Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 11. Механізм реалізації житлового іпотечного кредитування в Україні

Період активного розвитку іпотечного кредитування в Україні припадає на 2001 рік. На той час частка іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків знаходилась в межах 1-3%. Сьогодні її величина не перевищує 8-12% (в липні 2005 р. цей показник становив 4,8%, січні 2006 р. - 7,5%, липні 2006 р. - вже 8,7% [476], а станом на 1 липня 2007 р. - 11,4%). В загальному обсязі банківських кредитів в інвестиційну діяльність іпотечні кредити становлять 11,4% (на кінець червня 2007 р.). У сфері житлової іпотеки ситуація складалася таким чином: якщо на початок 2001 р. в загальному обсязі іпотечних кредитів на кредити, забезпечені житловою іпотекою, припадала третина, нині їх частка становить більше половини загального обсягу іпотечних кредитів. В загальному ж кредитному портфелі комерційних банків частка житлових іпотечних кредитів нині становить лише близько 5%.

Іпотечні механізми у сфері житлового кредитування на сьогодні в Україні представлені: програмами з кредитування будівництва житла та кредитування громадян, які інвестують кошти у будівництво житла на умовах пайової участі або придбають готове житло на первинному та вторинному ринках, що реалізуються комерційними банками; програмами, що реалізуються ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада»; державними програмами довгострокового житлового кредитування певних категорій громадян на основі бюджетних коштів (так звані «псевдоіпотечні» програми).

Аналізуючи діяльність банківських установ на ринку іпотечного житлового кредитування [327, с.100-109], можна виділити загальні характеристики надання іпотечних житлових кредитів: індивідуальний і неформальний підхід до оцінки платоспроможності позичальника; переважання кредитів в іноземній валюті, як правило, у доларах США; середній термін кредитування 5 років; обов’язкові вимоги щодо страхування предмета застави; рівень відсоткових ставок 14-18% у валюті та 20-26% у гривні; LTV на рівні 65-70%; перший внесок - 20-30% від суми кредиту.

Загальні обсяги вимог банків за іпотечними кредитами на кінець червня 2007 р. досягли 36,0 млрд. грн. Темпи зростання у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року становили 2,3 раза. В структурі житлових іпотечних кредитів переважають кредити, надані в іноземній валюті, - 82,3%. Домінуюче становище кредитів в іноземній валюті зумовлене заощадженнями населення в іноземній валюті, нижчими процентними ставками іпотечних кредитів в іноземній валюті, тривалими побоюваннями інфляції з боку позичальників. Загалом така ситуація є характерною для всіх категорій іпотечних кредитів у банківській системі України (табл. 4.11).

Таблиця 4.11. Вимоги банків за іпотечними кредитами в економіку України на кінець червня 2007 р., млн. грн.

Показники

Кредити в інвестиційну діяльність

В тому числі іпотечні кредити

Усього

67120

36006

у тому числі:

- у національній валюті

16768

6384

- в іноземній валюті

50352

29621

Із загальної суми вимог:

1) за кредитами, наданими суб’єктам господарювання

Усього

32429

8591

у тому числі:

- у національній валюті

13008

3460

- в іноземній валюті

19421

5130

2) за кредитами, наданими фізичним особам

Усього

34691

27415

у тому числі:

- у національній валюті

3760

2924

- в іноземній валюті

30931

24491

Питома вага кредитів у загальному обсязі, %

21,3

11,4

Як свідчать дані табл. 4.11, частка іпотечних кредитів в іноземній валюті на кінець червня 2007 р. в цілому по економіці становило 82,3% (на перше півріччя 2006 р. - 84,0%). За іпотечними кредитами, наданими фізичним особам, цей показник становить 89,3%. Структура житлових кредитів має наступний вигляд (табл. 4.12).

Таблиця 4.12. Структура житлових іпотечних кредитів в Україні у 2005 р.

Види кредитів

Частка, %

Кредити, надані фізичним особам на цілі купівлі житла під його заставу

58,40

Кредити, надані фізичним особам на споживчі цілі під заставу житла

27,01

Кредити, надані фізичним особам на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва та земельних ділянок

7,80

Кредити, надані фізичним особам під заставу права вимоги за інвестиційною угодою про будівництво житла

6,80

Нині на ринку іпотечного житлового кредитування працює досить велика кількість операторів.

У 2005 р. їх налічувалося близько півсотні, проте активно і системно програми іпотечного житлового кредитування реалізувало 12 банків, які займають близько 85% ринку житлового іпотечного кредитування (табл. 4.13).

Таблиця 4.13. Ринкові частки банків - найбільших житлових іпотечних кредиторів в Україні станом на 01.07.2005 р.

Банки

Частка, %

Банки

Частка, %

Приватбанк

15,22

Аркада

3,85

Правекс

13,42

Надра

2,53

Аваль

12,31

Ощадбанк

2,34

Укрсиббанк

12,26

Промінвестбанк

2,30

Укрсоцбанк

10,37

ТАС-Комерцбанк

0,84

Фінанси і кредит

5,20

Решта банків

15,00

Райффайзенбанк

4,37

У 2006 р. ситуація кардинально не змінилася - ринок залишається дуже концентрованим, причому, якщо на перші 10 банків припадає майже 86% ринку іпотеки, то на перші 5 - більше 67%, а на перші 15 - 92,8% ринку.

