• Економічна теорія. Політекономія
• Етика та естетика
• Журналістика та видавнича справа
• Історичні дисципліни
• Культурологія
• Маркетинг та реклама
• Медицина
• Менеджмент та трудові відносини
• Міжнародні відносини та зовнішньоекономічна діяльність
• Педагогіка
• Політологія
• Право. Юридичні дисципліни
• Психологія
• Сільськогосподарська діяльність
• Соціологія
• Туризм та готельна справа
• Українська та зарубіжна література
• Філософія
• Фінанси, гроші та податки

Оцінювання майна

4.2. Базові підходи до оцінювання земельних ресурсів

Реалізація права власності на землю повною мірою може бути забезпечена лише за наявності оцінки земельної ділянки, що перебуває у власності чи користуванні, включаючи оренду громадянами, юридичними особами, державою. Оцінка земель в Україні перебуває в стадії розвитку.

Земельні ресурси [9] - частина земельного фонду, що використовується або може бути використана у народному господарстві. Оцінювання земель є основою регулювання земельних відносин при оподаткуванні та укладанні цивільно-правових угод і включається до єдиної системи державного земельного кадастру.

Законом [1] визначено, що існують певні види оцінки земельних ділянок, кожні з яких мають своє призначення. Так, С. Лекарь [74] пропонує такі види оцінки земельних ділянок.

Земельні ресурси [59, с. 184] - це найважливіша частина природного середовища, що характеризується просторовим розміщенням, рельєфом, ґрунтовим покривом, рослинністю, надрами, водами, виступає головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві, а також просторовим базисом для розміщення усіх галузей господарства.

При класифікації земельного фонду під землями розуміють генетично самостійні ділянки верхньої, найбільш активної частини суші, що є основним засобом виробництва в лісовому та сільському господарстві, з характерною їм природно-господарською якістю, яка визначає призначення і використання земель, а також заходи їхньої охорони та окультурення. У процесі вивчення і класифікації земельного фонду виділяють ділянки території, що характеризуються не лише однаковим ґрунтовим покривом, але і всіма іншими умовами, від яких залежить переважаючий спосіб їхнього використання (клімат, характер водного і теплового режимів, рельєф, експозиція схилів, конфігурація ділянок, показники природної або штучної родючості) [4, 5].

Основними таксономічними одиницями при класифікації земельного фонду країни є [81]:

• зональні типи земель;
• категорії придатності земель;
• класи земель;
• види земель (групи ґрунтів).

Класи земель [43] - це основна одиниця класифікації, на основі якої виділяються ділянки земної поверхні з близькими природними та господарськими якостями, характером використання та заходами окультурення.

Види земель є найдрібнішою класифікаційною одиницею земельного фонду, які за своїм змістом відповідають агровиробничим групам ґрунтів, що виділяються на основі ґрунтових обстежень. В межах України виділяється 222 агрогрупи, кількість яких збільшується через відмінності у гранулометричному складі [81].

Державний земельний кадастр [43] - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності й права користування земельними ділянками, а також містить відомості про місцерозташування земельних ділянок та їх оцінку.

Призначенням такого кадастру є, зокрема, забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, зацікавлених підприємств, установ, організацій та громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання й охорони земель, а також визначення розміру земельного податку.

Земельним кодексом встановлено, що [77]:

• державний земельний кадастр включає, зокрема, економічну оцінку земель та грошову оцінку земельних ділянок;
• вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та економічної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України;
• у технічному паспорті земельної ділянки повинні міститися відомості про грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну.

Відповідно до норм Земельного кодексу [77] під економічною оцінкою земель слід розуміти оцінку земель як природного ресурсу і головного засобу виробництва в сільському і лісовому господарствах та просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризуються продуктивністю земель, ефективністю їх використання і дохідністю з одиниці площі.

Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення.

Грошова оцінка земельних ділянок [78] визначається на рентній основі і залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Статтею 201 Земельного кодексу [77] встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується при визначенні розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна грошова оцінка - при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Правове регулювання питань, пов´язаних з проведенням грошової оцінки земель, земельних ділянок та землеоціночною діяльністю, визначено Законом України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. № 1378-ГУ (зі змінами та доповненнями) [1].

Згідно зі ст. 3 Закону № 1378-ІУ [1] об´єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Проведення оцінки земель залежно від мети та методів поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;
• економічна оцінка земель;
• грошову оцінку земельних ділянок.

Бонітування ґрунтів (лише сільськогосподарських угідь) [81] визначається як порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природнокліматичних умовах.

Дані бонітування ґрунтів є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Суб´єктами оціночної діяльності у сфері оцінки є [92]:

• органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок;
• юридичні особи - суб´єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та отримали ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку, а також зазначені суб´єкти, які в установленому законом порядку отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою;
• фізичні особи - суб´єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку.

Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Залежно від призначення та порядку про ведення грошова оцінка земельних ділянок поділяється на нормативну та експертну. Законом № 1378-ІУ визначено, в яких випадках проводиться нормативна грошова оцінка земельних ділянок, а в яких - експертна.