• Економічна теорія. Політекономія
• Етика та естетика
• Журналістика та видавнича справа
• Історичні дисципліни
• Культурологія
• Маркетинг та реклама
• Медицина
• Менеджмент та трудові відносини
• Міжнародні відносини та зовнішньоекономічна діяльність
• Педагогіка
• Політологія
• Право. Юридичні дисципліни
• Психологія
• Сільськогосподарська діяльність
• Соціологія
• Туризм та готельна справа
• Українська та зарубіжна література
• Філософія
• Фінанси, гроші та податки

Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 4. Еволюція становлення іпотеки та іпотечного кредитування

Іпотека має багатовікову та різнобарвну історію. Процес її становлення супроводжувався трансформацією предметів іпотеки, форм її оформлення, прав власності, моделей іпотечного ринку та його інструментів.

Іпотечний кредит виник ще в рабовласницькому суспільстві, де він був різновидом лихварського капіталу, отримав розвиток при феодалізмі, але особливо набув розповсюдження при капіталізмі [140, с.53].

Перша поява терміна «іпотека» датується початком УІ ст. до н.е. в Греції. Забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором на той час слугувала його земельна ділянка, на межі якої кредитором встановлювався спеціальний стовп, який, власне, і називався «іпотекою», з відміткою про те, що дане майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. Таким чином, відбулася якісна зміна виду забезпечення позики, яким до цього виступала безпосередньо особа позичальника, котра у разі невиконання зобов’язань перед кредитором потрапляла до нього у рабство. Надалі на зміну так званій, «стовповій» відмітці про наявність майна у заставі прийшли іпотечні книги, в яких відмічалися дані про борги його власників.

Окремий слід в історії розвитку інституту іпотеки залишила Римська імперія. Об’єктом іпотеки тут вже виступала не лише земельна ділянка, а все майно боржника. Саме тут були зроблені перші кроки у напрямку створення іпотечних установ (І ст. н.е.), що надавали позики приватним особам під заставу їх майна, а в ІІ ст. н.е. «було запроваджене особливе законодавство для установ, які виконували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитними установами - прообразами ощадних кас та асоціацій» [151, с.7].

Суттєвої трансформації зазнало право власності на об’єкт іпотеки, що відбулося в процесі еволюції форм іпотеки - від фідуції до пігнусу, а зрештою і до застави. При фідуції об’єкт застави повністю переходив у власність кредитора і останній міг на свій розсуд вільно розпорядитися ним - повернути боржнику після виконання умов договору або ж продати, відмовившись від грошової вимоги. При пігнусі заставне майно передавалося кредитору вже у тимчасове володіння, і боржник мав право вимагати від кредитора не користуватися ним, а лише зберігати його. Право на продаж заставленого майна кредитор отримував лише у разі невиконання боржником зобов’язань за кредитним договором. При заставі майно знаходилося у власності боржника. Кредитор же мав право на компенсацію залишку боргу, яка здійснювалася за рахунок коштів, отриманих від продажу з торгів заставленого майна. При цьому на перших порах переходу до застави як остання використовувалися лише знаряддя праці і лише згодом - нерухомість [151, с. 7-8].

Крім виконання іпотекою основної її функції - кредитного забезпечення, вона поширювалася і на сферу інших відносин - податкових, сімейних, на відносини, пов’язані з інвестуванням. Виникали так звані легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами - іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка. Крім того, розвивалися іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості, застосовувалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам [151, с.8].

Становлення інституту іпотеки в цей період відзначалося значною регулюючою та контролюючою роллю держави, до обов’язку якої входило також налагодження чіткої системи реєстрації іпотек.

Подальший період історії характеризувався занепадом Стародавнього світу, який супроводжувався руйнацією сформованої на той час системи відносин, послабленням функцій держави. Не обійшли ці процеси стороною й інститут іпотеки, який «припинив своє існування на декілька століть з тим, щоб знову відродитись у середньовічному європейському законодавстві» [151, с.8].

Застава нерухомості в середньовічній Європі по побутовому значенню майже дорівнювала відчуженню нерухомості. За загальним правилом закладена нерухомість переходила в користування (володіння) кредитора, а у випадку прострочення з виплатою боргу - надходила без подальшого обговорення і в розпорядження кредитора. Тільки з плином часу з’явилися інші організації реального кредиту, що значно і суттєво відрізнялися від умовного відчуження нерухомості кредитору [13].

За часів феодалізму іпотека розвивалася також більш менш відмінними один від одного шляхами, що привели до трьох різних іпотечних систем, які почали функціонувати за часів раннього європейського капіталізму.

Ознаками їх відмінності є не яка-небудь основна властивість, а ступінь розвитку більш чи менш корінної основи, - а саме поземельної книги і, відповідних до неї матеріальних прав [13].

Насамперед - це французький тип іпотечної системи, розповсюджувався як у народів романської групи, так і в деяких інших південних країнах [13]. Нині, елементи французької системи реєстрації зустрічаються у іпотечному законодавстві Франції, Бельгії, Люксембургу та більшості колишніх французьких колоній [189, с.27; 190, с.21].

Другий тип - це німецька (середньо-європейська) система поземельної книги застосовується в даний час на території Німеччини, Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехії, Словаччини, Польші, Румунії, країн колишньої Югославії [189, с.27; 190, с.21].

Третя система виникла в середині XIX ст. в Австралії, розроблена Робертом Торренсом, еволюціонує також у Новій Зеландії, Канаді, Великій Британії [97, с.19-71; 189, с.27; 190, с.21].

Новий етап розвитку іпотеки припав на ХІІІ-ХІУ століття. В Росії (ХІІІ ст.), зокрема, разом з правом приватної власності була запроваджена застава, хоча й без законодавчого оформлення. При цьому вважається, що іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. В Німеччині (початок ХІУ ст.) іпотека витіснила особисту відповідальність боржника за борги. У Франції (кінець ХІУ ст.) зберігалася негласна іпотека.