Основна маса іпотечних програм реалізується у м. Києві та столичній області. Хоча й регіони дедалі більше підтягуються до центру за активністю та обсягами операцій у цій сфері. Іпотечні житлові програми починають працювати у Донецьку, Севастополі, Харкові (КБ «Приватбанк»), Сімферополі, Тернополі, Запоріжжі, Севастополі (АПБ «Аваль»), Запоріжжі, Севастополі (АКБ «Правексбанк») тощо. Більшість з основних банків мають розгалужену мережу філій та відділень, власне між якими і відбувається конкуренція, передусім на ринку житлового іпотечного кредитування в великих обласних центрах. За оцінками Української національної іпотечної асоціації, протягом досліджуваного періоду сумарна частка банків - основних гравців на ринку житлового іпотечного кредитування майже не змінилась. Хоча новим лідером іпотечного кредитування став банк Аваль, який за підсумками 1 півріччя 2006 р. всього на 0,15% ринку іпотечних кредитів випередив Укрсоцбанк, п’ятірка лідерів залишається незмінною - Аваль, Укрсоц- банк, УкрСиббанк, ПриватБанк та Райффайзенбанк-Україна. Слід зазначити, що на ринку зміцнюють свої конкурентні позиції саме банки, для яких пріоритетом є масова житлова іпотека та які мають довгострокові програми з житлового іпотечного кредитування. Аналіз механізмів іпотечного житлового кредитування, що реалізуються вітчизняними банками, дає підстави зробити висновок про наявність на іпотечному ринку пропозиції достатньо диверсифікованої асортиментної структури кредитного продукту, спроможного задовольнити широкий контингент його потенційних споживачів. Зростаюча конкуренція в даному сегменті фінансового ринку сприяє посиленню такої диверсифікації, що в перспективі має позитивно позначитися на рівні доступності банківських іпотечних продуктів для дедалі ширших верств населення.

Лідером на ринку іпотечного житлового кредитування в Україні є банк «Аркада», який реалізує два проекти: програма «квартира в розстрочку» та інвестування в будівництво за рахунок коштів населення [463]. За програмою «квартира в розстрочку» Акціонерний комерційний банк «Аркада» надає іпотечні кредити громадянам України, які уклали з банком Договір про участь у Фонді фінансування будівництва та проінвестували не менше 30% загальної площі обраної квартири. Умови кредитування наступні (рис. 4.2).

Умови надання кредиту

Кредит в гривнях

Кредит в гривнях з рівномірним платежем

Кредит з використанням механізму Одін з рівномірними платежами

Кредит з використанням механізму Одін

Строк кредиту, років

5-7

7-10

5-30

Відсоткова ставка за користування кредитом

18% річних

19% річних

10,5% річних в Одін

10,5% річних в Одін

Порядок сплати процентів

За фактичний строк користування кредитом, щоквартально з дати укладення договору про іпотечний кредит

Проценти нараховуються на плановий строк користування кредитом

Проценти сплачуються за фактичний строк користування кредитом

Проценти сплачуються за фактичний строк користування кредитом, що кварталу но з дати укладення Договору про іпотечний кредит

Порядок сплати зобов’язань за кредитом

Щоквартально з запланованої дати введення будинку в експлуатацію

Сплата зобов’язань за кредитом здійснюється щоквартально з дати укладення Договору про іпотечний кредит (при достроковій сплаті зобов´язань Позичальника загальна сума платежів, які Позичальник повинен сплатити за Договором про іпотечний кредит, залишається незмінною)

Щоквартально з дати укладення Договору про іпотечний кредит

Щоквартально з запланованої дати введення будинку в експлуатацію

*Одін являє собою індексуючу умовну розрахункову одиницю, курс якої встановлюється банком щотижня виходячи з даних Держкомстату України про індекс інфляції, індекс цін виробників промислової продукції, індекс цін на будівельні матеріали та інших чинників.

Рис. 4.2 Умови надання іпотечних кредитів у розстрочку в АКБ «Аркада»

В межах програми «інвестування будівництва житла за рахунок коштів населення» квартиру можна придбати шляхом інвестування будівництва за рахунок власних коштів, а також шляхом інвестування будівництва з подальшим кредитуванням (програма «Квартира в розстрочку»). У першому випадку необхідно сплатити не менше 25% вартості загальної площі обраної квартири, решта площі оплачується щомісяця рівними частинами за ціною, встановленою на момент інвестування.

За 1-3 місяці до запланованої дати введення будинку в експлуатацію квартира повинна бути проінвестована в повному обсязі. При цьому ціна одного квадратного метра залежить від коефіцієнтів поверху та комфортності обраної квартири (від 5 до 25%); інвестор в процесі будівництва має право змінити об´єкт інвестування, тобто обрати квартиру в іншому будинку; при необхідності можливо: відступити права вимоги на користь третіх осіб - родичів (чоловік, дружина, батько, мати, повнолітні діти, брати, сестри); зменшити обсяг проінвестованої загальної площі квартири або розірвати договір.

У другому випадку, якщо у інвестора недостатньо коштів для повної оплати квартири в процесі будівництва, він має можливість після оплати 30% вартості загальної площі квартири отримати кредит у банку на таких умовах (рис. 4.3).

