Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку
§ 7. Моделі іпотечного ринку в країнах з ринковою економікою та практика їх реалізації в Україні
Еволюційний розвиток суспільства відбувається від простого до складного. За таким сценарієм розвиваються суспільні відносини, механізми суспільного відтворення, підсистеми суспільства. Логіка цієї закономірності полягає у формуванні нової якості, яка в соціально-економічному плані забезпечує кінцевий високий синергічний результат. Дотримуючись цієї закономірності, суспільства на тому чи іншому етапі свого розвитку продукують нові механізми взаємовідносин, які виступають генератором подальших трансформацій відтворювальних процесів. Відносини, що формуються в процесі застосування іпотеки, не є винятком з такого процесу.
У процесі свого становлення іпотечний ринок пройшов шлях від первинного до вторинного з одно- та дворівневою моделями. Хоча це зовсім не означає, що перехід від одного типу ринку до наступного автоматично заперечував свого попередника. У світі досить органічно поєднуються усі існуючі типи іпотечного ринку, кожний з яких займає свою певну нішу.
Найпростішим видом іпотечного ринку є первинний іпотечний ринок з найпростішою схемою взаємовідносин між кредитором і позичальником (рис. 3.1).
Рис. 3.1 Принципова найпростіша схема первинного іпотечного ринку
Іпотечними кредиторами у даній схемі можуть виступати банки, ощадні та ощадно-будівельні каси, кредитні спілки, кредитно-ощадні асоціації, іпотечні банківські компанії, іпотечні об’єднання і трасти, іпотечні установи та різноманітні фонди (наприклад, житлового будівництва), які займаються реалізацією різноманітних урядових іпотечних програм, інші установи. Джерелами формування фінансових ресурсів для спрямування їх на іпотечне кредитування іпотечними кредиторами виступають кредитні ресурси, мобілізовані кошти від юридичних та фізичних осіб. Поряд з основними учасниками первинного іпотечного ринку на ньому обов’язковою є участь суб’єктів, які виконують функцію забезпечення його належної ефективності та надійності. Такими є страхувальники, що страхують предмет іпотеки та позичальника (життя, втрату працездатності, роботи тощо).
Притаманна даному типу іпотечного ринку система взаємовідносин дозволяє трактувати первинний ринок іпотечного капіталу як «частину ринку капіталу, на якому формується попит і пропозиція на позики, забезпечені нерухомістю» [101, с. 70]. Слід зазначити, що в Україні такий тип взаємовідносин між позичальниками та іпотечними кредиторами є домінуючим (як, зрештою, і у світі). За такої моделі, власне, маємо справу практично з типовою кредитною операцією з тією лише різницею, що її основу становить іпотека нерухомості з усіма наслідками, які звідси випливають, - цільове використання позики, забезпечення кредиту нерухомим майном тощо.
Дещо ускладненою формою взаємовідносин між позичальником та іпотечним кредитором на первинному іпотечному ринку є така, що передбачає можливість передачі позичальника на обслуговування іншому іпотечному кредитору (рис. 3.2).
Рис. 3.2 Принципова схема первинного іпотечного ринку з переходом позичальника на обслуговування до іншого іпотечного кредитора
У такому разі іншому іпотечному кредитору передаються заставні та зобов’язання позичальника зі здійснення платежів за кредитом. Операції із заставною її власником до закінчення терміну виконання іпотекодавцем зобов’язань за кредитом можуть передбачати: продаж такої заставної; передачу заставної у заставу, тим самим забезпечуючи рефінансування та виконання зобов’язань перед іншими кредиторами.
Обидві схеми, як можна побачити, базуються на простій операції з продажу заставної, яка є основним інструментом первинного іпотечного ринку. Останній, власне, і визначається як «сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками» [151, с. 13].
З огляду на регіональну строкатість ринку житла та платоспроможного попиту, що, загалом, визначає ємність відповідних іпотечних ринків, можна з досить високим ступенем вірогідності прогнозувати, що і в найближчій та середньостроковій перспективі саме такий тип іпотечного ринку домінуватиме в Україні.
Позитивна динаміка ринків нерухомості та капіталу неминуче ставить на порядок денний проблему диверсифікації джерел ресурсів, необхідних для фінансування іпотечних кредитів, а також залучення у цей сегмент ринку капіталу довгострокових ресурсів. Як зазначає А.Риндя, «без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку» [295, с. 86]. Первинний іпотечний ринок, з огляду на ризики та специфіку механізму кредитування, неспроможний вирішити таку проблему. Це під силу вторинному іпотечному ринку, який базується на системі рефінансування іпотечних кредитів через механізм емісії іпотечних цінних паперів, забезпечених пулами заставних. В цілому ж вторинний ринок іпотечного капіталу являє собою «сегмент загального кредитно-фінансового ринку, в якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих заставних у знеособлені доходні цінні папери і розміщення їх серед інвесторів» [101, с. 74].
