993,8	106,5
Обсяг продукції будівництва, млн грн	1665,7	98,9	1496,4	94,6	2434,9	126,3
Обсяг реалізованої промислової продукції (робіт, послуг), млн грн	326543,9*	Х	385398,5*	Х	460371,9*	X
Експорт товарів та послуг, млн дол. США	37980,2*	139, 0**	40421,5*	106, 3**	45873,2*	113,7**
Імпорт товарів та послуг, млн дол. США	31004,1*	126, 7**	39052,0*	125, 7**	48846,9*	125,0**
Сальдо (+,-)	6976, 1*	Х	1369, 5*	Х	-2973,7*
Доходи населення:
номінальні, млн грн	264 382*	122,5**	365 923*	138, 4**	475 200*	128,2**
реальні, наявні, %	Х	116, 8**	Х	120, 1**	X	116,1**
Середньомісячна заробітна плата одного працівника:
номінальна, грн	589, 62*	127, 5**	864, 91*	135, 0**	1112,0	128,6**
реальна, %	Х	123, 8**	Х	122, 8**	X	112,8**

На нашу думку, це один з основних аспектів для розвитку аграрної іпотеки, оскільки, як відомо сільське господарство не є надприбутковим сектором економіки, тому при нестабільній економічній ситуації та специфічних ризиках, бажаючих інвестувати в нього кошти не багато, а коли економіка стабілізується, з’являються тимчасово вільні кошти у фінансового-кредитних закладах, а прибутковість галузей народного господарства вирівнюється, крім того з’являються нові учасники, все більше стає зацікавлених у спрямуванні коштів в АПК.

Номінальний курс національної грошової одиниці України - гривні, з 1 січня 2002р. до 1 січня 2007р. за результатами торгів на Українській міжбанківській валютній біржі коливався в межах 5,05 - 5,33 грн за 1 дол. США, що є підтвердженням стабільності порівняно з періодами 1996 - 2002, 1992 - 1995рр. коли індекс валютного курсу становив - відповідно 291,15 та 70 895,67%. В табл. 5.2 показано як змінювався номінальний валютний курс гривні в 1996-2006рр. [473].

Таблиця 5.2. Динаміка зміни номінального валютного курсу гривні щодо найбільш конвертованих іноземних валют у 1996-2006рр. (середній за період, грн за 100 од. валюти)

Роки	Доларів США	ЄВРО (до 1999р ЕКЮ)	Російських рублів**	Англійських фунтів стерлінгів	Японських єн*
1996	182,95	232,19	3,58	285,64	16,84
1997	186,17	211,29	3,22	305,08	15,41
1998	244,95	276,76	2,87	406,89	19,03
1999	413,04	439,33	1,67	668,45	36,61
2000	544,02	502,88	1,94	824,99	50,52
2001	537,21	481,36	1,84	773,94	44,27
2002	532,66	503,01	1,70	799,84	42,59
2003	533,27	602,44	1,74	871,28	46,03
2004	531,92	660,94	1,85	973,91	49,21
2005	512,47	638,99	1,81	933,76	46,68
2006	505,00	633,69	1,86	929,45	43,40

Розвиток іпотечного кредитування неможливий при високій вартості кредитного капіталу. В табл. 5.3 наведено відсоткові ставки комерційних банків в 2002-2006рр., на основі якої ми можемо зробити висновок про те, що спостерігається тенденція до їх зниження: величина відсоткової ставки за кредитами, в середньому по Україні, в національній валюті, в 2006р. була на 9,4% меншою ніж в 2002р. [473].

Зміна відсоткових ставок в іноземній валюті в межах 1 пункту (див. табл. 5.4), на рівні 11-12% річних свідчить про певну стабілізацію в даному аспекті оскільки в 1998-2000рр. вартість кредитів в іноземній валюті становила 17-21% річних. Суттєво зменшилася і величина відсотку за користування позичковим капіталом в національній валюті порівняно з тими ж 1998-2000рр., коли вона перебувала на позначці 40-55% річних, а в 1992-1997рр. взагалі на рівні 50-221% річних [473].

Таблиця 5.3. Середня величина відсоткових ставок комерційних банків України у 2002-2006 рр., %

Період	Відсоткові ставки за кредитами
	з урахуванням овердрафту			без урахування овердрафту
	Усього	у тому числі		Усього	у тому числі
	Усього	в національній валюті	в іноземній валюті	Усього	в національній валюті	в іноземній валюті
2002	20,8	24,8	11,9	17,4	22,1	12,5
2003	17,5	20,2	11,6	14,7	17,9	11,9
2004	15,2	17,9	12,3	14,5	17,3	12,3
2005	14,6	16,4	11,6	14,2	16,0	11,6
2006	14,1	15,4	11,3	13,6	15,1	11,3

Зменшення відсоткових ставок, загальне економічне зростання та стабільність національної валюти протягом останніх років призвели до збільшення маси кредитів (табл. 5.4) [473]. Зріс відсоток довгострокових кредитів, якщо у 1992р. він становив 3,70% загальної кількості кредитів, в 1996р. - 11,13% , в 2000р. - 17,95%, в 2004р. - 54,19%, то в 2005р. - 61,78%, а в 2006р. вже 64,85%.

Іпотечні кредити завойовують все більше популярності серед українських громадян, які у 2007р. отримали за цим видом кредиту 40 462 млн грн, а в цілому на кінець 2007р. заборгованість за іпотечними кредитами становила 51 888 млн грн (див. табл. 5.5) [473], а за 6 останніх років вона зросла на 361,34%, оскільки на кінець 2001р. становила 14 360 млн грн [151, с.49].

На основі вищезазначеного можемо зробити висновок, що такі економічні передумови іпотеки, як загальне економічне зростання, стабільність національної грошової одиниці та невисока вартість кредитного капіталу вже сформувалися та функціонували в українській економіці (до початку економічної кризи), залишалося лише розробити фінансовий інструментарій іпотеки, оскільки після здійсненного нами дослідження відповідного питання ми зрозуміли, що тільки формувалися його елементи, розробляються деякі базові теоретичні засади в житловій іпотеці. Піонером застосування іпотечних фінансових інструментів у цій сфері можна назвати банк «Аркада». В аграрній іпотеці все це перебуває в стані формування.

