Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 9. Іпотечний ринок та його місце в структурі фінансово-кредитного ринку України

Фінансовий ринок є обов’язковою складовою функціонування сучасної економіки, важливим фактором підвищення її ефективності [74, с.11].

Фінансовий ринок являє собою систему економічних та правових відносин, пов’язаних із купівлею-продажем або випуском та обігом фінансових активів [415, с.11]. Структурно фінансовий ринок можна розглядати за такими трьома ознаками [75, с.97]:

- за видами інструментів, що застосовуються для переміщення грошей від продавців до покупців;

- за інституційними ознаками грошових потоків;

- за економічним призначенням грошових коштів, що купуються на ринку.

За першою ознакою у фінансовому ринку виділяється три таких складові: кредитний ринок, ринок цінних паперів та валютний ринок [75, с.97]. С.І.Кручок до цих сегментів фінансового ринку додає ще ринок страхових послуг [74, с.23-24].

За другою ознакою фінансовий ринок поділяється на [75, с.96]: сектор прямого фінансування та сектор опосередкованого фінансування. У першому секторі покупці та продавці діють безпосередньо один з одним без допомоги посередників, а у другому секторі зв’язок між ними здійснюється за допомогою фінансових посередників. Крім того, даний сектор поділяється первинний фінансовий ринок та вторинний фінансовий ринок.

Первинний фінансовий ринок - це ринок, на якому нові випуски цінних паперів продаються емітентом фінансовим посередникам. Вторинний фінансовий ринок - це ринок, на якому фінансові посередники перепродають цінні папери [226, с.78].

Фінансові посередники, у свою чергу, поділяються на банківські та небанківські. До банківських посередників відносять центральний та комерційні банки країни. До небанківських посередників належать: інвестиційні компанії, фондові і валютні біржі, страхові компанії, кредитні спілки, пенсійні та інші фонди тощо [74, с.25].

За третьою ознакою, за економічним призначенням грошових коштів, що купуються на ринку, тобто за строком боргового зобов’язання, який купується і продається на цьому ринку, фінансовий ринок поділяється на: ринок грошей та ринок капіталів [75, с.98,100; 226, с.79].

Ринок грошей - це ринок, на якому купуються і продаються грошові кошти (боргові зобов’язання) на строк до 1 року. Ринок капіталів - це ринок на якому купуються і продаються грошові кошти (боргові зобов’язання) на строк більше року [75, с.98-99; 226, с.79].

Через систему фінансового ринку грошові кошти перерозподіляютья за допомогою фінансових інструменті, у ролі яких виступають цінні папери (боргові зобов’язання).

Інструментами ринку грошей є: короткострокові урядові цінні папери, обігові сертифікати банківських депозитів (СД), комерційні папери, банківські акцепти, угоди про зворотній викуп, угоди про купівлю резервних фондів, євродолари та ін [75, с.122-124; 226, с.88-92].

Інструментами ринку капіталів є:: акції, заставні, облігації корпорацій, довгострокові урядові цінні папери тощо [75, с.139-142; 226, с.92-94].

О.Т.Євтух зазначає, що частина фінансового ринку на якому перерозподіляється позичковий капітал, що забезпечується заставою нерухомості, називається ринком іпотечного капіталу. Він разом з ринком іпотечної нерухомості становить ринок іпотеки, оскільки останній - це складова частина не тільки фінансового ринку, а й ринку нерухомості [89, с.31].

В банківській енциклопедії іпотечний ринок вважається складовою частиною ринку позичкових капіталів, де акумулюються довгострокові грошові накопичення шляхом випуску іпотечних облігацій, що використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості [17, с.122].

Опрацювавши вітчизняну та зарубіжну літературу в області іпотеки, ми не знайшли більш чіткого та зрозумілого тлумачення терміну іпотечний ринок, тому вирішили розширити та уточнити його.

Вважаємо, що іпотечний ринок - це сукупність соціально- економічних відносин щодо купівлі-продажу іпотеки і пов’язаних із використанням нерухомого майна для забезпечення грошових або майнових зобов’язань. Зауважимо, що предметом купівлі-продажу на іпотечному ринку є право вимоги звернення стягнення на нерухоме майно, використовуване для забезпечення фінансових зобов’язань, у разі невиконання чи неналежного виконання таких зобов’язань. Відповідно суб’єктами іпотечних відносин є іпотекодавець (продавець права) та іпотекоутримувач (покупець права). Платою за іпотеку є право строкового користування грошовими коштами або іншими активами.

Наголосимо, що іпотечному ринку будуть притаманні всі ті ознаки, що і фінансовому ринку в цілому, окрім видів боргових зобов’язань, оскільки на ньому можуть діяти ті ж фінансові посередники і він має постійний взаємозв’язок з кредитним, фондовим, валютним та страховим ринком.

Проте іпотечний ринок матиме і свої, притаманні лише йому, специфічні особливості, а саме виділятиметься за такими ознаками:

  1. Має структурний поділ, в залежності від об’єкту кредитування на: житловий іпотечний ринок, промисловий (комерційний) іпотечний ринок та аграрний іпотечний ринок.
  2. Має структурний поділ в залежності від сутності економічного призначення на: ринок іпотечного кредитування та ринок рефінансування за допомогою боргових зобов’язань.