Для залучення тимчасово вільних коштів громадян, які не бажають розміщувати їх на депозиті в банку, АКБ «Аркада» пропонує новий спосіб вигідного та надійного вкладання коштів - придбання процентних облігацій ТОВ «Аркада-фонд», розміщення яких здійснює АКБ «Аркада» [463].

«Аркада-фонд» зобов´язується повернути позичені кошти у встановлений строк та щомісячно сплачувати проценти за користування ними. За рахунок коштів, отриманих від продажу облігацій, «Аркада-фонд» придбає у АКБ «Аркада» право вимоги за кредитними угодами, укладеними банком з фізичними особами для фінансування будівництва житла. Таким чином, до ТОВ «Аркада-фонд» мають надходити всі платежі, що повинні вносити позичальники за кредитними угодами на погашення кредиту та сплату процентів за ними. Така схема запобігає упередженню формуванню сумнівних довгострокових кредитів, тим самим сприяючи підвищенню надійності кредитного портфеля.

Умови надання кредиту

Кредит в гривнях

Кредит в гривнях з рівномірним платежем

Кредит з використанням механізму Одін з рівномірними платежами

Кредит з використанням механізму Одін

Строк кредиту, років

5-7

7-10

5-30

Відсоткова ставка за користування кредитом

18% річних

19% річних

10,5% річних в Одін

10,5% річних в Одін

Порядок сплати процентів

За фактичний строк користування кредитом, щоквартально з дати укладення договору про іпотек- ний кредит

Проценти нараховуються на плановий строк користування кредитом

Проценти сплачуються за фактичний строк користування кредитом

Проценти сплачуються за фактичний строк користування кредитом, щоквартально з дати укладення Договору про іпотечний кредит

Порядок сплати зобов’язань за кредитом

Щоквартально з запланованої дати введення будинку в експлуатацію

Сплата зобов’язань за кредитом здійснюється щоквартально з дати укладення Договору про іпотечний кредит (при достроковій сплаті зобов´язань Позичальника загальна сума платежів, які Позичальник повинен сплатити за Договором про іпотечний кредит, залишається незмінною)

Щоквартально з дати укладення Договору про іпотечний кредит

Щоквартально з запланованої дати введення будинку в експлуатацію

Рис. 4.3 Умови кредитування за програмою «інвестування будівництва житла за рахунок коштів населення» в АКБ «Аркада»

Значною перевагою вкладення грошей в облігації ТОВ «Аркада- фонд» порівняно з розміщенням коштів на звичайному депозиті в будь-якому банку є можливість вільного перепродажу облігації третій особі. До того ж, якщо після розміщення грошей на депозит у вкладника банку виникає термінова потреба дострокового розірвання депозитного договору, в більшості банків проценти за депозитом перераховуються за зменшеною відсотковою ставкою, ніж це було обумовлено в депозитному договорі. На відміну від цього, в разі продажу облігації до закінчення строку обігу її курсова ціна, як правило, враховує проценти за весь період, коли облігація знаходилась у власника. Якщо бажаючий продати облігації самотужки не спроможний знайти їм покупця, він може продати їх АКБ «Аркада». Крім того, у власника облігацій є можливість звернутися до емітента з проханням достроково погасити належні йому облігації.

Покупцями іпотечних сертифікатів фонду є інвестиційні фонди, банки, недержавні пенсійні фонди та інші.

В цілому схема участі громадян у пайовому будівництві, яку реалізує АКБ «Аркада», являє собою замкнутий цикл, гарантована участю ХК «Київміськбуд». Хоча, на нашу думку, широке розповсюдження цієї схеми забезпечення громадян житлом може призвести до негативних наслідків через дію будівельних ризиків. Мається на увазі ситуація, за якої будь-який зрив графіка забудови по одному об’єкту може викликати ланцюгову реакцію по всіх наступних об’єктах будівництва, які будуються за кошти, залучені від громадян, що їх інвестували в інший об’єкт.

Критично слід підходити і до застосовуваного у зв’язці ХК «Ки- ївміськбуд» - АКБ «Аркада» «Одіну», на основі якого розраховуються платежі за кредитом, відсоткові ставки, доходність іпотечних сертифікатів. Адже ринковий характер цього інструменту є досить дискусійним, оскільки визначається він на основі методик банку, які, крім офіційних статистичних даних, передбачають врахування в розрахунках й інших факторів, кількісні параметри яких можуть встановлюватися суб’єктивно.

