Іпотечне кредитування є невід’ємною складовою розвитку сучасного суспільства. Варто зауважити, що наукові дискусії точаться, як правило, навколо терміну іпотека, який виділяється своєю неоднозначністю та різноманітністю трактувань. Це пояснюється передусім тим, що іпотека має багатовікову історію, в процесі якої відбувалися зміни не тільки самого поняття, а й учасників іпотечних відносин.

Взагалі, термін іпотека має грецьке походження та введене вперше Солономом на початку 6 ст. до н.е. До того часу в Афінах зобов’язання забезпечувалися особою боржника, якому у випадку невиконання зобов’язання, загрожувало рабство. Для обернення особистої власності у майно Солономом вигадав такий спосіб: кредитор ставить на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній смузі) стовп, з написом, що це майно є забезпеченням його претензій на певну суму. Такий стовп називався іпотекою (підставкою), у переносному значенні, це слово, вживалося для позначення застави. Іпотека не перешкоджала переходу майна до іншого власника, оскільки забезпеченням була не особа позичальника, а саме майно [424].

Незважаючи на те, що термін іпотека виник в 6 ст. до н.е., розвиток іпотеки припадає на ІІІ ст. до н.е. і розглядається лише як неформальна домовленость, згідно з якою гарантією орендної плати власнику земельної ділянки був господарський інвентар (раби, робоча худоба, сільськогосподарські знаряддя), доставлений орендатором на орендовану ділянку. З розвитком римського законодавства орендодавець (кредитор) отримував заставне свідоцтво, яке давало йому право у випадку невиконання зобов’язань боржником захопити власність ввезенням на його ділянку інвентарю. Згодом власник ділянки став користуватися згідно з преторським едиктом правом на позов про передачу йому земельної ділянки в судовому порядку, тобто не був уже змушений самостійно здійснювати її захоплення [286, с.6].

З часом іпотека отримала визнання, набула широкого розповсюдження і була оголошена для застосування виконання зобов’язання кредитору, однак не позбавляла боржника можливості отримувати доходи з заставленого майна [286, с.6].

Здійснивши аналіз наукових праць та іпотечного законодавства, ми дійшли висновку, що термін іпотека можна розглядати з юридичної та економічної точок зору. Розпочнемо аналіз саме з економічної складової, в якій вирізняємо чотири напрями.

Перший напрям. Він є найпоширенішим, його прихильники вітчизняні вчені - В.Д.Базилевич, Л.М.Алєксєєнко, В.М.Олексієнко, І.Юркевич, А.Г.Загородній, М.І.Мілованов, вчені Російської Федерації та Білорусії - Н.М.Зєлєнкова, В.Г.Золотогоров, В.З.Черняк, Є.Єсіпов, С.С. Колобов, В.С. Колобова, В. Кудрявцев, Є.Кудрявцева, Б.А.Райзберг [95; 96; 114; 140, с. 53; 142; 147, с. 34; 148, с.113; 172, с.11; 173; 192, с. 61; 290; 422], які вважають, що іпотекою є застава земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту. Визначення наведені в працях [140, 148] мають такі уточнення: іпотека встановлюється на основі договору між заставодавцем і заставоутримувачем [148, с.113] та виступає забезпеченням виданого кредиту [140, с. 53].

Другий напрям. Його прихильники російські вчені - Л.П.Бєлих, В.П.Жданов, В.В.Тімофєєв та В.В.Смірнов [32, 104, 359] та український науковець - С.І.Кручок [189, 190], які акцентують увагу на тому, що іпотека є «фінансовим інструментом, що полягає у наданні кредиту під заставу нерухомості» [32, с. 78]. Це є значно ширшим поглядом на іпотеку. У свою чергу В.П.Жданов та В.В.Тімофєєв визначають іпотеку як заставу нерухомого майна, яка здійснюється без передачі цього майна у власність кредитору (заставоутримувачу) [104, с.6]. В.В. Смірнов зазначає, що іпотека - це спосіб забезпечення зобов’язань, коли предметом застави є нерухоме майно [359, с.13], а С.І.Кручок, в свою чергу уточнює, що це право звернення стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та(або) рішення суду [189, с.14; 190, с.9].