Оскільки наше дослідження присвячене аграрній іпотеці, а в економічній літературі відсутнє визначення аграрного іпотечного ринку, ми вважаємо за доцільне сформулювати його наступним чином: аграрний іпотечний ринок - це складова іпотечного ринку, специфікою якого є використання у якості предметів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зазначене не виключає можливості використання як предметів іпотеки інших об’єктів нерухомого майна, належних на праві власності особам (юридичним чи фізичним), які займаються підприємницькою діяльністю в аграрній сфері (такими предметами можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення, виробничі або невиробничі споруди тощо, а також аграрні підприємства як цілісні майнові комплекси). На рис. 3.11 відображено місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фінансового ринку, він є узагальненням розглянутих нами класифікацій фінансового ринку таких вчених, як С.І.Кручок [74], М.І.Савлук [75] та Ф.С.Мишкіна[226] з включенням до класифікації розробленої автором структури іпотечного ринку, а саме іпотечний ринок, на нашу думку, доцільно було б класифікувати за такими ознаками, як:

- об’єкт кредитування (житловий, аграрний та промисловий іпотечний ринки); економічне призначення (ринок іпотечного кредитування та ринок рефінансування за допомогою боргових зобов’язань);

- інструменти рефінансування (однорівнева та дворівнева моделі рефінансування).

Іпотечний ринок, як і фінансовий ринок, має дворівневу структуру: первинний та вторинний [89, с.79-82; 172, с.24; 359, с.14].

Первинний іпотечний ринок - сегмент іпотечного ринку, який безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності іпотекодавців і іпотекодержателів, що вступають між собою у відповідні зобов’язуючі відносини, при яких іпотекодавець в якості способу виконання зобов’язання представляє, а іпотекодержатель приймає в заставу нерухоме майно (рис. 3.12 [172, с.24-25; 359, с.15]).

Місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фінансового ринку

Рис. 3.11 Місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фінансового ринку

Суб’єктами іпотечного кредитування на думку С.С.Колобова та В.С.Колобовой є: позичальник, кредитор, інвестор, та уряд, крім того діє велика кількість другорядних учасників, таких як: продавці житла, оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агенства з іпотечного житлового кредитування), органи державної реєстрації прав на нерухоме майно і угод з ними, страхові компанії, оцінщики рієлторські фірми тощо [172, с.17-18].

Лагутін В.Д., в свою чергу суб’єкти іпотечного кредитування розділив на дві групи:

- кредитори з іпотеки ( іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні іпотечні компанії);

- позичальники (юридичні й фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або поручителів, що надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника) [195, с.98].

Таким чином, учасниками первинного іпотечного ринку є: кредитні установи (іпотекодержателі), що надають так звані роздрібні іпотечні кредити, їх позичальники (боржники), майнові поручителі та уряд.

Інститути та інструменти первинного іпотечного ринку

Рис.3.12 Інститути та інструменти первинного іпотечного ринку

Розглянемо інструменти первинного іпотечного ринку, якими є іпотечні кредити (іпотечний кредит - довгострокова позичка, що надається під заставу нерухомості [17, с.122]) та заставні. Іпотечні кредити можна класифікувати за типами, тобто залежно від схеми видачі, погашення та обслуговування. На жаль, у вітчизняній практиці відсутня класифікація іпотечних кредитів. Це обумовило необхідність використання класифікації іпотечних кредитів країн, в яких іпотека набула суттєвого розвитку [104, с.14-15; 172, с.21]:

  1. Заставні з фіксованою відсотковою ставкою:

- традиційна заставна;

- заставна з швидким погашенням;

- заставна із зростаючими сумами виплат в рахунок погашення боргу (GPM);

- заставні із зростанням власного капіталу^ЕМ).

  1. Заставні із змінною відсотковою ставкою (ARM), їх різновидами є:

- позики з шаровою виплатою, що в свою чергу діляться на:

- з заморожуванням відсоткових виплат до закінчення терміну;

- з виплатою тільки відсотків;

- з частковою амортизацією і підсумковою шаровою виплатою.

- двоступеневі позики;

- пружинний або з фіксованою виплатою основної суми;

- кредити типу 3/1 зі змінною відсотковою ставкою;

- з участю в:

- доходах;

- прирості вартості.

2) зі зворотнім ануітетом;

3) канадський роловер;

4) закінчуюча іпотека;

5) з виплатою доданого відсотку;

6) зі змінною ставкою;

7) двотижнева іпотека [172, с.21; 372, с.62; 421, с.107].

Заставна з фіксованою відсотковою ставкою найпростіша форма іпотечного кредиту. Цей тип характерний для країн з низьким рівнем інфляції, довгим терміном кредитування і передбачає рівні виплати у погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу [172, с.21-22; 421, с.107-108]. Під традиційною заставною розуміємо таку, термін якої найпоширеніший в практичному застосуванні, певної країни. Наприклад, у США це 30 років. Заставні з швидким погашенням - це такі, що мають термін погашення 15 років. В економічно розвинутих країнах, особливо США, цей тип іпотечної позики набуває надзвичайної популярності. Оскільки іпотекодавець виплачує кредит раніше, то він позичає менше грошей на менший термін. Іпотекоутримувач повертає свої кошти раніше, ніж з традиційними заставними, вони визначають більш низьку ставку за позику з терміном погашення протягом 15 років [372, с.62].

Протягом терміну погашення позики, іпотекодавець виплачує менше за відсотками (більш ніж на 50%) [372, с.64].

Заставна зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення боргу (GPM) призначена для того, щоб бути більш доступною за вартістю в перші роки, ніж традиційна закладна. Її термін ідентичний, проте щомісяця виплати спочатку низькі, а потім з кожним роком збільшуються на фіксований відсоток протягом п’яти років, після чого стабілізується [372, с.66-67].

Протягом перших п’яти років при кредиті типу GPM залишок боргу зростає, тоді як при традиційному кредиті неухильно знижується. Це називається від’ємним (негативним) погашенням. Від’ємне погашення спостерігається, коли щомісячні виплати занадто малі для покриття відсотку, що виплачується кредитору, тому ця сума, яку ще треба виплачувати, збільшується і включає в себе відсоток [372, с.67].