Слід зазначити, що серед науковців немає на сьогодні однозначної думки щодо трактування вторинного іпотечного ринку. В.В.Меркулов, зокрема, вважає, що «...цінні папери, засновані на пулах іпотек, з’явилися в 1970 р., в той час як ринок купівлі-продажу іпотечних кредитів існував у США і раніше. Фенні Мей впродовж майже сорока років здійснювала функції регулятора первинного іпотечного ринку саме за допомогою механізму купівлі-продажу іпотечних кредитів за відсутності іпотечних цінних паперів. Таким чином, необхідно розділити вторинний ринок іпотечних кредитів на два сегменти: власне вторинний іпотечний ринок; ринок іпотечних цінних паперів» [220, с. 90]. У такому разі, на нашу думку, зазначений автор сам собі суперечить, адже трохи раніше він, посилаючись на АКопєйкіна, Л.Стєбєньова, Б.Скоробагатька, І.Пєнкіну, зазначає, що «вторинний іпотечний ринок реалізує ланцюг «банк - посередник - інвестор», і його інструментом є цінні папери» [220, с. 92]. Тобто навіть з тієї позиції, що іпотечні цінні папери вважаються інструментом вторинного іпотечного ринку, недоцільно робити розмежування вторинного іпотечного ринку на власне вторинний іпотечний ринок та ринок іпотечних цінних паперів. Останні є, з одного боку, сегментом вторинного іпотечного ринку, а з другого - дійсно інструментом акумуляції тимчасово вільних на ринку капіталу інвестиційних ресурсів та спрямування їх на рефінансування іпотечних кредиторів.
Коло учасників вторинного іпотечного ринку розширюється за рахунок появи на ньому: посередника - спеціалізованої іпотечної установи, яка забезпечує залучення тимчасово вільного інвестиційного ресурсу для рефінансування іпотечних кредитів через механізм купівлі первинних заставних в іпотечних кредиторів та наступну емісію іпотечних цінних паперів, забезпечених такими заставними; інвесторів - як інституційних, так й індивідуальних, які інвестують кошти в іпотечні цінні папери, емітовані спеціалізованою іпотечною установою (інвесторами виступають пенсійні фонди, страхові компанії, банки, громадяни та інші). Вторинний ринок, у свою чергу, може бути однорівневий та дворівневий.
Учасниками однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку є позичальник, банк та інвестор. Схематично характер взаємозв’язку між ними представлений на рис. 3.3.
Рис. 3.3. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку
Механізм рефінансування іпотечних кредитів при однорівневій моделі вторинного іпотечного ринку базується на випуску іпотечним кредитором іпотечних облігацій на основі сформованого пулу заставних, забезпечених нерухомістю. Такі іпотечні облігації є основним інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку і являють собою «фінансовий інструмент, який забезпечений відповідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до іпотечного кредитора» [151, с.27]. Оскільки заставні при емісії іпотечних облігацій банк-емітент тримає на своєму балансі, ризики за іпотечними кредитами залишаються у нього ж. Основне завдання, яке покладається на банк-емітент таких облігацій, полягає у підтримці рівноваги між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій, а також у проведенні розрахунків з інвестором.
Позичальниками на вторинному іпотечному ринку можуть бути, крім традиційних господарюючих суб’єктів та фізичних осіб, місцеві органи влади. Привабливість останніх для інших учасників іпотечного ринку - банків та інвесторів - зумовлена високим ступенем їх надійності, оскільки іпотечні кредити, які такі інституції отримують, забезпечені комунальним майном. Більш того, висока надійність таких позичальників забезпечує можливість розміщення випущених великих пакетів іпотечних облігацій на міжнародних ринках.
З метою підвищення власної ліквідності, мінімізації ризиків банки зацікавлені брати участь у дворівневій моделі вторинного іпотечного ринку, механізм функціонування якої схематично представлений на рис. 3.4.
Рис. 3.4. Механізм дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку
За цією схемою рефінансування іпотечних кредитів відбувається через низку послідовних дій, які здійснюють спочатку іпотечні кредитори, скуповуючи первинні заставні під іпотечні кредити та продаючи останні, згруповані у пули, спеціалізованій іпотечній установі (SPV - Special Porpose Vechicle), а надалі спеціалізована іпотечна установа випускає під забезпечення таких пулів іпотечні цінні папери та здійснює їх продаж інвесторам. Такі іпотечні цінні папери є основним інструментом дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку і, як було зазначено у §6, мають назву - MBS (mortgage-backed securities).