ХУІІІ-ХІХ століття характеризувались розвитком позикоо- щадних систем, створенням спеціалізованих іпотечних установ, іпотечних банків. Позикоощадні системи (системи контрактних заощаджень), які першими з’явилися у Великобританії, найбільшого поширення набули в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811 р.), Франції (з 1843 р). Слід зазначити, що контрактно-ощадна модель у другій половині ХУІІІ ст. відігравала роль основної моделі іпотечного кредитування. Саме вона в цей період забезпечувала основний приплив капіталу на ринок іпотечних кредитів. Надалі, в міру зміцнення системи іпотечного кредитування, запровадження інституту кредитних історій, а також підвищення рівня довіри населення до фінансово-кредитних інституцій контрактно-ощадні установи почали трансформуватися. Їх вкладниками ставали не лише майбутні позичальники іпотечних кредитів, а будь-які особи, які такої мети і не мали. В результаті контрактно-ощадні установи поступово перетворювались у комерційні банки, основними активами яких були довгострокові іпотечні кредити, а основними пасивами - короткострокові депозити. Потенційний ризик банкрутства створених таким чином нових інституцій, основу якого становила система фінансування дешевих довгих кредитів дорогими короткими ресурсами, зрештою матеріалізувався і призвів до масового краху трансформованих контрактно-ощадних установ. Це сформувало значне навантаження на бюджет, з якого здійснювалися компенсаційні виплати (в європейських країнах цього не відбулося, головним чином, завдяки запровадженню системи мінімізації процентного ризику через застосування кредитів з перемінною процентною ставкою, що, з одного боку, забезпечило певну стабільність в діяльності контрактно-ощадних установ і збереженні їх основної маси, а, з другого, призвело до їх поступової трансформації в універсальні банки, а системи іпотечного кредитування - в банківську, яка на кінець ХІХ ст. забезпечувала 62% загального обсягу виданих іпотечних кредитів). Водночас саме крах контрактно- ощадних установ став поштовхом для формування у США якісно нової моделі - вторинної моделі іпотечного ринку, або дворівневої іпотечної системи [234].

Початок відліку у створенні спеціалізованих іпотечних установ датується 1769 роком у Пруссії. Перші представники цих інституцій були державними. На 1835 та 1852 рр. припадає початок створення перших приватних іпотечних банків. Надалі такі банки найбільшого поширення набули в Німеччині, Данії, Швеції. Завдяки наданому іпотечним банкам ексклюзивному праву випуску іпотечних облігацій з низьким ризиком забезпечувалась відносна дешевизна цих цінних паперів. Одночасно кредитна діяльність деяких іпотечних банків підлягала певній регламентації, головним чином у напрямку обмеження об’єктів та суб’єктів кредитування. Окремі банки спеціалізувались на кредитуванні міського і сільського населення, інші - виключно жителів окремих районів. Паралельно ж існували банки, які таких обмежень не мали і, відповідним чином, кредитували усі категорії позичальників [151, с. 11].

За даними В.П.Жданова та В.В.Тімофєєва іпотека в Німеччині з’явилась у XIV ст. (до цього переважав принцип особистої відповідальності за борги), у Франції - з кінця XVI століття функціонувала негласна іпотека [104, с.7].

Закінчена іпотечна система була введена:

- в Прусії - статутом 1783р. і 1872р.;

- в Австрії - громадянським укладанням 1811р. і статутом 1871р.;

- в Саксонії - статутом 1843р. і кодексом 1863р. [104, с.7].

Іпотечні фінансові установи вперше виникли в Німеччині у XVIII ст. Першою установою такого роду було засноване у Сілезії у 1770р. кредитне товариство. Цей державний дворянський банк надавав фінансову підтримку великим поміщицьким господарствам, а в середині XIX ст. його діяльність розповсюдилася і на селянські господарства [140]. Потім утворилися кур-шеймарське об’єднання (1777р.), померанське (1781р.), західно-пруське (1787р.) і східно- пруське (1788р.) [83, с.113], а ХІХ ст. ознаменувалося створенням міських іпотечних банків.

Перший приватний акціонерний банк «суто іпотечний» був створений у 1862р. у Франкфурті [172, с.12]. Німеччину вважають класичною країною іпотечних банків з вищевикладених причин. Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших економічно розвинутих країнах немає і нині [140]. У цьому ж році з’явився Deuts^e Hypothekenbank у Майнингені. У 1864 р. право на випуск заставних листів отримав Bayeriesche Hypotheken-und We^selbank. У 1867-1871 рр. з’явилося ще три іпотечні банки, які нині є провідними на іпотечному ринку Німеччини. В середині ХІХ ст. було також сформовано підґрунтя (через створення «Товариства допомоги безгрошовим землеробам» та кредитних товариств серед міських робітників) для створення в майбутньому двох типів кредитних установ, якими нині є «каси Райффайзен» та «фольксбанкен», що займаються іпотечним житловим кредитуванням. Внаслідок концентрації банківської системи, яка припала на період об’єднання імперії при Бісмар- ку, утворилося три найбільші банки - Deuts^e Bank, Dresdner Bank, Commerrzbank. Ці банки нині відіграють значну роль в управлінні іпотечним ринком через підконтрольні їм іпотечні банки. Наприкінці XIX ст. був прийнятий Закон про іпотечні банки, який уніфікував і закріпив права і обов’язки іпотечних банків. На кінець ХУІІІ ст. припадає створення в Німеччині першої ощадної каси (Гамбург, 1778 р.), а на початок ХІХ ст. - першої комунальної каси (1801 р.). Для підтримки системи розрахунків між ощадними банками була створена клірингова мережа Landesbanken-Girozentralen [220, с. 26, 139-141].

