Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку
§ 5. Сучасний світовий досвід функціонування іпотеки та іпотечного кредитування
Багатовікова історія функціонування інституту іпотеки в розвинених країнах світу накопичила достатній, до речі, як негативний, так і позитивний досвід. На етапі опрацювання, власне, методологічних, концептуальних засад перспективної іпотечної моделі, яка застосовуватиметься в Україні, було б великою помилкою не скористатися таким досвідом.
Яскравим прикладом комплексного підходу до розвитку інституту іпотеки є США. Саме в цій країні реалізовані у повному обсязі моделі первинного та вторинного іпотечних ринків, які пройшли тривалий шлях практичної апробації, постійного шліфування в умовах циклічного розвитку економічної системи країни. Як наслідок, в структурі заборгованості за кредитами іпотечні кредити займають найбільшу частку - 34%, більше як у півтора раза випереджаючи кредити уряду США, утричі - відповідно державні облігації та облігації корпорацій, уп’ятеро - відповідно споживчий та банківський комерційний кредити [220, с.83]. Не в останню чергу, саме така позиція іпотечного кредитування на ринку кредитних ресурсів США для багатьох країн світу відіграла визначальну роль при прийнятті рішень щодо запровадження в їх національних умовах саме американської іпотечної моделі (або її окремих елементів). Визначальна роль в процесі становлення інституту іпотеки в країні належить системі правового забезпечення, основу якої становлять федеральне законодавство і закони окремих штатів. Основними актами законодавства у сфері іпотеки у США є закони: про врегулювання процедур, пов’язаних з нерухомістю, про розкриття інформації, пов’язаної з іпотекою, про право на фінансову конфіденційність, про рівні кредитні можливості, а також Уніфікований закон про доход від заставних.
Перед тим як розкрити основні характеристики первинного та вторинного іпотечних ринків у США, напрями діяльності на них, основних їх учасників, коротко зупинимось на аналізі системи житлових іпотечних кредитів в цій країні. Така система у США представлена трьома видами іпотечних житлових кредитів: урядовими, стандартними та нестандартними. Класифікаційною ознакою такої структуризації кредитів є рівень їх урядової підтримки, що реалізується через систему регулюючих механізмів та страхового забезпечення.
Урядові кредити підлягають страхуванню з боку трьох (одного або одночасно кількох) урядових організацій: Федеральної адміністрації з питань житла (FHA), Адміністрації у справах ветеранів (VA), Адміністрації сільськогосподарського житлового будівництва (FmHA). Програми страхування іпотечних кредитів по лінії трьох зазначених організацій широко застосовуються на первинному та вторинному іпотечних ринках, хоча вони й не позбавлені недоліків. Такими є: притаманність надмірних бюрократичних процедур при оформленні кредиту; позбавлення боржника права викупу заставної власності; відносно низька відсоткова ставка, що знижує їх привабливість для покупців кредитів.
Групу стандартних кредитів становлять кредити, які не страхуються FHA, VA, FmHA, проте відповідають стандартним вимогам урядових агентств. Встановлюються такі кредити з метою забезпечення надійності кредитів для їх перепродажу та сек’юритизації. Покупцям таких кредитів гарантується відповідний рівень надійності кредитів, тим самим відпадає необхідність у проведенні їх суцільного андерайтингу, що заощаджує значні час та кошти. Проводиться лише вибірковий андерайтинг із загального пулу, після чого у випадку підтвердження стандартності кредитів весь пул оголошується стандартизованим і може бути підданий сек’юритизації. При виявленні у пулі хоча б одного кредиту, що не відповідає стандартним вимогам, весь пул бракується, його продавець підлягає штрафуванню, а всі кредити - суцільній перевірці [220, с.125].
Нестандартні кредити, як правило, надають комерційні банки. Вони характеризуються відсутністю обмежень на розмір, ціноутворення на них здійснюється безпосередньо надавачами відповідно до поточної ринкової кон’юнктури, вони підлягають страхуванню у приватних страхових компаніях.
Первинний ринок іпотечних кредитів у США представлений іпотечними компаніями, комерційними банками, позикоощадними асоціаціями (тріфтами), урядовими організаціями, іншими учасниками - кредитними спілками, будівельними і фінансовими компаніями тощо. Впродовж останніх 20-ти років на ньому відбувається зміцнення позицій іпотечних компаній, частка яких перетнула 50-відсотковий бар’єр. Частка комерційних банків залишається відносно стабільною - в середньому чверть, з незначною тенденцією до зменшення протягом останніх 10-ти років, а тріфтів - різко зменшується (порівняно з 1980 р. - майже утричі, скоротившись майже до шостої частини). Інтенсивно знижується і частка інших учасників іпотечного ринку (згадуваних вже кредитних спілок, будівельних і фінансових компаній та інших - до менше ніж 1%), головним чином внаслідок значних конкурентних переваг його основних операторів - іпотечних компаній, комерційних банків, які постійно відшліфовують механізми реалізації своїх послуг на іпотечному ринку.
До іпотечних компаній у США відносять кредитні інститути, які надають повний спектр банківських послуг, - іпотечні банки, а також корпорації, які не мають банківської ліцензії, але надають сервісні послуги з організації іпотечних кредитів за рахунок позичкових коштів [220, с.87]. Іпотечні компанії створювались шляхом виокремлення відповідних відділів комерційних банків в окремі іпотечні компанії, а також крупними корпораціями та іншими організаціями і фінансовими інститутами, які прямо чи опосередковано займались іпотечним кредитуванням - будівельними і ріелторськими фірмами, пенсійними фондами, а подекуди і фізичними особами - колишніми працівниками банків.
Позикоощадні асоціації (тріфти) являють собою кредитно-депозитні установи, які надають іпотечні позики, використовуючи вклади клієнтів. Зменшення представництва тріфтів на первинному іпотечному ринку зумовлено, головним чином, переорієнтацією діяльності значної їх кількості на ринок іпотечних цінних паперів.