Операція з продажу іпотечними кредиторами заставних спеціалізованій іпотечній установі називається сек’юритизацією. Її привабливість для банків зумовлена можливістю підвищення рівня ліквідності, поліпшення показника фінансового леверіджу, а також передачі ризиків іншим учасникам іпотечного ринку, у даному випадку спеціалізованій іпотечній установі, адже з продажем заставних відбувається зняття їх з балансу іпотечного кредитора. Для інвестора такий варіант є більш виграшним, оскільки іпотечні цінні папери, емітовані спеціалізованою іпотечною установою, «підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек’юритизуються» [151, c.28], чому сприяє заборона зазначеній інституції займатися іншими видами діяльності.
Говорячи про одно- та дворівневу моделі вторинного іпотечного ринку, перш за все слід мати на увазі офіційно визнану у світі класичну американську модель організації іпотечної системи [476].
Однорівнева система іпотечного кредитування успішно розвивається в Данії (тут же запроваджена стовідсоткова сек’юритизація іпотечних кредитних зобов’язань, які підлягають продажу з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів), Швеції, Канаді (де іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів, які займаються переважно кредитуванням операцій з нерухомістю та інвестиціями у довгострокові державні та корпоративні цінні папери), Німеччині (де функціонує спеціальна мережа іпотечних банків), Австрії, Нідерландах, Великобританії (де відбувається процес перетворення будівельних товариств в іпотечні банки), Фінляндії. У Франції й Іспанії однорівнева система базується на монопольному становищі державних іпотечних банків.
Що ж до дворівневої системи, то її поява була продиктована потребою в розширенні можливостей залучення додаткових довгострокових ресурсів, вкрай необхідних для кредитування операцій на ринку житла, а також необхідністю підтримання ліквідності універсальних банків, які займалися іпотечним кредитуванням. Вперше вона була реалізована у США і саме тут отримала найбільший розвиток. Спеціалізованими іпотечними установами як основними елементами дворівневого вторинного іпотечного ринку стали Федеральна національна іпотечна компанія (Federal National Mortgage Association - FNMA, Fannie May, Фенні Мей), Корпорація житлового кредитування (Freddie MAC, Фредді Мек) та Національна іпотечна асоціація (Government National Mortgage Association - GNMA, Ginnie Mae, Джинні Мей). Усі ці інституції займаються придбанням іпотечних житлових кредитів і під державну гарантію чи державне страхування випускають цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. Нині Фенні Мей є найбільшою за розміром активів національною корпорацією, а також найбільшим джерелом звичайних іпотечних фондів у США, а її акції належать до таких, що найбільш активно продаються. Джинні Мей є державною корпорацією, яка займається управлінням іпотечними програмами, які не можуть розвиватися у приватному секторі.
Слід зазначити, що американська модель стає все привабливішою для країн континентальної Європи. Отримала розвиток вона і в Росії. В цілому ж можна погодитися з думкою, що дві системи (однорівнева та дворівнева) не є антагоністичними і можуть функціонувати паралельно, що корисно для України в плані вибору перспективного напрямку становлення системи іпотечного кредитування.
Водночас логічно поставити питання: а чи є така модель іпотечного ринку досконалою? Відповідь на це питання цілком прогнозована - очевидно, що ні. Їй, порівняно з європейською моделлю, притаманний більш складний механізм функціонування, а його реалізація є більш витратною. Складнішою є і система законодавчого регулювання. Стабільність моделі забезпечується рівноважним станом у всьому ланцюгу руху заставних - тобто грошовому потоку, який йде від спеціалізованої іпотечної установи до інвестора, має відповідати грошовий потік, який йде від позичальників іпотечних кредитів до іпотечного кредитора. З порушенням такого балансу, ймовірність чого підвищується в умовах нестабільної економічної системи, у спеціалізованої іпотечної установи виникає проблема розрахунку з інвестором за емітованими нею іпотечними цінними паперами. Намагання залучити для виконання поточних платежів додаткові ресурси створює небезпеку побудови фінансової піраміди.
Разом із тим, притаманні американській моделі іпотечної системи переваги роблять її все більш привабливою для все ширшого кола країн, в тому числі й для тих, що традиційно будували власні іпотечні системи на основі континентальної (європейської) моделі. В цілому можна погодитися з висновком О.Т.Євтуха, а також згадуваних ним Р.Страйка, Н.Косарьової, А.Сучкова, що «функціонування вторинного ринку іпотечного капіталу ... забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом’якшуючи циклічний потік позичкового капіталу, зв’язує грошову масу, сприяє переливу грошей з районів з надлишковими ресурсами в райони з дефіцитом ресурсів, зменшує різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні. Банк, який займається позиками на нерухомість, на відміну від інших кредиторів, не обмежений у своїх діях загальною сумою вкладів. В результаті прискорюється оборот кредитних ресурсів на іпотеку і відбувається їх додаткова мобілізація» [101, с. 77].