У Великобританії іпотечні установи своїм початком мали будівельні товариства (building sodeties), які утворювались в кінці ХУІІІ ст. сільськими мігрантами у містах з метою фінансування індивідуального житлового будівництва (перше таке товариство було створене у 1775 р. у Бірмінгемі). Кошти члену такого товариства виділялись після накопичення усім товариством суми, достатньої для спорудження будинку, на підставі голосування. При цьому навіть вселившись у зведений таким чином будинок, його власник продовжував сплачувати у товариство внески. Виплати припинялись лише тоді, коли повністю вирішувалась житлова проблема усіх членів товариства. У разі припинення платежів членом товариства, який вже отримав у власність будинок, останній у нього вилучався на користь товариства, а виплачені кошти не повертались [220, с.26, 139-141].

У Франції в 1848 р. утворилась перша іпотечна інституція - «Підприємницька каса». Її завданням було надання фінансової допомоги підприємцям-будівельникам. Через три роки був створений державний банк «Кредіт Фонс’єр» (Credit Fonder), який, власне, був банком земельного кредиту, а ще через шість років - «Банк кредитування нерухомості», який фінансував крупні містобудівні проекти (обидва функціонують і нині). У 1818 р. відкрилась перша ощадна каса, на прикладі якої були створені ощадні каси по всій країні [220, с.27].

На ХУІІІ століття припадає і початок створення перших кредитних установ в Росії. Зазначені установи кредитували дворянство та купецтво під заставу маєтків. Відповідним чином для дворянства були створені «санкт-петербурзькі та московські контори Державного банку при Сенаті та Сенатській конторі, для купецтва - в Петербурзькому порту та Комерцколегії» [151, с.11]. У 1786 р. обидва банки були реорганізовані в Державний позичковий банк. Ресурси останнього, до речі, використовувалися, крім їх цільового призначення - іпотечне кредитування землевласників, головним чином дворянства, і на державні потреби. Одночасно з цим банком була створена Страхова експедиція, яка являла собою першу страхову установу в Росії. До її обов’язків входило страхування нерухомості, що передавалася в заставу під іпотечну позику.

Історія створення сучасних банків на території нинішньої України, де вони відігравали велику роль в розвитку кредитної системи, тісно пов’язана з усім соціально-економічним та політичним життям країни другої половини XIX - початку XX ст. [140, с.54; 183, с.94].

Першою не лише в Україні, а й у Російській імперії установою іпотечного кредиту було відкрите у 1864р. товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. реорганізувалося в Херсонський земельний банк). Основний капітал у 100 тис.крб. становила надана урядом позичка. Згідно із статутом цього банку, який у 1871р. уряд рекомендував як зразок «при підготовці статутів кредитних установ довготермінового кредиту» [183, с.94-95; 189, с.128; 190, с.126].

Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 десятина = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75% річних. Платежі відсоткових внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочення породжувало пеню розміром 1% за місяць. При заборгованості у платежах більш як 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду [183, с.95; 189, с.128; 190, с.126].

У дореволюційній Росії на початку 70-х років XIX ст. були створені 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків [140, с.54]. З них 5 функціонувало на території нинішньої України, окрім Херсонського земельного банку про який згадувалося раніше діяли Харківський земельний банк створений 04.05.1871р., Полтавський земельний банк заснований 08.04.1872р., 27.02.1905р. почав функціонувати Київський земський банк, п’ятим був Бесарабсько-Таврійський. Максимальний термін кредитів Харківського земельного банку становив 43 роки і 6 місяців при 6% річних. Максимальний термін позичок 66 років і 2 місяці передбачали статути Київського, Полтавського і Бессарабсько-Таврійського земельних банків. При цьому річні спочатку не перевищували 2,25%, потім зросли до 6%, а максимальний термін був обмежений 61 роком і 8 місяцями [183, с.96; 189, с.128; 190, с.126].

Поряд із акціонерними у 80-90-ті роки виникли два приватних земельних банки: Сільський банк графині О.Браницької в Білій Церкві в 1875р. і Сумський селянський банк, відкритий у 1885р. на пожертвування І.Г.Харитоненка. Це були вузько-регіональні банки, дія яких обмежувалася в першому випадку губернією, а в другому - повітом. Максимальний термін кредитування банком Олександри Браницької 25 років при 6% річних, в свою чергу Сумський банк Івана Харитоненка видавав позички на трирічний термін також при 6% річних. [183, с.96-97].

Значну роль у проведені аграрної політики в дореволюційній Росії відігравали державні земельні банки: державний Селянський земельний банк (заснований 18.05.1882р.) і державний Дворянський земельний банк (створений у 1885р.) [140, с.54; 183, с.96-102].

На початковому етапі функціонування Селянського земельного банку було визначено два терміни позичок: 24,5 і 34,5 року. Річні платежі становили - відповідно 8,5 та 7,5%. Такі платежі не виправдовували прибутковості землі, величина якої була нижча суми платежу за користування кредитом, тому з 27 листопада 1895р. терміни позичок були такими: 13, 17, 26,5, 38,4 і 51,9 року. Річні становили - відповідно11,5; 9,5; 7,5; 6,5 і 6%. Ці нововведення повністю не задовольнили зацікавлених сторін, уряд та клієнтів. Шостого грудня 1898р. змінилися терміни одержання позички на 13, 18, 28, 41 і 55,5 року. Річні становили - відповідно 10,75; 8,7; 6,85; 5,75 і 5,25% [140, с.54; 183, с.96-99].