Окрему групу, в контексті соціальної спрямованості, на первинному іпотечному ринку США представляють урядові організації. Основною з них є Департамент житлового і міського розвитку (створений в 1965 р.), покликаний реалізовувати наступні основні функції: «страхування іпотечних кредитів для односімейних будинків і квартир у багатоквартирних будинках, а також кредитів на реконструкцію будинків і купівлю будинків на колесах; надання допомоги на будівництво і ремонт будинків для людей похилого віку та інвалідів; спрямування ресурсів інвесторів у сферу житлового іпотечного кредитування; забезпечення надання федеральної допомоги на оплату оренди житла для сімей з низькими і середніми доходами; надання субсидій штатам і общинам для забезпечення їх розвитку; забезпечення справедливого розподілу житла; надання громадянам інших видів допомоги шляхом реалізації програми надання грантів» [220, с.90].
Партнером Департаменту житлового і міського розвитку є Федеральна житлова адміністрація (FHA), яка, до речі, входить в структуру першого. Основне завдання цієї інституції полягає в забезпеченні державного страхування іпотечних житлових кредитів. Як і в попередньому випадку, діяльність FHA соціально орієнтована, оскільки спрямована на вирішення житлових проблем осіб з низьким конкурентним статусом на ринку житла. При цьому у своїй діяльності цей суб’єкт, що вигідно вирізняє його серед інших учасників іпотечного ринку, зовсім не використовує бюджетних ресурсів.
Особливий інтерес для дослідження становить вторинний іпотечний ринок у США, який базується на більш складних механізмах формування іпотечного кредитного ресурсу та його просування до кінцевого споживача. Вторинний іпотечний ринок представлений двома сегментами - ринком купівлі-продажу іпотечних кредитів та ринком цінних паперів на основі заставних. Учасники цього ринку, скуповуючи іпотечні кредити, забезпечують певний баланс у діяльності суб’єктів, які надають іпотечні кредити. Як зазначає В.В.Меркулов, спеціалізовані агентства іпотечного кредитування «від імені держави перерозподіляють фінансові ресурси, що течуть на вторинний іпотечний ринок, тим самим стабілізуючи і житловий ринок, і фінансовий ринок довгострокових інвестицій» [220, с.93]. Такими спеціалізованими агентствами у США є Фенні Мей, Фреді Мек і Джинні Мей.
Придбання іпотечних кредитів Фенні Мей здійснює за спеціальною програмою «Система вільного ринку» (СВР) [220, с. 99], прийнятою ще у 1968 році. Завдяки основоположній концепції утворення цієї системи, згідно з якою ціни і дохідність іпотечних кредитів повинні встановлюватися на аукціонних торгах, були створені умови для реального ціноутворення на ринку іпотечних кредитів. Процедура придбання Фенні Мей іпотечних кредитів супроводжується їх ретельним андерайтингом, стандарти якого встановлюються FHA, VA, FmHA чи агентствами іпотечного кредитування. Система аукціонних торгів створює можливість диференціації іпотечних кредитів за рівнем дохідності, допускаючи варіанти їх продажу на основі конкурентних і неконкурентних пропозицій.
Під забезпечення придбаних іпотечних кредитів, які знаходяться в портфелі Фенні Мей, випускаються цінні папери, які, до речі, «можуть бути використані як заставне забезпечення для отримання кредитів Федерального резервного банку; виступають «державними цінними паперами», які без обмежень можуть купуватися і зберігатися Національними банками; забезпечені правом запозичення у Федерального казначейства» [221, с.95].
Крім програми «Система вільного ринку», купівля іпотечних кредитів у США здійснюється ще за однією програмою - «тандемні плани Фенні Мей/Джинні Мей». Механізм цієї програми передбачає, що Джинні Мей на основі спеціальних угод укладає контракти на купівлю іпотечних кредитів, які або «складуються», або передаються Фенні Мей і надалі купуються самою Джинні Мей, Фенні Мей або іншими інвесторами.
Поряд із зазначеними спеціалізованими агентствами іпотечного кредитування на вторинному ринку іпотечних кредитів функціонують повністю приватні (неурядові) організації - кондуїти.
Становлення інституту іпотеки у США дало значний поштовх розвитку ринку цінних паперів в країні, суттєвому розширенню його ємності та диверсифікації. Завдячувати цей ринок повинен, у першу чергу, появі на ньому так званих MBS-паперів (mortgage- Ьаск^ securities) - інструментів дворівневого вторинного іпотечного ринку цінних паперів, забезпечених пулом заставних. На сьогодні іпотечний ринок США оперує досить широким спектром цінних паперів, що випускаються на основі іпотечних кредитів, зокрема: цінними паперами «прямої дії» (pass-through MBS); приватними цінними паперами «прямої дії»; облігаціями, забезпеченими іпотечними кредитами; іпотечними облігаціями «прямої оплати»; заставними іпотечними зобов’язаннями; цінними паперами REMIC.
Джинні Мей випускає так звані «повністю модифіковані» цінні папери «прямої дії». Інвестори при цьому отримують усі передбачені виплати за основною сумою боргу і процентні платежі за кредитами, на основі яких випущені цінні папери. Характерно, що платежі здійснюються навіть за умови невиконання позичальниками своїх зобов’язань за виплатами, адже саме емітент цінних паперів є відповідальним за виділення власних ресурсів на покриття прострочених позичальником платежів [220, с. 106].
В рамках діяльності Джинні Мей на ринку іпотечних цінних паперів реалізуються дві програми [220, с. 106-107] - «Джинні Мей І» (діє з 1970 р.) і «Джинні Мей ІІ» (діє з 1983 р.). Перша передбачає випуск цінних паперів «прямої дії» на базі пулу кредитів під заставу односімейних будинків, друга - випуск цінних паперів «прямої дії» на базі пулу кредитів під заставу індивідуальних будинків, а також закладних із зростаючою маржею та зростаючою сумою виплат з погашення позики та закладних з регульованим процентом. В силу низки переваг (Додаток Ж) програма «Джинні Мей ІІ» є більш привабливою для інвесторів.
Початок випуску цінних паперів «прямої дії» корпорацією Фредді Мек датується 1971 роком. Заставою за цими цінними паперами можуть виступати як цілі кредити, так і їх частки (частки участі в іпотечних кредитах). Відмінність цих цінних паперів від їх аналогів, що випускаються Джинні Мей, полягає в наступному: «папери Фредді Мек не забезпечені повною довірою уряду США, хоча Фредді Мек наполягає, що воно - державне агентство; багато пулів корпорації Фредді Мек складаються як із давно виданих, так і недавніх іпотечних кредитів. Тому терміни закінчення боргових зобов’язань, що лежать в основі цих паперів, можуть коливатися в широких межах; відсоткові ставки за кредитами у пулі можуть відрізнятися на 200 базисних пунктів від ставки процента «прямої дії» (виняток становлять лише цінні папери, що випускаються в рамках Стандартної програми...)» [220, с. 108].