Заставна із зростанням власного капіталу (GEM), так, як і заставна із швидким погашенням, є заставною з підвищеною сумою виплат в рахунок погашення боргу, сума виплат за якою продовжує збільшуватися до повного погашення боргу. Термін дії 15 років. Щомісячні виплати першого року такі ж самі, як і у традиційної заставної з 30-річним терміном погашення. Їх величина щорічно збільшується на фіксований відсоток. GEM добре підходить для тих, чий доход збільшується і тим хто планує піти на пенсію через 15 років [372, с.69-70].

Заставні зі змінною відсотковою ставкою (ARM) відрізняються від попередніх тим, що вони передбачають різний період погашення основного боргу і відсотків, а також мають інші додаткові умови. ARM-и отримали популярність на початку 80-х років XX ст. Головною різницею між заставними зі змінною ставкою й традиційними заставними з фіксованою ставкою є те, що при ARM-і відсоткова ставка зростає і знижується щорічно протягом терміну погашення відповідно до з встановленої формули [172, с.29; 372, с.70-72; 421, с.109].

ARM має чотири базові властивості: індекс, націнку, інтервал зміни ставки і початкову відсоткову ставку (відсоткова ставка заставної типу ARM являє собою суму величини індексу плюс націнка до закриття угоди з видачі кредиту) та чотири найрозповсюдженіші властивості за вибором: обмеження відсоткової ставки протягом терміну погашення, періодичні обмеження відсоткової ставки протягом терміну погашення, обмеження змін щомісячної виплати та оберненість в заставну з фіксованою ставкою [372, с.72].

До ARM належать кредити з шаровими виплатами. Данний тип позики схожий до традиційного кредиту з 30-річним терміном погашення з фіксованою відсотковою ставкою, але при цьому має одну специфічну особливість. В кінці п’ятирічного, семирічного або десятирічного терміну залежно від умов одночасного (шатового) погашення, позика підлягає погашенню і виплаті. Кредити з шаровою виплатою корисні тоді, коли іпотекодавець точно знає, що буде реалізовувати предмет застави чи рефінансувати позику до того, як настане термін цілковитого погашення кредиту [372, с.81]. Позики з шаровою виплатою поділяються на:

а) кредити із заморожуванням відсоткових виплат до закінчення терміну позики, котрі не передбачають будь-яких виплат як в погашенні основного боргу, так і термінових відсотків. Погашення кредиту і капіталізованих відсотків по цьому, відбувається в кінці терміну. Використання такого типу кредитів досить обмежене.

б) кредити з виплатою тільки відсотків - різновид шарового платежу;пердбачається шаровий платіж в кінці терміну, а відсотки виплачуються регулярно протягом терміну кредиту;

в) кредити з частковою амортизацією і підсумковим шаровим платіжем - теж є різновидом позик з шаровим платежом, які передбачують часткову амортизацію до кінця терміну кредиту [172, с.21; 421, с.107].

Двоступінчаті позики являють собою заставну зі змінною відсотковою ставкою, проте їхня ставка змінюється тільки один раз протягом 30-річного терміну погашення. Протягом перших семи років (в деяких випадках п’яти), які називаються початковим періодом, ставка фіксується в борговому зобов’язанні іпотекодавця. В кінці початкового періоду ставка коректується, як і в будь-якому іншому кредиті зі змінною ставкою, шляхом додавання до неї певної індексної величини. Ця нова ставка залишається потім незмінною протягом решти 23 чи 25 років. В кінці 30-річного терміну кредит повністю погашається. Такі позики іноді називають «7/23» чи «5/25» [372, с.82].

Пружинний кредит передбачає регулярні рівні виплати в рахунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших десяти років передбачаються виплати тільки відсотків, а в наступні двадцять років виплачуються відсотки і основний борг [172, с.22; 421, с.108].

Позики типу 3/1 зі змінною відсотковою ставкою являють собою заставну зі змінною ставкою та початковим трирічним інтервалом коректування. Протягом перших трьох років ставка і сума щомісячної виплати є незмінними. В кінці трирічного періоду і потім щорічна величина ставки і сума щомісячної виплати змінюються, як і у заставної зі змінною ставкою. Існують також позики зі змінною ставкою типу 5/1, 7/1 і 10/1 з періодами початкового коректування в п’ять, сім і десять років відповідно [372, с.83].

Кредити з участю, застосовують при фінансуванні нерухомості. Дана позика близька до самоамортизуючих, але передбачає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об’єкту. Участь іпотекокористувача може бути різною: він може претендувати на частину перебільшення ренти, частину перебільшення чистого операційного доходу (кредит з участю в доходах), частину приросту капіталу коштів, отриманих від реалізації нерухомості(кредит з участю в прирості вартості) тощо [172, с.22-23; 421, с.108].

Іпотека зі зворотнім ануїтетом розроблена для людей похилого віку (60 років і більше), котрі володіють певною нерухомістю, але мають потребу в додатковому доході для щоденних витрат. Згідно з цим типом позики іпотекодавець видає не одразу всю основну суму вартості при укладенні угоди, а періодичні виплати основної суми протягом терміну дії кредиту, аж до максимальної суми, яку необхідно страхувати відповідно до законодавства(залежить від країни де укладалася угода). Сума може щомісячно збільшуватися до 1/12 від сподіваного річного зростання цін(об’єкта нерухомості). Відсоток на суму коштів, що виплачують і річне іпотечне страхування додають до невиплаченого залишку на щомісячній основі. Коли весь залишок невиплаченої суми досягне максимуму, який належить страхувати, виплати основної суми закінчуються. Якщо вартість нерухомості не достатня для виплати невиплаченої суми боргу після смерті іпотекодавця, залишок із спадкоємців не стягується. Коли ж вартість об’єкту вища суми залишеного боргу, залишок коштів залишається за правонаступниками. В деяких випадках існує угода про розподіл майна. Кредитор має частку у відсотковому виразі в подорожчанні застави, якщо вартість перебільшує залишок боргу. Цей тип іпотечного кредитування не отримав популярності серед позичальників економічно розвинутих країн [378, с.87-88].

