Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку
§ 1. Теоретико-методологічні засади та еволюція наукових досліджень іпотеки
Будь-яке суспільство на будь-якому етапі свого розвитку вишукує найбільш ефективні способи ресурсного забезпечення відтворювальних процесів. Серед усього загалу таких способів одним з найбільш ефективних, що підтверджено багатовіковою практикою його застосування, виявилася іпотека. Досвід країн із соціально-ринковою економікою показав, що іпотека є суттєвим фактором економічного і соціального розвитку суспільства. Система іпотечного кредитування в США дозволила за останні 30 років щорічно спрямовувати на житловий ринок більше 40 млрд. дол. Важливе соціально-економічне значення цього інституту визначає його високу привабливість для економічних систем, у першу чергу тих, які стають на рейки ринкової економіки. Цивілізований світ за тривалий період свого розвитку накопичив багатющий досвід застосування широкого розмаїття іпотечних механізмів. На сьогодні актуальним залишається питання удосконалення цих апробованих століттями механізмів відповідно до локальних національних особливостей, цілей і завдань суспільного розвитку.
Наукова думка про іпотеку формувалася паралельно з практичним впровадженням іпотечних механізмів. У процесі еволюції наукові погляди пройшли складний шлях від «простого розуміння застави нерухомості до сучасного розуміння іпотеки як механізму ефективного використання ресурсів в ринковій системі господарювання» у три етапи: І етап (початок УІ ст. до нашої ери - ХУІІ ст. нашої ери) - зародження економічної думки про нерухомість як заставу при здійсненні господарських операцій; ІІ етап (ХУІІІ-ХІХ ст.) - формування поглядів на іпотеку як на фінансовий інструмент; ІІІ етап (з 70-80-х років ХХ ст.) - дослідження соціально-економічної природи іпотеки, розгляд її як інструменту розширення капіталу, як інструменту інвестицій, поглиблення досліджень іпотеки як фінансового інструменту [101, с. 6-7, 10].
Виділення етапності в розвитку наукової думки про іпотеку дозволяє виявити якісні зрушення в наукових поглядах на суть цього важливого суспільного явища, його роль в розвитку фінансової системи країни та у відтворювальних процесах економічної системи в цілому. З приводу запропонованої професором О.Т.Євтухом класифікації етапів розвитку наукових поглядів на іпотеку вважаємо доцільним зауважити, що в даному випадку до жодного з трьох етапів не ввійшов сімдесятирічний (з 1901 р. по 1970 р.) період ХХ ст. (хоча безпосередньо його аналіз по тексту проводиться, проте без віднесення його до жодного з трьох окреслених етапів). А саме на нього припадає досить активний розвиток іпотеки в Росії (до 1917 р., про що зазначає сам автор - «іпотека почала активно діяти з 1906-1907 років в загальній системі аграрної реформи, яка проводилась ... П.О.Столипіним» [101, с. 16]), а також надзвичайно активний - у США та в Європі (особливо у післявоєнні роки), що, зрештою, буде проілюстровано в процесі короткого висвітлення історії становлення іпотеки у світі. Не прив’язуючись до якихось умовних етапів розвитку іпотеки, тому що більш важливим видається встановлення характеру впливу науки на інтенсивність становлення та спрямованість розвитку іпотеки, коротко зупинимось на основних закономірностях еволюції наукових поглядів на іпотеку, яка з розвитком економічних відносин набувала дедалі ширшого застосування, поступово перетворюючись в ефективний інструмент фінансового ринку.
Фундаторами розробок у галузі іпотеки та іпотечного права «були афінські політики і правознавці УІ-ІУ ст. до н. е. Солон та Дракон», а «правові та економічні засади інституту іпотеки сформульовані у класичному викладі римського права правознавцем Гаєм у ІІ ст. н.е.». Серед представників науки стародавніх часів, які вивчали питання кредитування під заставу нерухомості, слід відзначити також Аристотеля [395, с. 236-310]. Подальшу естафету в наукових дослідженнях іпотеки перейняли відомі класики економічної теорії В.Петті [254, с. 5-78], А.Сміт [343, с. 478], Д. Ріккардо [296, с. 397-473], праці яких стосувалися питань оцінки нерухомості, використання землі як застави при отриманні позики та розрахунків за податками.