В рамках діяльності Фредді Мек на ринку іпотечних цінних паперів «прямої дії» реалізуються дві програми: Стандартна програма - готівкові гроші та програма Гарант (свопи). Перша передбачає придбання Фредді Мек кредитів, які відповідають її вимогам в частині надійності, розміру, типу кредитів, типу заставленої власності, подальшу комплектацію цих кредитів та випуск на цій основі сертифікатів участі. Друга базується на тому, що будь-який інший емітент збирає заставу для формування підходящого пулу, а Фред- ді Мек обмінює сертифікати участі на іпотечні кредити. Оскільки сертифікати участі Стандартної програми забезпечені кредитами з портфеля Фредді Мек, який формується на загальнонаціональному рівні, ці сертифікати є значно більшими за обсягом і більш географічно розосередженими.
З 1984 р. Фредді Мек вийшла на ринок із короткостроковими цінними паперами «прямої дії», які отримали назву «гноми». Цим паперам властиві фіксований процент та «скорочений» термін погашення - 15 років. Випускаються вони в рамках Стандартної програми.
У 1981 р. на ринок з цінними паперами «прямої дії» вийшла Фенні Мей. Як і цінні папери Фредді Мек, цінні папери Фенні Мей не забезпечені повною довірою уряду США, проте на кредитних ринках мають статус цінного паперу «урядового агентства США» [220, с.109].
Поряд з так званими урядовими цінними паперами «прямої дії» на ринку США існують і приватні цінні папери «прямої дії», які з’явилися тут у 1977 році. За структурою приватні цінні папери «прямої дії» є аналогічними цінним паперам Фенні Мей, Джинні Мей і Фредді Мек, проте не мають статусу «паперів агентства США», у зв’язку із чим їх емітенти мають отримати незалежний рейтинг. Крім того, більшість приватних паперів потребують додаткових гарантій, якими можуть бути: акредитив третьої особи; страховий поліс на пул. Більшість паперів такого роду має рейтинг «два А» рейтингового агентства «Standard & Poor’s» [220, с.111].
Іпотечні облігації «прямої оплати» є «гібридним фінансовим інструментом. Вони поєднують в собі деякі властивості цінних паперів «прямої дії» з властивостями облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. ... Облігація «прямої оплати» являє собою загальне зобов’язання емітента, забезпечене іпотечними кредитами. Подібно до цінного паперу «прямої дії» така облігація зв’язує потік грошових надходжень за іпотечними кредитами з потоком виплат за облігацією. В той час як строки платежів за заставним забезпеченням і за облігаціями можуть не збігатися, дохід, отримуваний у вигляді платежів за основною сумою і відсотках за іпотечним кредитом, повинен бути достатнім для того, щоб покрити виплати основної вартості і процентного доходу за облігаціями. Через зв’язок між цими двома потоками платежі за основною вартостю облігації будуть коливатися залежно від часу непланових основних виплат за заставним забезпеченням. Як і у випадку облігацій, забезпечених іпотечними кредитами, облігація «прямої оплати» належить інвестору, а емітент зберігає за собою володіння предметом заставного іпотечного забезпечення» [220, с.112-113].
Ще один вид цінних паперів на іпотечному ринку представлений заставними іпотечними зобов’язаннями, випущеними Фредді Мек у 1983 році. Це багатокласові облігації «прямої оплати», підпорядковані іпотечні облігації, засновані на інших паперах «прямої дії», загальні зобов’язання емітента, забезпечені заставою у формі іпотечних кредитів, де потоки платежів, які генерує предмет застави, пов’язані з потоками платежів за облігаціями. Даний вид цінних паперів дозволяє здійснювати перерозподіл ризику дострокового погашення, а також ризику процентної ставки, пов’язаних із звичайними вкладеннями у цінні папери. Багатокласовість цих цінних паперів забезпечує можливість інвесторам проводити гнучку політику при прийнятті інвестиційних рішень виходячи зі своїх можливостей та кінцевих цілей, реалізовувати механізм, згідно з яким «виплати за основною сумою здійснюються окремо для одного класу по порядку, а для наступного не здійснюються до тих пір, доки не будуть виплачені повністю для попереднього» [220, с.114].
У 1987 р. на ринку іпотечних цінних паперів США з’явилися цінні папери типу REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit), найбільш крупними емітентами яких є Фенні Мей і Фредді Мек. Цінні папери REMIC є похідними цінними паперами, які випускаються на основі вже існуючих цінних іпотечних паперів [220, с.115]. В основі цих цінних паперів лежать стандартні MBS-папери. Шляхом перерозподілу потоків готівкових ресурсів від таких MBS- паперів емітент формує цінні папери різних класів, які можуть мати різні ставки за купонами, різну середню тривалість існування, різну чутливість щодо дострокового погашення, різні терміни погашення. При формуванні групи цінних паперів REMIC, в яку може входити велика кількість класів зі стандартною виплатою відсотків, обов’язково має бути включений один клас з виплатою відсотків за залишковим принципом.
Підсумовуючи досвід застосування цінних паперів у США, вважаємо за доцільне зупинитись на деяких узагальнюючих моментах.
Значною проблемою для емітентів цінних паперів є мінімізація ризику дострокового погашення.
Забезпечення високої привабливості пропонованих на ринку не- гарантованих урядом іпотечних кредитів та забезпечених цими кредитами цінних паперів вимагає здійснення їх рейтингової оцінки. Таку оцінку покликані проводити незалежні рейтингові агентства. Як правило, рейтинговими агентствами проводиться дворівневий аналіз: на першому здійснюється якісний аналіз предмета застави, на другому дається оцінка механізму фінансування. Якщо застава сформована з іпотечних цінних паперів, гарантованих Фенні Мей, Фредді Мек, Джинні Мей, аналіз проводиться за спрощеною процедурою. У випадку ж формування застави за рахунок кредитів, на основі яких не випущені цінні папери, аналіз проводиться особливо скрупульозно.