Канадський роловер характерезується змінними ставками відсотку через попередньо обумовлені проміжки часу. Різновидом цього типу позики є кредити з узгоджувальною ставкою, які відрізняються тим, що крім періодичності виплат попередньо визначаються граничні ставки відсотку [172, с.23; 421, с.109].

Закінчуючі іпотеки мають декілька різновидів і власне є окремими випадками (молодшого) фінансування. Суть цього типу кредитування в тому, що під вже прокредитовану нерухомість надається другий кредит, платежі за яким спрямовуються на погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вищі, ніж при першому кредиті [172, с.23; 421, с.109].

Кредити з доданою відсотковою ставкою передбачають віднесення відсотків на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для виявлення величини чергового платежу. Такі кредити використовують для кредитування особистої власності (автомобіль тощо) [172, с.23; 421, с.109].

Позики зі змінною ставкою звичайно «прив’язані» до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т.п., дають можливість сплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною та максимальною її величинами. Зміна ставок впливає на терміни кредитування [172, с.23; 421, с.109].

При двотижневому типі іпотечного кредитування виплати здійснюються на двотижневій основі (через кожні два тижні), а не один раз на місяць. Виплата вираховується діленням щомісячної суми виплати на два. Враховуючи те, що виплата здійснюється два рази в місяць, іпотекодавець робить виплату за додатковий тиждень кожного року, що значно прискорює погашення позики [372, с.88].

Другою складовою інструментів первинного іпотечного ринку є заставна. Практика використання цього інструменту різниться в залежності від країни. Так, американський досвід використання заставної передбачає, що вона є фінансовою вимогою, забезпеченою нерухомістю і подається у фінансову установу поряд з борговим зобов’язанням, яке є персональним зобов’язанням з виплати боргу. В обмін на неї кредитор видає вам готівку. Заставодавець є боржником за заставною, а заставо- держатель, який тримає у себе заставну - кредитором [372, с.11].

Також в американській практиці використовується такий інструмент, як акт запровадження довіреної власності, що є документом, який використовують при оформленні кредитів, що надаються під забезпечення об’єктом власності. Підписуючи акт запровадження довіреної власності, ви фактично передаєте управління власністю довіреній особі. Вона володіє актом запровадження довіреної власності до повного погашення боргу. Довірена особа врегульовує суперечливі ситуації та різноманітні розбіжності, що виникають у стосунках між кредитором (заставоутримувачем) та заставодавцем згідно з законодавством США [372, с.11-12]. У вітчизняному законодавстві, що стосується іпотеки, аналогічного чи ідентичного поняття немає, у науці також.

Відповідно до російського Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», заставною є іменний цінний папір, який засвідчує наступні права її законного власника:

- право на отримання виконання з грошового зобов’язання, вказаного у договорі про іпотеку, без пред’явлення інших доказів існування цього зобов’язання;

- право застави на вказане у договорі про іпотеку майно [144, с.98; 390, с.19].

Згідно з статтею 20 Закону України «Про іпотеку» заставна - це борговий папір який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки [126].

Зазначимо, що в даному Законі багато уваги приділено питанням заставної та її використанню для рефінансування. Заставна є важливим фінансовим інструментом для розвитку первинного ринку іпотеки та побудови вторинного, а також для забезпечення прав іпотекодержателя, бо вона надає йому право на звернення стягнення [126].

Аналіз праць [17, 89, 96, 147, 189, 190, 439] показав, що визначення заставної у Законі України «Про іпотеку» є досить практичним і змістовним та відповідає сучасним світовим науковим досягненням в області іпотеки. Згідно Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003р., заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів - іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів - інструментів вторинного іпотечного ринку [126].

Вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, на якому формується сукупний кредитний портфель за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов’язаннями і договорами про іпотеку в доходні папери (іпотечні цінні папери) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. Вторинний ринок є з’єднуючою ланкою між інвесторами і іпотекодержателями на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і спрямовуючи фінансові потоки (через випуск цінних паперів і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити (рис. 3.13, 3.14 [172, с.25- 26; 359, с.16]).

Основними суб’єктами іпотеки є: боржник (іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іптекодержателем за виконання основного зобов’язання), майновий поручитель (особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи - боржника), іпотекодержатель (кредитор за основним зобов’язанням), інвестор та уряд [126].

Інститути та інструменти вторинного ринку іпотечних кредитів

Рис. 3.13. Інститути та інструменти вторинного ринку іпотечних кредитів

Інструментами ринку рефінансування є іпотечні цінні папери - цінні папери, що забезпечують обіг капіталу в іпотеці й визначають права на нерухомість і отримання доходів від вкладених грошових коштів [89, с.32]. Класифікація іпотечних цінних паперів може бути здійснена за різними ознаками, в залежності від практики використання в окремих країнах. Наприклад, деякі науковці поділяють іпотечні цінні папери залежно від характеру ринку іпотечних облігацій на іпотечні боргові зобов’язання первинного та вторинного ринків [172, с.28; 421, с.106].