Як фінансовий інструмент іпотека в наукових дослідженнях активно почала фігурувати лише в епоху розвитку капіталізму, що засвідчують роботи В.Лексіса, Е.Закса. В. Лексісу, зокрема, належать дослідження проблем іпотеки землі, яку він вважав основоположним предметом застави при довгостроковому кредитуванні, функціонування іпотечних банків, визначаючи їх як ділові підприємства, що надають довгостроковий, полегшений іпотеками кредит шляхом придбання іпотек і видачі на основі іпотек заставних листів - зобов’язань передбаченого законом типу, які котируються на біржі [201, с.8, 110]. Е.Закс досліджував іпотечне кредитування як засіб вирішення житлової проблеми [247, с.1]. Його праця «Житлові умови трудящих класів і їх реформа», присвячена проблемі діяльності будівельних товариств в Англії, свого часу була об’єктом прискіпливого аналізу Ф. Енгельса [423].
В кінці ХІХ - на початку ХХ ст. дослідження проблеми іпотечного кредитування у житловій сфері продовжили В.Святловський, Д.Михалевський, М.Загряцков. В.Святловському, зокрема (про що писав О.Т. Євтух [101, с. 9]), належать дослідження механізму іпотечного кредитування будівництва і купівлі житла через позикоощадні каси в Західній Європі, Росії та Україні. Особлива увага ним була приділена вивченню досвіду функціонування створеної вперше в Російській імперії у 1899 р. в Києві, на кшталт існуючих в той час англійських будівельно-фінансових товариств «bulding sotieties», «Київської артілі робітників, майстрових і службовців для придбання житла і взаємної допомоги». Предметом дослідження Д.Михалевського [225] були німецькі іпотечні банки в системі фінансування житлового будівництва, вторинний ринок заставних.
На дореволюційний період припадають також дослідження А.Русова, який у 1912 р. випустив книгу «Короткий огляд розвитку руської оцінної статистики», та В.Богусловського, заслуга якого полягає в розробці керівництва з оцінки землі, яке надалі використовувалося для визначення вартості застави при іпотечному кредитуванні [101, с. 9].
Ролі іпотечного житлового кредитування у відбудові економіки в післякризовий період у США та Західній Європі присвячені дослідження відомих зарубіжних вчених П.Самуельсона [334] та Х.Ламперта [198], серед вітчизняних дослідників –А.Обозненка, І.Бойка, В.Кудрявцева, а в останній чверті минулого століття - Н.Бурнетта, В.Груббера, Г.Поляковського, В.Сіроткіна, Н.Зеленкової, Н.Рахманової, Є.Сємякова, Р.Страйка, Д.Хаддурі, К.Марка, Н.Косарьової, П.Єщенка, А.Дроня, І.Карманової, Л.Гайгера та інших. В центрі таких досліджень дедалі більше знаходяться проблеми розвитку іпотечного ринку в системі загального фінансового ринку, ринку нерухомості, довгострокового кредитування будівництва житла, особливостей інвестування в житло в перехідних економіках.
В останні роки ХХ ст. - на початку ХХІ ст. над проблемами правового регулювання іпотечних відносин, вибору та ефективності моделей іпотечної системи, створення інфраструктури іпотечного ринку, іпотеки як інструменту розширення виробничого капіталу, іпотеки сільськогосподарських земель, удосконалення процедур іпотечного кредитування тощо активно працюють зарубіжні та українські дослідники - В.Кудрявцев, Є.Кудрявцева, В.Меркулов, О.Євтух, К.Паливода, В.Кравченко, С.Кручок, М.Дем’яненко, О.Пучковська, В.Лазепка, А.Пересада, Т.Майорова, С.Юргелевич, Ю.Агєєв, Н.Журкіна, М.Логінов, І.Рахман, Е.Матюгіна, Г.Циліна, В.Єпіфанов, Л.Донцова, Т.Ковальчук, Л.Макаревич, В.Іванов, О.Лаврушин та багато інших.
На сьогодні можна констатувати факт наявності достатньо диверсифікованих (хоча і різної глибини) системних досліджень, предметом яких є феномен іпотеки у всьому розмаїтті його особливостей, зумовлених як загальним процесом становлення, так і прив’язкою до економіки перехідного типу та значної регіональної диференціації умов, в яких цей процес відбувається. Представлене дослідження оцінюється нами з позицій внеску в загальний процес наукового пошуку напрямів створення ефективної і комплексної іпотечної системи в Україні як дійового інструменту інвестиційного ринку, орієнтованого на забезпечення економічного зростання як основної умови сталого розвитку.