Серед ознак, які підвищують рейтинг боргових зобов’язань, вирізняються такі: кредити з фіксованим відсотком і значним (наприклад, 30 років) строком погашення (порівняно з кредитами із змінною процентною ставкою); кредити під заставу односімейних будинків (порівняно з кредитами під заставу багатоквартирних будинків, власниками яких є інвестори); кредити із співвідношенням суми позики до вартості застави не більше 80%; кредити із широкою географією розподілу заставного майна; присутність страхування чи гарантії третіх осіб (щодо останніх становить інтерес рівень їх платоспроможності).
У США, як видно з проведеного аналізу, до початку фінансової, в основі якої була іпотечна, кризи, сформований ємний, достатньо диверсифікований іпотечний ринок, який постійно розвивався і вдосконалювався. Вартість іпотечних цінних паперів, що оберталася на ринку, за оцінками експертів досягла на початку 2001р. 3,5трн доларів США, для порівняння зазначимо, що обсяг ринку американських держаних цінних паперів приблизно 3трн доларів США, а корпоративних облігацій близько 3,5трн доларів США [459, 462]. У світі певною альтернативою йому, в плані потужності, є лише іпотечний ринок, хоча й значно молодший, об’єднаної Європи (Додаток З [220, с.188]). Наведені у Додатку З дані дають підстави звернутися до сучасного досвіду європейських країн щодо формування та розвитку іпотечного ринку. Тим більше це становить інтерес, що значна кількість країн Європи сповідує інші принципи організації такого ринку, що відповідним чином матеріалізується у його моделях. На відміну від США, зокрема, яким властива загальна векторність до стандартизації процесів надання кредитів, їх продажу та сек’юритизації, в Європі таке масово не відбувається, головним чином через велике різноманіття типів іпотечних кредитів. Принципові відмінності між іпотечними ринками США та Європи проглядаються в питанні дострокового погашення кредиту. Якщо у США це не є проблемою, до такого феномену тут загалом ліберальне ставлення без застосування яких-небудь штрафів, безпосередні ризики дострокового погашення мінімізовані завдяки механізму функціонування MBS-паперів на вторинному ринку, то в Європі дострокове погашення кредиту підлягає жорсткій регламентації, штрафуванню в одних країнах, забороні - в інших. Європейському іпотечному ринку властиві й інші особливості, які якісно відрізняють його від американського аналога. Водночас суттєві відмінності в іпотечних моделях спостерігаються і в розрізі країн Європи.
На іпотечному ринку Єдиної Європи нині можна спостерігати тенденцію вирівнювання ставок за іпотечними кредитами та збільшення обсягів іпотечного кредитування. Середня ставка за іпотечними кредитами в Європі на сьогодні становить в межах 6,65%, термін кредитування - як правило, не менше 10 років.
Водночас застосовувані типи ставок різні. В одних країнах домінують фіксовані процентні ставки, в других - плаваючі, в третіх - фіксовано- плаваючі з різним за тривалістю початковим періодом. Найменш поширеним в Європі є перший тип процентних ставок - фіксованих. Такі, зокрема, застосовуються в Австрії, Іспанії, Нідерландах. Найбільш поширеними фіксовані ставки є у Франції та Італії. Значного поширення в країнах Європи, передусім у Великобританії, Швеції, Норвегії, набули плаваючі процентні ставки, хоча такі в різних країнах відрізняються за процедурою їх перегляду. Досить поширеним є і третій тип процентних ставок за іпотечними кредитами, причому з довгим початковим періодом. З таким періодом понад 5 років фіксовано-плаваючі ставки широко застосовуються в Німеччині та Нідерландах, від 1 до 5 років - в Ірландії, Італії, Австрії, Великобританії, Норвегії. Обидва підтипи ставок (з коротким та довгим початковим періодом) застосовуються у Греції та Швеції [476].
Кожна країна має свої кредитні інструменти для іпотечного кредитування (у Великобританії їх, наприклад, понад чотири тисячі).
Контингент фінансово-кредитних інститутів на первинному іпотечному ринку є достатньо диверсифікованим, у першу чергу завдяки заходам з дерегуляції іпотечного ринку, і представлений комерційними банками (39%), іпотечними банками (20%), ощадними касами (12%), кооперативними банками і банками взаємних вкладень (9%), страховими компаніями (6%), будівельними товариствами (5%), бу- дощадкасами (5%), іншими спеціалізованими кредиторами та іншими фінансово-кредитними установами - відповідно по 2%.
Процес випуску іпотечних боргових паперів передбачає обов’язковість їх погодження з Європейською комісією. При цьому папери, що випускаються в Португалії, Нідерландах, Швеції, Норвегії, не відповідають вимогам цієї інституції і не вважаються кваліфікованими паперами в рамках ЄС.
Правове поле, що регулює дану сферу суспільних відносин, представлене у багатьох країнах спеціальним законодавством - в Німеччині, Данії, Австрії, Франції, Іспанії, Фінляндії, Люксембурзі. У Бельгії та Ірландії таке знаходиться на проектній стадії.
Іпотечним облігаціям в країнах Європи виділяється різне місце в іпотечному кредитуванні банківськими установами. У Данії, наприклад, іпотечне кредитування банківськими установами повністю забезпечується за рахунок випуску іпотечних облігацій, у Швеції вони становлять 70% усіх фінансових ресурсів житлових кредитів. Активно використовуються іпотечні облігації в Австрії. У Франції та Іспанії вони знаходяться на другому місці за часткою в сукупності джерел фінансування іпотечних кредитів, хоча розмір цієї частки досить незначний - відповідно 9 та 2 відсотки. Найменшою серед джерел фінансування іпотечних кредитів є частка іпотечних облігацій в Норвегії та Нідерландах (Додаток И [476]).
Середньоєвропейську систему іпотечного кредитування на основі заставних зобов’язань відрізняє надзвичайно висока стабільність, адже лише 0,1% загальної кількості іпотечних банків охоплено заходами з примусової реалізації предмета іпотеки.
На фоні значних обсягів іпотечного житлового кредитування європейський іпотечний ринок характеризується незначним обсягом сек’юритизації - загальна вартість MBS-ринку тут не перевищує 1% від вартості іпотечного ринку (виняток становлять лише Великобританія та Ірландія, хоча це логічно. Адже в цих країнах превалює американська іпотечна модель). Хоча слід відзначити, що перспективи розвитку цього сегмента іпотечного ринку пов’язуються з введенням єдиної валюти [220, с. 179-185]. Установи другого рівня (Spedal Purpose Vehide - SPV) створюються тут кредитними установами або безпосередньо наглядовим органом, як правило, Центральним банком країни. SPV мають право укладання угод та продажу іпотечних кредитів, випуску іпотечних цінних паперів (MBS), які продаються інвесторам.