Таблиця 5.4. Вимоги банків за кредитами, наданими в економіку України в 1992-2006рр. (середні за період, млн грн)*

Роки	Усього	У тому числі за видами
		валют		кредитів
		націо наль ної	інозем ної	короткострокових			довгострокових
		націо наль ної	інозем ної	усього	у нац. валюті	у ін валюті	усього	у нац. валюті	у ін. валюті
1992	27	24	3	26	23	3	1	1	-
1993	406	385	21	396	374	21	11	11	-
1994	1558	1199	359	1381	1022	359	176	176	-
1995	4078	3029	1049	3643	2664	980	434	365	69
1996	5452	4102	1350	4845	3653	1192	607	449	158
1997	7295	5195	2100	6522	4682	1840	773	513	260
1998	8873	5117	3756	7240	4438	2801	1633	679	954
1999	11787	5716	6071	9142	4714	4428	2645	1002	1643
2000	19574	10568	9006	16060	8903	7157	3514	1665	1848
2001	28373	15845	12528	22218	13034	9184	6156	2811	3344
2002	42035	24463	17572	30185	18689	11497	11849	5774	6076
2003	67835	39563	28272	37282	24737	12545	30553	14826	15727
2004	88579	51207	37372	40575	26864	13711	48003	24343	23660
2005	143418	81274	62144	54819	39474	15346	88599	41801	46798
2006	245226	123783	121443	86193	60101	26092	159033	63681	95351

Таблиця 5.5. Вимоги банків за іпотечними кредитами наданими в економіку України в 2005-2007рр.(на кінець року, млн грн)

	2005р.	2006р.	2007р.
Усього	10 441	27 012	51 888
у тому числі:
у національній валюті	2 680	4 968	11 360
в іноземній валюті	7 761	22 044	40 527
із загальної суми вимог:
за кредитами, наданими суб’єктам господарювання	3 505	6 922	11 425
за кредитами, наданими фізичним особам	6 936	20 090	40 462
Питома вага іпотечних кредитів у загальному обсязі, %	7,3	11,0	12,2

Не менш важливою передумовою розвитку іпотеки і зокрема аграрної іпотеки є розробка та реалізація адекватної грошово- кредитної політики. Сучасна українська монетарна політика спрямована на зниження облікової ставки (табл. 5.6). Згідно з даними таблиці 5.5 кредити стають більш дешевшими, а отже і доступними, збільшується обсяг сукупних витрат та зайнятість (див. табл. 5.6). Отже, ця передумова розвитку іпотеки сформувалася, але не повністю, оскільки ще недостатньо функціонально розвинутий фондовий ринок, а за цей аспект відповідає також грошово-кредитна політика та викликає занепокоєння динаміка рівня інфляції (табл. 5.6) [469, 473].

Таблиця 5.6. Динаміка деяких макроекономічних показників української економіка за 1992-2006 рр.(на кінець періоду)

Період	Облікова ставка НБУ (середньозважена річна), %	Витрати населення, млн грн	Зайняті у віці 15-70 років - всього, тис. осіб	Безробітні у віці 15-70 років - всього, тис. осіб	Рівень інфляції, %
1993	170,0	-	-	-	3735,0
1994	211,4	-	-	-	891,2
1995	114,4	-	24125,1	1437,0	377,0
1996	75,1	-	24114,0	1997,5	80,3
1997	24	-	23755,5	2330,1	15,9
1998	53,8	-	22998,4	2937,1	10,6
1999	50,7	-	19947,8	2614,3	22,7
2000	30,6	-	20175,0	2655,8	28,2
2001	19,7	-	19971,5	2455,0	12,0
2002	9,5	-	20091,2	2140,7	0,8
2003	7,0	199908	20163,0	2008,0	5,2
2004	7,5	248888	20295,7	1906,7	9,0
2005	9,2	332967	20680,0	1600,8	13,5
2006	8,5	424673	24125,1	1437,0	9,1

Щодо інноваційної політики, то маємо зазначити, що заяви про підтримку та необхідність більшої уваги та сприяння декларується політичним керівництвом постійно. Свої погляди бачення розвитку інноваційної іпотечної політики висловили: президент України В.А.Ющенко, екс-віце-прем’єр-міністр України В.В.Роговий, екс-мер Києва О.О.Омельченко та ін. [240, 299, 475]. Практично ж все залишається без зрушень в аграрній та комерційній іпотеках.

Дані таблиць 5.1 та 5.6 свідчать, що збільшуються доходи населення, середньомісячна заробітна плата, відповідно зростають потреби і витрати, зменшується кількість безробітних, отже виникає і більша потреба в кредитах, а оскільки, наприклад, у державах Європейського Союзу заборгованість за іпотечними кредитами сягає 25-40% валового внутрішнього продукту [299, 476], в Україні, за ни- нішньї ситуації, що склалася на іпотечному ринку, таке співвідношення настане не скоро, тому на нашу думку зростатиме кількість іпотечних кредитів з терміном до повернення понад 5-10 років.

Будь-які операції на фінансовому ринку з дворівневою структурою або/чи сектором опосередкованого фінансування здійснюються за допомогою фінансових посередників.

С.І.Кручок поділяє фінансових посередників на банківські та небанківські [74, с.25]. до банківських він відносить центральний та комерційний банки, а до небанківських: інвестиційні компанії, фондові і валютні біржі, страхові компанії, кредитні спілки, пенсійні та інші фонди тощо [74, с.25].

М.І.Савлук та Ф.С.Мишкін поділяють фінансових посередників на три групи:

- депозитні інститути;

- договірні ощадні інститути;

- інвестиційні інститути [75, с.540; 226, 83].