В класичному розумінні під іпотекою прийнято вважати заставу нерухомого майна. Іпотека, як правило, розглядається в контексті взаємозв’язку застави нерухомості і кредиту, в якому перша використовується виключно з метою отримання другого в іпотечного кредитора.
У законодавстві різних країн, як зазначає професор В.Лагутін, «термін «іпотека» використовується для позначення трьох категорій: застави нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія); іпотечного кредиту, тобто грошової позики, яка надається під заставу нерухомості (економічна категорія); заставної, або іншого боргового свідоцтва, яке підтверджує право заставотримача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання» [198, с. 75] (третя позиція, на нашу думку, більше належить до правової категорії).
Іпотечний кредит, як правило, передбачає вимогу щодо його цільового витрачання. Предметом застави при іпотечному кредитуванні може бути як об’єкт, для будівництва чи придбання якого, власне, і береться кредит (що якісно відрізняє даний вид кредиту від інших видів банківських кредитів), так і будь-яка інша нерухомість, що є у власності позичальника.
Досить умовним видається положення професора О. Євтуха, що «порівняно із споживчим кредитом (на поточні цілі) іпотечна позика являє собою достатньо велику суму» [101, с. 19]. Кредит для придбання автомобіля, наприклад, що класифікується як споживчий, може в кілька разів за обсягом перевищувати розмір іпотечного кредиту для придбання житла у разі, якщо такий кредит береться в розмірі певної суми, якої бракує для придбання нерухомості, суми під заставу цієї нерухомості. До того ж, таке співвідношення залежить від масштабу цін на той чи інший товар.
Предметом наукових дискусій є строк іпотечного кредитування, що певним чином впливає на підходи до класифікації тих чи інших кредитів як іпотечних. Окремі автори, зокрема, іпотеку пов’язують з ознакою довгостроковості надання позики [101, с. 18; 140, с. 53-55; 114; 290], хоча присутність такої, на нашу думку, не є обов’язковою для того, щоб класифікувати кредит як іпотечний. Адже іпотека вже перекладається з грецької як застава, що дає підстави вважати будь-яку позику, видану під заставу нерухомості, іпотечною, без прив’язки її до терміну надання. Крім того, в аграрному секторі, наприклад, іпотека сільськогосподарських земель запроваджується і використовується не тільки з метою залучення довгострокового інвестиційного ресурсу, але й для вирішення проблеми покриття сезонного дефіциту коштів, необхідних для здійснення поточної діяльності. Аналогічну ситуацію можна спостерігати і у сфері житлового будівництва, де іпотечні позики залучаються для фінансування проектів, термін реалізації яких не перевищує 1-2 роки (А.А.Пересада та Т.В.Майорова, наприклад, зазначають, що «інвестиційні позички під заставу нерухомості є або короткостроковими кредитами на будівництво, які погашаються протягом кількох місяців чи тижнів, або довгостроковими на строк від 25 до 30 років» [252, с. 106]). На відносно невеликі терміни від 1 до 3 років комерційною іпотекою, як зазначає Г.Людкевич, як правило, забезпечуються кредити юридичним особам [207].
Визначаючи іпотеку як заставу нерухомості з метою отримання довгострокової позики, окремі фахівці здійснюють її прив’язку до конкретного терміну. З точки зору О.Т.Євтуха, наприклад, «іпотечні кредити надаються на тривалий термін, зазвичай на 10-30 років. (На думку Н.Зеленкової - більше 5 років)» [101, с. 19]. У такому разі логічно поставити питання: яким чином при такому підході класифікувати кредити, що нині надають вітчизняні банки для будівництва житла, придбання його на первинному та вторинному ринках під заставу нерухомості терміном від 1 до 5 чи 10 (залежно від обраного критерію) років і більше (до речі, той же О.Т.Євтух, посилаючись на Н.Зеленкову, зазначає, що «у світовій практиці іпотечний кредит надається на строк більше 5 років, а мінімальний - 1 рік» [101, с. 30])? До того ж п’ятирічні і більші за терміном кредити в Україні банки почали надавати не так давно. Зрештою, той факт, що серед вчених немає однозначної позиції щодо конкретного терміну (В.І.Грушко та О.І.Пилипченко, наприклад, класифікуючи кредити, взагалі вважають, що «кредит, що базується на активах ... у чистому вигляді являє собою короткотермінове фінансування на практично постійній основі для підтримки високого рівня ліквідних активів. До цього виду кредитів відносяться такі гібридні різновиди як іпотечні кредити ...» [76, с. 137]), на основі якого позику можна кваліфікувати як іпотечну, засвідчує певну умовність цього критерію. Не забезпечує такої прив’язки і чинне законодавство (за винятком визначення іпотечного житлового кредиту у Законі України «Про податок з доходів фізичних осіб»).