Отже, серед іпотечних боргових зобов’язань можна виділити три типи іпотечних цінних паперів (інструментів іпотечного ринку), які закріплені законодавчо:

  • заставна
  • іпотечна облігація;
  • іпотечний сертифікат.

Отже, першим цінним папером, який передбачав використання нерухомості в якості застави, була заставна відповідно до Закону України «Про іпотеку». Водночас вона не набула широкого поширення, що було обумовлено недосконалістю нормативно-правової бази та неготовністю фінансових посередників до її впровадження. Надалі було прийнято Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який набрав чинності 1 січня 2004р., яким запроваджено термін іпотечний сертифікат. Іпотечний сертифікат визначено як іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотекою з відповідними правилами формування іпотечних активів [127]. Іпотечні сертифікати поділяються на сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі, які різняться між собою правами їх власників. Але з моменту прийняття закону так і не було здійснено жодного випуску іпотечних сертифікатів, оскільки знову-таки не було регламентовано і роз’яснено особливості випуску таких іпотечних цінних паперів.

Як результат у 2005р. було затверджено Закон України «Про іпотечні облігації», в якому визначено правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері [128]. Відповідно іпотечні облігації можуть бути таких видів:

- звичайні;

- структуровані [128].

Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим своїм майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення, а емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям [128].

За цими цінними паперами, нарешті, ДКЦПФР здійснила роз’яснення щодо їх обігу і у 2007р. вперше в Україні було здійснено випуск іпотечних облігацій, які були забезпечені житловою іпотекою.

З набранням чинності цього Закону склалися передумови для всебічного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, оскільки у країнах з розвинутим іпотечним ринком основним фінансовим інструментом вторинного ринку є іпотечні облігації.

Багатоступенева структура іпотечного ринку, зумовлена застосовуваними типами моделей іпотечних систем, дозволяє диверсифікувати механізми застосування заставних, які, власне, виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можливість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором за взаємними платежами, мінімізувати можливі ризики процентної ставки. Власне, останній елемент на сьогодні є домінуючим при класифікації заставних, оскільки передбачає оптимізацію платежів за кредитом залежно від умов кредитування (об’єкт кредитування, предмет іпотеки, термін кредитування, обсяг кредитування, динаміка доходів позичальника тощо).

В науковій літературі можна зустріти досить багато підходів до класифікації заставних. Загальноприйнятим є їх поділ на першу та другу. Перша, зокрема, являє собою заставну, видану на майно чи землю до моменту реєстрації будь-якої іншої заставної на ці об’єкти. Друга заставна, яка є підпорядкованою першій, виникає лише тоді, коли власник такого майна чи земельної ділянки візьме другий кредит на додаткову суму.

Серед типів заставних В.О.Кудрявцев та Є.В.Кудрявцева, наприклад, виділяють амортизовану позику, повністю амортизовану заставну, лінійно амортизовану заставну, заставну з прямим платежем, заставну з регульованою нормою, заставну зі ступінчатими виплатами за кредитом, заставну з роздутим платежем за кредитом, заставну із зростаючою виплатою за основною сумою позики, заставну з нормою, яка переукладається, частково амортизовану заставну [192, с.33-35]. В основу такої класифікації покладено механізми погашення позики - порядок сплати основної суми боргу та відсотків за кредитом, можливість зміни процентної ставки протягом дії кредитного договору тощо.

Е.Долан, К.Кемпбел та Р.Кемпбел виділяють заставні з твердою процентною ставкою, заставні з коректованою процентною ставкою, заставні, коректовані на інфляцію [686, с.112]. Як і в попередньому випадку, в основу класифікації заставних покладено механізм нарахування процентів за кредитом.

Аналогічні підходи можна спостерігати в роботах Д.Телгарського, К.Марка, В.Ресіна.

Дещо ширший підхід до класифікації заставних, як зазначає О.Т.Євтух, застосовує О.В.Черняк, який диференціює їх залежно від: організації страхування таких заставних; періодичності використання іпотечних облігацій; виду банку, який здійснює кредитування; об’єкта кредитування; власного призначення облігацій; терміновості обігу; купюрного утримання тощо [101, с. 78-79]. При цьому сам О.Т.Євтух виділяє наступні групи заставних: за змінністю величини процентної ставки; за характером предмета застави; за величиною і порядком виплат; за строками погашення; за організацією і видами страхування; за періодичністю використання; за емітентом; за кількістю об’єктів застави; за кількістю іпотекодавців [101, с. 80-81].

Необхідність упорядкування класифікації заставних викликана, з точки зору В.Кудрявцева та Є.Кудрявцевої, тим, що «до останнього часу питанням їх класифікації приділялось недостатньо уваги. Це знижує чіткість при вивченні і приводить до помилок у використанні заставних на практиці» [192, с.31]. Така позиція, на нашу думку, є дещо дискусійною.

По-перше, щодо помилок у застосуванні заставних на практиці, то це питання, на нашу думку, знаходиться в площині компетенції учасників іпотечного ринку, які мають справу з такими заставними. До того ж заставна являє собою такий документ, в якому чітко визначають усі умови, пов’язані з порядком розрахунку за кредитом, які дають вичерпну відповідь на питання, який саме тип представляє та чи інша заставна.

По-друге, на нашу думку, навіть такий широкий підхід до класифікації, який запропонований О.Черняком та О.Євтухом, не дозволяє виокремити самостійні типи заставних. До тієї чи іншої групи можуть входити відразу кілька їх заставних. Та ж заставна, диференційована за строками погашення, цілком може входити до іншої групи, наприклад, за періодичністю використання або ж за кількістю об’єктів застави, або ж до обох груп одночасно. Таких груп при цьому може бути і більше. Тобто по кожній заставній, виходячи із запропонованої класифікації, можна мати багаторівневе перехрещення ознак, кожна з яких однаковою мірою даватиме підстави відносити ту чи іншу заставну до кількох класифікаційних типів одночасно.

