Іпотека є одним з ефективних механізмів ресурсного забезпечення відтворювальних процесів. Висока соціально-економічна значущість цього інституту визначає його значну привабливість для економічних систем, у першу чергу тих, які стають на рейки ринкової економіки. Результатом еволюції наукової думки у сфері іпотечних відносин є підхід до розуміння іпотеки як складного механізму ефективного використання ресурсів в ринковій економіці.

Виходячи з класичного розуміння іпотеки як застави нерухомого майна, яке використовується з метою отримання кредиту в іпотечного кредитора, а також характеру взаємовідносин, які формуються між позичальником і кредитором, та специфіки сфери діяльності, яка формує попит на кредитний ресурс, видається безпідставним прив’язувати визначення категорії «іпотечний кредит» до величини кредиту та терміну його надання. В контексті ознаки «довгостроковості» іпотечного кредиту доцільно говорити лише в плані створення ефективної системи рефінансування іпотечних кредитів через іпотечні цінні папери, тобто функціонування вторинного, насамперед дворівневого, іпотечного ринку, а також забезпечення доступності іпотечних кредитів для їх потенційних споживачів.

Диверсифікація структури попиту на кредитні ресурси в різних секторах національної економіки спричинила відповідне структурування видів іпотеки. Постійно зростаюча потреба у створенні ефективних механізмів рефінансування іпотечних кредитів зумовила перехід від спрощеного підходу до іпотеки, який базується на розгляді іпотеки з позицій первинних відносин між кредитором і позичальником з приводу надання першим другому одноразової позики, до широкого, який розглядає іпотеку з позицій цілісної і самовідтворювальної підсистеми фінансового ринку, яка передбачає формування вторинного іпотечного ринку, основна функція якого зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів.

Іпотека забезпечує: задоволення особистих потреб громадян у житлі; збереження та примноження заощаджень громадян, створення умов для розвитку орендного бізнесу завдяки інвестуванню коштів у нерухомість; на суспільному рівні - мультиплікаційний ефект в різних секторах економіки, трансформацію потенційного попиту в платоспроможний, збільшення ємності фінансового ринку. Іпотека сприяє інтеграції різних типів ринків, об’єднуючи їх у взаємозалежну систему, тим самим сприяючи стабільності загальноекономічної системи як цілісного організму. Іпотечні механізми, у даному випадку, виступають сполучною ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізуючи кожну з його складових через ефект мультиплікаційної дії. Інтегруючи різні види ринків, іпотека створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки.

Іпотечні механізми слід розглядати як сполучну ланку в об’єднанні ринків нерухомості і капіталу та на їх основі - формування ринку іпотечного капіталу. Взаємодія між ринками капіталу і нерухомості проявляється через трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартість нерухомості і сприяє підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків, ефективному використанню вільних грошових ресурсів і нерухомого майна, створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів, зниженню ризиків інвесторів і кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.

Запровадження іпотечних відносин в загальну систему суспільних відносин в кожній країні актуалізує проблему створення ефективної іпотечної системи. Під останньою доцільно розуміти взаємозв’язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, системи організаційно-економічного та нормативно-правового забезпечення, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах. Ефективність іпотечної системи забезпечується характером взаємодії усіх структурних елементів іпотеки - суб’єктів іпотечного механізму, об’єктів іпотеки, інструментів і ринків іпотеки. Ринок іпотеки, у свою чергу, передбачає наявність двох його складових - ринку іпотечного капіталу, що являє собою частину фінансового ринку, та ринку іпотечної нерухомості, представленого окремим сегментом ринку нерухомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості.

Проведений нами аналіз наукових робіт свідчить , що не існує єдиного тлумачення терміну «іпотека», різні автор пропонують різні визначення. На нашу думку найбільш обґрунтованим є наступне визначення: іпотека - це використання нерухомого майна для забезпечення зобов’язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу звернення стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником, забезпеченого іпотекою зобов’язання, переважно перед іншими кредиторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди та(або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин залишається у володінні та користуванні іпотекодавця.

Поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й правові, соціально-політичні та інституційні аспекти, тому розвиток іпотечних відносин неможливий без створення відповідних передумов.

Економічні передумови розвитку іпотеки такі: загальне економічне зростання; стабільність національної грошової одиниці; невисока вартість кредитного капіталу; розробка фінансових інструментів іпотеки.

Правові передумови такі: правова безпека власника; правова діяльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою.

Наступна група передумов, соціально-політичні: соціальні загальнополітичні фактори розвитку держави; податково-бюджетна політика; кредитно-грошова політика; інноваційна політика.

Інституційні це: розвиток діяльності фінансових установ, що займаються іпотекою та наявності ефективної мережі обслуговуючих іпотечний процес інститутів.

Вивчивши класифікацію моделей та види іпотеки, а також типи іпотечних кредитів та їх ознаки, ми визначили принципи іпотеки, а саме: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшинства, строковості, поверненості, платності, дохідності та корисності.