До депозитних інститутів вони відносять комерційні банки, різноманітні ощадні установи, кредитні спілки. До договірних ощадних інститутів - страхові компанії та пенсійні фонди. До інвестиційних інститутів - фінансові компанії, інвестиційні компанії та фонди, взаємні фонди [75, с.540; 226, 84-88].

Отже, можна зробити висновок, що М.І.Савлук та Ф.С.Мишкін класифікують фінансових посередників більш детально ніж І.Кручок, тому надалі будемо дотримуватись їх класифікації фінансових посередників.

Всі вищезазначені фінансові посередники присутні в тій чи іншій мірі на іпотечному ринку в цілому та аграрному іпотечному ринку зо- крема, але найбільший вплив на їх розвиток та вагу на них мають депозитні інститути, як такі без яких неможний процес іпотеки, бо вони виступають в ролі кредиторів, які є одним з головних суб’єктів іпотечного ринку (див. § 6.) та відносяться до основної групи інститутів, що діють на іпотечному ринку. Всі інші фінансові посередники відносяться, на нашу думку, до допоміжної групи інститутів іпотечного ринку і в певній мірі можуть взаємо заміняти один одного, а також втрата чи неповноцінне функціонування когось з них несуттєво позначиться на загальній роботі іпотечного ринку. Тому, в першу чергу, в цьому параграфі ми розглянемо функціонування депозитних інститутів на іпотечному ринку, зокрема комерційних банків, бо на даний момент вони займають найбільш активну позицію на іпотечному ринку, що підтверджує найбільш об’ємний іпотечний кредитний портфель. При нагоді звертатимемо увагу і на інших фінансових посередників.

В Україні, зареєстровано близько 180 комерційних банків, з яких фактично функціонують 157, а на ринку іпотечного кредитування здійснюють свою діяльність лише до 50 [151, с.49; 476]. Зазначимо, що недостатня зацікавленість певних комерційних банків у діяльності на іпотечному ринку та в значному збільшення обсягу довгострокових іпотечних операцій, банків, що вже працюють на ринку пояснюється такими причинами:

збільшення частки довгострокових іпотечних кредитів, проблематичне в зв’язку з короткостроковою ресурсною базою банків та може призвести до порушення ліквідності балансу;
недосконалістю діючого законодавства в питаннях, що стосуються іпотеки, особливо в аспектах звернення стягнення при неповерненні кредиту, задоволенні прав кредитора.

Проте, не зважаючи на зазначені негативні аспекти, слід зазначити, зростаючу зацікавленість комерційних банків до діяльності на ринку іпотечного кредитування. Особливо добре ця тенденція проявляється в житловій іпотеці. Це пояснюється обмеженістю сфер здійснення довгострокових активних операцій в Україні, тобто відсутні достатні за обсягами, надійні довгострокові фінансові інструменти.

Вищезазначене підтверджує, що на 1 січня 2004р. частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків, у середньому становила 6,7%, що на 0,6% більше ніж на 1 січня 2003р., коли цей показник був 6,1%, та на 2,2% більше ніж на 1 січня 2002р., коли він дорівнював 4,5% [151, с.49; 467].

Іпотечні кредити в Україні комерційні банки надають, не враховуючи виключення, станом на 1 січня 2008р., на таких умовах:

LTV - на рівні 50-75%.
Плата за користування кредитом коливається в таких межах:

в іноземній валюті - 9-15%;
в національній валюті - 11-20%.

Строки кредитування - 1-30 років [358, 447].

У країнах Європейського Союзу та США порівняно з ситуацією в Україні, надання іпотечних кредитів та LTV є вищим, а процентні ставки за користування кредитами нижчими (див. табл. 5.7 [151, с.91-92]).

Основними операторами ринку іпотечного кредитування протягом останніх двох років були: АКБ «Аркада», АКБ «Надра», АКБ «Правексбанк», АКБ «Промінвестбанк», АКБ «Райфазен-банк», АКБ «Укрсоцбанк», АППБ «Аваль», ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», КБ «Фінанси і кредит», ЗАТ КБ «Приватбанк». У таблиці 5.8 показано структуру питомої ваги основних операторів ринку іпотечного кредитування [151, с.50-51].

Таблиця 5.7. Порівняльна таблиця основних умов надання іпотечних кредитів у деяких країнах Європейського Союзу та США станом на 01.01.2000р.

Країна	LTV, %	Величина відсоткової ставки, %	Термін надання, років
Австрія	60	6,0-7,0	20
Великобританія	80	6,0-7,0	25
Греція	75	7,0-7,5	15-30
Данія	60-80	6,5	30
Ірландія	70-75	6,0-6,4	20
Іспанія	70-80	6,0-6,3	15-25
Італія	50-80	6,0-7,0	10-15
Нідерланди	72-125	6,5-7,0	10
Німеччина	60-93	6,0-6,5	25-30
Португалія	90	>7	25-30
США	60-80	6,0-6,5	30
Фінляндія	-	6,0-6,5	-
Франція	60-80	6,0-7,0	-
Швеція	60-80	6,0-7,0	30
У середньому по вибірці	«75	«6	«21

Таблиця 5.8. Структура питомої ваги основних операторів ринку іпотечного кредитування в 2002 2003рр., %

Фінансова установа	01.01.02	01.01.03	01.07.03
1	2	3	4
АКБ «Аркада»	6,0	4,06	2,9
АКБ «Надра»	7,1	6,32	4,7
АКБ «Правексбанк»	6,3	6,72	3,9
АКБ «Промінвестбанк»	2,8	3,09	3,2
АКБ «Райфазенбанк	1,6	2,03	1,6
АКБ «Укрсоцбанк»	4,1	3,69	4,1
АППБ «Аваль»	4,9	8,15	13,7
ВАТ «Ощадбанк»	17,7	10,15	8,0
ВАТ «Укрексімбанк»	8,5	7,30	6,3
КБ «Фінанси і кредит»	0,4	0,47	0,5
ЗАТ КБ «Приватбанк»	4,7	5,11	5,4
Інші фінансові установи	36,0	42,9	45,6

З метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, шляхом рефінансування іпотечних активів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, 8 жовтня 2004 р. була утворена Державна іпотечна установа, з статутним капіталом 20 млн грн. Вона здійснює придбання, отримання у заставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними активами, а також надання кредитів іпотечним кредиторам, виконання зобов’язань за якими забезпечене іпотечними активами; управління іпотечними активами, випуск цінних паперів та надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування [471].

