Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку
§ 12. Перспективи розвитку житлової іпотеки в Україні
Стратегічні перспективи іпотечного житлового кредитування в Україні, без сумніву, орієнтовані на формування дворівневого вторинного іпотечного ринку, підтвердженням чого є прийняте рішення про створення Державної іпотечної установи, а також створена відповідна правова база. Хоча при цьому зовсім не знімається з порядку денного питання удосконалення первинного та однорівневого вторинного іпотечного ринку, інших моделей іпотечного кредитування, які ефективно застосовуються у світі, в тому числі й таких, що апробовані в Україні і про які коротко згадувалося у даної праці вище.
Специфіка перехідного періоду, в якому вже тривалий час знаходиться Україна з усіма соціально-економічними наслідками, що звідси випливають, як загальна бідність населення, висока строкатість регіонального розвитку, відсутність належної інфраструктури іпотечного ринку, потужних інвесторів та, зрештою, й іпотечних кредиторів із значним ресурсним потенціалом, зумовлює необхідність певного уточнення функцій новоствореної інституції, зокрема у напрямі посилення, принаймні на перших етапах, присутності держави на іпотечному ринку. Цілком очевидно, що така присутність не може поширюватись на всю систему іпотечного житлового кредитування, проте її межі досить чітко вимальовуються в плані реалізації однієї з важливих функцій держави на іпотечному ринку - соціальної.
На нашу думку, з порядку денного не знімається питання вирішення житлової проблеми громадян з низьким конкурентним статусом на ринку житла. Крім того, надзвичайно гострою житлова проблема залишається на депресивних територіях, де зберігається висока невідповідність між ринковою вартістю житла, вартістю його будівництва, ціною кредиту та рівнем доходів потенційних позичальників. До речі, з її вирішенням пов’язується розв’язання інших важливих для України та конкретного регіону проблем - демографічного відродження та ефективної зайнятості населення. В умовах низької привабливості предмета іпотеки для іпотечних кредиторів, а тим більше для інституційних інвесторів у таких регіонах досить складно розраховувати на високу ефективність чинних схем іпотечного житлового кредитування. Очікувати ж, що ситуація відносно цих категорій громадян чи територій виправиться за допомогою виключно ринкових механізмів, марно, і цьому, як щойно було зазначено, є цілком об’єктивні причини.
Викладене актуалізує проблему присутності бюджетного ресурсу, ресурсів Національного банку України, щонайменше на перших етапах становлення іпотечного ринку, в системі рефінансування іпотечних кредиторів у житловій сфері. Така система, на нашу думку, має реалізуватися у чотирьох напрямах [325; 326, с. 451].
Перший - рефінансування іпотечних кредитів для громадян з низьким конкурентним статусом - сімей з низькими доходами, осіб з вадами здоров’я та інших категорій громадян, які загалом мають право на соціальне житло, проте внаслідок відсутності такого можуть скористатися іпотечним кредитом. Державна іпотечна установа для рефінансування іпотечних кредиторів може отримувати поворотні кредити з бюджетів різних рівнів за нульовою ставкою. Вартість таких кредитів для їх кінцевих споживачів буде дорівнювати ставці рефінансування, збільшеній на величину витрат з їх обслуговування Державною іпотечною установою та іпотечними кредиторами.
Другий - рефінансування непільгових категорій громадян, які проживають на депресивних територіях. Джерелом рефінансування іпотечних кредитів тут також виступають кредитні ресурси бюджетів різних рівнів, проте ставка за такими кредитами не повинна перевищувати половинного розміру облікової ставки Національного банку України.
Третій - використання Державною іпотечною установою для рефінансування іпотечних кредиторів кредитних ресурсів Національного банку України, отриманих від нього за схемою рефінансування. Такі ресурси Державна іпотечна установа може залучати для покриття дефіциту в коштах у випадку падіння попиту на іпотечні цінні папери, емітовані цією інституцією, з боку інвесторів.
Як забезпечення таких кредитів така установа могла б використовувати державні цінні папери, придбані нею в порядку інвестиційної діяльності.
Четвертий - класичний напрям - придбання інвесторами емітованих Державною іпотечною установою іпотечних цінних паперів.
У даному випадку немає підстав говорити про безпідставне «втягування» і без того дефіцитного бюджету в іпотечні схеми, начебто у сферу, яка цілком і повністю повинна функціонувати без залучення бюджетних коштів. Водночас у даному випадку слід виходити з наступного: по-перше, таким чином забезпечується вирішення важливої соціальної проблеми; по-друге, розширюється ресурсна база рефінансування іпотечних кредиторів, тим самим підвищується платоспроможний попит на ринку житла; по-третє, бюджетне фінансування рефінансування іпотечних кредиторів здійснюватиметься за розділом «кредитування», що передбачає реверсний ефект збільшення з кожним наступним бюджетним періодом ресурсної бази бюджету на основі поворотних платежів з подальшим їх використанням на розширення рефінансування іпотечних кредиторів. Значний сегмент інвестиційного потенціалу відкривається для інституціональних інвесторів - страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Слід також вказати і на той факт, що присутність бюджетних ресурсів сприяла б пожвавленню ділової активності в будівельному секторі в регіонах, відповідно сприяючи мультиплікаційному ефекту в плані забезпечення регіонального економічного зростання, наповнення на цій основі місцевих бюджетів з наступним використанням накопичених останніми таким чином коштів на реалізацію місцевих іпотечних програм у сфері кредитування будівництва житла. Останній момент надзвичайно важливий, адже джерелом розширення ресурсної бази для іпотечного кредитування у такому разі виступатиме не перерозподілена видаткова частина місцевих бюджетів, а збільшена доходна. Саме на такому підході базуються місцеві програми іпотечного кредитування, що успішно реалізуються в Росії регіональними агентствами з іпотечного кредитування [337].