Позички в Дворянському земельному банку видавалися лише нащадкам дворян, спочатку було два терміни кредитування 48 років і 8 місяців та 51 рік і 9 місяців, відсотки становили - відповідно 6,25 та 5,75. Нова редакція статуту банку, який був затверджений 12 червня 1890р., передбачав 9 термінів кредитування мінімальний 11 років, а максимальний 66 років і 6 місяців [183, с.100-101], відношення суми позики до вартості застави становило 100% (при 75% для селян). Крім того, заставні листи Державного дворянського банку були гарантовані урядом, завдяки чому вони могли продаватись за кордоном, що, власне, й відбувалось. Загалом фахівцями виділяються наступні основні риси іпотечних кредитів, які надавалися відповідними установами у другій половині ХІХ ст. в Росії, зокрема: довгостроковість, дотримання принципу, за яким заставлене майно залишалося у позичальника, реєстрація факту застави, допущення повторних застав, якщо вартість майна не була вичерпана попередніми заставами, правило старшинства, яке діяло при реалізації майна збанкрутілого позичальника та передбачало задоволення вимог заставодержателів у порядку їх послідовності [151, с.12, 26-27]. Слід також відзначити і таку особливість системи іпотечного кредитування в Росії на той час як законодавче обмеження знаходження на одній території одночасно більше двох земельних банків. Таке обмеження було запроваджене з метою запобігання небажаній конкуренції на локальній території [476].

Загалом слід зазначити, що іпотека активно розвивалась як в центрі, так і на периферії - у губерніях. Цьому значною мірою сприяли Прикази, які відігравали роль своєрідних місцевих іпотечних банків. Позики цими суб’єктами іпотечного ринку надавались терміном до 26 років під заставу «заселених маєтків». Згодом предметом застави виступили і незаселені землі, які належали селянам і козакам. В містах заставним майном виступали кам’яні будинки. Крім Приказів, поширенню іпотеки на місцях сприяли також і новостворювані банки в губерніях Росії. А з 1841 р. свою діяльність на іпотечному ринку розпочали ощадні установи. Перші ощадні каси почали діяти в Москві і Санкт-Петербурзі. Усього за 20 років чисельність ощадних кас збільшилась до 148.

На початок другої половини ХІХ ст. іпотечний ринок Росії вийшов із значним потенціалом ризиків, основу яких становила масовість і масштабність заборгованостей за кредитами, виданими дворянам під заставу їх розорених та збиткових маєтків разом з селянами (Додаток А [101, с.16]). Кошти, отримані як кредитні ресурси, витрачались на власне утримання позичальників і, як зазначає О.Т.Євтух, безпечно «проживались» переважною більшістю позичальників [101, с.15]. Така ситуація зумовила необхідність проведення докорінної банківської реформи, яка, власне, і була здійснена в 1859-1860 роках. В ході цієї реформи було здійснено низку важливих кроків: припинилась видача позик колишніми земельними кредитними установами; утворились приватні кредитні установи двох видів - засновані на взаємному кредиті (одні з них надавали кредити під заставу міських будівель - міські кредитні товариства, інші - під заставу земельної власності) та на акціонерних засадах. У 1869 р. утворився перший приватний іпотечний банк. Отримав розвиток механізм надання кредитів заставними листами до спеціальних іпотечних цінних паперів, які емітувались іпотечними кредитними установами. У 80-ті роки масового поширення набув процес створення позикоощадних товариств (за 10 років їх було створено 729 одиниць) [220, с.232-236], чому значною мірою посприяло прийняття закону про організацію установ дрібного кредиту.

У Росії в 1917р. функціонував 21 земельний банк, з них три державних і 18 приватних. На частку державних банків припадало 3/4 загальної кількості кредитів, а на частку приватних - лише 1/4 [172, с.12].

Багато уваги приділялося надійному забезпеченню. Харківський земельний банк, наприклад, надавав довготермінові кредити в обсязі, що не перевищували 60% ринкової вартості заставленої нерухомості, при цьому оформлялися довготермінові закладні листи [189, с.128; 190, с.127].

Умова застави у сільському банку графині О.Браницької була одна: земля (60% її вартості). Стаття 81 Селянського поземельного банку проголошувала: «Позички видаються в розмірі, що не перевищує 60% нормальної і 90% спеціальної оцінок». Сума кредиту Дворянського земельного банку не могла перевищувати 60% вартості маєтку, тільки у виняткових випадках допускалася позичка в 75% його вартості [183, с.96,98,100].

Вивчивши дане питання С.С.Колобов та В.С.Колобова стверджують, що акціонерні земельні банки видавали кредити в розмірі 60% оціночної вартості заставленої землі [172, с.12].

Зазначимо також те, що позичальникам Дворянського банку надавалися різні пільги: відсоток за банківськими позиками знижувався від 5 до 4. Через 5 років можна було переглянути термін кредиту без збільшення суми боргу. До цього прогресивного і ефективного механізму тільки нещодавно стали звертатися американські банки при довготерміновому кредитуванні [359, с.5].

У дореволюційній Росії значна частина актів, що пов’язані з землеволодінням або володінням нерухомим майном, відображалася в різноманітних публікаціях, наприклад, в сенатських відомостях. Проте велика кількість і безсистемність подібних публікацій не давала можливості використовувати їх для оцінки стану справ в певному маєтку. Іпотечні книги, за прикладом книг в Стародавній Греції, вигідно відрізняються від публікацій тим, що вони є як би дзеркалом, що відображає в почесному конкретному випадку юридичні відносини всіх осіб, що мають право на нерухомість. Покупець нерухомості за допомогою іпотечної системи дізнавався про кількість і розмір боргів, що відносяться до нього, пересвідчувався в достовірності права, що він набуває, про його місце в ряді прав і його цінності. В іпотечній книзі відображалися всі переходи маєтку від одного власника до іншого, зміни у складі землеволодіння, вся історія та статистика майна, тобто його минуле і теперішнє в усіх відношеннях. Результативність іпотечної системи досягалася завдяки її тісному зв’язку з законодавством. Суд не приймав позови, основані на фактах, що не зазначені в іпотечній книзі. Це робило запис в іпотечній книзі не формальним актом, а вирішальним моментом в процесі визнання банківського клієнта справжнім власником майна, що надається в заставу [172, с.13].