Другою, також офіційно визнаною у світі моделлю організації іпотечної системи, є німецька модель [476]. Вона базується на основній ланці - спеціалізованих кредитних установах, якими є ощадні інституції (ощадні, будівельно-ощадні каси - bausparkasse) і в яких вкладники і позичальники іпотечних кредитів представлені в одній особі; між вкладником такої ощадної інституції та самою інституцією укладається контракт, згідно з яким перша сторона бере на себе зобов’язання щодо накопичення в установлені строки та у визначених обсягах (як правило, в межах половини від вартості житла, яке передбачається придбати) суми коштів, друга - щодо надання такому вкладнику по закінченні накопичувального періоду іпотечного кредиту під невисокий процент.
Найбільш яскравим представником застосування позикоощадних систем іпотечного кредитування є Німеччина, де відповідні інституції почали виникати наприкінці ХУІІІ століття. На той час отримати іпотечну позику міг будь-який учасник такої системи вже через рік, незалежно від терміну накопичення коштів, продовжуючи погашати її впродовж установленого терміну, загального для всіх учасників (діяла система, аналогічна чинній на сьогодні в Україні, що застосовується для придбання автомобіля, - схема «Автоклуб»).
Сучасна німецька система позикоощадних кас докорінно відрізняється від своїх попередників. Отримати позику їх учасник може лише після закінчення терміну сплати певної суми накопичувального внеску, яка диференціюється залежно від суми майбутньої позики. На сьогодні в Німеччині із застосуванням системи житлових будівельних позик будуються кожні три з чотирьох одиниць житла. Характерною рисою системи іпотечного житлового кредитування за такої схеми, є надання позик, значно дешевших за їх ринкову вартість (в середньому на 4%).
В інших країнах моделі контрактних житлових заощаджень мають деякі відмінності. У Франції, наприклад, така модель передбачає два види житлових ощадних рахунків: перший передбачає можливість отримання пільгового іпотечного кредиту в сумі 150 тис. франків (у євро інформація відсутня) за ставкою 3,75% річних лише після накопичення суми до 100 тис. франків (при цьому щороку цільовий вклад збільшується на 7,5 тис. франків державної премії); другий передбачає можливість отримання кредиту в сумі 600 тис. франків за ставкою 4,8% річних після накопичення вкладу на суму до 400 тис. франків. У Великобританії система позикоощадних кас дещо подібна до німецької, з тією відмінністю, що майбутній позичальник кредиту у будівельному товаристві не зобов’язаний бути вкладником останнього.
Незалежно від того, яка модель іпотечної системи реалізується, завжди можна помітити присутність державної підтримки, яку часто відносять до різновиду технологій інвестування, зокрема у житлову сферу. Аналіз світової практики дозволяє зробити висновок, що державна підтримка має місце у всіх країнах, в тому числі і з розвинутими системами іпотечного кредитування [323, с. 21-25].
Державна допомога особливо відчувається в періоди становлення іпотечних систем та трансформації суспільних відносин, може надаватися як кредитним інститутам, так і позичальникам кредитів. Її різновидами є: надання державних гарантій для додаткового покриття емітованих цінних паперів; придбання за рахунок бюджетних коштів іпотечних цінних паперів; страхування кредитних ризиків (у США, наприклад, для цих цілей була створена Федеральна житлова адміністрація (Federal Housing Administration, FHA), яка, крім створення системи взаємного страхування іпотечних кредитів і розробки та удосконалення стандартів іпотечного житлового кредитування, стала першою страховою компанією, заснованою державою, покликаною страхувати кредитні ризики за іпотечними житловими кредитами); адресна фінансова допомога громадянам на придбання житла; здешевлення іпотечних кредитів шляхом часткової компенсації кредитних ставок. В окремих країнах поширена практика державної підтримки спеціалізованих позикоощадних організацій за рахунок виплати їм «премій» (Німеччина, Франція, Чехія, Словаччина) [151, с. 11].