Слід зазначити, що з 2000 р. АКБ «Аркада» функціонує в особливому режимі, визначеному Законом України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» від 20.04.2000 р. №1674-ІІІ [134]. Даний Закон спрямований на стимулювання розвитку житлового будівництва та розширення можливостей запровадження інших програм соціального забезпечення населення із залученням коштів фізичних і юридичних осіб у довірче управління уповноважених банків з наступним їх спрямуванням на придбання іпотечних сертифікатів. Передбачено також, що уповноважені банки можуть залучати кошти у довірче управління за іншими соціальними програмами, започаткованими за погодженням з «Київміськбудом». При цьому кошти, залучені за цільовими програмами уповноваженого банку, можуть спрямовуватися ним лише на придбання іпотечних сертифікатів. Законом встановлено, що уповноважений банк може одночасно здійснювати довірче управління кількома фондами банківського управління, кошти яких спрямовуються виключно на придбання іпотечних сертифікатів та формування оперативного резерву. Уповноважений банк, укладаючи договори на придбання іпотечних сертифікатів, діє від свого імені та в інтересах учасників фондів. Уповноважені банки до випуску в обіг іпотечних сертифікатів мають право спрямовувати кошти, залучені у фонді банківського управління, на придбання цінних паперів, випущених емітентом з метою придбання (набуття) права вимоги за кредитами, забезпеченими заставою нерухомості, збудованої «Київ- міськбудом», з подальшою обов´язковою конвертацією таких цінних паперів в іпотечні сертифікати. Фонд банківського управління являє собою грошові кошти учасників фонду, передані у довірче управління уповноваженому банку та об’єднані ним у єдиний майновий комплекс. Такі фонди можуть бути пенсійні або дитячі, за часом створення вони можуть бути з фіксованою винагородою та пайового типу.

Результат діяльності ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» проявився у зростанні обсягів введення житла, залучення коштів населення і трансформації їх в інвестиції (табл. 4.14 [247, с. 10]).

Досить високою активністю зв’язка ХК «Київміськбуд - АКБ «Аркада» відзначалася і в 2004-2007 роках. За оцінками аналітиків [452], із загального обсягу зданого у м. Києві в 2004 р. в експлуатацію житла 60,8% припало на ХК «Київміськбуд». При цьому обсяги будівництва компанія в 2004 р. збільшила на 11,9% - до 1,797 млрд. грн., а в січні 2005 р. - ще на 3,1% порівняно з січнем 2004 року. В регіонах у 2004 р. ХК «Київміськбуд» збільшив обсяги здачі житла на 35,5% - до 77,5 тис. кв. м. При цьому житло було здано в семи містах України (Дніпропетровську, Житомирі, Запоріжжі, Одесі, Полтаві, Севастополі, Чернівцях). Загалом же сьогодні холдинг реалізує власні програми житлового будівництва в 11 містах України - крім названих, ще у Білій Церкві, Бучі, Вишгороді, Вінниці.

Таблиця 4.14. Динаміка фінансування інвесторами та введення житла AT ХК «Київміськбуд» протягом 1995-2003 рр.

Показники

Роки

Всього

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Профінансовано, млн. грн.

17,9

77,2

61,7

106,5

218,2

359,1

480,8

565,4

728,5

2615,3

Введено в експлуатацію будинків

-

17

23

21

29

41

41

30

42

244

Введено в експлуатацію квартир

-

1444

1434

1866

2349

4833

4908

3602

5728

26164

Введено в експлуатацію м кв. житла

-

122846

102393

120154

169069

310159

321632

242811

398665

1787731

Кількість інвесторів, чол.

1183

2510

3193

3724

4293

7588

8377

6390

5688

42946

Зважаючи на відносно слабку регіональну диверсифікацію схеми іпотечного житлового кредитування, яку реалізує ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада», а також на загальний низький рівень життя населення, вважаємо доцільним продовжити, хоча б до 2010 р., порядок оподаткування, який нині діє в межах експерименту в житловому будівництві на базі ХК «Київміськбуд» у відповідності із Законом України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» (від 20.04.2000 р. №1674-ІІІ). Звертаємо увагу, що, згідно із встановленою даним Законом схемою оподаткування доходів учасників фондів банківського управління та уповноважених банків, у період дії фонду кошти, внесені фізичними особами на власні рахунки учасників фонду банківського управління або на рахунки інших учасників фонду, та юридичними особами на рахунки учасників фонду, не включаються до сукупного оподатковуваного доходу осіб, що внесли кошти, та осіб, на чию користь здійснені такі внески. На ці кошти не нараховуються збори на обов´язкове пенсійне та обов´язкове соціальне страхування; кошти, внесені юридичними особами на рахунки учасників фонду, включаються до складу валових витрат платника податку в розмірі, що не перевищує 10% його валового доходу за звітний період; доходи, нараховані та отримані учасниками фонду відповідно до цього Закону, не включаються до складу сукупного доходу, що підлягає оподаткуванню; цільові виплати та додаткові пенсійні виплати учасникам фонду згідно з договорами про цільові виплати та про додаткові пенсійні виплати не включаються до складу їх сукупного оподатковуваного доходу (за певними винятками); внески, спрямовані уповноваженими банками до додаткового спеціального резерву страхування коштів пенсійного фонду банківського управління, включаються до складу валових витрат таких банків. Крім того, винагорода уповноваженого банку за управління фондом не оподатковується податком на додану вартість.

Усереднені порівняльні характеристики основних параметрів іпотечного житлового кредитування основними вітчизняними банками представлені у табл. 4.15.

На початку 2005 р. Україна зробила перший крок у напрямі створення першого спеціального іпотечного банку, яким став Міжнародний іпотечний банк. Перші іпотечні програми банку реалізуються в столиці та столичній області. Надалі просування власних іпотечних продуктів у регіони банк передбачає здійснювати на партнерських умовах через банки, які мають розгалужену філійну мережу, спроможні і готові продавати продукти Міжнародного іпотечного банку у відповідності із стандартами останнього, а також не реалізують іпотечні програми, схожі на програми останнього [110].