На співвідношення між іпотечними облігаціями та MBS в різних країнах Європи впливають такі чинники як: потреби кредитора, традиції, правова база, структура іпотечного ринку, спосіб перекладання ризиків, вимоги щодо формування іпотечних пулів тощо. Основні відмінності між іпотечними цінними паперами, емітованими банками та SPV, проілюстровані у Додатку І [476].
Найбільшим в Європі за обсягом кредитування (більше третини), часткою на ринку іпотечних боргових паперів (близько половини) є іпотечний ринок Німеччини. Контингент його учасників тут представлений практично усіма кредитними і банківськими установами, які В.В. Меркулов, зокрема, поділяє на три умовні групи: інститути, які надають іпотечні кредити; інститути, які здійснюють операції з іпотечними заставними листами; інститути, які є інвесторами і представляють інтереси інвесторів [220, с.145]. Левову частку в системі фінансування будівництва житла в країні займають іпотечні і комерційні банки (41%). Серед них функціонують державні іпотечні установи, представлені 12-ма Земельними банками, які належать ощадним банкам, що входять в центральну жиросистему (єдину систему безготівкових заліків вимог і зобов’язань). Приватні іпотечні банки, як правило, належать крупним комерційним банкам і страховим компаніям (частка останніх у фінансуванні будівництва житла становить в межах 6%). Приватні іпотечні банки (їх 27), у свою чергу, об’єднані в Асоціацію німецьких іпотечних банків (VDH).
Система іпотечного житлового кредитування Німеччини базується на системі контрактних заощаджень, яка в цій країні отримала найбільший розвиток, та системі рефінансування інвестицій за рахунок випуску заставних листів. Суб’єктами реалізації першої є, передусім, ощадні каси та будощадкаси (їх частки у фінансуванні житла в країні становлять відповідно 38% і 15%), другої - іпотечні банки. Основні характеристики німецьких систем іпотечного кредитування наведені у Додатку Ї (табл. Ї.1) [220, с. 148].
Основна суть організації діяльності системи контрактних заощаджень зводиться до того, що отримати іпотечний кредит за нею може лише вкладник ощадної інституції. Житлові заощадження громадян акумулюються в ощадкасах та будощадкасах. Ці два суб’єкти іпотечного ринку мають певні відмінності один від одного (будощадкаси, зокрема, обмежені сферою діяльності - виключно кредитуванням житла, проте користуються державною підтримкою в частині перерозподілу через них державних коштів на реалізацію програм підтримки сімей з невеликими доходами та використання їх як генеральних кредиторів державних програм, а також мають вищий рейтинг надійності). Крім того, в цій системі функціонують кредитні спілки, які надають іпотечні кредити або виступають як інвестори на ринку іпотечних цінних паперів. Зазначені інститути є некомерційними організаціями.
Правове поле, що регулює діяльність ощадних інституцій, представлене Законом «Про ощадні каси з кредитування будівництва» (1872 р.). Чинним законодавством встановлена низка обмежень на діяльність ощадних кас (Додаток Ї табл. Ї.2 [220, с.162-163]).
Ринок заставних листів у Німеччині представлений пфандбрифами, які є облігаціями, що випускаються іпотечними банками для фінансування іпотечного житлового кредитування приватних осіб і надання кредитів суспільному сектору (федеральному уряду, місцевим органам влади, муніципалітетам). Ринок пфандбрифів нині є найбільшим ринком облігацій в Європі і «займає 6-е місце у світі після ринків державних облігацій США, Японії, ринку іпотечних облігацій США, комерційних паперів США і муніципальних облігацій США» [220, с.158]. Забезпеченням пфандбрифів може бути заставна на нерухомість або кредити державним органам. Термін випуску коливається від року до десяти. Рівень доходності за пфандбрифами вищий, ніж за державними облігаціями. Серед інвесторів левова частка припадає на страхові компанії, банки, інвестиційні фонди, які володіють 70% усіх пфандбрифів, 10% знаходяться у власності іноземних інвесторів. Крім того, інвесторами виступають державні органи, приватні особи [220, с. 158-159].
Поряд з пфандбрифами здійснюється випуск джамбопфандбри- фів, тобто заставних листів з обсягом емісії не менш як 1 млрд. марок (у євро інформація відсутня), які випускаються через консорціуми з гарантованим котируванням на купівлю-продаж. Випуск пфандбрифів супроводжується створенням двох самостійних пулів - пулу заставних та пулу кредитів державі, які відокремлені від інших активів банку. Розмір і структура цих пулів постійно змінюються через появу нових позик та постійний процес погашення за старими, що зобов’язує банки підтримувати постійний баланс між величиною активів пулу і пасивів у формі пфандбрифів. Погашення іпотечних пфандбрифів є разовим. Співвідношення розміру позики до вартості заставного майна встановлене на рівні не вище 60%. У зв’язку з виходом на зарубіжні ринки запроваджується практика присвоєння пфандбрифам рейтингів [220, с.160-161]. Правову основу діяльності одного з операторів ринку заставних листів - іпотечних банків - становить Закон про іпотечні банки, який у Німеччині вважається Основним законом іпотечних банків.
Свої особливості система іпотечного житлового кредитування має і в інших європейських країнах [323, с. 95-110].