В перехідний період велику роль у становленні ефективної системи іпотечного житлового кредитування поряд з бюджетними ресурсами тривалий час відіграватимуть ресурси Національного банку України. Останні можуть спрямовуватись як безпосередньо через іпотечних кредиторів, так і цільовим призначенням через Державну іпотечну установу. Слід зазначити, що певні кроки щодо підвищення рівня взаємної зацікавленості комерційних банків та Національного банку України зроблені Українською національною іпотечною асоціацією, якою розроблені так звані стандарти іпотечного кредитування саме у випадку здійснення останнього за рахунок ресурсів, рефінансованих Центробанком. Зацікавленість комерційних банків у збільшенні ресурсної бази для здійснення іпотечного кредитування за рахунок ресурсів Національного банку України пояснюється, передусім, забезпеченням довготермінового характеру такого кредитування, що забезпечує їм фактично гарантований прибуток на рівні відсоткової ставки упродовж усього терміну дії кредитного договору. А такий термін, виходячи із зазначених стандартів, обмежений трирічним періодом при встановленні заборони здійснення передчасного погашення позики впродовж річного періоду з дня її отримання.
Говорячи про такі джерела як державний та місцеві бюджети, Національний банк України, цілком можна погодитись з думкою О.Сінєльнікова, який зазначає, що «вказані три джерела - це джерела перехідного періоду ... І поки що - в перехідний період - інших джерел або не буде, або вони складуть зовсім незначну частку на цьому ринку» [337].
Повертаючись до ролі банків у розвитку систем іпотечного житлового будівництва, доцільно акцентувати увагу на кількох важливих положеннях.
Перше - пов’язане з формуванням правового поля, що регулює порядок створення і функціонування іпотечних банків. Такі банки загалом необхідні, проте процес їх створення, а тим більше виведення на достатній рівень розвитку в умовах вітчизняної дійсності потребує тривалого часу та формування певних об’єктивних передумов. Пояснюється це, передусім, низькою активністю житлового будівництва на периферійних територіях. У такій ситуації діяльність спеціалізованих банків, якими є іпотечні банки, виявиться малоефективною, а на окремих територіях взагалі неможливою. У такій ситуації більш сприятливим видається варіант вирішення проблеми територіальної диверсифікації банківської діяльності іпотечного кредитування у сфері житлового будівництва шляхом підвищення активності у даному сегменті інвестиційного ринку універсальних банків. Таким шляхом, до речі, пішла Угорщина. Тут суттєво був посилений контроль за універсальними банками, які займалися іпотечним кредитуванням, законодавчо затвердили виведення заставних із конкурсної маси, що знаходилася у банку, і обсягів емітованих цінних паперів. В принципі, саме так планують вирішувати проблему розширення ємності ринку іпотечного кредитування, в тому числі регіонально диверсифікованої, нинішні оператори іпотечного ринку. За оцінками аналітиків, «фінансисти мають намір активніше, ніж раніше, просувати нові умови кредитування по всій території України. Робити це будуть як розширюючи мережу іпотечних центрів, так і просуваючи послугу на діючих банківських майданчиках. .. з урахуванням умов кредитування і розширенням точок банківських продажів іпотечних продуктів обсяги кредитування покупок у 2005 р. ... повинні вирости в середньому на 80-100%» [451].
Друге - із створенням Державної іпотечної установи суттєво ускладниться конкурентна позиція існуючих (передусім малих) банків, які вже займають певні ніші на ринку іпотечного кредитування у сфері нерухомості, передусім на периферійних територіях. З одного боку, посилення конкуренції у цій сфері сприятиме здешевленню іпотечних кредитів, а відтак змушуватиме функціонуючі у даному сегменті банки знижувати вартість пасивів, що в умовах конкурентної боротьби з великими з розгалуженою філійною мережею банками зробити буде досить складно, з іншого - частина ресурсів населення буде відволікатися з банківської системи і переливатися в структури, основним джерелом формування ресурсної бази яких для здійснення іпотечного кредитування виступатимуть бюджетні кошти. Банки, таким чином, мають вжити відповідних запобіжних заходів з метою мінімізації ризиків, пов’язаних із залученням вкладів населення та формуванням цінової політики у власній кредитній діяльності.
У цьому контексті хотілося б звернути увагу на початок формування досить чіткої позиції окремих банків (зокрема в Росії) щодо власної політики на ринку іпотечного кредитування виходячи з реалій, що складаються на ньому в контексті розвитку соціально-економічної ситуації та перспектив формування правового поля у даній сфері. Слід зазначити, що на сьогодні окремі російські банкіри, які, як правило, тривалий час сповідують ідеологію дорогих і коротких грошей, прийшли до усвідомлення важливого моменту, надзвичайно актуального для країн перехідної економіки. Типовим прикладом трансформації банківської ідеології є АКБ «Фора-Банк», який розширює частку іпотечних довгострокових малодоходних кредитів, стоячи на позиції, що це є «реальна робота на перспективу, на майбутнє. Відлагоджена технологія при великих обсягах буде приносити прибуток навіть при невеликій маржі. ... в недалекому майбутньому кредити другої категорії (тобто довгострокові - уточнено автором) стануть масовим явищем і будуть приносити не лише відчутний прибуток банку, але і суттєву користь позичальникам, здійснюючи сприятливий вплив на соціально-економічний клімат в країні» [337].
Такий підхід забезпечує вирішення надзвичайно актуальної нині проблеми у сфері іпотечного житлового кредитування - доступності до іпотечних кредитів. Для більшої частини населення, реальна платоспроможність якого залишає бажати кращого, такого роду кредити, як, зрештою, і кредити будь-якого типу, як вже було зазначено, є недоступними. Фактично відсутнє у бідних та незаможних верств населення і достатнє забезпечення кредиту, а в депресивних, економічно відсталих, з низькою діловою активністю регіонах навіть наявність певної нерухомості у власності не може виступити достатнім забезпеченням через її низьку ліквідність. Підвищення привабливості іпотечних кредитів у таких умовах зумовлює потребу запровадження гнучких механізмів іпотечного кредитування, які передбачали б диференційовані умови залежно від територіальних відмінностей у вартості житла, доходах населення, рівня розвитку вторинного ринку житла, загального попиту на житло, динаміки економічного розвитку та рівня життя.