Оцінюючи стратегічні декларації керівництва Міжнародного іпотечного банку, можна зробити висновок про певну інноваційну складову (в контексті особливостей вітчизняного іпотечного ринку) його потенційних продуктів та загальної діяльності на іпотечному ринку.

Таблиця 4.15. Порівняльні умови іпотечних кредитів банків-членів Української національної іпотечної асоціації

Банк

Максимальний розмір кредиту, грн.

Максимальний термін кредитування, років

Відсоток

євро

долар

США

грив

ня

LTV*

ВАТ «УКРЕК- СІМБАНК»

500 000,00

15

12

12

18

80

АКБ «УКРСОЦ- БАНК»

500 000,00

15

15

15

22

70

АППБ «АВАЛЬ»

500 000,00

10

14

14

18

70

ВАТ КБ «НАДРА»

500 000,00

15

0

0

0

75

КБ «ПРИВАТ- БАНК»

1 000 000,00

15

15

15

19

70

АКБ «ТАС- КОМЕРЦБАНК»

500 000,00

10

15

15

19

70

АКБ «ІНТЕРКОН- ТИНЕНТБАНК»

500 000,00

15

13

13

20

70

АКБ «АРКАДА»

500 000,00

10

0

0

0

70

АКБ «ФОРУМ»

500 000,00

10

14

14

24

75

АБ «ТАВРІКА»

500 000,00

15

16

16

22

80

АТ«КРЕДИТ БАНК (УКРАЇНА)»

500 000,00

10

0

0

0

70

АКІБ «УКРСИБ- БАНК»

500 000,00

10

12.5

12.5

18.5

75

До таких, зокрема, можна віднести: встановлення терміну кредитування не менше як 10 років; залучення для фінансування іпотечних кредитів ресурсів міжнародних ринків (зокрема, передбачається отримати кредит на суму 30 млн. дол. США від Американської корпорації з підтримки інвестицій за кордоном (ОРІС); коригування процентних ставок залежно від інвестиційного рейтингу України (в частині ресурсів, які планується залучати на міжнародних ринках); кредитування за мінімальними ринковими ставками; активну участь у спеціалізованих програмах житлового будівництва (зокрема, таких, що реалізуються за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому кредитуванню, інших аналогічних структур); самостійний розрахунок позичальником щомісячних платежів за кредитом; прийняття рішення кредитного комітету банку про надання кредиту ще до початку пошуку житла, для придбання якого подається заявка на отримання кредиту [43; 110].

Щодо умов, за якими планується надавати іпотечні кредити, то вони, за оцінками керівництва банку, мають передбачати наступне: перший внесок - 30% від вартості об’єкта купівлі; термін кредитування - понад 10 років; LTV - 70%; PTI - до 50%.

Викладене дає можливість зробити висновок про наявність достатніх підстав для зайняття Міжнародним іпотечним банком певної ніші на ринку іпотечного житлового кредитування в Україні. Водночас окремі позиції щодо перспективних напрямів діяльності цього банку, оприлюднені його керівництвом, викликають певні дискусії, на яких, власне, вважаємо доцільним зупинитись детальніше.

Однією з таких позицій є та, що «банк не має наміру демпінгу- вати ринок» [43], «це ринок, і ми повинні бути чесними гравцями на ньому» [110]. По-перше, згадувана вже заява про те, що банк надаватиме кредити за найнижчою на ринку ціною, вже передбачає певну присутність елемента демпінгу в ціноутворенні на іпотечні кредитні ресурси банку. За такого підходу банк може розраховувати на певне зміцнення власної конкурентної позиції спочатку на столичному, а надалі й на регіональних ринках. По-друге, в черговий раз виявляться марними сподівання численної категорії громадян на доступні іпотечні кредити. В структурі пропозиції іпотечних кредитів (у плані їх асортименту) практично нічого не зміниться. Традиційні іпотечні кредитори за таких умов практично не відчують появи на ринку потужного конкурента, що б змусило їх підвищити рівень доступності (шляхом здешевлення; звертаємо увагу, що на сьогодні навіть латвійські банки «надають іпотечні кредити на 50 років під 4-5% річних у валюті» [451]) для клієнтів власних іпотечних продуктів. По-третє, категорія «чесність» не має нічого спільного із законами ринку, який, за всіма канонами внутрішнього розвитку цього феномену, базується на конкуренції, одним з проявів якої є виведення на ринок більш конкурентоспроможного, в тому числі й за вартісною ознакою, продукту, якщо, звісно, учасники ринку не «зв’язані» певними договірними умовами. Хоча останнє можна розцінювати елементом змови, можливо й мовчазної. По-четверте, заява Міжнародного іпотечного банку, про те, що «банк буде залучати кошти населення на депозити, не використовуючи при цьому ці кошти для фінансування іпотечного кредитування» [110], дозволяє зробити висновок, що банк має можливість залучати більш дешеві ресурси для формування кредитного портфеля з інших джерел. Одними з таких, як вже було зазначено, є ресурси міжнародних ринків. За задекларованої цінової політики у такому разі банк в плані розміру маржі виявиться у значно вигіднішому становищі порівняно з традиційними іпотечними кредиторами, основну базу формування кредитних ресурсів в яких становлять депозити фізичних осіб.