Властиві європейському іпотечному ринку тенденції щодо здешевлення іпотечних кредитів, наслідком чого є зменшення маржі кредиторів, актуалізують проблему підвищення рівня маркетингу банківського іпотечного продукту. Водночас відбувається постійний процес зростання конкуренції на іпотечному ринку, що спричиняє посилення боротьби за потенційного клієнта. Це, у свою чергу, створює підґрунтя для посилення інноваційної складової в процес управління таким продуктом, просування його на ринок з метою максимізації прибутку. Інноваційна складова у даному випадку зачіпає, перш за все, систему ціноутворення у сфері іпотечного кредитування, орієнтуючись на запровадження різноманітних гнучких схем розрахунків за кредитами, їх оформлення тощо. Найновішими прикладами сучасних інновацій на ринку іпотечного кредитування, за оцінками фахівців, є: гнучка іпотека - передбачає можливість обирати різні режими погашення кредиту (недоплати, переплати, платіжні відстрочки) залежно від формування потоків доходів позичальника (застосовується у Великобританії, Ірландії, Іспанії); іпотечні інновації - надання іпотечних кредитів, номінованих у євро, що, у свою чергу, створює можливість їх продажу за кордоном (достатньо широко практикується в деяких країнах Європейського Союзу та поширений у Данії і Великобританії); використання Інтернету - продаж кредитних ресурсів, включаючи нотаріальне оформлення кредитних договорів (так званий дистанційний метод), через Інтернет (активно використовується у Швеції, Норвегії, Нідерландах, Великобританії, Ірландії) [476].
Підсумовуючи, можна зробити висновок про досить значну строкатість європейського іпотечного ринку. За оцінками фахівців, «система іпотечного кредитування кожної країни є достатньо унікальною і враховує історичні передумови, рівень розвитку економіки загалом та специфіку кожної конкретної країни. Банківський сектор країн ЄС є висококапіталізованим, банки мають довгострокові ресурси у вигляді довгострокових депозитів населення, саме тому найпоширенішою є однорівнева модель іпотечного кредитування, хоча сміливо в тому чи іншому ступені використовуються різні методи рефінансування (яскравим прикладом є Данія)» [476].
Особливості становлення інституту іпотеки в країнах Східної Європи [220, с.224-229] обумовлені специфікою державного та економічного їх устрою, який тривалий час формувався під впливом Радянського Союзу. Економічні системи цих країн зазнали значних інфляційних потрясінь, що не могло не позначитися на кредитній системі, логічною реакцією якої в таких умовах було різке підвищення процентних ставок і, як наслідок, звуження масштабів житлового кредитування, зростання обсягів боргів за кредитами тощо. Разом із тим країни Східної Європи, на відміну від країн - колишніх республік СРСР, значно швидше оговтались від системних економічних потрясінь, пов’язаних із зміною економічного устрою, і так само швидко створили правові основи для розвитку іпотечного ринку. Більшість з них обрали однорівневу європейську модель іпотечного кредитування. Одночасно слід відзначити, що в окремих країнах суб’єкти іпотечного кредитування мають досить тісні зв’язки із зарубіжними партнерами, сформовані ще на початку 90-х років минулого століття завдяки активній пропагандистській діяльності німецьких і австрійських асоціацій Bausparkassen щодо системи контрактних житлових заощаджень у «візерградських» країнах. Внаслідок такої діяльності на сьогодні німецькі і австрійські банки мають частку в капіталі трьох із чотирьох ощадних організацій Угорщини, а в Чехії усі шість ощадних банків мають закордонних партнерів.
Серед заокеанських країн інтерес для дослідників становить насамперед Канада [220, с.208-214], іпотечний ринок якої розвивався і розвивається під сильним впливом США. Суб’єкти кредитування представлені банками, трастовими компаніями, касово-кооперативними установами, компаніями зі страхування життя, пенсійними фондами, фінансово-кредитними установами. Домінуюче становище на ринку іпотечного кредитування належить банкам, трастовим компаніям та касово-кооперативним установам. В сукупності на їх частку припадає більше 80% ринку. Через Канадську корпорацію іпотеки і житлового будівництва реалізуються механізми надання соціального житла громадянам з низькими доходами, а також створений Фонд страхування іпотек з метою забезпечення максимально сприятливих умов для вирішення житлової проблеми. Належний розвиток в Канаді отримав ринок іпотечних заставних.
Яскравим представником країн Азії є Японія [220, с. 219-221]. Свого часу Японії була властива надзвичайно велика роль держави у здійсненні іпотечного житлового кредитування, яка реалізувала свою присутність на цьому ринку через Державну корпорацію з житлового кредитування. Саме через цю інституцію на японському ринку здійснюється близько 35% всіх іпотечних операцій, завдяки чому вона вважається однією з найбільших інституцій, яка займається іпотечним кредитуванням, у світі. Надалі, з приходом нової влади, система регулювання іпотечного ринку в країні зазнала суттєвих змін, в основу яких був покладений принцип лібералізації, що означало суттєве зменшення рівня державної присутності у цій сфері суспільних відносин. На іпотечний ринок отримали доступ іноземні інвестори та іпотечні компанії з великим американським досвідом управління кредитами, наприкінці 90-х років почав розвиватися ринок іпотечних цінних паперів.
Другим яскравим представником країн Азії є Гонконг [220, с.221-224], який вважається центром іпотечного кредитування та лідером у сфері сек’юритизації іпотечних кредитів у цій частині світу. Іпотечні кредити в Гонконгу надаються з плаваючою процентною ставкою, яка визначається на основі «гонконгського прайм рейту», тобто ставки, що встановлюється Асоціацією банків Гонконгу. Процентна ставка за іпотечним кредитом встановлюється з фіксованою маржею до прайм рейту без обов’язкових верхніх і нижніх меж процентної ставки. Межа маржі становить приблизно від 1 до 3% залежно від умов ринку. Іпотечні кредити застосовуються як з фіксованим терміном погашення, так і з фіксованим платежем.
Особливостями системи іпотечного кредитування в Гонконгу є перебування усієї землі і розташованих на ній будівель у власності уряду, надання землі для будівництва на умовах довгострокової оренди терміном до 99 років, достатньо високе конкурентне середовище (частка основних іпотечних банків і компаній, які надають іпотечні кредити, не перевищує 20%).
Особливістю системи сек’юритизації в Гонконгу, як, до речі, і в інших країнах Азії, є те, що вона базується не лише на житлових іпотечних кредитах, а й на автомобільних кредитах, потоках платежів за оренду нерухомості, заборгованості за кредитними картками.
На теренах СНД суттєві кроки у напрямку становлення інституту іпотеки зроблені Росією та Казахстаном.
Росія досить активно просувається у напрямку інституційних перетворень на іпотечному ринку, створення інфраструктури останнього. Тут сформовано досить повну законодавчу базу у сфері іпотеки. Відповідними актами законодавства тут є закони «Про іпотеку (заставу нерухомості)», «Про акціонерні товариства», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним», «Про іпотечні цінні папери».