І останнє - найголовніше. Вибір типу заставної, на нашу думку, є виключною прерогативою іпотечного кредитора. Саме він, з огляду на цілі, з якими виходить на іпотечний ринок, визначає (звісно, в межах уніфікованих стандартів іпотечного кредитування) умови кредитування. Залежно від моделі іпотечного ринку, на якому функціонує іпотечний кредитор, притаманних йому ризиків обставини прийняття рішення останнім щодо таких умов будуть різні.

На первинному іпотечному ринку коло учасників ринку, а відтак й інтересів досить обмежене, що дозволяє зробити припущення про встановлення кредитором менш жорстких умов кредитного договору для позичальника. Хоча в кінцевому підсумку визначальними при прийнятті рішення щодо таких умов будуть такі чинники як: рівень конкуренції в даному сегменті іпотечного кредитування та на відповідній території; рівень платоспроможного попиту; ліквідність предмета іпотеки; прогнозована динаміка доходів позичальника тощо.

Значно розширюється перелік обставин при прийнятті рішення іпотечним кредитором щодо умов іпотечного кредитування при однорівневій, а тим більше при дворівневій моделях вторинного іпотечного ринку. Завдання балансування іпотечним кредитором інтересів усіх учасників такого ринку суттєво ускладнюється. У даному випадку постає проблема забезпечення не лише належного рівня привабливості іпотечного кредиту для позичальника, але й не меншої привабливості пулу заставних для спеціалізованої іпотечної установи, а останньою - іпотечних цінних паперів, забезпечених таким пулом, для інвесторів.

Саме в такому контексті, на наш погляд, доцільно підходити до проблеми класифікації заставних та значення такої класифікації для учасників іпотечного ринку [323, с.166]. В ній, з нашої точки зору, не може бути догм (враховуючи хоча б той факт, що типи заставних можуть поповнюватись їх новими різновидами в процесі удосконалення механізмів та трансформації умов іпотечного кредитування), і пропоновані науковцями види та типи заставних можуть використовуватися виключно в плані інформаційного забезпечення учасників іпотечного ринку, які на цій основі можуть приймати зважені рішення щодо доцільності чи недоцільності запровадження тих чи інших заставних у тих чи інших умовах, а також вкладати чи не вкладати кошти у ті чи інші іпотечні цінні папери, забезпечені тими чи іншими заставними. Практично маємо справу з двома критеріями - рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції.

На рис. 3.14 здійснено спробу показати зв’язок між інвесторами, якими є пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, до- льові інвестиційні фонди тощо, та урядом, який в свою чергу має визначати концепцію розвитку іпотечної системи і формує правову базу для надійного та ефективного функціонування іпотеки, створює механізм соціального захисту позичальників, проводить податкову політику, що стимулює учасників іпотечного ринку, створює необхідні інститути для організації ринку і бере участь в управлінні ними [172, с.18-19].

Учасниками вторинного іпотечного ринку є: іпотечні кредитні установи першого або другого рівнів, які на підставі набутого права вимоги звернення стягнення на нерухоме майно емітують боргові іпотечні цінні папери (заставні, іпотечні облігації та сертифікати), їх утримувачі (інвестори), уряд, боржник та майновий поручитель.

Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 172, 192, 359, 373, 421, 439] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотека існує не одне десятиліття, поширені три моделі іпотечних ринків, які розрізняються саме за механізмами ресурсного забезпечення іпотечних кредитів: збалансовано автономна (німецька), розширено відкрита (американська), усічно відкрита.

«Збалансованою автономною» називають німецьку іпотечну систему заощаджень (цільова модель) [172, 192]. Ключовою особливістю такої моделі є заощаджувально-позичковий принцип її функціонування. Кредитуванню клієнтів в подібній системі передує період накопичення заощаджень в банку. Низькі ставки за користування кредитом банки можуть гарантувати, тому що вони працюють поза ринком капіталу і не залежать від коливань його відсоткової ставки. Вони мають свій власний ринок будівельних заощаджень і кредитів і свою власну систему рефінансування. Замкнутість є основною характеристикою даної системи, тобто як джерела наданого кредиту використовуються тільки ті кошти, що були накопичені вкладниками-учасниками за контрактами будза- ощаджень. Банки, що використовують дану схему, мають можливість видавати кредити за ставками, що є нижчими ринкових, виплачуючи за заощаджувальними внесками відсотки нижче ринкових [1004, 172, 177, 192, 194]. Кредит видається при дотриманні таких умов: вкладнику необхідно досягти мінімального терміну заощаджень (як правило, 18 місяців), мінімального розміру заощаджень, що може становити від 40 до 50% загальної суми, і залежати від загальної суми коштів, що є в розпорядженні банку. Відсоткова ставка в період накопичення становить 2,54,5%, в період погашення - 5-6%, іноді сягає 8,5% (в середньому нижче на 4% ринкових). Термін погашення позички - 6,5-18 років [172, с.34-35].

Взаємозв’язок первинного та вторинного іпотечного ринків

Рис 3.14 Взаємозв’язок первинного та вторинного іпотечного ринків

Державна підтримка іпотечного кредитування полягає у виплаті субсидії позичальнику після закінчення накопичення певної суми на цільовому рахунку. Німецькими банками підраховано, що премія в розмірі 500 млн німецьких марок, виплачена вкладникам системи житлово-будівельних кас за рік, індикує залучення в житлове будівництво сумарного капіталу в розмірі 10 млрд марок, а кожна марка, видана у вигляді державної підтримки на придбання приватного житла, збільшує державний дохід зі збору податків на 2,8 марки [104, с.25].