Третій напрям. Його прихильники зарубіжні вчені - П.МакКвін, Т.Стейнментц, Ф.Уітт, які стверджують, що термін іпотека означає використання одного з двох різних методів фінансування нерухомого майна: заставних та актів запровадження довіреної власності [372, с.11; 439, с.24], цей напрям виділяється своєрідністю та підкреслює різницю в підходах до тлумачення терміну іпотеки світовими та пострадянськими вченими.

Четвертий напрям. Його прихильники українські вчені - О.Т.Євтух, А.М.Кутиркін та І.І.Цупор доводять, що іпотека це застава основних фондів та оборотних засобів, а також інших цінностей підприємства чи іншого об’єкту разом з відповідною земельною ділянкою чи правом користування нею [194, с.19], також застава нерухомості для отримання довгострокової позички при умові, що заставлене майно може залишатися у користуванні позичальника чи третьої особи [89, с.26].

Юридичне спрямування заключається у тлумаченні терміну іпотеки за законодавчими актами. Дослідження іноземних законодавчих актів, які стосуються іпотеки [48, 70, 144, 390, 462], визначило, що:

- російський Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» іпотекою визнає договір, за яким одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов’язанням, має право отримати грошові вимоги до боржника згідно з цим зобов’язанням з вартості заставленого нерухомого майна другої сторони - заставодавця, переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за виключеннями, встановленими Федеральним законом [144, с.91; 390, с.27];

- німецьке законодавство визначає іпотеку, найважливішою правовою формою реального кредиту, яка є таким обтяженням земельної ділянки або частки у загальній власності, коли на користь заставоутримувача виплачується грошова сума на основі права вимоги, що належить йому(у тому числі майбутнього або обумовленого) у відношенні земельної ділянки [462];

- згідно з правом Японії іпотека представляє собою таку систему майнового забезпечення зобов’язання, при якій відсутня реальна передача майна, як і при заставі, іпотека встановлюється згідно з договором щодо майна, яке належить боржнику чи третій особі [48, с.218];

- за французьким Громадським кодексом іпотекою є майнове право на нерухомість, призначене для виконання зобов’язання, вона є за своєю природою неподільною і розповсюджується у повному об’ємі на всі вказані нерухомості, на кожну з них і на кожну частину цих нерухомостей. Іпотека слідує за ними, в які б руки вони не перейшли [70, с.98-99].

Отже, у німецькому, японському та французькому законодавствах простежується подібність у розумінні сутності іпотеки.

Згідно українського законодавства іпотека розглядається як форма забезпечення виконання боргового зобов’язання, яке являє собою оформлене у письмовому вигляді, попередньо визначене джерело погашення боргу, яке необхідне для захисту прав кредитора у випадку невиконання перед ним своїх зобов’язань позичальником [401]. Відповідно забезпечення зобов’язання може виступати у таких формах: неустойка, порука, гарантія, завдаток, притримання та застава. Іпотека є підвидом застави і розглядається як застава нерухомого майна.

Більш детальне визначення подано у Законі України «Про іпотеку», згідно якого іпотека є видом забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом [126]. Таким чином, у цьому визначенні деталізуються права та обов’язки кредитора та позичальника при використанні застави нерухомого майна.

Порівнюючи Закон України «Про іпотеку» з російськими, німецькими, японськими та французькими аналогічними нормативно-правовими актами, у частині, що стосується юридичного тлумачення іпотеки, можемо зробити висновок про те , що вітчизняний закон узагальнив та об’єднав найвагоміші та найкорисніші для практичного використання аспекти зарубіжних законодавств.

Закон України «Про іпотеку» [126] та тлумачення терміну іпотеки запропоноване С.І.Кручком [189, с.14; 190, с.9] найбільш вдало, на нашу думку, трактують зміст даного терміну. Разом з тим, ми вважаємо, що навіть ці два визначення не відповідають потребам сьогодення, тому на основі вищевикладеного, іпотекою пропонуємо вважати: використання нерухомого майна для забезпечення зобов’язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу звернення стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником, забезпеченого іпотекою зобов’язання, переважно перед іншими кредиторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди та(або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Таким чином, особа яка є позичальником, заключає кредитний та іпотечний договори, періодично виплачує певну грошову суму у рахунок погашення боргу. Іпотека виконує забезпечувальну функцію, гарантуючи фінансовим установам поверненість, платність та дохідність, а також стимулює позичальника своєчасно і в повному обсязі виконати свої зобов’язання перед кредитором.