Процес розвитку іпотечного ринку в Росії супроводжується впровадженням широкого розмаїття іпотечних моделей. Разом із тим фахівці вважають, що оскільки в основі багатьох таких моделей лежить бюджетне фінансування, більшість з них є псевдоіпотечними [351]. Такими, що дійсно можна вважати класичними іпотечними моделями, в Росії, на думку тих же фахівців, є дві - американська та німецька.
В Росії перевага американській моделі надана на федеральному рівні, для чого створено спеціальну інституцію - Агентство з житлового іпотечного кредитування, а також у федеральному бюджеті передбачено відповідні кошти для забезпечення гарантії за ціннами паперів, які випускає дане Агентство. Його основним завданням є створення умов для масового розвитку іпотечного кредитування на основі єдиних загальнофедеральних стандартів. Завдяки зусиллям Агентства в країні створюється мережа регіональних операторів іпотечного кредитування. Впровадження такої моделі супроводжується налагодженням тісної взаємодії між банками та страховими компаніями.
Паралельно з американською іпотечною моделлю в Росії впроваджується німецька модель, основу якої становлять позичково-ощадні каси. Іпотечні кредити за цією схемою надаються за рахунок цільових депозитів у спеціалізованих кредитних організаціях. Роль спеціалізованих кредитних організацій в Росії на сьогодні виконують організації-забудовники, клієнти яких в період накопичення коштів оформляють свої внески як пайову участь у будівництві конкретного об’єкта нерухомості і виступають як інвестори.
Окрім американської та німецької іпотечних моделей, поширення в Росії набули різноманітні схеми, що за своєю суттю фахівцями визнаються як «псевдоіпотечні». Такими є: оренда житла з наступним викупом; створення фондів з використанням бюджетних ресурсів, які займаються будівництвом і продажем у розстрочку; дотування місцевими органами влади іпотечних агентств з метою зниження процентних ставок; організація іпотечними компаніями будівництва житла для потенційних позичальників, замикаючи тим самим будівництво і збут житла шляхом іпотечного житлового кредитування.
Реалізацією програм іпотечного кредитування, кількість яких неухильно зростає, у більшій мірі займаються банки та спеціалізовані іпотечні агентства. Водночас слід зазначити, що сфера діяльності суто ринкових операторів у цій сфері обмежена фактично територією міст Москви та Санкт-Петербурга, саме в регіонах з високим попитом на іпотечні кредити. Потужну групу таких операторів становлять так звані «мережеві оператори».
Поряд із зазначеними на російському ринку досить успішно розвиваються оператори, які реалізують власні іпотечні програми. Такими є близько 10-ти банків, і коло їх дедалі розширюється.
У підсумку можна констатувати, що на початок 21-го століття в Росії «в практиці іпотечного кредитування явно проявилися п’ять центрів тяжіння, які мають свій досвід роботи, фінансові ресурси і політичне лобі: Агентство з іпотечного житлового кредитування; Інвестиційний фонд «США - Росія»; іпотечна програма уряду Москви; регіональні програми іпотечного кредитування в суб’єктах федерації; система «Ефект» [154, с. 264]. Коротко зупинимось на характеристиці кожного з таких «центрів».
Базовою моделлю іпотеки в Росії названа модель з участю Агентства з іпотечного житлового кредитування. Схема взаємовідносин Агентства з іпотечного житлового кредитування з банками передбачає придбання в останніх права вимоги за виданими іпотечними кредитами, які, у свою чергу, повинні бути забезпечені іпотекою нерухомого майна, придбаного на кредитні кошти, оформленого як перша іпотека, вільна від усіх інших обтяжень, а також відповідним чином застрахованого.
На відміну від Агентства з іпотечного житлового кредитування Інвестиційний фонд «США - Росія» є приватною інвестиційною фірмою, створеною шляхом злиття Фонду крупних підприємств Росії і Російсько-американського фонду підприємництва (1995 р.) [220, с. 264]. У сфері іпотечного кредитування Фонд надає російським банкам позики для здійснення іпотечних операцій, реалізує комплексну програму іпотечного кредитування, орієнтовану на придбання житла. За оцінками фахівців, «співпраця з Фондом дозволяє російським банкам розвивати класичні іпотечні схеми, незважаючи на високі ставки процента за кредитами. Стандарти, які Фонд вводить в Росії, спрямовані на розвиток вторинного ринку за типом американського. ... Фонд співпрацює з Агентством з іпотечного житлового кредитування» [220, с. 267].
На особливу увагу заслуговує досвід реалізації московської програми іпотечного житлового кредитування (попри те, що нею покривається не більше 1% потреби в іпотечних кредитах у місті [220, с.275]). Основним її суб’єктом є Московське іпотечне агентство, побудоване за аналогією американській моделі (власне американське агентство Фенні Мей виступило як представник американської сторони при розробці московської моделі іпотеки), яке є власником боргових зобов’язань позичальників. 51% акцій в цій інституції належить уряду Москви, решта - міжнародним фінансових установам. Основне завдання, яке покликане вирішувати Московське іпотечне агентство, полягає у пошуку і залученні грошових ресурсів на міжнародному ринку для фінансування іпотеки під гарантії уряду Москви, а також регулювання і контроль над діями усього іпотечного механізму [220, с. 271].
З 2000 р. зазначена інституція трансформована в Комерційний банк «Московське іпотечне агентство», створений у формі відкритого акціонерного товариства, з яким у межах московської іпотечної програми співпрацюють чотири уповноважених банки.
Разом з московською іпотечною програмою, яку реалізують Московське іпотечне агентство з уповноваженими банками, в Москві здійснюється проект ВАТ «Житлово-будівельний комбінат-1» та програма будощадкас.
Перший базується на створенні командитного товариства, де майбутні позичальники виступають як вкладники (командисти) і можуть отримати житло після закінчення періоду накопичення коштів, який, у свою чергу, може бути різним. Залежно від визначеного угодою терміну накопичення вкладнику можуть надаватися знижки (чим більший термін накопичення, тим більші знижки: від 3% при періоді накопичення 1 рік до 17,5% - при періоді накопичення 15 років [220, с.276]). До моменту повної виплати позики придбане житло залишається у власності товариства.