Партнерами Установи вже є такі комерційні банки: Брокбізнесбанк, ВАБанк, Кредитпромбанк, Надра, Приватбанк, Родовідбанк, Укрексім- банк, УкрСиббанк, Укрсоцбанк, Фінанси та кредит... [471]. Державна іпотечна установа, на жаль, поки що здійснює свою діяльність у сфері житлової іпотеки не звертаючи досить увагу на аграрну та промислову.

Інших спеціалізованих фінансових установ на момент нашого дослідження ринку іпотечного кредитування в Україні не існувало.

На нашу думку, після проведеного дослідження законодавства, що стосується іпотеки, правові передумови іпотеки набувають в Україні рис притаманних розвинутим країнам світу, хоча залишається ще багато не- врегульованих питань українського законодавства даної сфери. Зараз ми розглянемо вже прийняті законодавчі акти, що зачіпають предмет нашої праці, надамо рекомендації з вдосконалення та подальшого розвитку вже існуючої законодавчої бази, стосовно іпотеки і запропонуємо, що необхідно зробити в іпотечній законотворчості, тобто здійснимо спробу теоретичного врегулювання правових передумов іпотеки.

Базовими, на наш погляд, відносно іпотеки в Україні є такі законодавчі акти:

Закон України «Про іпотеку»;
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»;
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;
Закон України «Про іпотечні облігації»;
Закон України «Про заставу».

Проаналізуємо їх детальніше.

Вперше термін «іпотека», як вже зазначалася, був визначений в Законі України «Про заставу» [124]. У ньому також визначили поняття предмету іпотеки та форми іпотечного договору, врегулювали специфіку окремих об’єктів, споруд та будівель, майнового комплексу підприємства, транспортних засобів тощо, встановили права і обов’язки заставодавця та заставоутримувача [124].

5 червня 2003р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про іпотеку», який набрав чинності з 1 січня 2004р. Він є основою для подальшого розвитку іпотеки в Україні [126].

Закон України «Про іпотеку» законодавчо закріпив ряд положень, ключовими з яких є:

Визначення значення термінів іпотеки, іпотекодавця, іпотеко- держателя, майнового поручителя, боржника, нерухомого майна (нерухомості), основного зобов’язання, наступної іпотеки, пріоритету, вищого пріоритету та нижчого пріоритету.
Виникнення, застосування та державної реєстрації іпотеки.
Предмет іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, вимоги, які забезпечуються іпотекою, страхування, володіння, користування, розпорядження, збереження предмету іпотеки.
Права та обов’язки іпотекодавця й іпотекодержателя.
Особливості іпотек об’єктів права державної чи комунальної власності, земельних ділянок, об’єктів незавершеного виробництва.
Підстави припинення іпотеки та наступна іпотека.
Що є іпотечним договором та заставною?
Перехід прав за іпотечним договором та заставною, використання заставної для рефінансування.
Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.
Іпотека земельних ділянок допускається з 1 січня 2008р.
Дія Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності та не підлягають приватизації.
Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах.
У разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням, якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (користування). Після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов’язки іпотекодавця за право- чином, яким встановлено умови оренди (користування).
У разі передачі в іпотеку земельної ділянки, іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного виробництва, які належать іпотекодавцю на праві власності.
Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій ніж іпотекодавець особі, новий власник цієї земельної ділянки зобов’язаний забезпечити власнику зазначених будівель (споруд) ті ж умови оренди (користування) земельною ділянкою, що надавалися іпотекодавцем [126].

Аспекти зазначені нами в пунктах 10-15 звертають увагу на особливості іпотеки земельних ділянок, земельних ділянок сільськогосподарського призначення та на те, що згідно з Законом у процесі іпотеки земельна ділянка та розташована на ній будівля (споруда) вважається єдиним предметом, тобто вони не можуть розглядатися як окремі об’єкти. Це положення відповідає світовим іпотечним стандартам [372, 439, 459, 462, 476]. Також слід звернути увагу на процедуру звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки, оскільки Закон України «Про іпотеку» суттєво захищає права іпо- текодержателя, що проявляється:

у першочерговості задоволення вимог іпотекодержателя перед іншими кредиторами іпотекодавця;
у праві іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, у разі невиконання зобов’язання іпотекодавцем;
у праві іпотекодержателя отримати відшкодування з іншого майна іпотекодавця, якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває його вимог;
у разі звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення мешканців;
у передачі предмета іпотеки в управління;
тощо [126].

Зазначимо, що в даному Законі багато уваги приділено питанням заставної та її використанню для рефінансування. Заставна є важливим фінансовим інструментом для розвитку первинного ринку іпотеки та побудови вторинного, а також для забезпечення прав іпотекодержателя, бо вона надає йому право на звернення стягнення [126].

Отже, на основі вищезазначеного, робимо висновок, що з прийняттям Закону України «Про іпотеку» склалася основа правових передумов.

1 липня 2004р. був прийнятий Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який набрав чинності з дня свого опублікування. Він регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та право чинів щодо нерухомості. Закон захищає власників речових прав на нерухомість, сприяє забезпеченню умов розвитку іпотеки, активізує інвестиційну та кредитну діяльність.

Головне значення Закону для розвитку іпотеки є те, що в ньому визначено процедуру державної реєстрації іпотек, це робить іпотечні операції безпечнішими та прозорішими, оскільки державна реєстрація є публічною і зацікавлена особа, яка має відношення до об’єкта нерухомості, може при потребі звернутися за необхідною інформацією, бо згідно з цим Законом у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень відображаються усі права на об’єкт нерухомого майна та їх обмеження, а органи державної реєстрації прав несуть відповідальність за своєчасність і достовірність даних [122].