В Росії входження іпотечного ринку у ХХ ст. супроводжувалося виникненням за значної підтримки держави (шляхом надання позики для первинного капіталу) кредитних товариств, сільських, волосних і станичних громадських позикоощадних кас і земських кас, активізацією ринку іпотечних облігацій, формуванням кас міського і земського кредиту, об’єднанням кредитних товариств у кредитні спілки. З 1912 р. «основним координатором з іпотеки в Москві, а потім і по всій Росії стає Московський народний банк», а загалом напередодні революції 1917 р., у Росії функціонував 21 земельний банк, з них три державних і 18 приватних. На частку державних банків припадало 3/4 загальної кількості кредитів, а на частку приватних - лише 1/4 [172, с.12; 220, с.236-237]. Протягом перших десяти років ХХ ст. було створено 729 позикоощадних товариств, які об’єднали інтереси 8 млн. чол., а станом на 1915 р. налічувалось близько 15,5 тис. товариств дрібного кредиту, які об’єднувались у кредитні спілки (у 1914 р. таких налічувалось 11) [476].

У передреволюційний період в Росії сформувалася потужна кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка функціонувала в межах достатньо розробленого правового поля. Іпотечний ринок був представлений широким асортиментом іпотечних цінних паперів - заставними листами, векселями, сертифікатами.

Сформована таким чином розгалужена система іпотечного кредитування в Росії відігравала одну з ключових ролей в забезпеченні економічного зростання країни, передусім за рахунок економічного піднесення промисловості, сільського господарства, міського господарства. Крім того, що особливо заслуговує на увагу, за оцінками фахівців, «Росія за розвитком кредитно-фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов’язаннями, які оберталися на європейських ринках, Росія домінувала над усією Європою. Специфічний російський досвід кредитування і, зокрема, під заставу землі, розмаїття кредитно-інвестиційних технологій та інфраструктури у сфері застави нерухомості, без сумніву, відіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, виступили базою для створення нових інвестиційних та іпотечних інструментів» [476].

Проте революція 1917 р. поставила крапку на розвитку іпотечного ринку (як і на приватній власності) в Росії, який відродився лише на початку останнього десятиріччя ХХ століття. Як зазначає Л.Фоменко, «... у громадян СРСР не було не лише сексу, а й приватної власності. ... радянські люди могли розпоряджатися долею капців чи сковорідок. Але все решта перебувало у власності держави, комунальній або - за НЕПу і перебудови - кооперативній. Відтак і заставляти було нічого» [375]. Кредитування житла в Радянському Союзі, як зазначає В.В.Меркулов, «...не було пов’язане з правовим інститутом іпотеки і полягало в державній підтримці певних груп населення» [220, с.242]. Разом із тим слід зазначити, що система житлового будівництва в радянський період забезпечила досить потужний потенціал для розвитку іпотечного ринку в майбутньому, створивши потужний масив потенційного заставного майна, на чому, власне, й базувалася система іпотечного кредитування в Росії в перші роки її просування рейками ринкової економіки.

Економіка, як і все народне господарство, Галичини, через історичні аспекти розвивалася своїм, відмінним від інших українських земель шляхом. З огляду на це, ми, звернули свою увагу, на історію розвитку іпотеки на цій території.

Організований іпотечний кредит як система закладів, призначених спеціально для видачі позик під нерухоме майно, виник в Австро-Угорщині пізно - аж наприкінці першої половини XIX ст., з огляду на європейські держави, але якщо порівняти з українськими губерніями царської Росії, то на крок попереду. У 1841р. поміщики Галичини утворили крайове кредитне товариство. Цей заклад мав місцевий характер, і його операції не поширювалися на всю державу, а обмежувалися тільки провінціями Галичини і Буковини. Лише у 1856р. було відкрито відділення іпотеки в Австрійському національному банку для проведення операцій на території всієї імперії [403, с.103].

До 1856 р. потреба в кредиті задовольнялася масою місцевих громадських закладів, котрі хоч і не мали характеру іпотечних банків, але розміщували свої вільні капітали під іпотечне забезпечення. До цих закладів належали ощадні каси, сирітські каси, позичково- ощадні товариства, позичкові каси, страхові товариства. Вони задовольняли потребу в кредиті дрібної земельної власності і під час діяльності іпотечних банків, оскільки останні широко надавали кредити переважно під великі маєтки і міську нерухомість [403, с.103].

У 60-ті роки ХІХ ст. виник перший земельний банк в Угорщині, перший акціонерний іпотечний банк - ОезіеггіесЬізсЬе Boden credit Anstalt, перший провінційний іпотечний банк у Богемії, а стрийська ощадна каса отримала дозвіл утворити особливий відділ для видачі довгострокових позик заставними листами [403, с.106].

У 1890-ті роки Галицький іпотечний банк у Львові був одним із 6 акціонерних банків Істро-Угорщини, що здійснювали операції іпотечного кредитування. Зазначимо, провінції Галичина і Буковина приваблювали більшу частину обігових коштів іпотечних банків імперії. Так, майже 74% довгострокових позик цих банків, виданих в Австрії, були забезпечені нерухомістю цих двох провінцій [403, с.106].

Функціонування фінансових установ, що здійснюють іпотечні операції, передбачає наявність приватної власності для своєї діяльності та розвитку. З причин її відміни на території колишнього СРСР після 1917р. іпотечні банки були закриті, оскільки зникла основа для здійснення заставних операцій [140, с.55].

В Галичині та на Волині іпотечні відносини існували до 1939р., в Північній Буковині та Південній Бессарабії - до 1940р. і на Закарпатті - до 1945р. [189, с.29; 190, с.24].

З 1991р. розпочався сучасний етап історії іпотеки нашої держави.

Розділ 2 «Іпотека» (статті 30-39) Закону України «Про заставу» (02.10.92р. із змінами та доповненнями) регулював розвиток іпотечних відносин та сприяв створенню правових передумов іпотеки до 2004р., а з 1 січня 2004р. вступив у силу Закон України «Про іпотеку» (05.06.2003р.) [124, 126].

В Радянський період у зв’язку з відсутністю приватної власності і деформацією економічних відносин в цілому, іпотека втратила сенс. Лише з отриманням незалежності Україною та головне з стабілізацією в економічній сфері стала можлива поява такого виду застави, як іпотека.