Одним з елементів такого механізму можна вважати запровадження диференційованих процентних ставок за іпотечними кредитами. Водночас це може бути реалізовано лише за певних умов. В основі такої диференціації має бути реальний рівень середніх доходів домогосподарств і вартість житла в конкретних регіонах.
Одним із шляхів здешевлення іпотечних кредитів для населення, особливо його певних, головним чином, соціально незахищених верств населення, молоді, тим більше яке проживає на депресивних територіях, можна вважати субсидування процентних ставок за рахунок коштів відповідних бюджетів або ж за рахунок ресурсів Державної іпотечної установи. Таке субсидування можна здійснювати як для населення, так і для іпотечних кредиторів. Ця ідея сьогодні опрацьовується в Росії і останнім часом набуває дедалі більше прихильників [218]. Зазначена схема загалом подібна на існуючий нині в Україні механізм здешевлення кредитів шляхом часткової компенсації відсоткових ставок комерційних банків за рахунок бюджетних коштів, який застосовується у відношенні до суб’єктів агропромислового комплексу, окремих видів промислової діяльності. Складність застосування такої схеми в нинішніх умовах загальної слабкості місцевих бюджетів різних рівнів, а тим більше спеціалізованої іпотечної установи, полягає у необхідності виділення на ці цілі певної суми коштів централізованих бюджетних ресурсів, посилення ролі міжбюджетних трансфертів з метою перерозподілу бюджетних коштів між регіонами, різними за рівнем розвитку та рівня життя населення.
Система субсидування може передбачати й інші види виплат. У Німеччині, наприклад, після придбання житла молодою сім’єю, яка має не менше двох дітей, держава до введення євро виплачувала їй протягом восьми років 40 тис. марок у вигляді субсидій на будинок, 24 тис. марок - на дітей, 4 тис. марок - у вигляді екологічної надбавки і 3,2 тис. марок - як субсидію на енергію (у євро інформація відсутня) [292, с.48].
В Україні могли б реалізовуватись і програми субсидування першого внеску, виплати премій за рахунок бюджетних ресурсів або ж ресурсів спеціалізованої іпотечної інституції.
Не слід відкидати і такий напрям державної підтримки житлової іпотеки як створення системи державного страхування ризиків, пов’язаних з неплатоспроможністю позичальників.
Слід зазначити, що присутність державної підтримки є неминучою незалежно від обраної моделі іпотечного ринку. Навіть при так званій «розширеній відкритій моделі», в якій основний приплив кредитних ресурсів в систему іпотечного кредитування забезпечується за рахунок вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, неминуча присутність держави у створенні належної інфраструктури такого ринку, а також у сфері часткового контролю над емісією цінних паперів. Такий контроль, як зазначає А.Г.Щербінін, полягає у підтриманні жорсткого балансу між сукупною ціною цінних паперів, які емітовані і обертаються на вторинному ринку, та ціною заставних, проданих іпотечними банками емітентам в забезпечення цієї емісії [396].
Обґрунтованою присутність держави є і у сфері ціноутворення в системі безпосередньо житлового будівництва, що кінцевим своїм наслідком має забезпечення стабільності кредитного ринку в контексті балансу між попитом і пропозицією на кредитні ресурси. Ця проблема надзвичайно актуальна для України, в якій цінова пропозиція на первинному ринку житла звільнена від будь-якого регулювання з боку будь-яких інституцій. Така «вільність» у ціноутворенні призводить до безпідставного «здорожчання» української нерухомості, що, у свою чергу, суттєво зменшує ємність ринку іпотечного кредитування та звужує його територіальну та об’єктову диверсифікацію. Крім того, необґрунтовано «здутий» (в ціновому відношенні) первинний ринок житла підтягує за собою і вторинний ринок, нерухомість на якому набагато гірша за своїми споживчими (в плані фізичного та морального зносу) якостями та, тим більше, зовсім незіставна з рівнем платоспроможного попиту населення. Особливо такий дисбаланс простежується при зіставленні показника «ціна житла - рівень доходів населення» із світовими аналогами. У Швеції, наприклад, «...однокімнатна «студіо» в Стокгольмі коштує десь 30-40 тисяч доларів. У Києві однокімнатну «хрущобу» в районі вулиці Лесі Українки вже можна «штовхнути» за 50 тисяч доларів» [349, с.1]. До речі, у тій же Швеції питанням ціноутворення держава приділяє особливу увагу і наділена значними повноваженнями, які надають їй можливість виконувати належним чином контрольні та адміністративні функції. Тут, зокрема, «контроль і нагляд за цінами здійснює державне управління цін і конкуренції, підпорядковане міністерству громадянської адміністрації. В кожній губернії є фахівці, які відстежують ціни на товари і послуги і вносять пропозиції щодо їх регулювання. При значному підвищенні цін, інфляції і різких дисбалансах на ринку Уряд має право, відповідно до закону про регулювання цін, їх заморозити. ... Держава може встановлювати граничний рівень цін, а якщо хто-небудь їх бажає підвищити, він повинен попередньо про це повідомити і обґрунтувати. Якщо, наприклад, ціни на житло підвищились, то держава видає громадянам, особливо молодим сім’ям, житлові субсидії і пільгові довгострокові позики» [292, с.48-49].