Предметом іпотеки О.Т.Євтух називає нерухомість та грошові позики, що забезпечені заставою [89, с.32]. Ми ж дотримуємося думки, що предметом іпотеки може бути, тільки заставлене нерухоме майно (житлові будинки, квартири, виробничі приміщення, споруди, магазини, земельні ділянки тощо), що залишається у власності заставодавця і є предметом кредитного зобов’язання [104, с.9-10; 195, с.99]. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучено з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення [189, с.15; 190, с.9].

Предметом іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об’єкти, які перебувать у розпорядженні іпотекодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об’єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв’язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпечення іпотечного кредиту може бути об’єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту [189, с.15; 190, с.10].

В результаті вивчення наукових робіт [111, 147, 150, 182, 189, 190, 240, 378, 426], ми дійшли висновку, що поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й правові, соціально-політичні та інституційні аспекти. Комплекс даних факторів, у різних(певних) пропорціях формує тлумачення терміну іпотеки та розуміння іпотеки, як економічної та юридичної категорій, для кожної конкретної національної економіки залежно від ступеня та форм економічного розвитку, історичності, специфіки законодавства, індивідуальних особливостей держави і її окремих регіонів. Іпотека як будь-який саморегулюючий економічний механізм має свої об’єктивні закономірності розвитку. У свою чергу сталий та ефективний розвиток іпотечних відносин неможливий без створення економічних, соціально-політичних, правових та інституційних передумов.

О.О.Омельченко зазначає, що деякі передумови для розвитку іпотечного ринку у нашій державі вже склалися. Це й певна соціально-економічна стабільність, і зацікавленість владних структур у сприянні розвитку іпотеки [240]. Переважна більшість підприємств та організацій, а також понад 50% житлового фонду вже не є державною власністю, а отже, може використовуватися як об’єкт застави [240]. За оцінками спеціалістів, існують значні фінансові резерви, насамперед у населення, порядку 10-20 млрд дол. США, нині не задіяні у господарському обігу [411], але можуть бути до нього залучені через відносини на іпотечному ринку [240].

С.І.Кручок акцентує увагу на тому, що Україна на сьогодні ще не має необхідних передумов для ефективного функціонування іпотеки. У такій ситуації становлення і розвиток іпотечних відносин не можуть відбуватися безперешкодно. Водночас перспективний потенціал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалізуватися за умови його всебічного забезпечення [189, с.26; 190, с.20].

В.А.Ющенко, у свою чергу, на підсумковій річній прес- конференції «Національні пріоритети» 27.12.07р. зазначив, що «жодна економічна модель у світі не знає відповіді, як дати прогрес сільськогосподарському виробництву, не маючи іпотеки. Якщо ми говоримо про довготермінові вкладення, в усьому світі дві третини фінансів, які приходять до землі, побудовані на іпотеці» [475].

Дослідження праць О.О.Омельченка, О.А.Чечелюка, С.І.Кручка,

В.І.Кравченка показало, що необхідними економічними передумовами розвитку іпотеки є:

- загальне економічне зростання;

- стабільність національної грошової одиниці;

- відповідність процентних ставок рівню інфляції;

- розробка фінансових інструментів іпотеки [182; 189, с.23; 190, с.17; 240; 410; 411].

Загальне економічне зростання, як відомо, веде до зміцнення фінансово-кредитної та банківської систем, фінансових ринків та нерухомості, загального росту доходів населення, а без цих аспектів неможливий розвиток іпотеки.

Дослідження праць [410, 411, 439, 462] засвідчило, що споживачами іпотечних кредитів за кордоном є переважно представники середнього класу. У світі іпотеку прийнято вважати «кредитам для заможних». Таку неофіційну назву цей вид кредитування отримав тому, що для його отримання, позичальник повинен мати відповідний майновий статус і, як правило, досить високий рівень доходів. Доходи позичальника мають забезпечувати його достатню креди- то- і платоспроможність. Це, так би мовити, первинні умови, необхідні для того, щоб іпотечна угода відбулася. В Україні нині немає достатньо чисельної верстви населення, спроможної брати іпотечні кредити [410]. Світовий досвід іпотечного кредитування свідчить, що відрахування для погашення позики не мають перевищувати 25-30% доходу родини. Заробітна плата представників середнього класу нашої держави повинна зрости не менше ніж у 5-6 разів, щоб іпотека стала популярною [411].