У ХХ ст. найбільш бурхливо та масштабно інститут іпотеки розвивався у США. В 1916 р. тут, зокрема, були створені Федеральні земельні банки у 12-ти округах, які займались довгостроковим кредитуванням фермерів під заставу їх земель. Одночасно початок нового століття відзначався посиленням сільської міграції, зростанням на цій основі попиту на житло, а відтак - на іпотечні кредити, значна частина якого задовольнялась тріфтами. З 1926 р. у напрямку іпотечного кредитування активізувалась діяльність комерційних банків, створених за участю уряду. Однак поступальний розвиток іпотечного кредитування у США був призупинений глибокою економічною кризою кінця 20-х - початку 30-х рр. минулого століття, так званою Великою депресією. Для тріфтів і банків цей процес, який супроводжувався різким падінням цін на житло та доходів населення, що зменшувало ліквідність застави, обернувся масовими банкрутствами.

Глибокий аналіз та осмислення ситуації, що склалася у сфері іпотечного житлового кредитування, дали можливість федеральному уряду кардинально переглянути політику у цій сфері і здійснити низку важливих кроків з її реалізації. В загальних рисах такі заходи [151, с.16-17] були орієнтовані на:

• підтримку стійкого попиту на нерухомість, для чого була запроваджена пропаганда необхідності для кожної американської сім’ї мати власний будинок;
• розблокування діяльності іпотечних установ, для чого у 1932 р. було створено Федеральну систему федеральних банків житлового кредиту (Federal Home Loan Bank System - FHLBS), що складалася з 12-ти банків, завданням яких було покриття дефіциту кредитних ресурсів в ощадних асоціаціях;
• зниження кредитного ризику за іпотечними кредитами, для чого спочатку (у 1933 р.) було створено Федеральну корпорацію зі страхування рахунків в позикоощадних асоціаціях (Federal Saving’s & Loans Ass. Insura^e Corporation - FSLIC) з метою стимулювання вкладників розміщувати свої заощадження в тріфти, а в 1934 р. - Федеральну житлову адміністрацію (FHA) для страхування іпотечних кредитів від дефолту (страховка, як правило, покривала 80% вартості кредиту і поширювалася виключно на стандартизовані кредити), вирівнювання регіональних диспропорцій в наявності фінансового капіталу;
• активізацію та розширення вторинного іпотечного ринку, для чого у 1938 р. була створена Федеральна національна іпотечна асоціація (Фенні Мей - FNMA), на яку покладалося завдання придбання іпотечних кредитів, застрахованих Федеральною житловою адміністрацією. Формування операційного капіталу асоціації здійснювалося за рахунок кредитних ліній Державного казначейства та коштів, отриманих від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутом.

Власне, завдяки цим заходам у США було запроваджено дворівневий вторинний іпотечний ринок.

Наступні кроки у напрямку вирішення житлових проблем ветеранів Другої світової війни супроводжувалися створенням Адміністрації ветеранів (Department of Veterans Affairs - VA), яка гарантувала банкам повернення іпотечних кредитів позичальниками, що не класифікувались як першокласні, проте мали заслуги перед урядом.

Реалізація програм урядових гарантій FHA і VA на кінець 50-х років минулого століття в цілому забезпечила США значний розвиток житлового та іпотечного ринків. Вже у 1960 р. порівняно з 1920 р. кількість споруджених нових будинків була більшою у п’ятеро. Завдяки урядовим гарантіям став ліквідним ринок іпотечних цінних паперів.

Подальший розвиток ринку іпотечних кредитів супроводжувався певною трансформацією [72, с.76-77] функціонуючої на іпотечному ринку США урядової установи - Фенні Мей. Остання з ініціативи Національної асоціації будівельників житла, Асоціації іпотечних банків Америки, Національної асоціації управляючих нерухомістю та Ліги ощадних і кредитних установ США у 1954 р. стала державно-приватною корпорацією, функції контролю з боку держави за якою були покладені на Агентство з житла і житлового фінансування, яке є підрозділом FHA. Через 10 років на іпотечному ринку США з’явилася організація, яка несла відповідальність за виконання федеральних житлових програм і програм з розвитку міських общин, - Департамент житлового і міського розвитку (US Department of Housing and Urban Development - HUD). Останній до сьогодні є основною інституцією в системі регулювання іпотечного ринку в країні.

Чергова трансформація Фенні Мей відбулася у 1968 р., причиною чого стало сформоване на іпотечному ринку протиріччя соціального характеру - між завданнями та перспективами розвитку іпотечного ринку відповідно до інтересів приватних інвесторів, з одного боку, та цілями держави щодо соціальної підтримки громадян - з другого. У зв’язку з цим було прийнято рішення про роз’єднання Фенні Мей на дві частини (дві юридичні особи) - приватну і державну. Перша, яка залишила за собою стару назву - Фенні Мей, стала акціонерною компанією з часткою в її статутному капіталі держави і опікувалась наданням гарантій по цінних паперах, забезпечених пулом заставних. Друга отримала назву Державна національна асоціація з іпотечного кредитування - Джинні Мей (Government National Mortgage Assotiation - GNMA), в обов’язки якої входило надання спеціальних видів допомоги (розробка програм урядових субсидій, надання гарантій банкам лише під позики, що гарантовані FHA і VA, випуск цінних паперів з високим ступенем довіри завдяки урядовим гарантіям). Вже у 1970 р. Джинні Мей випустила перші MBS-папери, які були особливо привабливі для суб’єктів, що не мали можливості проведення процедури андерайтингу, адже такі мали урядову гарантію та були забезпечені кредитами FHA/VA. Як зазначає В.В.Меркулов, «ця подія відмічається як дата народження нового фінансового механізму - сек’юритизації банківських кредитів» [220, с.77].