Аргумент, що «тривалий термін розтягує погашення кредиту у часі, зменшуючи таким чином розмір щомісячних платежів» [101, с. 19], також не виглядає досить переконливим. Він стосується скоріше технічної сторони проблеми - зменшення боргового навантаження на позичальника в період погашення кредиту і підвищення на цій основі рівня його платоспроможності. Адже місячне навантаження (графік погашення, як правило, передбачає внесення щомісячних платежів) на сімейний бюджет у такому випадку дійсно виявляється меншим, ніж при короткостроковому кредиті. Однак логічно поставити питання: чи кожен потенційний позичальник виявиться спроможним тривалий час сплачувати так звані незначні внески кредитору в умовах нестабільної ситуації на ринку праці, непрогнозованої інфляції чи виникнення форс-мажору будь-якого іншого типу? Таким же чином можна поставити питання: чи кожен потенційний позичальник буде готовим в умовах високої ціни кредитних ресурсів, яка нині має місце в Україні, переплатити реальну вартість свого майбутнього житла? Переплата ж, як показують прості розрахунки, які, до речі, сьогодні можна провести із застосуванням так званого іпотечного калькулятора, що існує на офіційному сайті кожного більш-менш пристойного іпотечного кредитора, може виявитися досить значною. Як зазначає, наприклад, В.Кукса, при існуючих відсоткових ставках у 12-16% і термінах погашення від 3 до 30 років позичальник заплатить за квартиру щонайменше на третину, а можливо, і у два з половиною рази більше, ніж коли б купував її без залучення кредиту [193].
Усі наведені позиції щодо присутності ознаки довгостроковості при кваліфікації позики як іпотечної засвідчують її досить умовний характер. Цілком сприймаючи тезу, що іпотека є одним з дійових механізмів залучення в ту чи іншу сферу діяльності саме довгострокового інвестиційного ресурсу, чому, власне, сприяє обов’язковість забезпечення кредиту заставою нерухомого майна, класифікувати кредит як іпотечний виключно на підставі прив’язки його до тривалого терміну надання вважаємо недоцільним, а за певних умов навіть шкідливим. Адже в умовах чіткого визначення об’єкта регулювання іпотечного законодавства значна частина кредитних операцій виявиться поза зоною його регулювання, хоча за природою відносин вони будуть саме іпотечними. Це може мати відповідні негативні наслідки.
В цілому ж ми сприймаємо позицію фахівців (у даному випадку фахівців центру наукових досліджень Національного банку України), які трактують іпотеку як власне заставу нерухомого майна, а іпотечний кредит - як позику, надану за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості, яка залишається в користуванні у позичальника [151, с. 13]. Що ж до «довгостроковості» іпотечного кредиту, то в такому ракурсі доречно говорити в контексті проблеми рефінансування іпотечних кредитів через іпотечні цінні папери, тобто функціонування вторинного, насамперед дворівневого, іпотечного ринку. Адже дійсно, основу такої системи мають становити довгострокові кредити. До того ж саме такі є більш привабливими для інвесторів порівняно з їх короткостроковими аналогами. Тут ми цілком поділяємо точку зору, що «для того, щоб схема іпотечного кредитування запрацювала, необхідно, щоб на ринку з’явилися «довгі гроші» [295, с. 86]. Хоча, як показує практика, іпотечними кредиторами довгостроковість розглядається як елемент можливих ризиків втрати доходу у зв’язку з неможливістю точного його прогнозування у тривалому періоді (звичайно, якщо такий ризик не мінімізується встановленням плаваючої або фіксовано- плаваючої процентної ставки).
Тривалий процес становлення іпотечних відносин в різних країнах світу, в яких такі відносини знаходяться на різних стадіях розвитку, зумовив два узагальнюючих погляди на іпотеку, які умовно можна поділити на споживчий і професійний (О.Т. Євнух, і ми цілком поділяємо саме такий підхід, їх називає «вузьким» і «широким» [101, с.21]). Перший являє собою спрощений підхід до іпотеки, розглядаючи її з позицій первинних відносин між кредитором і позичальником з приводу надання першим другому одноразової позики, другий «розглядає іпотеку не на рівні окремого кредиту, а як цілісну і самовідтворювальну підсистему фінансового ринку» [192, с.5]. Власне тут з’являється такий складник загальної системи іпотечного кредитування як вторинний іпотечний ринок, основна функція якого зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів. Ознака самовідтворювальності у даному випадку має принципове значення, оскільки надалі закладає основоположні концептуальні підвалини для створення відповідних іпотечних моделей, що забезпечують рефінансування іпотечної системи як самовідтворювального організму.