Крім зазначеного, з невеликим оптимізмом у плані утримання ціни на іпотечні кредити на мінімальному розмірі сприймається декларація, що регіональну диверсифікацію іпотечного кредитного продукту банк планує здійснювати на основі партнерських відносин з універсальними банками, які мають розгалужену філійну мережу. Адже у такому разі матиме місце підвищення ціни кредитного продукту банку на суму вартості посередницьких послуг таких банків-партнерів.

Ще одне, на нашу думку, недостатньо врегульоване питання у схемі, за якою працюватиме Міжнародний іпотечний банк, - це критерій прив’язки показника PTI - сукупний доход сім’ї. По-перше, з прийняттям Сімейного кодексу України суттєво змінене трактування категорії «сім’я». Нею, зокрема, можуть бути навіть особи, які не перебувають у шлюбі, проте проживають разом і ведуть спільне господарство. Виникає питання: чи для банку така сім’я може виступати так званим «сукупним позичальником»? По-друге, виникає питання: повинен страхуватися лише один член сім’ї, який є позичальником кредиту, чи всі члени сім’ї цього позичальника, які отримують доходи? Якщо всі, а тим більше при страхуванні досить широкого спектра ризиків, як-от життя, втрати працездатності, звільнення з роботи, а можливо, ще й розірвання шлюбу, то в такому разі це підвищить кінцеву ціну кредиту, тим самим зменшить його привабливість.

Врегулювання усіх цих проблемних моментів, на нашу думку, дозволить підвищити рівень привабливості кредитних продуктів Міжнародного іпотечного банку для потенційних клієнтів, тим самим зміцнити його конкурентні позиції на ринку. Висока результативність діяльності першого спеціального іпотечного банку значною мірою визначатиме високу ймовірність появи на іпотечному ринку України аналогічних інституцій, які, порівняно з універсальними банками, більше орієнтовані на роботу з «довгими грошима». Саме «довгі гроші» становлять основу системи рефінансування іпотечних кредитів, яка реалізується в межах одно- та дворівневої моделей іпотечного ринку.

Крім прямого іпотечного житлового кредитування, в Україні застосовується практика рефінансування житлових іпотечних кредитів. Таку програму, зокрема, реалізує «Райффайзенбанк» [467]. Згідно з цією програмою кредит надається для погашення поточної заборгованості позичальника за житловим іпотечним кредитом в іншому банку під забезпечення житлової іпотеки з метою зниження його витрат з обслуговування боргу.

Небанківським фінансуванням житлового будівництва та придбання готового житла громадянами на ринку займаються кредитні спілки, яких в Україні більше сотні, і функціонують вони в різних регіонах. Кредитним ресурсом тут виступають вклади їх членів та відсотки за попередньо видані кредити. Незначна фінансова база цих інституцій зумовлює і відповідні умови кредитування - термін кредитування до 1,5-2 років.

Аналізуючи роль держави у забезпеченні населення житлом, можна зробити висновок, що в роки незалежності України вона суттєво знизилась. Нині із залученням бюджетних коштів реалізується низка програм, спрямованих на вирішення житлової проблеми окремих категорій громадян - молоді, державних службовців, військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей, сільських жителів та переселенців у сільську місцевість та інших. За своїм змістом такі програми базуються на іпотечних схемах, адже заставою виступає житло, що придбається або будується за рахунок іпотечного кредиту, проте проценти за таким кредитом частково або повністю погашаються за рахунок бюджетних коштів. Кожна з таких програм передбачає різні механізми кредитування, що, власне, зумовлює й різну ефективність їх реалізації. На аналізі окремих із них варто зупинитись більш детально, щоб всебічно оцінити ефективність тієї чи іншої програми в контексті її ролі у вирішенні житлової проблеми відповідної групи населення [326, с.440-449].

Однією з прийнятих останнім часом є програма житлового кредитування державних службовців. Відповідна схема затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 18.02.2004 р. №182 «Про затвердження Порядку надання державним службовцям, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, безвідсоткового кредиту для житлового будівництва або придбання квартир чи індивідуальних житлових будинків» [267]. Основні позиції цього механізму наступні: відсоткова ставка не повинна перевищувати подвійну облікову ставку Національного банку; кредит надається на строк не більше 20 років; першочерговий внесок має становити не менше 10% вартості об’єкта кредитування; розмір кредиту визначається залежно від нормативно встановленого розміру загальної площі житла на сім´ю та опосередкованої вартості будівництва 1 кв. м загальної площі житла в регіоні на момент розгляду питання про надання кредиту.

Спробуємо оцінити, наскільки така схема є привабливою і доступною для пересічного державного службовця. Для цього наведемо кілька ситуацій, які можуть реально виникнути на практиці.