В.І.Кравченко зазначає, що в Україні фактично не працюють фінансові ринки, основне її багатство, основні реальні ресурси залишаються не капіталізованими і не задіяними в господарському обороті. Фінансові ресурси за встановленими у міжнародній практиці факторами економічного зростання взагалі не враховуються як такі, оскільки вони самостійно не існують, а лише відображають певні економічні процеси. Є п’ять критичних факторів економічного зростання. Це земля, вода, енергія, матеріали, робоча сила. Україна володіє усіма п’ятьма критичними факторами економічного зростання на відміну від багатьох країн, які ними не володіють, але вважаються розвинутими державами. Візьмемо, наприклад, Японію чи Швейцарію, які є високорозвинутими постіндустріальними країнами [182].

Капіталізація основних критичних факторів економічного зростання, є важливою передумовою розвитку іпотеки в нашій державі, вона дасть можливість задіяти їх і таким чином зробити джерелом фінансових ресурсів.

Стабільність національної грошової одиниці має стосуватися двох складових: по-перше, стабільність цін, по-друге, стабільність обмінного курсу національної валюти, бо як зазначає С.І.Кручок, з яким ми повністю згодні, за високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів [189, с.23; 190, с.17].

Успішне функціонування іпотеки на українському фінансовому ринку неможливе без ефективних та надійних фінансових інструментів. У нашій державі їх розробка перебуває і досі у зародковому стані. У світовій практиці застосовують такі основні іпотечні інструменти: іпотечна облігація та заставна. Існує багато їх різновидів, наприклад: в Німеччині іпотечна облігація називається закладним листом, а в США існує два види іпотечних облігацій - іпотечна облігація для однорівневої моделі рефінансування, та облігація, пов’язана з іпотекою, яка емітується іпотечними установами 2-го рівня у разі застосування дворівневої моделі рефінансування.

Крім зазначених фасових інструментів іпотеки існують і інші, такі як: іпотечний сертифікат та акт запровадження довіреної власності, детальніше про всі зазначені інструменти ми розглянемо нижче.

Автори [89, с.42; 182] відмічають загальнополітичні й соціальні фактори, як суттєвий чинник, що впливає на розвиток іпотеки, тому пропонується така група соціально-політичних передумов:

- соціальні;

- загальнополітичні фактори розвитку держави;

- податково-бюджетна політика;

- кредитно-грошова політика.

Соціальні передумови це, насамперед, підвищення рівня життя громадян, бо без цього неможливою буде популяризація іпотеки в Україні [182, 299], забезпечення умов дотримання принципів соціальної справедливості та стабільності в суспільстві.

Загальноекономічні фактори, що суттєво впливають на розвиток іпотеки такі: загальна стабільність суспільної системи, передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність або відсутність зовнішньої загрози, військової чи економічної експансії інших держав, можливість або недопустимість експропріаційних заходів. При цьому нестабільність і непередбачуваність політичної ситуації, як правило, негативно впливає на розвиток іпотеки, хоча в Україні з її специфікою це правило не працює, і основою, залишається економічне зростання та матеріальна забезпеченість. Навпаки, успішному розвитку іпотечного кредитування може значно сприяти включення до державної політики цілої системи можливих протекціоністських заходів, таких як надання цільових кредитних ресурсів, відшкодування процентів за користування кредитом, чи їх частини (два останні елементи, частково, вже використовуються українськими урядовцями), надання державних гарантій забезпечення іпотеч- них кредитів і позик, здійснюваних у рамках емісії цінних паперів для вторинного ринку, а також багатогранність форм адресної підтримки конкретних громадян, що отримують іпотечні кредити на будівництво житла або на розвиток бізнесу [89, с.42]. Підсумовуючи зазначене, можемо зробити висновок, що загальнополітичні фактори розвитку держави, як політичні передумови розвитку іпотеки, сформувалися частково, оскільки в Україні ще, не прийнято не досить спеціальних проектів чи програми державної підтримки розвитку іпотеки, а в економічно розвинутих країнах вони не поодинокі.