Опоненти можуть зауважити, що Швеція, в силу особливостей її моделі економічної системи, яку досить часто йменують соціалістичною, не досить вдалий приклад у даному випадку. Проте і досвід інших, свого роду «класично капіталістичних», країн підтверджує важливу роль держави в процесі ціноутворення. У США, Німеччині, Фінляндії, Японії, Канаді, наприклад, «коли ціна будівельного об’єкта перевищує витрати будівництва і середню норму прибутку, державні органи можуть втрутитися і відрегулювати ціну. Середня норма прибутку при здійсненні будівельно-монтажних робіт становить 10-12% від витрат виробництва. Якщо норма прибутку виявляється вищою, то причини такого росту досліджуються, а якщо вони не обґрунтовуються при такому дослідженні, то держава регулює цю норму в примусовому порядку» [396]. У своїй діяльності уряди розвинутих держав, за висновком І.А.Рахмана, виходять з принципової позиції, що «формування ціни є важливим стратегічним напрямом при розробці нової продукції і просуванні її на ринок» [292, с.51], що повною мірою стосується і такого товару як новозбудоване житло.
Не в останню чергу саме завдяки такій системі регулювання, яка значною мірою підвищує рівень доступності готових об’єктів, розвинуті держави забезпечують відносну збалансованість між інвестиційним попитом і пропозиціями будівельних організацій на задоволення цього попиту.
На перспективні параметри попиту на житло, а відтак і на іпотечні кредити, може вплинути запровадження податку на нерухомість. Від розміру такого податку, бази оподаткування цілком залежатимуть майбутні витрати власників житлової нерухомості. У випадку надмірного податкового навантаження для певної категорії громадян нерухомість як форма здійснення заощаджень може втратити свою привабливість. Адже за несприятливої кон’юнктури зростання цін на нерухомість може виявитися неспроможним компенсувати власнику нерухомості його витрати на придбання останньої, тим більше, якщо таке придбання відбулося із залученням достатньо дорогих кредитних ресурсів. Як один з варіантів розвитку подій на ринку нерухомості у такому випадку, з метою мінімізації ризику знецінення заощаджень, можна очікувати подальшого зростання цін на житло, що, у свою чергу, знижуватиме рівень доступності останнього для ширшого кола громадян. Тому прийняття рішення щодо оподаткування житлової нерухомості має прийматися не лише з точки зору інтересів фіску (тобто наповнення місцевих бюджетів), а у першу чергу виходячи з інтересів пересічних громадян, учасників іпотечного ринку та ринку житла, вплив діяльності яких на соціально-економічний розвиток країни, як правило, є набагато потужнішим порівняно із заходами, які реалізуються через бюджетну систему. В контексті зазначеного, зокрема, варто взагалі відмовитись від оподаткування нерухомості, яка використовується громадянином як основне місце проживання, незалежно від розмірів. Оподаткуванню могла б підлягати нерухомість починаючи з другої, за винятком отриманої у спадок чи шляхом дарування від родичів першого ступеня споріднення. Крім того, обов’язковому оподаткуванню мала б підлягати нерухомість, використання якої приносить її власнику доход - чи від операцій від здачі в оренду, чи відчуження (за винятком випадків, коли кожний черговий перепродаж житла здійснюється виключно з метою поліпшення власних житлових умов).
Одним з нагальних завдань в плані підвищення рівня доступності іпотечних кредитів для широкого загалу є, як вже зазначалося, їх здешевлення. На сьогодні значною мірою висока кінцева ціна кредитного ресурсу визначається великою кількістю довідок, які позичальник має надати кредитору для оформлення кредитного договору. Одними з таких є довідки з психдиспансеру, опікунської ради, отримання яких, як правило, здійснюється на платній основі. Це питання, на нашу думку, могло б бути знято з внесенням відповідних змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [122], які передбачали б відображення відповідних даних в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Для позичальника це сприяло б здешевленню кредиту, для кредитора - спрощенню процедури оцінки майбутнього предмета іпотеки з точки зору її юридичної чистоти, правомочності майбутнього позичальника тощо. Слід зазначити, що крок у цьому напрямі зробила Росія, тим самим ще більше наблизившись до формалізованої системи оформлення кредитного іпотечного договору. Перспективність такого заходу обґрунтована і з тих позицій, що в недалекому майбутньому в Україні набуде значного поширення так звана «віртуальна» іпотека, яка передбачає оформлення кредитних договорів через автоматизовані інформаційні системи. В Росії перша така система вже створена. Вона, крім прискорення та спрощення процедури оформлення кредитного договору, забезпечує ще й можливості здійснення рефінансування іпотечних кредитів, контролю за проходженням платежів, управління будівельним проектом, страхування тощо [61].
Одним з елементів розбудови ефективного іпотечного ринку, особливо в контексті стандартизації процедур іпотечного кредитування, іпотечних інструментів, є запровадження єдиного класифікатора житла. На сьогодні розробку такого ініціює девелоперська компанія «Житло ХХІ століття» [472]. Наявність класифікатора дозволить: відстежувати рух житлової нерухомості за якісними показниками, на підставі чого можна буде визначати її класність; прогнозувати потребу у відповідних класах житла в тому чи іншому регіоні чи частині регіону залежно від структури попиту на житло; прогнозувати динаміку кожного із сегментів ринку житлової нерухомості; визначати кризові періоди в тому чи іншому його сегменті та попереджувати можливі обвали, тим самим мінімізуючи ризики учасників іпотечного ринку; запобігати суб’єктивізму при оцінці учасниками ринку споживчих якостей предмета купівлі-продажу та іпотеки, що дозволить забезпечити певний баланс у площині «якість - ціна»; контролювати забудовників на предмет відповідності житла, що ними будується, стандартам відповідного класу; оптимізувати страхові витрати при оформленні іпотечного кредиту; визначати об’єктивні параметри, що формують рівень ліквідності предмета іпотеки.
В сукупності зазначені елементи спрямовані на мінімізацію ризиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків - дійсних та майбутніх власників житла, забудовників, кредиторів, інвесторів, страхувальників тощо.