Ситуація 1 (ідеальний варіант). Ідеальність у даному випадку означає, що: позичальник має намір придбати квартиру за розміром, що не перевищує допустимий розрахунковий виходячи з нормативних показників 21 кв. м на кожного члена сім’ї та додатково 10,5 кв. м на сім’ю; його застава є високоліквідною, внаслідок чого можна розраховувати на рівень LTV у 100% (про це нині можна говорити, зважаючи на відміну встановленого чинним законодавством обмеження в розмірі 70%); первинний внесок встановлений в розмірі 10% вартості об’єкта, що придбається; опосередкована вартість дорівнює фактичній вартості об’єкта, що придбається; термін кредитування - 20 років. На що за таких умов може розраховувати позичальник, який має намір скористатись кредитом для придбання двокімнатної квартири розміром 73,5 кв. м за ціною 1 кв. м в 600 дол. США для своєї сім’ї, що складається з 3-х чоловік?

Проведемо простий підрахунок. Розрахункова вартість квартири становить 44100 дол. США. Перший внесок у такому разі має становити 4410 дол. США. Сума кредиту у такому разі становить 39690 дол. США. Саме тут і починаються проблеми. Проблема перша - потрібно мати щонайменше 4,4 тис. дол. США (за нинішнім курсом це майже 24 тис. грн.) для першого внеску (не враховуючи витрат на різноманітні страховки, оформлення кредиту тощо). Проблема друга - щомісячні платежі за зазначених умов мають становити 165 дол. США, або 893 грн. (за нинішнім курсом). Якщо врахувати, що банки, як правило, вимагають співвідношення суми щомісячних платежів до місячного задекларованого доходу як 1 до 2, місячний доход позичальника має становити «чистими» не менше як 1800 гривень. Звертаємося до офіційної статистики: станом на травень 2006 р. середньомісячна заробітна плата у сфері державного управління становила 1512,65 гривні [228, с.72]. Який висновок? Навіть за ідеальних умов подібного роду державною пільгою, якою є безвідсотковий житловий кредит, може скористатися надзвичайно мізерна чисельність державних службовців.

Ситуація 2. Та ж сім’я, проте умови дещо змінені. Зокрема: позичальник змушений (хоча б із тих позицій, що забудовники на сьогодні пропонують для продажу дедалі більші за розмірами квартири - однокімнатна квартира площею до 60 кв. м вже рідкість, що ж до двокімнатних, то їх площа переходить далеко за 80 кв. м) придбати квартиру за розміром, що перевищує допустимий розрахунковий, виходячи з нормативних показників 21 кв. м на кожного члена сім’ї та додатково 10,5 кв. м на сім’ю, - 90 кв. м; значення LTV встановлено на рівні 70% (звичайна практика); первинний внесок встановлений в розмірі 10% вартості об’єкта, що придбається; опосередкована вартість визначена на рівні 600 дол. США при тому, що фактична ціна 1 кв. м квартири становить 800 дол. США; термін кредитування - 20 років. На що за таких умов може розраховувати позичальник?

Як і в попередньому випадку, проведемо нескладні підрахунки. Фактична вартість об’єкта кредитування становить 72000 дол. США, нормативно встановлений розмір загальної площі становить - 44100 дол. США. Перший внесок дорівнює 7200 дол. США, розмір кредиту - 36900 дол. США.

Проблем тут кілька. Проблема перша - сума першого внеску зростає майже удвічі. Проблема друга - погашення боргу в сумі 154 дол. США (або 830 грн. за нинішнім курсом) щомісячно. Проблема третя - де взяти ще 27900 тис. дол. США (за умови, якщо вже сплачено перший внесок у сумі 10 тис. дол. США), яких не вистачає до суми в 72000 дол. США? Норми Порядку відсилають позичальника за черговим кредитом до того ж уповноваженого банку, проте він може отримати його на загальних підставах, тобто під 15-18% річних. Навіть без врахування відсотків сума в 28 тис. дол. США для пересічного державного службовця є непідйомною.

Зауважимо, що у даному випадку не зроблено поправку на розмір LTV, що ще більше змінило б співвідношення між сумами безвідсоткового кредиту та кредиту звичайного і таким чином збільшило б боргове навантаження на позичальника.

Не краща ситуація і з іншими програмами.

Візьмемо, наприклад, такий важливий напрям як житлозабезпечення молодих сімей. На вирішення цієї проблеми спрямована Постанова Кабінету Міністрів від 04.06.2003 р. №853 «Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім´ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» [269]. Згідно з цим Порядком: часткова компенсація визначається у розмірі облікової ставки Національного банку; максимальний розмір кредиту, на який може бути надана часткова компенсація, визначається шляхом множення нормативної площі на розрахункову вартість (нормативна площа визначається виходячи з норми 21 кв. м загальної площі житла на одного члена сім´ї та додатково 20 кв. м на сім´ю); максимальний розмір кредиту на придбання житла, на який може бути надана часткова компенсація, визначається у розмірі експертної оцінки, але не більше ніж добуток нормативної площі і розрахункової вартості; розмір часткової компенсації переглядається у разі зміни розміру облікової ставки Національного банку з урахуванням виконання позичальником зобов´язань за кредитною угодою та коштів, передбачених на часткову компенсацію у державному бюджеті на відповідний рік.

Чи є такі умови доступними для даної категорії позичальників? По-перше, компенсації підлягає лише частина відсоткової ставки за кредитом. При цьому, якщо облікова ставка протягом дії кредитної угоди зменшиться, боргове навантаження на позичальника зросте.