19 червня 2003р. було прийнято Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який набрав чинності 1 січня 2004р. [127].

Законом законодавчо врегульовані питання пов’язані з іпотечним боргом, реформуванням та обслуговуванням іпотечних активів; процедурою емісії іпотечних сертифікатів; забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами; вимоги до емітентів іпотечних сертифікатів; довірчою власністю і управлінням іпотечними активами; порядок державного нагляду і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів [127].

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», а також прийнятий 22 грудня 2005р. було затверджено Закон України «Про іпотечні облігації», який набрав чинності з дня свого опублікування [128], допомагає врегульовувати відносини в іпотечній сфері в цілому і в системі іпотечного кредитування зокрема, є важливим для стимулювання розвитку вторинного іпотечного ринку, оскільки закріпив в українському законодавстві основи для використання іпотечних сертифікатів та перетворення платежів за іпотечнми активами для виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном [127].

Крім вище досліджених законодавчих актів, меншу роль, але все ж відіграють, відносно розвитку іпотеки ще такі:

Господарський кодекс України.
Земельний кодекс України.
Цивільний кодекс України.
Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень».
Закон України «Про організацію і формування обігу кредитних історій».
Закон України «Про оренду землі».
Закон України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг».
Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла».

Нижче ми детальніше проаналізуємо деякі з вищезазначених законодавчих актів в аспектах, що стосуються іпотеки, роблячи акцент на аграрну іпотеку, лише зазначимо, що на момент проведення дослідження було розроблено проект Закону України «Про Земельний кадастр України», який також має опосередковане відношення до іпотеки в цілому, і значно більше до аграрної іпотеки та знаходився на розгляді Верховної Ради України [470].

25 жовтня 2001р. було затверджено Земельний Кодекс України в новій редакції, який набрав чинності 1 січня 2002р. [141]. Він має найбільший, серед інших вітчизняних Кодексів, вплив на іпотеку в цілому, та аграрну іпотеку зокрема, оскільки визначає базові засади у розпорядженні та користуванні землею. Земельний Кодекс закріпив ряд положень. Ключові з них для іпотеки та аграрної іпотеки такі:

стосовно землі, земельних відносин та їх регулювання;
принципи та завдання земельного законодавства;
повноваження органів державної влади в галузі земельних відносин;
склад та цільове призначення земель України;
сутність земель сільськогосподарського призначення;
права на землю: право власності на землю, право користування землею, право земельного сервітуту та обмеження права на землю;
набуття і реалізація права на землю;
гарантії прав на землю;
завдання, зміст і порядок охорони земель;
управління в галузі використання і охорони земель;
відповідальність за порушення земельного законодавства [141]. В Земельному Кодексі України міститься також два положення, які стримують розвиток іпотеки, особливо в частині аграрної іпотеки. По-перше, це пункт 13 розділу Х згідно із змістом якого на період до 1 січня 2010р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га, єдине виключення може бути у випадку коли ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок [141, с.101]; все б нічого, але дрібному землевласнику важче взяти кредит під заставу своїх земель, ніж великому, крім того комерційні банки також надають перевагу у роботі останнім, однією з головних причин є те що в одній і тій же місцевості, при інших рівних умовах, зрозуміло, що більша ділянка є більш вартісною і т.п. Детальніше даний аспект ми розглянемо у наступномк параграфі. По-друге, це звичайно мораторій на торгівлю землею, згідно із пунктом 15 розділу Х громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток(паїв) не вправі до 1 січня 2008р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні части (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб [141, с.101]. Ситуативні наслідки цього аспекту загальновідомі, уточнимо лише, це положення не сприяє розвитку іпотеки тому, що беручи у заставу земельну ділянку, яка є власністю іпотекодавця, у разі невиконання останнім зобов’язання іпотекодержатель все одно не зможе звернути стягнення.

Важливими моментами Кодексу є ті, що стосуються особливостей застави земельних ділянок, згідно із пунктами 1-4 статті 133 тобто такі:

у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності;
земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності може бути передана у заставу за згодою всіх співвласників;
передача у заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості);
заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки [141, с.71].

Зазначені аспекти, на нашу думку, є доцільними, бо в першому випадку чітко визначають які саме земельні ділянки є предметом застави, у другому захищають права всіх співвласників, у третьому кредитора, від того, щоб у заставу не надавалися віртуальні земельні ділянки, і в четвертому сільськогосподарських товаровиробників від втрати земельних ділянок на користь «великого капіталу», оскільки банки, в ідеалі, звертають стягнення за для повернення кредитів, а не заради прагнення стати власником земель сільськогосподарського призначення.

16 січня 2003р. було затверджено Цивільний Кодекс України, в новій редакції, який набрав чинності [401]. До іпотеки з цього Кодексу більше чи менше відношення мають статті: 182, 182, 202, 210, 245, 246, 331, 334, 335, 344, 347, 349, 363, 402, 572-593, 640, 657, 732, 794, 1120, 1125-1127 [401]. На найбільшу увагу заслуговують статті 572-593 параграфу 6 оскільки вони законодавчо закріпили та регулюють різноманітні питання пов’язані з заставою, а саме:

поняття застави;
підстави виникнення застави та види застав;
предмет застави;
нотаріальне посвідчення та реєстрація договору застави;
застава майна, що є у спільній власності та заміна предмета застави;
ризик випадкового знищення або пошкодження предмета застави та страхування предмета застави;
оцінка предмета застави;
сторони у договорі застави та зміст договору застави;
момент виникнення права застави;
користування та розпорядження предметом застави;
обов’язки володільця предмета застави та наступна застава;
правові наслідки невиконання зобов’язання забезпеченого заставою;
звернення стягнення та реалізація предмету застави;
дострокове виконання зобов’язання забезпеченого заставою;
припинення права застави [401].

В інших зазначених статтях Кодексу визначено аспекти про наступне:

нерухомі та рухомі речі;
державну реєстрацію нерухомості;
поняття, види та державну реєстрацію право чинів;
набуття та припинення права власності;
форми окремих видів договорів;
тощо [401].