Німецьку систему будзаощадження перейняли Чехія та Словаччина. Впровадження класичної німецької моделі можливе лише в країнах, де інфляція не перевищує 12% на рік [104, с.25].

«Розширено відкритою» є модель іпотечного кредитування яка поширена в США. Проаналізувавши праці [104, 109, 172, 192, 194, 225], ми дійшли висновку, що це найбільш чітка, детально розроблена за десятиліття схема іпотечного кредитування, включаючи джерела фінансування і процедуру оформлення. «Розширено відкритою» слід вважати модель, в якій основні кредитні ресурси в іпотечну систему надходять із спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпеченими заставними на нерухомість [172, с.31]. Іпотечні компанії не залучають внески, початковий капітал акумулюється за рахунок внесків населення, додаткові кошти надходять через термінові позики від фінансових інститутів. Вони видають іпотечні кредити і обслуговують їх [201, 225, 373]. Потенційний клієнт іде в банк і повідомляє про своє бажання отримати іпотечний кредит. Банк в свою чергу перевіряє кредитну історію, звертаючи особливу увагу на виконання ним раніше прийнятих кредитних зобов’язань. Якщо банк задоволений клієнтом, останній отримує кредит [109]. Надавши кредит, іпотечний фінансовий інститут продає її третій особі - інвестору - безпосередньо або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Отримані кошти іпотечна компанія знову пускає в обіг, видаючи нові позики. Її прибуток складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їх обслуговування - навіть коли іпотечні інститути продають кредити, вони зберігають відповідальність за їх обслуговування [194, 373].

Реалізація «розширено відкритої» моделі може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного рину, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, при її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку [89, 93, 172, 192].

Умови надання іпотечного кредиту за американською моделлю іпотеки передбачають ставку відсотку за кредит на рівні 7-9% річних; обсяг іпотечного кредиту становить 70-75% ціни житла, стартовий вклад - 20-25%; термін кредиту - 15-30 років [172, с.32-33]. Іпотечні кредити в США надають чотири типи організацій:

- позикозберігальні асоціації (вони застраховані, їх діяльність регулюється федеральними агенствами);

- комерційні банки;

- кооперативні зберігальні банки;

- іпотечні банки [104, с.26].

Найбільш простою і одночасно найменш досконалою моделлю іпотечного кредитування слід вважати модель, яку умовно можна назвати «усічно - відкритою». Вона в основному використовується в рамках первинного ринку заставних. Використання заставних, отриманих іпотечними банками від клієнтів за наданими кредитами, в рамках такої моделі, як правило, обмежується використанням в якості забезпечення частини залучених зовнішніх фінансових ресурсів [89, с.38; 172, с.30; 194, с.112].

Принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може бути забезпечена банком з вільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських позик та ін. [89, с.38-39; 170, с.30].

Акумуляція власних фондів відбувається головним чином через вклади фінансово-кредитних установ, що працюють в рамках цієї моделі, надають іпотечні кредити і обслуговують їх, тобто збирають регулярні платежі в рахунок погашення кредитів, ведуть бухгалтерський облік, працюють з боржниками тощо [373].

Відмінною особливістю цієї моделі є пряма залежність відсоткових ставок іпотечних кредитів від загального стану кредитно- фінансового ринку країни. Ця залежність суттєво впливає на масштаб і активність банків в іпотечному кредитуванні в окремі сприятливі та несприятливі періоди [89, с.38-39; 172, с.30; 194, с.112]. «Усічно-відкриту» модель можуть застосовувати як спеціалізовані банки, так і універсальні банки, що мають відділи іпотечного кредитування [89, 172, 192].

Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі цієї моделі обумовила достатньо широке пруктичне розповсюдження її в багатьох країнах світу, і особливо в країнах, що розвиваються, з не повністю сформованою інфраструктурою фінансових ринків. Проте, з тієї ж причини, вона посідає суттєву нішу на ринку іпотечних послуг і в економічно розвинутих країнах: Великобританії, Франції, Іспанії, Ізраілю та ін. [89, с.39; 172, с.31; 192, с.38; 194, с.112].

Ряд учених [89, 372] замість назв «збалансовано автономна», «розширено відкрита» та «усічно-відкрита» використовують «цільова» або «будзбережень» замість «збалансовано автономна» та «інвестиційна» і «депозитна» замість двох наступних. На наш погляд назви «цільова» «інвестиційна» і «депозитна» не відо- бражають в повному обсязі зміст вищеописаних моделей, тому ми вирішили дотримуватися класичних назв, як і С.С.Колобов, В.С.Колобова, В.Кудрявцев, Є.Кудрявцева, П.МакКвін та багато інших [172, 192, 439].

Аналізуючи стан формування іпотечної системи в Україні, можна зробити висновок, що тут мають місце елементи усіх складових іпотечної системи.

Домінуючою тут залишається усічно-відкрита модель («понад 80% банків працюють з іпотечними кредитами» [176, c.55]), яка, власне, базується на звичайному кредитуванні за простою схемою «кредитор - позичальник» під заставу нерухомості, у першу чергу тієї, що придбається за рахунок позики (або її частини). Ресурсами для кредитування слугують депозити фінансових установ, власні кошти останніх, міжбанківські кредити. Можна очікувати, що й в середньостроковій перспективі зазначена модель превилюватиме в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати лише на подальших етапах розвитку іпотечної системи по мірі формування вторинного ринку і, насамперед, його дворівневої моделі. Водночас, навіть і в таких умовах звичайна депозитна модель, на нашу думку, активно функціонуватиме в периферійних територіях, головним чином у малих містах та у сільській місцевості.