Згадавши про девелоперський бізнес (потреба в послугах якого в країнах ринкової економіки була усвідомлена ще у 50-ті роки минулого століття), слід зазначити, що в найближчому майбутньому він має стати невід’ємним елементом реалізації будівельних проектів [325]. Як чіткий класифікатор житла, так і ефективну систему управління будівельними проектами, а саме це є основним змістом діяльності девелоперських компаній, слід розглядати як один з дійових складників в загальній системі мінімізації ризиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків. Це можливо, насамперед, завдяки специфіці діяльності подібного роду суб’єктів, спрямованої на вирішення важливої проблеми - забезпечення узгодженості інтересів учасників ринків житла та іпотечного кредитування. Основними завданнями, які вирішує девелоперська компанія в процесі управління будівельним проектом, опікуючись ним від етапу створення інвестиційно привабливого проекту до етапу продажу збудованого об’єкта нерухомості і розподілу прибутку, є: виведення майбутнього об’єкта на рівень привабливого з точки зору окупності вкладених у нього інвестицій; забезпечення відповідності між обсягом інвестицій і кінцевою вартістю об’єкта та в результаті - розміром прибутку; перерозподіл земельної власності за критерієм «ефективного власника» з метою включення її в інвестиційний процес; врівноваження конкурентного попиту на земельні ділянки з боку потенційних забудовників в умовах зростаючої конкуренції у цьому сегменті діяльності; збільшення ємності інвестиційного ринку та ринку іпотечного житлового кредитування.
На сьогодні діяльність девелоперських компаній обмежується сегментом елітного житла як найбільш прибуткового з точки зору окупності майбутніх інвестицій. До того ж така моновекторність зумовлена існуючим бумом у цьому сегменті житлового ринку, хоча й обмеженому територією столиці та частково її периферією. За оцінками фахівців, «первинний ріст цін, спровокований появою пласту осіб з високими доходами, практично завершився. Відбувається нова диференціація - формування класу з надвисокими доходами», що не в останню чергу відбувається за рахунок міграції у столицю «власників регіонального бізнесу, які відкривають в Києві філії, а то і взагалі переміщують сферу діяльності на більш ємний столичний ринок» [460]. У перспективі, на нашу думку, ситуація на житловому ринку, яка неминуче розвиватиметься за циклічною схемою (за оцінками фахівців, «після 2006 року повинен початися циклічний спад. Його проявом стане ... сповільнення темпів росту ринку і, відповідно, зниження прибутковості реалізації будівельних проектів» [460]), а також в якій отримуватиме розвиток регіональний сегмент, зумовлюватиме трансформацію вектора інтересів девелоперських компаній у бік інших категорій житла. До того ж інтерес до такого роду послуг проявлятимуть і самі учасники житлового та іпотечного ринків, зацікавлені в мінімізації ризиків, пов’язаних з ліквідністю застави та прибутковістю інвестицій.
Появу девелопера в загальному ланцюгу реалізації будівельного проекту, що реалізується як без залучення, так і з залученням іпотечних схем, слід розглядати як об’єктивну передумову підвищення інвестиційної привабливості житлового об’єкта та зниження на цій основі інвестиційних та кредитних ризиків. Для іпотечного кредитора мінімізація ризику матиме місце при безпосередньому кредитуванні як забудовника, так і пересічного громадянина, який виступає інвестором майбутнього житла. Головний елемент тут - потенційно висока ліквідність предмета застави, оскільки гарантія доведення будівництва до логічного завершення при дотриманні прогнозованих параметрів окупності інвестицій забезпечує матеріалізацію предмета іпотеки як засобу компенсації втрат іпотечного кредитора при невиконанні позичальниками умов кредитного договору. Для позичальника мінімізація ризику пов’язана з рівнем прибутковості власних інвестицій у житлову нерухомість, якщо така придбається з метою перепродажу, та термінами введення житла в експлуатацію, якщо таке житло придбається для цілей власного проживання. Елемент ризику для позичальника у даному випадку може містити і ситуація, за якої житло будується за схемою прив’язки вартості одиниці майбутнього житла до якогось грошового сурогату на кшталт Одіну, що практикується ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада». На величину такого критерію-прив’язки, як вже було проілюстровано в попередньому параграфі, впливає ціла низка незалежних від учасників будівельного проекту факторів, нівелювати негативну дію яких не під силу навіть девелоперам. Для інституціонального інвестора, якщо житло реалізується в межах схеми дворівневого іпотечного ринку, присутність девелопера гарантує високу привабливість та надійність іпотечних цінних паперів, забезпечених високоліквідною іпотекою. Забудовник має можливість виконати чітко обумовлені договірні зобов’язання перед кредиторами, інвесторами, майбутніми власниками житла, а також безпосередньо девелоперами. Для страхувальників це відсутність страхового випадку.
Ще один позитивний аспект, пов’язаний з присутністю девелопера в будівельному проекті, полягає у можливості участі його як інвестора. При цьому таку функцію девелопер може виконувати як в частині реінвестування нерозподіленого прибутку у завершення будівництва, так і вкладання власних коштів у новий будівельний проект. Крім того, девелопер бере на себе відповідальність за визначення підрядника будівельних робіт, а також продавців житла. Такого роду діяльність суб’єктів девелоперського бізнесу робить його привабливим для іпотечних кредиторів, зокрема комерційних банків, в частині збільшення обсягу їх активних операцій у сфері іпотечного житлового кредитування. В Україні прикладом такої зацікавленості можна назвати проект банку «Аваль», який прийняв рішення про відкриття ліміту активних операцій ТОВ «Житло ХХІ століття» в розмірі 6,5 млн. дол. США. Такий ліміт відкривається терміном на три роки. В його рамках передбачається можливість надання «Житло ХХІ століття» кредитних ресурсів для фінансування будівництва під забезпечення житловою нерухомістю, що споруджуватиметься у центрі м. Києва [460].