У тому ж 1970 р. була створена ще одна інституція - Федеральна корпорація іпотечного кредитування - Фредді Мек (Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC), яка мала обслуговувати вторинний ринок стандартних іпотечних кредитів, що не підпадали під гарантії FHA і VA. Здійснений нею випуск сертифіката участі, забезпеченого пулом звичайних заставних, сприяв виходу на іпотечний ринок тих суб’єктів, які раніше не здійснювали продаж кредитів через відсутність гарантій на них. Наступні кроки Фредді Мек були спрямовані на закріплення ефекту збільшення ємності вторинного іпотечного ринку за рахунок таких суб’єктів. Цьому, зокрема, сприяло встановлення кваліфікаційних вимог для приватних страхових компаній зі страхування іпотечних кредитів такого роду, що дозволило вивести на ринок кредити з показником «співвідношення вартості кредиту до вартості заставного майна» на рівні 95 відсотків. Надалі з метою залучення традиційних покупців облігацій Фредді Мек випустила «гарантовані іпотечні сертифікати». Крім того, разом з Фенні Мей викупила 20% житлових іпотечних кредитів, тим самим значно активізувавши житловий ринок. Банк «Бенк оф Америка», у свою чергу, користуючись досвідом Фредді Мек і Джинні Мей, здійснив перший випуск приватних MBS-паперів. Слід також зазначити, що «успіх MBS-паперів, емітованих державними агентствами, сприяв виникненню «кондуїтів» - приватних емітентів ринкових цінних паперів, які створювались на основі іпотечних кредитів, оформлених і обслуговуваних великою кількістю (зазвичай до 30-40) кредиторів» [220, с. 78].

На кінець 70-х - початок 80-х рр. припала чергова банківська криза. На іпотечному ринку сформувався дефіцит довгострокових кредитних ресурсів, викликаний зниженням попиту на довгострокові вклади внаслідок високих інфляційних очікувань. Втрат довгострокових ресурсів зазнали, передусім, тріфти. Виведені з них ресурси спрямовувались у короткострокові казначейські векселі й облігації, в інвестиційні фонди відкритого типу. Кроки держави у напрямку оздоровлення ситуації у фінансовому секторі стосувалися, головним чином, зниження податкового тиску та підвищення на цій основі стимулів до заощаджень та інвестицій. Завдяки відповідним змінам податкового законодавства (зумовленим прийняттям у 1981 р. Закону про податкову реформу) нерухомість стала інструментом зниження податкового тиску, що підвищило її інвестиційну привабливість. Одночасно були здійснені заходи щодо запобігання відпливу коштів з тріфтів - їм, зокрема, було надано право коригувати ставки за депозитами відповідно до поточної ринкової ситуації. Крім того, тріфти було звільнено від контролю з боку FHLBS і FSLIC. Банки отримали можливість видавати кредити із змінною ставкою, і саме на цій основі надалі набули масового поширення різноманітні іпотечні програми, в які активно включились Фредді Мек і Фенні Мей (перша, у свою чергу, стала першою інституцією, яка реалізувала програму купівлі іпотечних кредитів із змінною ставкою відсотка). Оскільки Фредді Мек і Фенні Мей мали обмеження на розмір кредитів при їх купівлі, для придбання кредитів понад встановлені для цих інституцій верхні межі у 1982 р. була створена Корпорація житлового фінансування. У 1983 р. Фредді Мек вийшла на іпотечний ринок із заставними іпотечними зобов’язаннями (ЗІЗ), які хоча й були забезпечені єдиним пулом іпотек, все ж диференціювались за класами з різними процентними ставками, різними термінами погашення, що, як і у випадку із сертифікатами участі (1971 р.), забезпечувало вихід на іпотечний ринок інвесторів, які раніше не брали в ньому участі. Вихід цінних паперів за межі національних кордонів США ознаменувався розміщенням їх у 1984 р. Джин- ні Мей на Люксембурзькій фондовій біржі. Не відставало у своєму розвитку й іпотечне законодавство - у тому ж 1984 р. був прийнятий Закон про стимулювання діяльності вторинного іпотечного ринку, завдяки чому були зняті певні обмеження щодо обігу цінних паперів на фондовому ринку, інвестиційній діяльності агентств іпотечного кредитування, корпораціям Фенні Мей та Фредді Мек дозволено включати в пули заставних другу іпотеку тощо. В кінці цього ж року для випуску сертифікатів участі Фредді Мек застосувала електронні системи. У 1986 р. на іпотечному ринку з’явилися нові цінні папери типу REMIC, які поступово витіснили заставні зобов’язання [220, с.80-82].

Черговий стрибок іпотечного ринку у США відбувся у 90-х роках після подолання короткострокової кризи, пов’язаної з погіршенням діяльності тріфтів, схема якої була змінена прийнятим у 1982 р. Законом про депозитні установи. Значною мірою такий ріст був пов’язаний з виробленням політики щодо включення в іпотечні схеми верств населення з низькими доходами, низьким конкурентним статусом на ринку, основну масу яких становили мігранти з економічно слабких країн.

На початок ХХІ ст. США, таким чином, вийшла із значними здобутками у сфері іпотечного кредитування, передусім в частині розвитку вторинного ринку заставних.