Одним з варіантів іпотечного житлового кредитування за присутності держави є підтримка категорій населення з низьким конкурентним статусом - малозабезпечених сімей, представників національних меншин, одинаків, ветеранів війни та інших в плані підвищення рівня їх доступності до іпотечних кредитів для придбання, будівництва чи реконструкції житла (за так званими «підтриманими» кредитами, зокрема, встановлюються значно менші, порівняно із звичайними кредитами, вимоги щодо розміру першого внеску). У США, наприклад: із загальної кількості іпотечних кредитів, які страхуються Федеральною житловою адміністрацією, 65% спрямовуються на придбання житла саме тими громадянами, які не мають можливості отримати звичайний кредит; з осіб, які вперше придбають житло, 40% купують його саме з допомогою кредитів FHA; близько 20% позичальників FHA - представники національних меншин; близько двох третин застрахованих FHA іпотечних кредитів характеризуються співвідношенням суми кредиту до вартості застави не нижче 90%. Примітно, що у своїй діяльності Федеральна житлова адміністрація зовсім не використовує бюджетні ресурси, обмежуючись діяльністю Взаємного фонду іпотечного страхування, який, за оцінками фахівців, за всю шістдесятилітню історію свого існування не витратив на покриття збитків жодного долара платників податків. У Німеччині реалізується схема надання адресної фінансової допомоги громадянам на придбання житла, за якою вкладники будощадкас щорічно отримують премії на свої вклади в розмірі до 10% накопиченої суми, а після отримання кредиту можуть розраховувати на прямі грошові дотації або погашення відсотків, які диференціюються за розмірами залежно від факту народження у сім’ї дитини, майнового стану, складу сім’ї тощо.
Державна підтримка іпотеки в Україні нині реалізується через спеціальні програми житлового будівництва для окремих категорій громадян - військовослужбовців, працівників міліції, селян, молодих сімей, державних службовців та інших через здешевлення вартості банківських іпотечних кредитів за рахунок бюджетних коштів. Крім того, в Україні має місце державна фінансова підтримка забудовника, прикладом якої є встановлення пільгового режиму оподаткування податком на додану вартість операцій, що проводяться ХК «Київміськбуд». Зазначений режим спрямований на здешевлення вартості будівництва та підвищення на цій основі рівня доступності новозбудованого житла для ширшого кола споживачів.
Перспективні параметри іпотечної системи України, із чим ми цілком погоджуємося, проглядаються у поступовому переході до дворівневої, так званої американської іпотечної моделі, яка використовує спеціально організований вторинний ринок цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість. На сьогодні про таку систему можна говорити лише де-юре. Для її повноцінного функціонування нині сформована лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення та параметри функціонування іпотечного ринку. Що ж до основних учасників вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктури, такі в Україні знаходяться на етапі формування або ж на стадії організаційного оформлення (Державна іпотечна установа, наприклад). Що стосується перспективи, ми цілком поділяємо точку зору О.М.Придибайла, який прогнозує, що «вже зараз можна прогнозувати майбутнє домінування американської моделі, оскільки на сьогодні жодна з використовуваних раніше не змогла розв’язати проблеми довгострокового ресурсу для банків або гнучкості управління портфелем іпотечних кредитів» [278, с.140]. Зазначена модель офіційно, посилаючись на міжнародний досвід, визнана найефективнішою моделлю функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає органічне поєднання первинного та вторинного ринків.
Створення вторинного ринку іпотечного кредитування визначено одним з основних пріоритетів політики держави у сфері розвитку системи іпотечного кредитування й обумовлено тенденцією банківської системи до фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме такий підхід покладений в основу державного стратегічного курсу у сфері іпотеки, визначеного в прийнятій у серпні 2004 р. Концепції створення національної системи іпотечного кредитування [305].
Концепцією визначено сфери суспільних відносин, в яких доцільне застосування іпотеки: кредитування купівлі фізичними особами житла на первинному та вторинному ринку нерухомості під заставу цього житла (житлова іпотека); кредитування власників земельних ділянок під заставу земель сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення (земельна іпотека); кредитування суб´єктів господарювання під заставу нерухомості комерційного чи промислового призначення (комерційна іпотека).
Для реалізації Концепції передбачено: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери, бюро кредитних історій; врегулювати питання функціонування Земельного кадастру України та створення єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства в частині встановлення додаткових вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх доступним житлом; забезпечити формування фондів житла для тимчасового проживання та підтримання їх у належному стані; удосконалити систему фахової підготовки та сертифікації спеціалістів фінансового ринку; удосконалити податкове законодавство в частині запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.