18 листопада 2003р. було прийнято Закон України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який набрав чинності 1 січня 2004р. [123]. Він визначає правовий режим регулювання обтяжень рухомого майна, а для іпотеки корисний тим, що законодавчо закріпив черговість пріорітетів задоволення вимог кредиторів за рахунок реалізації рухомого майна боржників, у випадку, якщо вимоги іпотекодержателя не були задоволені в повному обсязі за рахунок предмета застави. Основне завдання Закону створення реєстру обтяжень рухомого майна, це дозволить потенційним та існуючим кредиторам більш якісно оцінити фінансовий стан можливого позичальника, оскільки деякі кредитори аналізуючи ситуацію з нерухомим майном, не звертають уваги на рухоме, бо мали місце випадки, як в українській так і у світовій практиці, коли декілька кредиторів не мали змоги задовольнити свої вимоги за рахунок нерухомого майна, як заставленого так і вільного від будь-яких обтяжень, розраховували у випадку критичної ситуації і на рухоме, а воно виявлялося заставленим, або не належало вже позичальнику з якоїсь іншої причини, наприклад було задоволено вимоги продавця, який продав це рухоме майно в кредит чи розстрочку, а з ним не розрахувалися, згідно із абзацем 1 статті 15 Закону такий продавець має вищий пріорітет перед іншими обтяжувачами [123]. Це стосується переважно ситуацій коли один і той самий об’єкт нерухомості є предметом декількох іпотек, а крім того позичальник має зобов’язання перед іншими кредиторами, які претендують на першочерговість задоволення своїх вимог рухомим майном боржника, бо як відомо першочергове право звернення стягнення на нерухоме майно належить іпотекодержателю.

23 червня 2005р. було прийнято Закон України «Про організацію формування та обігу кредитних історій», який набрав чинності через шість місяців з дня його опублікування, тобто 23 грудня 2005р. [131]. Даний Закон визначає правові та організаційні засади формування і ведення кредитних історій, права суб’єктів кредитних історій, вимоги до захисту інформації, що складає кредитну історію, порядок утворення, діяльності та ліквідації бюро кредитних історій [131]. Для іпотеки в цілому, та аграрної іпотеки зокрема Закон багато значить та є корисним, оскільки фінансові операції пов’язані з іпотекою, в своїй переважній більшості мають довгостроковий характер та суттєвий рівень ризику невиконання зобов’язань, бо невідомо, що може трапитися за 10, 20, 30 років. Завдяки Закону, формуванню та обігу кредитних історій, можливий більш детальний аналіз потенційного позичальника, стає зрозуміліше, як він виконував свої попередні грошові зобов’язання.

6 жовтня 1998р. було прийнято Закон України «Про оренду землі» [132]. Він має відношення до становлення та розвитку іпотеки в Україні не тільки тим, що земля є нерухомим майном, а для аграрної іпотеки земля є найголовнішим інструментом, а тим, що окрім земельної ділянки предметом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки, а при діючому мораторії та обмеженнях щодо відчуження земельних ділянок, передача в іпотеку права оренди земельних ділянок є єдино можливим шляхом використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення в іпотеці. В Законі визначено поняття терміну оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [132].

Відомо, що предметом іпотеки може бути не тільки земельна ділянка, а й право оренди земельної ділянки, тому слід зазначити, що в Україні на 01.01.05р. 4822,0 тис. договорів оренди землі укладених власниками права на земельну частку, з них:

на 1-3 роки - 1142,0 тис. договорів;
на 4-5 років - 2972,9 тис. договорів;
на 6-10 років - 575,0 тис. договорів;
на 10 років і більше - 132,1 тис. договорів.

Площа наданих в оренду земельних часток становить 18,8 млн га. Середній розмір орендної плати становить 124,7 грн/га. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно з укладеними договорами на 2005 рік становить 2,3 млрд грн. Фактично виплачено за оренду земельних часток у 2005р. 2,1 млрд грн, при цьому використовувалися як натуральна (сільськогосподарською продукцією) так і грошова форми розрахунків [470].

12 червня 2001р. було прийнято Закон України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», який набрав чинності з дня свого опублікування [136]. Він встановлює загальні правові засади у сфері надання фінансових послуг, захищає інтереси споживачів фінансових послуг, забезпечує діяльність і розвиток ринку фінансових послуг в Україні [136], а оскільки можна стверджувати, про те, що іпотечний ринок є частиною фінансового ринку, а іпотечні послуги займають все більший обсяг серед фінансових послуг, тому даний Закон суттєво впливає на розвиток іпотеки. Підтвердженням вірності цього твердження є те, що згідно цього Закону фінансова послуга - це операції з фінансовими активами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за рахунок цих осіб, а у випадках передбачених законодавством, - і за рахунок залучених від інших осіб фінансових активів, з метою отримання прибутку або збереження реальної вартості фінансових активі, а ринки фінансових послуг - сфера діяльності учасників ринків фінансових послуг з метою надання та споживання певних фінансових послуг [136]. До ринків фінансових послуг належать професійні послуги на ринках банківських послуг, страхових послуг, інвестиційних послуг, операцій з цінними паперами та інших видах ринків, що забезпечують обіг фінансових активів [136]. До інших видів ринків, що забезпечують обіг фінансових активів, ми відносимо іпотечний ринок, оскільки він відповідає зазначеним ознакам. Фінансовими послугами вважаються, окрім деяких інших, що не стосуються нашого дослідження, такі:

випуск платіжних документів, кліринг, інші форми забезпечення розрахунків;
довірче управління фінансовими активами;
залучення фінансових активів із зобов´язанням щодо наступного їх повернення;
фінансовий лізинг;
надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту;
надання гарантій та поручительств;
послуги у сфері страхування;
торгівля цінними паперами;
факторинг;
тощо [136].

Згідно із зазначеним ми небезпідставно вважаємо іпотечні послуги формою фінансових послуг.