За досить специфічним сценарієм розвивався у ХХ ст. іпотечний ринок в Німеччині [220, с. 141-145], що значною мірою було зумовлено особливостями її політичного розвитку. Фактично весь період перебування фашистів при владі обмежувався лише формуванням законодавчих основ для іпотечного кредитування. Післявоєнні ж роки характеризувались подрібненням банківської системи країни, яка курс на укрупнення взяла лише на початку другої половини

ХХ століття (до 1970 р. банківська система Німеччини складалася з 29 приватних іпотечних банків, 17 публічно-правових іпотечних банків, 12 жироцентралей банків федеральних земель; активний процес концентрації розпочався з 50-х років минулого століття, наслідком чого стало скорочення контингенту самостійних кредитних інститутів за 45-річний період з 14 тис. до майже 4 тис. одиниць). В цей же період можна було спостерігати посилення контролю над дрібними іпотечними банками з боку крупних банківських груп. Створення окремих іпотечних банків мало поодинокий характер. Починаючи з 70-х років посилилась активність трьох найбільших банків - Deuts^e Bank, Commerrzbank, Dresdner Bank - у напрямку зміцнення позицій на іпотечному ринку шляхом придбання пакетів акцій цілої низки іпотечних банків, формування власних банківських груп. Останній чинник забезпечував можливість іпотечним банкам використовувати філійну мережу свого банківського концерну для здійснення пасивних (збут заставних листів та інших аналогічних продуктів) та активних операцій з іпотечного кредитування. І в 80-ті та 90-ті роки ХХ ст. продовжувався процес концентрації банківського іпотечного бізнесу, який одночасно супроводжувався зміцненням правових основ діяльності іпотечних банків, завдяки чому підвищувався рівень їх надійності. Таким чином створювався потужний сектор, абсолютно конкурентний будощадкасам.

Процес концентрації не оминув і ощадні інституції. Кількість ощадних кас, зокрема, з 1957 по 1989 рр. в Німеччині скоротилась з 871 до 585. При цьому тенденції до універсалізації ощадних кас, поглинання їх одна одною не затихали і в останні десятиріччя минулого століття. Правову основу діяльності ощадних інституцій становив Закон про ощадні каси з кредитування будівництва, прийнятий у 1972 р., який отримав нову редакцію у 1991 р. після об’єднання Німеччини. Одночасно розроблялися та апробувалися схеми інтегрованої діяльності банків та ощадних інституцій на ринку фінансування житлового будівництва, які забезпечували можливість фінансування високобюджетних проектів, полегшували доступ до іпотечних кредитів клієнтів, збільшували термін кредитування.

Узагальнюючи закономірності розвитку системи іпотечного кредитування в Європі, можна зробити висновок, що цей вид кредитування залишався одним з пріоритетних сегментів загального кредитного ринку і в останньому десятилітті минулого століття (19902000 рр.). Щорічні темпи його зростання знаходилися у цей період на рівні 8 відсотків. Одночасно підвищувався рівень доступності іпотечних кредитів за рахунок їх здешевлення, подовження строків кредитування тощо (Додаток Б [476]).

Процес здешевлення іпотечних кредитів в розрізі країн представлений у Додатку В [476]. Завдяки здешевленню іпотечних кредитів обсяг кредитування під заставу житлової іпотеки в країнах ЄС у 2000 р. вийшов на рівень 3,2 трлн. євро, збільшившись порівняно з 1990 р. майже удвічі (Додаток Г [476]).

У загальному обсязі кредитування іпотеки левова частка (в межах 75%) припадає на кредитування житлової іпотеки [476]. При цьому темпи зростання обсягів житлового кредитування суттєво перевищували темпи зростання обсягів іпотечного кредитування аграрного сектору та будівництва комерційної нерухомості. Разом із тим в розрізі європейських країн активність системи іпотечного кредитування впродовж аналізованого періоду досить суттєво різнилася (Додаток Д [476]).

Найбільш активним іпотечний ринок був у країнах відносно менш економічно розвинутих.

Завдяки високій активності в системі іпотечного кредитування за десятирічний період вдалося суттєво підвищити показник «відношення заборгованості за іпотечними кредитами до валового внутрішнього продукту» - з 30 до 40% (Додаток Е [476]). Разом із тим в розрізі окремих країн значення цього показника суттєво диференціюється (Додаток Є [476]]).

За оцінками фахівців, «велика різниця між розмірами іпотечних ринків в національних економіках відбиває той факт, що іпотечні ринки зберігають всі основні характеристики, тенденції національних економік країн Європейського Союзу, він щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки (будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та інші). Іпотечний ринок являє собою своєрідний «лакмусовий папірець», який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. Це частково є результатом відмінностей в історичному розвитку, в демографічній структурі населення, в політиці та екологічному регулюванні, в якому існують всі основні гравці іпотечного ринку. До того ж, незважаючи на монетарну конвергенцію в Європейському Союзі, досі існують значні відмінності в основних макроекономічних показниках (зростання ВВП, зайнятості, інфляції), що тим самим формує економічну структуру іпотечного ринку кожної конкретної країни за різними напрямками» [476].

Новий етап [220, с. 242-262] розвитку іпотечного ринку в Росії почався із створення іпотечних банків: Санкт-Петербурзького іпотечного банку в 1992 р., який обмежувався наданням кредитів покупцям комунальних квартир для виселення колишніх їх власників, а також для реконструкції будинків і квартир; Санкт-Петербурзького іпотекобанку, який емітував цінні папери, держателям яких надавалась можливість отримати квартиру у Санкт-Петербурзі; акціонерного іпотечного банку (АІБ), який розпочав свою діяльність з організації цільових сімейних житлових накопичувальних рахунків для накопичення грошових ресурсів з метою отримання іпотечного кредиту на придбання житла (мінімальний термін накопичення за цією схемою становив 1 рік, право на позику клієнт отримував після накопичення на рахунку не менше 30% необхідної для придбання житла суми, розмір платежів за кредитом не повинен був перевищувати третину сукупного місячного доходу, термін кредитування - 1-10 років) і невдовзі став флагманом російського іпотечного ринку. На периферії на іпотечний ринок вийшли Ярославська філія АІБ (1993 р.), яка стала експериментальним майданчиком для всієї іпотечної системи Росії. Проте в 1994 р. припинив свою діяльність, Іпотечний Стандарт банк (1993 р.). Наданням житлових кредитів продовжував займатись Ощадбанк.

У середині 90-х років Корпорація «Житлова ініціатива» разом з Ощадбанком і Держстрахом Росії розробили першу комплексну програму іпотечного кредитування житлового будівництва, яка передбачала створення на території Росії мережі іпотечних банків та реалізацію шести схем іпотечного кредитування житлового будівництва (рис. 2.1).