Окремі з положень Концепції вже реалізовані. Серед таких, наприклад, слід відзначити законодавче врегулювання питань, пов’язаних зі створенням інституту кредитних історій, обігом іпотечних облігацій, державною реєстрацією прав на майно тощо. Наприкінці 2004 р. Кабінет Міністрів України прийняв рішення про утворення Державної іпотечної установи [264]. На останньому моменті зупинимось детальніше з огляду на те, що саме із зазначеною інституцією пов’язуються надії на формування дворівневого вторинного іпотечного ринку в Україні (хоча оцінки перспектив новоствореної інституції досить різні і часом протилежні. Не в останню чергу така ситуація зумовлена існуючим станом ринку іпотечного житлового кредитування, який розвивається стабільно і динамічно (за даними Української національної іпотечної асоціації, тільки за листопад 2004 р. - січень 2005 р. він виріс з 1,73 до 2,5 млрд. гривень. При цьому вважається, що це лише третина можливого потенціалу росту [12]).
Предметом діяльності Установи є: придбання, отримання у заставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними активами (правами вимоги за іпотечними кредитами); надання іпотечними кредиторами кредитів, виконання зобов’язань за якими забезпечене іпотечними активами; управління іпотечними активами; випуск цінних паперів; надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування. Державна іпотечна установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників (іпотекодавців), а також здійснювати не забезпечене іпотечними активами рефінансування іпотечних кредиторів.
В плані удосконалення окремих норм, що регулюють діяльність новоствореної інституції, на нашу думку, можна було б запропонувати кілька пропозицій.
Одним з напрямів діяльності Державної іпотечної установи визначено надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування. У даному випадку доцільно було б вести мову про будь-які кредитні лінії, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування, серед яких на першому місці повинні стояти бюджетні кредитні лінії. Адже вже сьогодні реалізується ціла низка програм бюджетної підтримки вирішення житлової проблеми для окремих категорій громадян. Для певної їх частини бюджетна підтримка мала б надаватися на основі повернення. Із запровадженням іпотеки сільськогосподарських земель слід очікувати спрямування бюджетних кредитних ресурсів на іпотечне кредитування сільськогосподарських товаровиробників, передусім в депресивних регіонах.
Досить категоричним, з нашої точки зору, видається положення, що установа і засновник, тобто держава, не несуть взаємної відповідальності за зобов’язаннями один одного. Дану проблему доцільно було б розглядати в контексті підвищення рівня надійності та привабливості іпотечних цінних паперів, які емітуватиме Державна іпотечна установа, що можна було б забезпечити за рахунок надання державних гарантій по них або присвоєння їм рейтингів. Особливо актуальною така проблема видається на початковому етапі формування дворівневого вторинного іпотечного ринку.
З метою більш ефективного використання вільних залишків резервного фонду установи можна було б передбачити можливість інвестування його коштів у державні цінні папери. З одного боку, це дозволяло б установі отримувати прибуток. З другого - такими паперами, крім того, установа могла б погашати зобов’язання за іпотечними цінними паперами перед інвесторами у випадку, наприклад, невиконання зобов’язань позичальником іпотечного кредиту за іпотечним договором.
Певного уточнення потребують і параметри участі держави в системі іпотеки. Слід зазначити, що Концепцією основні напрями державної присутності на іпотечному ринку окреслені наступним чином:
- забезпечення режиму найбільшого сприяння суб´єктам ринку іпотечного кредитування та створення законодавчих та економічних умов для стимулювання ефективного розвитку цього ринку;
- створення сприятливих умов для розрахунку за іпотечними кредитами окремих категорій громадян (зокрема молоді, військовослужбовців, державних службовців), якщо це передбачено законодавством, шляхом субсидування витрат позичальників на сплату відсотків за іпотечними кредитами (така підтримка повинна бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та доступною); сприяння: формуванню умов для забезпечення населення житлом з використанням житлової іпотеки; створенню ліквідного ринку земель сільськогосподарського призначення з прозорими і справедливими механізмами ціноутворення та підвищенню ефективності використання цих земель власниками, які працюють на цій землі; придбанню та будівництву об´єктів комерційного використання та купівлі земель під ці об´єкти; запровадженню ефективної системи державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів;
- здійснення регулювання та нагляду за випуском та обігом іпотечних цінних паперів і сприяння захисту майнових прав та інтересів інвесторів;
- здійснення заходів щодо регулювання та нагляду за діяльністю страховиків та страхових посередників;
- запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.
Такі позиції цілком заслуговують на увагу. Разом із тим, на нашу думку, присутність держави на іпотечному ринку, принаймні на початковому етапі його становлення, має бути значно ширшою. Основні параметри такої присутності в систематизованому вигляді можуть бути представлені наступним чином (рис. 3.5).