Формування іпотечного ринку у житловій сфері ставить на порядок денний завдання розробки та запровадження методології дослідження середовища функціонування такого ринку. В Україні, як вже зазначалося, робляться поступові, хоча й не досить послідовні, кроки у напрямі створення критичної маси передумов, достатніх для становлення та ефективного функціонування інституту іпотечного житлового кредитування, нагальність в якому викликана гостротою проблеми житла для переважної більшості населення. Власне, головна ідея полягає у формуванні завершеної законодавчої бази у даному сегменті права, котру слід розглядати як першочерговий необхідний елемент середовища, в якому має функціонувати система відносин, що складатиметься у сфері іпотеки.
Водночас слід зауважити, що належне правове забезпечення є лише необхідною умовою запровадження відносин у тій чи іншій сфері. Жодна правова база будь-якого ступеня ідеальності не спроможна забезпечити належний рівень розвитку таких відносин, коли для цього відсутні сприятливі соціально-економічні передумови. У сфері іпотечного житлового кредитування навряд чи можна позитивно стверджувати про останнє. Низький платоспроможний попит населення, його надзвичайна регіональна диференціація, територіально деформований ринок нерухомості - це досить обмежений перелік головних елементів середовища, в якому відбувається становлення системи іпотечного житлового кредитування в Україні. В дослідженнях сучасників на окремих з них (а це переважно рівень доходів населення, вартість кредитних ресурсів, інфляційні процеси та їх вплив на рівень доходів та вартість житла) акцентується увага, робиться наголос на гостроті існуючих проблем. Водночас регіональний аспект проблеми, інтегрований підхід до системної оцінки комплексу чинників такого середовища, зіставлення інтересів всіх учасників ринку іпотечного житлового кредитування залишаються недостатньо висвітленими та опрацьованими.
Щоб дати такому середовищу комплексну оцінку, на підставі якої з’явиться можливість спрогнозувати параметри іпотечного ринку у найближчій, середньо- та довгостроковій перспективі, опрацювати відповідні заходи, спрямовані на усунення поточних та ймовірних загроз і небезпек на шляху впровадження іпотечних схем в усіх регіонах країни, нагальним є проведення відповідного системного дослідження, результати якого повинні бути доведені до відома всіх учасників ринку іпотечного житлового кредитування. Останні, а передусім ті, що формують на ньому цінову пропозицію, пропозицію об’єктів нерухомості з числа новозбудованого та вживаного житла, пропозицію кредитних ресурсів, мали б можливість коригувати свої дії відповідно до інтенсивності та спрямованості трансформаційних змін в системі елементів середовища функціонування іпотечного ринку. У зв’язку із цим постає завдання опрацювання методології такого системного дослідження, розробки логічної послідовності вивчення основних елементів середовища, яке визначатиме інтенсивність, спрямованість, регіональну диверсифікацію та масштаби розвитку ринку іпотечного житлового кредитування в Україні [325].
Одночасно зауважимо, що в Росії, яка суттєво випереджає Україну за масштабами, інтенсивністю та регіональною диверсифікацією впровадження іпотечних відносин у житловій сфері, вже започатковуються подібного роду дослідження. У 2004 р., зокрема, фондом «Інститут економіки міста», Центром досліджень Російської асоціації маркетингу, Центром інформації й економічних досліджень у будіндустрії, фондом економічних досліджень «Центр розвитку», ВАТ «Агентство з іпотечного кредитування» та ЗАТ «АН САВА» на замовлення ВАТ «Банк зовнішньої торгівлі» під кураторством Робочої групи з формування ринку доступного житла Центру стратегічних розробок була проведена оцінка масштабів і динаміки платоспроможного попиту на житло й обсягів житлового будівництва в Росії [243]. Україна не повинна відставати у цій сфері, адже користь від отримання результатів подібного дослідження матимуть усі учасники іпотечного ринку. Визначення концептуальних напрямів цього дослідження, адаптованого до умов вітчизняної дійсності, власне, і є предметом розгляду у даному випадку.
Виходячи з того, що будь-який тип ринку являє собою співіснування інтересів усіх його учасників, які формують попит і пропозицію на ньому, логічним видається сконцентрувати таке дослідження на наступних основних блоках: блок 1 - оцінка та прогноз потреби та можливостей населення щодо вкладання коштів у житло; блок 2 - оцінка та прогноз можливостей збільшення пропозиції житла; блок 3 - оцінка та прогноз можливостей банківської системи щодо іпотечного житлового кредитування населення.
Проведення такого дослідження має орієнтуватися на вирішення низки завдань, які логічно повинні бути зведені до оцінок та прогнозів: попиту з боку населення на житло (структура мотивів та інтересів); платоспроможного попиту на житло (рівень та структура доходів, заощаджень тощо); потенціалу та структури пропозиції житла; потенціалу будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлового будівництва, його територіальної диверсифікації; рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та організаційного забезпечення реалізації програм житлового будівництва; можливостей банківської системи та інших інвесторів щодо пропозиції кредитних ресурсів для населення та забудовників; впливу державної політики на активність учасників ринків житла та іпотечного житлового кредитування.
В розрізі кожного із зазначених блоків дослідження доцільно диференціювати за напрямами. Основні з них можуть бути наступними [326, с.468-474].
Блок 1 - оцінка та прогноз потреби і можливостей населення щодо вкладання коштів у житло.