Законодавчим актом, який надав поштовх у розвитку іпотеки в Україні та продовжує стимулювати і сприяти цьому розвитку є Указ Президента України від 8 серпня 2002р. «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні» [382]. Указом затверджено пріоритетні напрями та заходи стосовно розвитку іпотеки, проаналізувавши його зміст, ми зрозуміли, що всі постанови та завдання Президента виконані, або перебувають на завершальній стадії виконання. Отже, можемо зробити висновок, що правові передумови іпотеки в Україні сформовано, а на їх основі доцільно збудувати правову структуру іпотеки і починати формувати та розвивати іпотечний ринок в цілому, а ринок аграрної іпотеки зокрема. Можливо, що першою ластівкою такого процесу, в частині аграрної іпотеки є Проект Законів України «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель» [282, 284].

Сільське господарство в Україні, як і в світі в цілому є одним з найдавніших видів економічної діяльності. У зв’язку із своїм географо-природно-кліматичним розташуванням українська земля була спочатку житницею Російської Імперії, потім Радянського Союзу, а при подальшому розвитку аграрної сфери в нашій державі, може зайняти відповідне місце в об’єднаній Європі. Сталий та ефективно функціонуючий аграрний іпотечний ринок буде суттєвою допомогою вітчизняним товаровиробникам сільськогосподарської продукції у закріпленні на нинішніх та завоюванні нових ринків збуту. Оскільки розвитку агропромислового комплексу та аграрної іпотеки досить взаємопов’язані, розглянемо ситуацію, що склалася в сільському господарстві.

Дані Додатку М свідчать, що сільське господарство займає не останнє місце в структурі одержання доданої вартості, але далеко і не перше, протягом 2002-2005рр. його питома вага в ній знизилася від 14,6 до 10,9% [370, с.39].

З Додатку Н можна простежити динаміку хоча й повільного, але все ж зростання виробництва валової продукції сільського господарства України з 2000р. до 2005р., не враховуючи неврожайний 2003р., проте порівняно з 1990р., вона залишається на досить невисокому рівні [369, с.161].

У Додатку О відображено динаміку виробництва валової продукції сільського господарства України на одну особу. Лідером в цьому показнику протягом 1990-2005рр. є не найкраща з позиції якості земель та природно-кліматичних умов Чернігівська область. На наступних місцях розташувалися відповідно Кіровоградська, Черкаська, Полтавська, Вінницька області які є найсприятливішими для ведення агропромислового виробництва в Україні і т.д. [369, с.163].

В табл. 5.9 показано, що державними є тільки 0,7% підприємств від загальної кількість зареєстрованих господарюючих суб’єктів у сільському господарстві України. Переважна більшість підприємств класифікуються, як фермерські господарства, їх у нашій державі 42447, або 73,3% загальної кількості [370, с.52], 51,9% сільськогосподарських підприємств у своєму користуванні мають сільськогосподарські угіддя 500,0 - 3000,0 га, 32,4% сільськогосподарських підприємств користуються сільськогосподарськими угіддями 3000,1 - 10000,0 га, і лише у 2,5% сільськогосподарських підприємств площа сільськогосподарських угідь перевищує 10000,0 га. Це дає можливість стверджувати, що в Україні переважна більшість аграрних товаровиробників належать до класів середнього та дрібного землекористувача (табл. 5.10) [367, с.85; 370, с.52; 371, с.146].

Таблиця 5.9. Загальна кількість діючих господарюючих суб’єктів у сільському господарстві України за організаційно-правовими формами господарювання на 01.01.06р.

	Кількість	% до загальної кількості
Всього	57877	100,0
Господарські товариства	7900	13,7
Приватні підприємства	4123	7,1
Виробничі кооперативи	1521	2,6
Фермерські господарства	42447	73,3
Державні підприємства	386	0,7
Підприємства інших форм господарювання	1500	2,6

Українські сільськогосподарські підприємства в 2005р. отримали прибуток у розмірі 3584,8 млн грн, що можна віднести до їх здобутків, якщо порівняти з попередніми роками (Додаток П) [369, с.170; 370, с.212]. Рівень рентабельності сільськогосподарських підприємств в цілому по Україні в 2005р. також суттєво зріс порівняно з 2000-2003рр., але зрозуміло , що 14,6% це не 37,3% - 1990р., тобто не та величина якою можна пишатися, хоча вона дає надію, що у вітчизняному аграрному секторі почалися процеси, що приведуть до його процвітання (Додаток Р) [369, с.171; 370, с.213].

В табл. 5.11 представлено порівняння фінансових результатів сільського господарства з деякими іншими видами економічної діяльності в Україні, згідно якого аграрний сектор має найнижчу прибутковість порівняно з іншими галузями в 2001-2005рр., що не є сприятливим для притоку кредитного капіталу, хоча ще в 2000р. воно за величиною прибутку поступалося лише промисловості [371, с.57].

Таблиця 5.10. Структурний розподіл аграрних товаровиробників за площею сільськогосподарських угідь на 01.01.06р.

	Всього	% до загальної кількості	Площа сільськогосподарських угідь, тис. га	% до загальної площі сільськогосподарських угідь підприємств
1	2	3	4	5
Підприємства, що мали сільськогосподарські угіддя	53248	92,0	21717,0	100,0
у тому числі, га
До 5,0	6322	10,9	20,5	0,1
5,1-10,0	4434	7,7	35,3	0,1
10,1-20,0	5335	9,2	82,9	0,4
20,1-50,0	15258	26,4	581,3	2,7
50,1-100,0	4587	7,9	325,5	1,5
100,1-500,0	7348	12,7	1818,1	8,4
500,1-1000,0	3220	5,6	2344,6	10,8
1000,1-2000,0	3537	6,1	5073,8	23,4
2000,1-3000,0	1583	2,7	3851,7	17,7
3000,1-4000,0	793	1,4	2735,0	12,6
4000,1-5000,0	365	0,6	1623,3	7,5
5000,1-7000,0	324	0,5	1849,8	8,5
7000,1-10000,0	101	0,2	833,8	3,8
більше 10000,0	41	0,1	541,4	2,5
Підприємства, що не мали сільськогосподарських угідь	4629	8,0	x	x

Таблиця 5.11. Фінансовий результат за видами економічної діяльності, млн грн.