Присутність держави на іпотечному ринку дозволить, з нашої точки зору, забезпечити вирішення низки важливих проблем: створення єдиних правил гри для всіх учасників іпотечного ринку; створення надійної системи правового захисту усіх учасників іпотечного ринку; забезпечення соціального захисту учасників ринку з низьким конкурентним статусом та таких, що функціонують (проживають) на проблемних територіях; створення правових та економічних стимулів для участі в іпотечних схемах; здійснення нагляду з метою запобігання дестабілізації іпотечного ринку або окремих його сегментів. В міру розвиту іпотечного ринку співвідношення між цими функціями змінюватиметься у напрямі підвищення рівня опосередкованого регулюючого впливу держави на ринок. В їх числі зростатиме роль системи інформаційного та нормативного забезпечення суб’єктів ринку.
Об’єктом більш пильної уваги держави виступатимуть соціально вразливі верстви населення, окремі території, які в силу свого слабкого економічного розвитку потребуватимуть створення стартових умов для запровадження іпотечних механізмів. Особливо активною участь держави проглядається в сегменті іпотеки земель сільськогосподарського призначення.
Рис. 3.5 Основні функції держави на іпотечному ринку
Участь держави піддається більш чіткій структуризації і конкретизації в контексті опрацювання алгоритму формування іпотечного ринку в Україні. Враховуючи масштабність проблеми становлення повноцінного іпотечного ринку в Україні, яка полягає у відсутності ринку сільськогосподарських земель, нераціональній структурі землекористування та землеволодіння, відсутності правових підстав для включення до предмета іпотеки права оренди земель сільськогосподарського призначення, низькому платоспроможному попиті населення, передусім на периферійних та депресивних територіях, дефіциті довгострокових кредитних ресурсів у банківських установах, високій ціні фінансових ресурсів на внутрішньому фінансовому ринку, недостатньому рівні розвитку інфраструктури іпотечного ринку, відсутності реальних інституційних інвесторів, нерозвиненості системи страхування ризиків іпотечного кредитування, необов’язковому характері стандартів іпотечного кредитування тощо, логічним було б опрацювати алгоритм її вирішення.
Таблиця 3.1. Окремі елементи алгоритму формування іпотечного ринку в Україні
|
Захід |
Зміст заходу |
|
1 |
2 |
|
Розробка уніфікованих стандартів іпотечного кредитування |
Розроблені Українською національною іпотечною асоціацією стандарти іпотечного кредитування носять необов’язковий характер. Потребують надання статусу національних та обов’язкових. Важливі для формування уніфікованого первинного ринку іпотечного кредитування, мінімізації ризиків кредиторів. |
|
Залучення на іпотечний ринок інституціональних інвесторів (пенсійних фондів, страхових компаній, інститутів спільного інвестування тощо) |
Підвищення привабливості іпотечних цінних паперів, їх рейтингування, надання державних гарантій |
|
Удосконалення законодавчої нормативної бази, що регулює сферу іпотечних відносин |
Прийняття законів: про ріелторську діяльність, про іпотечні банки, про іпотечні цінні папери |
|
Створення Державного земельного іпотечного банку |
Прийняття Закону про Державний земельний (іпотечний) банк |
|
Створення інституційної інфраструктури іпотечного ринку |
Розвиток системи страхування позичальників, формування системи реєстрації іпотек, створення інформаційної системи, що відображала б стан та динаміку ринку житла, ринку сільськогосподарських земель, ринку іпотечного кредитування. |
|
Запровадження державного стимулювання учасників іпотечного ринку - кредиторів, позичальників, інвесторів, емітентів цінних паперів |
Розробка ефективних податкових важелів |
|
Створення вторинного ринку іпотечних кредитів |
Формування інфраструктури, законодавче врегулювання діяльності спеціалізованих іпотечних установ, прийняття закону про іпотечні цінні папери |
|
Запровадження рейтингової системи при оцінці кредиторів, іпотечних цінних паперів, іпотечних кредитів |
Внесення змін в іпотечне законодавство |
|
Відпрацювання систем рефінансування іпотечних кредитів |
Проведення експерименту з подальшим поширенням відпрацьованих схем на широкий загал учасників іпотечного ринку |
|
Створення системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпотеки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку |
Розробка та впровадження навчальних програм у вищих навчальних закладах, організація діяльності освітніх центрів при Національному банку України, Державній іпотечній установі, Українській національній іпотечній асоціації тощо. |
Схематично основні елементи такого алгоритму можна було б представити наступним чином (табл. 3.1) [323, с.201-202].
Окресливши загальне коло основних напрямів просування у бік цивілізованого іпотечного ринку, слід зазначити, що відповідні кроки не обов’язково мають здійснюватися у визначеній послідовності. Окремі з них можуть і мають здійснюватися одночасно виходячи з одного критерію - рівень впливу іпотеки на стан вирішення житлової проблеми (у житловій сфері) та забезпечення фінансовими ресурсами сільськогосподарських товаровиробників (в аграрній сфері).