Дослідження в межах даного блоку повинні бути орієнтовані, насамперед, на виявлення та структурування мотивів, що формують попит з боку населення на житло, а також, як зазначає
Н.В.Копишинська, оцінку «стійкості цього попиту при зміні найістотніших характеристик» (соціально-демографічних - стать, вік, сімейний статус, кількісний склад родини, соціально-економічних
- рівень доходів, соціальний статус та психологічних - стиль життя, смаки характеристик населення) та ймовірності і напрямів зміни потенційного попиту (чи його частини) залежно від зміни конкурентної позиції того чи іншого проекту з виведення житла, передусім новозбудованого, на ринок [176, с.58-59]. Такими, як показує аналіз сучасних тенденцій на ринку житла, є наступні:
- потреба у вирішенні житлової проблеми характерна для осіб, перед якими постає проблема так званого «першого» житла. Такими, як правило, є особи, які не мають власного житла: проживають в гуртожитках, готельних, комуналках, орендують житло, проживають у службовому житлі чи в родичів або знайомих, новостворені молоді сім’ї або дорослі діти, які проживають з батьками;
- потреба у поліпшенні житлових умов характерна для осіб, житлова площа в яких є меншою за законодавчо встановлений норматив, а також для тих, чий рівень забезпечення житлом є задовільним, проте існує потреба і реальна можливість поліпшення житлових умов за рахунок придбання більш елітного житла, в тому числі шляхом зміни місця його розташування тощо;
- вибір ефективної форми збереження заощаджень характерний для осіб з достатньо високим рівнем доходів, для яких існує проблема вибору ефективної форми їх збереження та примноження у строковому періоді. В умовах високої реальної інфляції, низької ефективності чинних фінансових інструментів, що знаходяться в обігу в Україні (різноманітних акцій, облігацій, сертифікатів тощо), в контексті їх здатності забезпечити належний рівень інфляційного захисту та примноження, тривалої стабільності валютного курсу, низької довіри населення до банківської системи та загалом досить невисокої ефективності останньої щодо інфляційного захисту заощаджень населення перевага громадянами при виборі форми заощадження дедалі більше надається інвестуванню коштів саме в нерухомість і, в першу чергу, в житло;
- вибір ефективної форми особистого збагачення характерний для осіб, які здійснюють власний бізнес шляхом безпосереднього продажу житла та здачі його в оренду. Для обох видів бізнесу на сьогодні загалом сформовані сприятливі економічні умови, які зводяться до стабільного тривалого зростання ціни на житло та вартість його оренди. Хоча слід відзначити, що інтенсивність та масштаби такого бізнесу мають чітко виражену територіальну диференціацію.
Оцінка таких мотивів у перспективі базуватиметься на прогнозах рівня інфляції, депозитних ставок комерційних банків, динаміки та структури пропозиції житла на ринку (новозбудованого, на вторинному ринку), рівня доступності житла (на підставі співвідношення доходів та вартості житла), трансформації бізнесових інтересів, еволюції вподобань населення щодо типу та місця розташування житла, типу пропозиції житла будівельними організаціями (продаж житла на стадії будівництва чи готового житла, від чого залежить суб’єкт, на якого переноситимуться ризики), рівня доступності іпотечних кредитів, асортименту та доступності інших форм кредитування населення (застосування накопичувальних схем, участь у частковому будівництві житла) тощо.
Інформаційне забезпечення системи оцінки характеру та рівня активності населення на ринку іпотечного житлового кредитування передбачає отримання даних про: рівень задоволеності житловими умовами та загальну потребу населення України в житлі; контингенту населення, яке має намір придбати житло на вторинному ринку; контингенту населення, яке має намір і реальні можливості придбати житло самотужки без залучення кредитних ресурсів; контингенту населення, яке має намір придбати житло із залученням певної суми кредитних ресурсів (від чого залежатиме величина так званого відкладеного попиту на кредитні ресурси); контингенту населення, яке має право на отримання соціального житла; контингенту населення, яке має намір поліпшити власні житлові умови шляхом отримання житла у спадщину, у подарунок, в порядку черговості, шляхом обміну житла тощо; контингенту населення, яке має намір поліпшити власні житлові умови шляхом індивідуального житлового будівництва; контингенту населення, яке не має жодних можливостей для поліпшення власних житлових умов; контингенту осіб, в яких виникне об’єктивна потреба вирішення житлової проблеми внаслідок прийняття рішень щодо ліквідації будинку, закриття його на реконструкцію через фізичне зношення (що нині набуває широкого розмаху у великих містах, особливо у м. Київ, де інтенсивність операцій на житловому ринку найбільша в країні).
Не зайвою буде й інформація щодо контингенту населення, яке в певному періоді має намір орендувати житло. Такий спосіб вирішення житлової проблеми можна вважати як тимчасовий, і з позицій оцінки активності на ринку іпотечного житлового кредитування його можна кваліфікувати з точки зору відкладеного попиту на постійне житло будь-якої категорії.
Отримання таких даних дозволить структурувати переваги населення за способами вирішення житлової проблеми, а також змоделювати трансформацію такої структури залежно від рівня державної підтримки, підвищення привабливості іпотечних кредитів тощо.
Блок 2 - оцінка та прогноз можливостей збільшення пропозиції житла.
Тут інтерес для дослідження, у першу чергу, становлять: потенціал будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлового будівництва; рівень матеріально-технічного, інфраструктурного, організаційного та фінансового забезпечення реалізації програм житлового будівництва.
Оцінка потенціалу будівельної індустрії повинна дати відповідь на питання, чи спроможна будівельна галузь забезпечити відповідну пропозицію новозбудованого житла залежно від рівня та структури попиту на житло в тому чи іншому часовому періоді залежно від сценарію розвитку середовища, в якому формуватиметься такий попит. Важливим моментом при проведенні таких досліджень є регіональний та поселенський зріз цієї проблеми. На користь такого висновку свідчить практика поширення досвіду «Київміськбуду» щодо житлового будівництва в окремі регіони України (станом на кінець 2003 р. в 11-ти містах різних регіонів).
Оцінка рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та організаційного забезпечення реалізації програм житлового будівництва повинна охоплювати такі питання як: можливості підприємств, що виробляють будівельні матеріали, щодо забезпечення житлового будівництва; можливості виділення земельних ділянок для житлового будівництва (наявність, процедури, ціни тощо); можливості забезпечення комунальною інженерно-технічною інфраструктурою земельних ділянок, що мають виділятися під житлове будівництво; можливості банківського кредитування забудовників; можливості державної підтримки (прямої та опосередкованої, через компенсацію процентних ставок банків за рахунок бюджетних коштів) забудовників (головним чином при будівництві останніми соціального житла, будівництві житла на депресивних територіях тощо); інвестиційні можливості підприємств, установ та організацій, які будують житло для власних працівників.