Держава впливає на економічні процеси за допомогою податкових ставок, пільг, за допомогою зміни сукупної величини витрат бюджету. Наприклад, збільшення державних витрат зумовлює зростання сукупного попиту, який стимулює розвиток національного виробництва в умовах, коли економіка країни переживає кризові явища. Посилення інфляційних процесів потребує скорочення державних витрат і відповідно сукупного попиту [164]. Вищезазначені процеси безпосередньо впливають на економіку, а отже і на іпотеку. В Україні фіскальна політика перебуває у стадії трансформації та розвитку, але як іпотечна передумова, на нашу думку, вона відбулася, оскільки за останні роки вона відзначається стабільністю - це виражається у постійності податкових ставок, тобто величини податків які справляються, і з року в рік збільшуються доходи держбюджету за рахунок податкових надходжень.

Не менш важливою передумовою іпотечного кредитування є кредитно-грошова політика. Вона впливає на стан кредиту і грошового обігу, що прямо пов’язано із іпотекою.

Багато уваги у своїх роботах В.І.Кравченко та С.І.Кручок приділяють правовим передумовам іпотеки [182; 189, с.24-25; 190, с.18- 19]. На основі аналізу їхніх робіт третьою групою іпотечних передумов нашого дослідження будуть правові, що включатимуть:

- правову безпеку власника;

- правову діяльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою.

Під правовою безпекою власника розуміється правова гарантія

власності на нерухоме майно, наявність системи реєстрації нерухомого майна та пов’язаних з ним прав власності й обтяжень, чіткі правові норми примусової реалізації заставленого майна.

Автор приєднується до думки, що правові передумови це, насамперед, ухвалення іпотечного законодавства, пакету законодавчих актів, які регламентуватиме іпотечний ринок. Лише за цих умов іпотека зможе органічно увійти у буття українського суспільства [182, 462].

Вивчення наукових робіт [182, 189, 190, 299] дало підставу зазначити, що інституційні передумови є ще однією важливою групою передумов без яких не буде існувати повноцінна іпотека.

Вважаємо, що інституційні передумови варто поділити на дві групи:

- фінансово-кредитні установи, що здійснюють іпотечне кредитування;

- ефективна мережа обслуговуючих іпотечний процес інститутів.

Кількість фінансових установ, у нашій державі, що займаються

іпотекою та пов’заними з нею процесами, нині невелика, тому без їх збільшення, без створення широкої мережі спеціалізованих іпотечних банків та обслуговуючих іпотечний процес інститутів, до яких віднесемо контори нотаріальних послуг, страхової та оціночної діяльності, ринки нерухомості, фондові біржі, осередки державної реєстрації прав на нерухоме майно, кадастрові служби, іпотечна система ефективно функціонувати не зможе.

Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 148, 172, 192, 359, 373, 421] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються не один рік, існують різноманітні класифікації іпотеки за різноманітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупинитися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями.

За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона зазначає, що нині в ряді країн існують три форми іпотеки: обігова, забезпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, а забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої передачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотичної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обізі (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток і нормативно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого майна і отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг у загальному порядку, а може залишити іпотеку за собою. Данний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю і т.д. іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного права, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави кредитором і отримає перевагу задоволення з свого власного (але заставного) майна [286, с.33-34].

Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, а сааме - існує три види іпотеки: законна, судова і договірна [286, с.34].

Законною іпотекою є та, яка витікає із закону [70]. Встановлення іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до передбаченого законом факту і не залежить від волі сторін. При встановленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобов’язання, яке забезпечується іпотекою, і майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці [286, с.34].

Судовою іпотекою є така, що витікає із судових рішень [69].

Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпотека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди [69].

Договірну іпотека поділяється на звичайну, об’єднану, спільну, наступну та умовну [189, с.18; 190, с.13].

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві [189, с.18; 190, с.13].

Об’єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві [189, с.18; 190, с.13].

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам [189, с.18; 190, с.13].

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеков- ласника [189, с.18; 190, с.13].

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови [189, с.18; 190, с.13].

До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що запові- дач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить житловий будинок, зобов’язання надати іншій особі: довічне користування цим будинком або його певною частиною. У випадку наступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну його частину право довічного користування зберігає свою силу для нового власника нерухомості [286, с.36].

Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від об’єкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, промислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного ринку займає житлова іпотека. Наприклад, у США до 90-х років XX ст. склалася така структура іпотек, % [92, с.157]:

- житлова - 74;

- промислова (комерційна) - 22;

- аграрна - 4.

За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування постійно зростала і до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80%. Схожа тенденція нині спостерігається в багатьох країнах світу. Однак в XIX і на початку XX ст. в США, Німеччині, Росії, на території України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухомість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від багатьох причин і в значній мірі визначає доступність потенційних позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово-кредитної системи країни [91]. В табл. 1.1 представлено динаміку зміни та порівняння структури іпотек, залежно від об’єкту кредитування, деяких зарубіжних країн (див. також рис. 1.5 та рис. 1.6).

Оскільки наше дослідження стосується аграрної іпотеки, а у вітчизняній та зарубіжній літературі тлумачення даного терміну відсутнє, ми пропонуємо розуміти під аграрною іпотекою наступне - це боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві власності сільськогосподарським товаровиробникам, обумовлених їх основною діяльністю. Поняття аграрної іпотеки стосується не лише зазначених об’єктів нерухомого майна, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди.

Таблиця 1.1. Порівняльна динаміка зміни структури іпотек, залежно від об’єкту кредитування, деяких зарубіжних країн, %

№

Житлова іпотека / промислова іпотека/ аграрна іпотека

Країна

Рік

1990

2000

2005

2006

2007

1

Бельгія

63/27/10

70/22/8

69/24/7

70/23/7

71/23/6

2

Великобританія

71/22/7

75/19/6

76/19/5

77/19/5

78/19/4

3

Данія

67/24/9

71/22/7

70/22/8

70/23/7

72/22/6

4

Ірландія

70/17/13

73/16/11

73/17/10

75/17/8

74/17/9

5

Іспанія

64/25/11

63/28/9

65/25/10

67/24/9

67/24/9

6

Італія

47/37/16

57/30/13

60/31/9

59/31/10

59/30/11

7

Нідерланди

64/24/12

65/25/10

62/29/9

63/27/10

65/27/8

8

Німеччина

76/17/8

79/17/5

81/16/4

80/16/5

79/17/5

9

Португалія

69/15/16

65/23/12

71/21/8

71/21/8

70/22/8

10

США

74/22/4

82/15/3

80/17/3

79/17/4

77/19/4

11

Швеція

84/7/9

83/8/9

85/8/7

86/7/7

84/9/7

Динаміка середньої зміни структури іпотек деяких зарубіжних країн

Рис. 1.5 Динаміка середньої зміни структури іпотек деяких зарубіжних країн

Порівняльна діаграма структур іпотек деяких зарубіжних країн

Рис. 1.6. Порівняльна діаграма структур іпотек деяких зарубіжних країн у % на 1 січня 2008р.

Зазначимо також, що під житловою іпотекою ми розуміємо - заставу житла(збудованого, або такого, що будується) з метою отримання кредиту для його придбання, а під промисловою - заставу об’єктів нерухомого майна з метою отримання кредиту для фінансування підприємницької діяльності.

Таким чином, здійснивши дослідження історичних витоків іпотеки, можемо відзначити, що в Україні іпотека потужно розвивалася наприкінці 19-го ст., хоча розвиток мав нерівномірний характер через поділ України між Російською імперією та Австро-Угорщиною. Особливо варто наголосити, що основним видом іпотеки на той час була саме аграрна іпотека, оскільки Україна мала надзвичайно родючі ґрунти. З’ясування сутності аграрної іпотеки неможливе без розгляду основних засад іпотеки в цілому, яку розглядають з двох позицій: з юридичної економічної точок зору. Основним результатом вивчення економічної сутності природи іпотеки, враховуючи детальне виявлення умов розвитку іпотеки, її історичних витоків, а також розгляду різноманітних класифікацій іпотеки та іпотечних передумов є запропоноване нами тлумачення терміну «аграрна іпотека», оскільки в економічній науці існувало поняття аграрної іпотеки, а це було визначення, що призводилодо плутанини та непорозумінь, як в теорії, так і в практиці.