З прийняттям рішення, зокрема, про створення Державної іпотечної установи, яка покликана вирішити основне завдання - рефінансування іпотечних кредиторів, в Україні тим самим закладено правові підстави для запровадження американської іпотечної моделі. Правова основа такої системи вбачається в прийнятті Закону про іпотечні цінні папери.
На певному етапі розвитку іпотечного ринку постане проблема створення спеціалізованих іпотечних банків, що, у свою чергу, потребуватиме прийняття спеціального закону про іпотечні банки. Законодавчому регулюванню у такому випадку підлягають питання видів та параметрів іпотечних кредитів, структури активних операцій, нормативів тощо. Основне завдання такого спеціального акта законодавства полягає у створенні правових засад, що забезпечували б високу надійність іпотечних банків, а також високу ліквідність емітованих ними цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Для спеціалізованих іпотечних банків це важливо з огляду на специфіку ризиків, з якими такі установи стикаються в процесі своєї діяльності, та специфіку формування фінансових ресурсів.
У напрямі забезпечення надійності іпотечних цінних паперів, емітованих банками, нагальним буде вирішення таких питань як: запровадження системи рейтингування; встановлення обов’язкової вимоги щодо проведення міжнародного аудиту банків - емітентів іпотечних цінних паперів; стандартизація іпотечних продуктів та умов їх продажу. Заходи зі стандартизації умов надання іпотечних кредитів можуть включати розробку: процедур андерайтингу іпотечних кредитів, їх оформлення; типових іпотечних кредитних договорів; процедур роботи з проблемними кредитами. Як зазначає В.Д.Лагутін, «знижує кредитний ризик і забезпечує належну надійність іпотечного кредиту стандартизація і уніфікація процедур іпотечного кредитування. Однакові стандарти іпотечного ринку підвищують ефективність інвестиційного капіталу» [196, с.80].
Що ж до цінних паперів, емітованих Державною іпотечною установою, то забезпечення їх надійності, крім того, що такі забезпечені стандартизованими іпотечними кредитами, а ті, у свою чергу, іпотекою, а також різними видами страхування - позичальника та предмета іпотеки, має реалізовуватися через: державні гарантії; гарантії органів місцевої влади; жорстку систему відбору банків-партнерів; зобов’язання банків щодо зворотного викупу проблемних кредитів, права за якими переуступлені Державній іпотечній установі. При цьому слід враховувати, що з розвитком сек’юритизованого ринку іпотечних цінних паперів участь держави в гарантуванні діяльності Державної іпотечної установи має зменшуватися.
У напрямі удосконалення інфраструктури іпотечного ринку основними кроками мають бути: прийняття закону про ріелторську діяльність, що дозволило б стандартизувати діяльність брокерського, ріелторського бізнесу, підвищити рівень їх відповідальності за так звану «юридичну чистоту» угод з нерухомістю, що, у свою чергу, сприяло б мінімізації ризиків кредиторів; підвищення рівня інформаційного забезпечення системи управління іпотекою (шляхом запровадження, наприклад, офіційної банківської статистики про іпотечне кредитування); розширення спектра ризиків, які мають підлягати страхуванню.
До безальтернативних функцій держави слід віднести створення системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпотеки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку. Це передбачає розробку та впровадження навчальних програм у вищих навчальних закладах, організацію діяльності освітніх центрів при Національному банку України, Державній іпотечній установі.
Загалом же, розглядаючи систему іпотечного кредитування як складову частину загального інвестиційного процесу, можна погодитися з точкою зору Л.В.Донцової, згідно з якою «в країнах розвинутої ринкової економіки держава в процесі регулювання інвестиційної діяльності приймає на себе одночасно кілька функцій. Перша функція - це регулювання (стимулювання чи обмеження) загального обсягу капіталовкладень приватного бізнесу. Друга функція - це вибіркове стимулювання капіталовкладень у певні підприємства, галузі і сфери діяльності через кредитні і податкові пільги... . Третя функція - це пряме адміністративне втручання в інвестиційний процес» [87, с.91]. Співвідношення цих функцій на ринку визначатиметься динамікою та параметрами розвитку іпотечного та житлового ринків у кожному конкретному періоді.
У даному випадку, ми окреслили загальне коло функцій держави щодо її ролі в процесі формування іпотечної системи. Виходячи з того, що об’єктом дослідження в даній роботі є не лише механізм іпотечного кредитування загалом, а й його складові в житловій та аграрній сферах, аналіз особливостей та конкретизація рівня участі держави в іпотечних схемах як за фактом, так і з точки зору перспектив буде предметом розгляду у відповідних параграфах роботи відносно кожного конкретного об’єкта дослідження.