Накопичувальна система властива і програмі будощадкас. Саме накопичена сума, в межах 50% від вартості майбутньої квартири, дає підстави вкладнику отримати кредит. На відміну від попереднього варіанта новозбудоване житло, на придбання якого сплачено половину вартості, оформляється як власність вкладника ще до сплати його повної вартості. Термін кредитування становить три роки при ставці 8% річних у валюті.
Основу регіональних програм іпотечного кредитування в суб’єктах федерації становлять однорівневі моделі іпотечного житлового кредитування, які реалізуються в кількох десятках регіонів Росії [220, с.277]. Їх фінансову основу становлять регіональні бюджети. На відміну від центральних регіонів, де склалися доволі розвинутий ринок нерухомості, певний рівень та динаміка цін на нерухомість, рівень та структура доходів населення, що загалом забезпечує певну стабільність для учасників іпотечного ринку, на периферії впровадження іпотечних систем відбувається в умовах значних ризиків.
І, нарешті, про інформаційну систему «Ефект». Це «інтегрована автоматизована система управління територіально розподіленою (регіональною) або локалізованою (муніципальною) житловою програмою, яка побудована на основі найновіших інформаційних технологій з єдиним системоутворюючим ядром, єдиними базами даних і такими, що адаптуються, змінними модулями рішення конкретних задач, які становлять зміст програми, що реалізується у відповідних умовах» [220, с. 281-282]. Одним з напрямів реалізації системи «Ефект» є створення можливостей вирішення житлової проблеми для осіб, які можуть продати своє «старе» житло муніципальному фонду житла в рахунок оплати нового. Кредит на житлове будівництво при цьому видається за рахунок міського бюджету. Система «Ефект» нині запроваджена у шести містах Росії.
Незважаючи на значне просування Росії у напрямку формування ефективної системи іпотечних відносин, цей процес відбувається досить складно і відносно повільно. Основними причинами цього є: «недостатній розвиток ринку цінних паперів; відсутність інвесторів, готових на низьку доходність за іпотечним заставним; слабкий розвиток страхової справи для цілей обслуговування іпотечних кредитів; дорожнеча ресурсів у комерційних банків, необхідних для надання довгострокових іпотечних кредитів; високі темпи інфляції, зміна курсу рубля, які викликають значний ризик процентних ставок при довгостроковому кредитуванні, та ін.» [396].
Власне, з усуненням негативної дії цих чинників значною мірою пов’язуються перспективи розвитку іпотечного ринку в Росії, параметри моделі якого визначені у схваленій у 2000 р. урядом Росії Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Нею, зокрема, передбачено велике розмаїття моделей і форм взаємодії учасників первинного і вторинного ринку іпотечних кредитів, запровадження стандартизації процедур видачі й обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення ресурсів.
Іпотечна система Казахстану найбільш динамічно розвивається порівняно з аналогічними в інших країнах СНГ. Значну роль у функціонуванні іпотеки в цій країні відграє створена в 2000р. Казахська іпотечна компанія(КІК), яка займається рефінансуванням, в основному купуючи права вимоги за довгостроковими іпотечними кредитами. Діяльність КІК регламентується базовими положеннями з набуття прав вимог за іпотечними кредитами та іпотечними свідоцтвами, а також взаємовідносини з банками-кредиторами, інвесторами, страховими та оціночними компаніями. КІК залучає кошти шляхом випуску і розміщення іпотечних цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, яких до 2003р. було емітовано на суму близько 7млн доларів США. Покупцями цих паперів є пенсійні фонди та банки. Банк-кредитор заключає з КІК генеральний договір щодо придбання прав вимог за іпотечними кредитами, а КІК, в свою чергу, заключає з банком договір щодо довірчого управління придбаними іпотечними активами, згідно з яким банк здійснює обслуговування іпотечного кредиту і отримує за це комісійні. Банк повинен також здійснювати контроль за збереженням заставленого не- рухомого майна і надавати звіти в КІК про поточний стан предмета застави, за правилами визначеними КІК [181, с.75-77; 217, с.68-70].
Казахстан пішов шляхом створення Казахстанського фонду гарантування іпотечних кредитів (КФГІК), головним чином для вирішення основного завдання - створення доступного широким верствам населення способу вирішення житлової проблеми [473]. Фонд виступає як незалежне джерело капіталу для банківської системи і системи страхування, як організація, що проводить незалежний ан- дерайтинг і здійснює довгостроковий захист від збитків внаслідок дії кредитних ризиків. Гарантія Фонду діє протягом усього терміну кредиту; капітал Фонду є достатнім для страхування 5 тис. іпотечних кредитів виходячи із середнього розміру іпотечного кредиту 15 тис. дол. США та співвідношення підприємницького ризику до власного капіталу як 20:1 (при цьому даний розрахунок зроблений без урахування трансферту з республіканського бюджету в розмірі 3,8 млрд. тенге).
Слід зазначити, що подібні інституції, яким є зазначений Фонд, мають тривалий термін застосування в країнах світу і загалом зарекомендували себе з позитивного боку. Компанії з гарантування (страхування) іпотечних кредитів ефективно працюють у США, Канаді, Великобританії, Італії, Іспанії, Швеції, Австралії, Новій Зеландії, Гонконгу, Ізраїлі, Південній Африці та інших.
На сьогодні гарантія Фонду забезпечує можливість громадянам отримати кредит з першим внеском на рівні 10% терміном до 20 років за ставкою 9-10%.
Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що в процесі тривалої еволюції у світовій практиці сформувалося загалом кілька основних моделей іпотечної системи, що достатньо успішно адаптовані в національні економічні системи. Незаперечним також є факт руху у напрямі універсалізації моделі іпотенчого ринку, в основі якого знаходиться дворівнева іпотечна система, що забезпечує ефективний механізм рефінансування іпотечних кредитів, тим самим формуючи безперервний інвестиційний потік в різноманітних сегментах національних господарських систем. Україна на сьогодні має можливість з мінімальними ризиками впроваджувати у вітчизняну практику відпрацьовані у світі моделі іпотечного ринку, адаптуючи їх в реальну дійсність з урахуванням національної специфіки розвитку суспільних відносин загалом та окремих їх аспектів, зокрема в частині ринків житла, землі, в тому числі, та формувати відповідне іпотечне законодавство.
Інститути, що діють на іпотечному ринку, на нашу думку, можна поділити на такі групи: арбітражно-регулюючу, основну та допоміжну.