	2000р.	2001р.	2002р.	2003р.	2004р.	2005р.
Прибуток, збиток (-)	13933,0	18740,6	14641,2	19643,3	44578,4	64370,8
Сільське господарство	1752,4	899,1	-254,6	769,5	2768,0	3702,4
Промисловість	8834,6	8537,2	2866,5	7137,0	18936,9	28264,3
Торгівля	1195,1	2352,0	4356,4	573,7	6930,2	9464,2
Транспорт і зв’язок	706,7	4135,7	4269,4	5805,2	6665,6	9629,7
Фінансова діяльність	1211,7	2344,9	2358,1	4252,7	7058,0	9334,3
Інші види економічної діяльності	232,5	471,7	1045,4	1105,2	2219,7	3975,9

Дані таблиці 5.12 дають уявлення, про вартісне вираження предметів іпотеки в сільському господарстві, окрім земельних ділянок [370, с.182]. На 01.01.06р. основні засоби сільського господарства України коштували 46851,7 млн грн, а будівлі, споруди і передавальні пристрої - 20415,8 млн грн, за умов ефективно функціонуючого ринку аграрної іпотеки, при співвідношенні суми кредиту до вартості заставленої нерухомості (LTV) на рівні 60% аграрні підприємства могли отримати доступ до кредитів на рівні 28111,02 млн грн та 12249,48 млн грн відповідно.

Поглянемо на Додаток С, з якого видно, що урожайність, однієї з основних груп культур, зернових і зернобобових, в 1990-2005рр., в Україні становила 19,4-28,3 ц/га, в Нідерландах - 67,3-82,2; в Китаї - 50,1-81,5; у Франції 60,1-74,0; в Німеччині - 53,5-70,2 ц/ га тощо. Стає зрозумілим реальний стан справ у вітчизняному аграрному секторі, та неймовірний його потенціал [370, с.348]. Дані Додатку С свідчать про неефективне господарювання та використання сільськогосподарських угідь в Україні. Сталий ринок аграрної іпотеки створить умови до розподілу довготермінових кредитних ресурсів та перерозподілу нерухомості, зокрема земель сільськогосподарського призначення на користь більш підготовлених користувачів, що приведе до ефективнішого використання потенційних ресурсів, загального розвитку і процвітання аграрної галузі нашої держави.

Таблиця 5.12 Основні засоби сільського господарства України (у фактичних цінах на кінець року)

	Роки
	1990	2000	2001	2002	2003	2004	2005
	млрд крб.	млн грн.
1	2	3	4	5	6	7	8
Основні засоби у сільському господарстві - усього	86,9	87763,8	71760,4	60190,0	52195,0	47034,1	46851,7
у тому числі:
основні засоби сільськогосподарського призначення за основним видом діяльності*	70,9	72778,8	57618,4	47660,4	41099,3	37572,9	37671,3
з них:
будівлі, споруди і передавальні пристрої	40,6	53607,0	39323,9	31268,5	25709,1	22201,5	20415,8
машини і обладнання	11,8	11532,6	9577,4	8771,8	8253,3	8803,3	10145,9
транспортні засоби	3,2	3548,9	3415,3	2988,8	2847,4	2865,0	3286,1
робоча та продуктивна худоба	6,6	1711,1	644,9	724,2	605,6	623,8	653,1
багаторічні насадження	2,2	1150,4	1079,5	1033,2	1173,5	988,4	1058,8

Головним засобом сільськогосподарського виробництва були і залишаються земельні ділянки, базовим предметом іпотеки також є земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Всього в Україні станом на 01.01.06р. 42942,6 тис. га земель сільськогосподарського призначення (Додаток Т) [368, с.487; 370, с.216-217].

Таблиця 5.13. Розподіл сільськогосподарських угідь за видами, землевласниками та землекористувачами (на 1 січня 2006р.), тис. га

	Загальна земельна площа	Всі сільськогосподарські угіддя	З них:
	Загальна земельна площа	Всі сільськогосподарські угіддя	рілля	сіно жаті	пасо вища
1	2	3	4	5	6
Всього земель	60354,8	41722,2	32451,9	2429,2	5521,3
Землі сільськогосподарських підприємств і громадян	38572,8	37039,4	30883,1	1742,1	3317,2
у тому числі:
сільськогосподарських підприємств	23149,5	22116,7	19993,6	615,1	1178,6
з них:
колективних	198,0	129,9	102,1	7,8	18,1
державних	1444,9	1230,2	1018,1	40,0	120,9
сільськогосподарських кооперативів	2140,0	1942,8	1679,2	86,8	136,6
сільськогосподарських товариств	10837,8	10467,1	9492,0	288,0	515,2
громадян	15423,3	14922,7	10889,5	1127,0	2138,6
Землі інших землекористувачів та землевласників	21782,0	4682,8	1568,8	687,1	2204,1

Сільськогосподарські підприємства і громадяни мають у своєму користуванні та розпорядженні 30883,1 тис. га ріллі, а також 1742,1,8 тис. га сіножатей та 3317,2 тис. га пасовищ, в цілому ж в Україні 32451,9 тис. га ріллі, 2429,2 тис. га сіножатей та 5521,3 тис. га пасовищ (табл. 5.13) [370, с.67].

Україні належить 2,3% ріллі всього світу, родючість якої викликає заздрощі багатьох країн, це більше ніж у Франції та Німеччині разом взятих, що також свідчить, з огляду на нинішню ситуацію в аграрному секторі, про нерозкритий потенціал, як сільськогосподарського виробництва, так і ринку аграрної іпотеки (див. Додаток У) [370, с.346].

Отже, на основі вищезазначеного можна стверджувати, що переважна більшість іпотечних передумов в Україні сформувалась.