У процесі проведення таких оцінок слід також виходити з того, що урізноманітнення мотивів, які в кінцевому підсумку визначають структуру попиту на житло, своїм наслідком має диверсифікацію суб’єктів, які формують пропозицію житла. У зв’язку із цим оцінки та прогнози в межах зазначених у другому блоці напрямів повинні бути проведені залежно від варіантів змін в обсягах та структурі попиту на житло, середовищі, що впливатиме на трансформацію таких обсягів та структури.
Крім того, потребує оцінки варіантна структура суб’єктів, які формуватимуть пропозицію житла у перспективі. Такими на сьогодні, як засвідчує аналіз, є: забудовники, населення, банки, підприємства (установи та організації), що будують житло власними коштами для своїх працівників, держава (в частині соціального житла).
Отримання відповідних даних дозволить оцінити рівень збалансування попиту та пропозиції на ринку житла.
Блок 3 - оцінка та прогноз можливостей банківської системи щодо житлового кредитування населення.
На сьогодні основними кредиторами як забудовників, так і населення при здійсненні житлового будівництва є банки. Водночас у цій сфері діяльності зміцнюють свої ринкові позиції й інші кредитори. Суб’єкти пропозиції кредитних ресурсів на сьогодні, крім банків, представлені: забудовниками, кредитними спілками та іншими фінансовими небанківськими установами, населенням, підприємствами (установами, організаціями), які фінансують житлове будівництво для своїх працівників, різноманітними фондами (за програмами молодіжного житлового будівництва, будівництва житла для військовослужбовців та інших категорій громадян). У зв’язку із цим нагальною є оцінка конкурентного середовища у цьому сегменті кредитної діяльності.
Потребують визначення та структурування чинники, що формують попит на кредитні ресурси з боку населення та забудовників.
Кінцевим результатом проведення таких оцінок має стати визначення потенційної та реальної спроможності банківської системи щодо кредитування населення залежно від змін рівня забезпечення платоспроможного попиту на житло його пропозицією на ринку.
Проведення оцінок в розрізі трьох блоків має передбачати ту обставину, що з метою отримання повної картини про рівень готовності усіх суб’єктів, які беруть участь у формуванні попиту та пропозиції на ринку житла, а також суб’єктів, які забезпечують фінансову підтримку такої участі, щодо участі в реалізації схем іпотечного житлового кредитування дане дослідження повинно бути проведене на теренах усієї країни з диференціацією в регіональному розрізі, між міською та сільською місцевістю. В окремих випадках не зайвим буде здійснити диференціацію між багатоквартирними будинками та індивідуальними житловими будинками, хоча б з огляду на надання переваги дедалі більшого контингенту громадян саме останнім як основному місцю проживання. В Росії, наприклад, за даними Держкомстату Росії, близько 42% споруджуваного житла відноситься до індивідуального будівництва [243].
Окресливши основні фрагменти методології дослідження, слід визначитись з суб’єктом його проведення. З огляду на статус, можливості, функціональну спрямованість видається, що найбільше підстав і найвища зацікавленість у цьому є у банків. Тому очолити цю роботу могла б Асоціація українських банків - інституція, яка має і достатні матеріально-фінансові ресурси, і практичний досвід банківського маркетингу, озброєна належним методологічним і методичним інструментарієм. Виходячи із завдань, що стоять у напрямі становлення ефективної системи іпотеки в України (саме банкам тут відводиться провідна роль), проведена робота послужила б для багатьох банківських установ вагомою допомогою в переході від так званого ситуаційного менеджменту до стратегічного.
Другим співорганізатором такого дослідження мала б виступити Українська національна іпотечна асоціація. На момент створення останньої її тодішнім керівництвом було наголошено на необхідності доведення через 5 років обсягу довгострокового фінансування під заставу нерухомості з 5 до 25% від валового внутрішнього продукту. Тому для даної інституції є всі підстави взяти безпосередню, активну і спрямовуючу участь у такому масштабному проекті. Крім того, отримані результати проведеного дослідження могли б служити серйозною методологічною базою для розробки цією інституцією стандартів іпотечного кредитування, що є одним із завдань, визначених Концепцією становлення національної системи іпотечного кредитування [305].
Не виключена участь у такому дослідженні і Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, який, як свідчать результати наукових публікацій, має певний досвід у проведенні подібних оцінок, зокрема в частині структурування громадян за спроможністю формування попиту на житло [379, с.42-48].
Підсумовуючи, слід зазначити, що в кінцевому результаті зіставлення трьох складових - попиту на житло, пропозиції житла та пропозиції кредитних ресурсів (з урахуванням масштабів, регіональної, об’єктової та суб’єктної сегментації) - дозволить визначити реальну ємність ринку іпотечного житлового кредитування в кожному періоді відповідно до змодельованого сценарію розвитку соціально-економічного середовища.
Подібного роду дослідження, можливо, дало б поштовх для створення офіційної статистичної бази, яка відображала б реальні тенденції на іпотечному ринку. Нинішня ж ситуація виглядає досить дивною - держава формує нову сферу відносин, проте не робить жодного кроку у напрямі створення системи інформаційного забезпечення управління даною сферою відносин. З точки зору стратегічного менеджменту це можна класифікувати як некомпетентність. Видається, що Національний банк України, Українська національна іпотечна асоціація та новостворена Державна іпотечна установа разом з Державним комітетом статистики України могли б розробити таку систему, яка до того ж слугувала б не лише регулюючим органам, а й усім учасникам іпотечного ринку, забезпечуючи їм можливість мінімізації ризиків та опрацювання тактичних і стратегічних напрямів своєї діяльності на такому ринку.