Поодинокі випадки у банківській системі спостерігаються у застосуванні збалансовано автономної моделі. Більш поширеною така модель є в сегменті кредитних спілок. Перспективи такої моделі проглядаються на всіх подальших етапах розвитку іпотечної системи стосовно бідніших верств населення.

Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реалізується в межах ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» (діяльність яких у цій сфері частково ілюструється на протязі усієї роботи). Хоча, аналізуючи досвід функціонування на іпотечному ринку цих двох інституцій, можна зазначити, що ними органічно поєднуються практично усі існуючі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів. Такими, зокрема, є: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотечне кредитування [301]. Це в черговий раз підтверджує висновок, що в національних економіках можуть паралельно і успішно функціонувати різні моделі іпотечних систем, доповнюючи і взаємозамінюючи одна одну. Власне, така перспектива, з огляду на рівень розвитку усіх ринків, які неминуче мають бути інтегровані через іпотечний ринок, проглядається і в Україні, чому не в останню чергу сприяє формування відповідного правового поля [323, с.21, 160-161].

І.І.Пучковська зазначає, що ефективне функціонування іпотечного ринку грунтується на ряді принципів: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшинстві [286, с.37].

Принцип фіксації прав полягає в тому, що в книжку заносять записи про права, що стосуються певного майна. Для цього в іпотечній книжці відводиться окрема сторінка. Записи ведуться як за іменем власника, так і за назвою об’єкта нерухомості.

Принцип обов’язковості полягає в тому, щоб права, що стосуються об’єкта, неодмінно заносяться в книгу. Юридичне значення останнього полягає в тому, що майнові права на нерухомість виникають не пізніше і не раніше, ніж з початку запису в книжку. Для кредитора іпотечної угоди не має значення домовленність, здійснена з нерухомістю без запису до книжки, оскільки ніякі інші вимоги не можуть враховуватися, поки не будуть задоволені вимоги, що занесені до книги.

Принцип гласності (публічності) закріплений у правилах про доступність іпотечних книг усім особам, що мають інтерес, ознайомитися з її змістом. З книги зацікавлена особа може дізнатися не тільки про економічні (технічні) характеристики нерухомості, але й права інших осіб на нерухомість - право оренди, застави, сервітуту тощо.

Принцип старшинства полягає в тому, що занесені у книгу заставні права здійснюють в порядку часу їх занесення.

Принцип достовірності забезпечується тим, що установи, які ведуть іпотечні книги (суди, іпотечні установи), повинні в кожному конкретному випадку перевіряти законність акту, що встановлює майнові права на нерухомість. У зв’язку з цим, наприклад, службовці іпотечної установи повинні пересвідчитися в тотожності і дієздатності осіб, які беруть участь в угоді.

Принцип безповоротності полягає в тому, що при розбіжності між дійсним станом речей і змістом записів, перевага надається останнім [286, с.37-38].

На наш погляд, потрібно розширити кількість іпотечних принципів. Вищеописані є переважно юридично-соціальними принципами, а іпотечні кредити від інших фінансово-кредитних операцій відрізняються такими ознаками:

- є довготерміновими - від 5 до 30 років, іноді й довше;

- сума кредиту становить 50-80% вартості застави, в особливих випадках розглядаються більш ризикові пропозиції;

- кредит виплачується щомісяця, деколи затверджують інші варіанти графіку погашення позики;

- величина щомісячних платежів не повинна перевищувати 2535% сукупного доходу позичальника за відповідний розрахунковий період;

- забезпеченням виступає нерухоме майно [89, 104, 148, 189, 190, 411]. На підставі вищезазначених фінансово-інституційних особливостей, пропонуємо вважати іпотечними такі принципи: строковос- ті, поверненості, платності, довготерміновості та корисності.

Принцип строковості, поверненості, платності мають місце при будь-якому виді кредитування, іпотечне не є вийнятком, вони полягають в тому, що кредит видається на певний термін, його потрібно повертати і він не є безкоштовним.

Принцип довготерміновості виражає всю сутність іпотеки, оскільки вона охоплює не 1-2-річний період, а набагато довший. При підписанні іпотечної угоди треба уважно підходити до питань, які стосуються реєстрації нерухомості, її оцінки, укладення кредитної та іпотечної угод, супроводження кредиту та питання щодо можливої реалізації застави.

Принцип корисності, як будь-яка фінансова операція полягає в тому, що кредитор та інвестор, які працюють на іпотечному ринку насамперед прагнуть отримати прибуток, а тільки в другу чи третю переслідують інші цілі. Іпотекодавець використовуючи іпотечний кредит, також прагне взяти від цього за максимумом, держава та майновий поручитель не «благодійні фонди» вони, як і другорядні суб’єкти іпотечного ринку працюють на цьому за для власної користі, щоб отримати дохід.

На основі вищедослідженого, іпотечними принципами пропонуємо вважати: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшинства, строковості, поверненості, платності, дохідності та корисності.

Розглянуті принципи використовувалися і використовуються в теорії і практиці країн, де набула розвитку і ефективного застосування іпотека.

Крім того, ми визначили, що є іпотечним та аграрним іпотечним ринками на основі дослідження сутності та природи фінансового ринку. Зокрема, вперше запропоновано визначення терміну «аграрний іпотечний ринок». Виділено принципові особливості іпотечного ринку. Вивчено його структуру та зміст, а також проаналізовано світовий досвід, в частині моделей організації іпотечного ринку. В результаті чого, з’ясовано його суб’єкти та принципи.