Нагальним питанням для кожної країни, в тому числі й для України, є створення ефективної іпотечної системи. Останню, зокрема, Н.В.Копишинська розуміє як «взаємозв’язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах упродовж тривалого часу» [176, с. 56]. В.Кудрявцев та О.Кудрявцева, у свою чергу, іпотечну систему трактують як «економічну і юридичну системи, які включають і укладання договору про іпотеку, і порядок визначення стану володіння нерухомістю і боргів за ним послідовно на кожний момент» [192, с. 4].
Останнє визначення, на нашу думку, не стільки дозволяє визначити суть поняття «іпотечна система», скільки частково описує процедуру іпотечного кредитування. При цьому повністю не враховується такий елемент як ринок іпотечних цінних паперів, який, на нашу думку, є невід’ємною складовою частиною іпотечної системи і слугує джерелом рефінансування іпотечних кредитів. Не враховуються й інші елементи, які, власне, і забезпечують функціонування іпотечних механізмів як системи.
На нашу думку, в основу визначення поняття іпотечної системи має бути покладений функціональний підхід, що передбачає її розгляд з позицій механізму, що забезпечує функціонування її як цілісності. Крім того, слід виходити з такого, на нашу думку, концептуального положення, що система - це не лише цілісність, яка складається з частин, але й сукупність частин, в якій кожна з них може виконувати функції системи. В такому контексті іпотечну систему, з нашої точки зору, логічно трактувати як взаємопов’язану і взаємозалежну сукупність суб’єктів і об’єктів іпотеки, інструментів і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначених єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують доходні механізми руху ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості.
Процес становлення іпотечної системи відбувається в конкретному макросередовищі, яке є результатом інтегрованої взаємодії чинників політичного, правового, економічного, інституційного, організаційного, соціального, історичного та іншого характеру. Серед політичних чинників виділяються «загальна стабільність суспільної системи, передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів (що надзвичайно актуально для України з огляду на події кінця 2004 - початку 2005 рр., наслідком яких стало зростання вартості іпотечних кредитів, завмирання ринку житлової нерухомості, загроза відкликання кредитних ресурсів у суб’єктів господарювання, відплив депозитних ресурсів з комерційних банків тощо - доповнено автором), наявність чи відсутність зовнішньої загрози. Правові чинники визначаються здатністю правового середовища захищати відносини власності на об’єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом застави, і наявність чіткої системи реєстрації нерухомості. Економічні чинники - це загальний розвиток кредитного ринку й ринку цінних паперів у країні, рівень інфляції, платоспроможність населення. Історичні умови і чинники - це традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земельного устрою» [176, с. 57]. Крім того, до економічних чинників слід додати стабільність цін, стабільність валютного курсу, загальне економічне зростання, до правових - правову єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень, правову безпеку іпотеки, правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.
Ефективність іпотечної системи є похідною від характеру взаємозв’язку усіх структурних елементів іпотеки, якими, у даному випадку ми поділяємо точку зору Н.В.Копишинської, О.Т.Євтуха, є суб’єкти іпотечного механізму (учасники), об’єкти іпотеки, інструменти і ринок іпотеки. Ринок іпотеки, у свою чергу, передбачає наявність двох його складових - ринку іпотечного капіталу і ринку іпотечної нерухомості. Перший, на думку зазначених авторів і з чим ми також погоджуємося, являє собою частину фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості, другий становить частину ринку нерухомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості. Залежно від типу нерухомості, що є заставним забезпеченням, іпотечні ринки поділяються на: іпотечний ринок житла, іпотечний ринок землі, іпотечний ринок комерційної нерухомості, іпотечний ринок промислової нерухомості [101, с.28; 176, с.56]. В контексті нашого предмета дослідження інтерес становлять два ринки - ринок житла і ринок земель сільськогосподарського призначення, більш детальний аналіз застосування іпотечних механізмів на яких і буде предметом розгляду в наступних параграфах даної роботи.