По-друге, незважаючи на те, що максимальний нормативний розмір житла за цією схемою, порівняно з попередньою, збільшений на 10,5 кв. м, все ж позичальника чекають ті ж самі проблеми з пошуком додаткового фінансування для оплати понаднормової площі (як, до речі, і в ситуації з можливим великим розривом між розрахунковою і фактичною вартістю одиниці площі житла). По-третє, щорічна сума, яка виділяється держбюджетом на надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла, досить незначна. На 2005 р., зокрема, вона становить усього 10,0 млн. гривень. При цьому джерелом її формування є реверсні ресурси, тобто кошти, що надійдуть до бюджету від повернення попередньо наданих кредитів. У повному обсязі, таким чином, заплановані видатки можуть бути профінансовані лише за умови стовідсоткового виконання плану за реверсними платежами до бюджету. Зважаючи на обсяги фінансування зазначеної категорії видатків та механізм їх формування, з одного боку, та загалом досить високий попит на молодіжні житлові іпотечні кредити - з другого, ймовірність отримання такого кредиту до закінчення молодіжного віку (35 років) переважною частиною молодих громадян є досить низькою (за 1998-1999 рр. таких кредитів було надано усього 691, а в 2000-2001 рр. - 1355). Законодавством же питання збереження права на отримання молодіжного кредиту після перевищення молодіжного віку за умови постановки у чергу за таким кредитом у молодіжному віці не врегульоване.

Фактично єдиним позитивним моментом даної схеми можна вважати її демографічну спрямованість. Адже умовами кредитування передбачено, що при наявності однієї дитини в сім’ї кредит надається безвідсотковий, при двох дітях позичальник має право на субсидію в сумі 25% від величини кредиту, а при наявності трьох дітей субсидія збільшується до 50% від розміру кредиту.

Як малопривабливі та низькоефективні можна охарактеризувати і заходи з державної підтримки індивідуального житлового будівництва сільських жителів. Це питання на сьогодні регулює Постанова Кабінету Міністрів України від 05.10.1998 р. №1597 «Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам на селі» [270]. Проаналізуємо лише окремі позиції цих Правил.

Правилами, зокрема, передбачено, що від сплати відсотків за кредитом (а такі встановлені на рівні 3%) звільняються індивідуальні забудовники, які на дату укладання кредитної угоди мають трьох і більше дітей. На нашу думку, для такої багатодітної сім’ї (що надзвичайно актуально для сільської місцевості з властивою їй гострою демографічною ситуацією) такого роду пільга є незначною. У даному випадку на сільських жителів доцільно було б розповсюдити такі ж умови кредитування в частині списання відсотків та часткового субсидування за рахунок бюджетних коштів, що передбачені для молодих сімей.

Згідно з Правилами кредит сільському індивідуальному забудовнику надається за умови підтвердження ним своєї платоспроможності. Загалом це нормальна практика, проте, зважаючи на рівень доходів у сільській місцевості (сільське господарство, наприклад, займає останнє місце в рейтингу галузей економіки за рівнем заробітної плати, ще в гіршому становищі знаходиться сільська соціальна сфера), можна прогнозувати надзвичайно мізерний контингент сільських жителів, які можуть створити реальний попит на такого роду довгостроковий іпотечний житловий кредит.

Гранична сума кредиту, згідно з Правилами, не може перевищувати 50 тис. гривень. Такий розмір є занадто малий з урахуванням нинішніх цінових реалій. Крім того, піддається сумніву можливість настання четвертого, кінцевого етапу виділення позики. Варто звернути увагу хоча б на такий факт. Згідно з Правилами кредит передбачає виділення коштів для фінансування не лише житлових будинків, а й надвірних підсобних приміщень, а також інженерних мереж, підключення їх до існуючих комунікацій. Нині лише підключення будинку до газової мережі коштує в межах 10-15 тис. гривень. Враховуючи вимогу, що одним із способів забезпечення зобов’язань позичальника за кредитною угодою є договір про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, досить малопривабливим видається варіант надання в заставу об’єкта, фактична вартість якого у кілька разів перевищує розмір позики.

Правилами передбачено, що видача кредиту здійснюється в міру виконання робіт згідно з актами про завершені етапи будівництва. Виникає питання: за рахунок яких коштів у разі їх повної відсутності у позичальника останній має виконати такі роботи? Одним з варіантів відповіді на нього є передбачена Правилами можливість отримання авансу в розмірі до 25% суми кредиту, якщо це обумовлено кредитною угодою. Проте навіть і за таких умов суми авансу може виявитися недостатньо для проведення будівельних робіт для отримання повного розрахунку за ними.

Навряд чи є потреба продовжувати аналіз решти подібних схем підтримки інших категорій населення щодо вирішення їх житлових проблем. Усі вони є малоефективними, хоча й дозволяють певній групі громадян поліпшити свої житлові умови (так, лише за 9 місяців 2002 р. за відповідними програмами було введено в експлуатацію 506 квартир, побудовано на умовах пайової участі 836 квартир, придбано на вторинному ринку 79 квартир для різних категорій силовиків, зведено 552 будинки і газифіковано 1843 садиби у сільській місцевості, придбано 44 квартири для постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи тощо [476]). Зрештою, в умовах дефіцитності бюджетних ресурсів сподіватися на більшу дієвість так званих «псевдоіпотечних» схем іпотечного житлового кредитування марно.