Оцінювання майна

4.1. Характеристика ринку землі України

Ринок землі є одним із пріоритетних ринків України. Впродовж 2006-2007 років земельний ринок характеризувався значним попитом і зростанням вартості землі [21]. Світова фінансова криза істотно вплинула на подальший розвиток земельного ринку в Україні. В той же час інвестиційна привабливість земельного ринку в Україні залишається на високому рівні. Тенденції і пріоритети ринку змінилися в бік земель сільськогосподарського призначення. Раніше земельні ділянки даної категорії набувалися з метою зміни цільового призначення і подальшого використання під забудову комерційної і житлової нерухомості. Тепер же значне сповільнення зростання цін на нерухомість, а також зростаючий попит на товари сільськогосподарського виробництва значно збільшили динаміку інвестицій в сільськогосподарські землі, особливо з боку агропромислових підприємств. На протязі останніх 12 місяців компанії аграрного сектора залучили приблизно $1,14 млрд від вітчизняних та іноземних інвесторів від продажу акцій компаній, що володіюсь земельними ділянками.

В той же час доступ на ринок землі в Україні ускладнений і пов´язаний із значними юридичними ризиками та організаційними проблемами.

Основними проблемами земельного ринку [21] на сьогоднішній день є тривалий і заплутаний процес передачі (продажу) прав на землю та їх реєстрації, відсутність вільного продажу земель сільгосппризначення, складні і непрозорі процедури викупу земель та зміни їх цільового призначення. Крім того, неоднозначне законодавче регулювання робить цей сегмент ринку одним із найскладніших в Україні.

Принципи державної політики у сфері діяльності на ринку земель [28, с. 94].

1. Діяльність на ринку земель базується на таких основних принципах:

прозорість обігу земельних ділянок (прав на них) на ринку земель;
раціональне використання та охорона земель;
забезпечення конституційних гарантій та захисту прав суб´єктів ринку земель;
аналіз та прогнозування сталого функціонування і розвитку ринку земель;
пріоритетність суспільних потреб.

2. Діяльність на ринку земель сільськогосподарського призначення базується, крім принципів, визначених частиною першою цього абзацу, на принципах:

пріоритетності їх використання за цільовим призначенням; забезпечення консолідації земель та оптимізації землекористування;
встановлення додаткових вимог для покупців окремих видів земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
встановлення науково обґрунтованих максимальних норм придбання у власність земельних ділянок фізичною чи юридичною особою;
реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок;
надання окремим категоріям громадян можливості купівлі земельних ділянок державної або комунальної власності (права на їх оренду) з розстроченням платежу.

Органи, що здійснюють продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду мають право на: продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду здійснюють Кабінет Міністрів України, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, державні органи приватизації, а також центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у межах повноважень, встановлених Земельним кодексом України.

Інформування громадськості про продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду - під час підготовки до продажу земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду замовники відповідно до своїх повноважень:

інформують населення у загальнодержавних офіційних друкованих засобах масової інформації зі сферою розповсюдження у відповідних адміністративно-територіальних одиницях, у межах яких розташовані земельні ділянки, про продаж земельних ділянок державної або комунальної власності (права на їх оренду);
залучають представників громадських організацій, а також землевласників і землекористувачів до участі в обговоренні заходів щодо розвитку ринку земель.

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов´язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) стало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі [129]. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі [122] - це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель та прав на них між суб´єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії "обіг землі" - сукупності земельних угод та операцій із землею. До обігу земель відносяться обмін, дарування та спадкування, оскільки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та конкуренція [1, 2, 5].

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити такі види ринку землі [7]:

1) ринок купівлі-продажу землі;

2) ринок оренди землі;

3) іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;
ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких належать в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення (до 1.01.2008 р.) [13], то на сучасному етапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарського призначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Із зняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане найвагомішим, оскільки значна частина сільського населення України стали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподарського виробництва вимагає значних капіталовкладень.

Ринок оренди землі [8] - це система організаційно-правових і економічних відносин, що є засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб´єктами цього ринку - орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об´єкти, суб´єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [8, 9].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі. Основними завданнями ринку землі є [28, с. 74]:

забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;
поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;
забезпечення безперешкодної реалізації суб´єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;
формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонування ринку землі має його інфраструктура, основними суб´єктами якої є [116, c. 51]:

органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;
установи нотаріату;
спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;
земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;
консалтингові і ріелторські підприємства та організації;
юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;
суб´єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;
інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;
органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

Згідно із Земельним кодексом України, громадяни набувають право власності на земельні ділянки на підставі:

придбання за договором купівлі-продажу, дарування, обміну, іншими цивільно-правовими угодами;
безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
прийняття спадщини;
виділення в натурі належної їм земельної частки (паю). Купівля-продаж землі [21] - це угода, за якою одна сторона (продавець) зобов´язується передати землю у власність іншій стороні (покупець), а та має прийняти землю і сплатити за неї певну грошову суму.

Укладання угоди може відбуватися двома шляхами:

полюбовно між продавцем і покупцем, як це переважно буває при зміні права власності на товар;
на конкурентних засадах шляхом проведення земельного аукціону, конкурсу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі [92], посвідчується у нотаріальному порядку і після сплати вартості земельної ділянки є підставою для видачі покупцеві Державного акта на право власності на землю та його державної реєстрації.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом, проводиться місцевими державними адміністраціями, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або місцевої ради. У заяві зазначають бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додається: державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі; план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта; свідоцтво про реєстрацію суб´єкта підприємницької діяльності.

Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування [87] у місячний термін розглядають заяву і приймають рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяву про купівлю земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Рішення Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, місцевої ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, а документ про оплату є підставою для видачі державного акта про право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі нормативної та експертної грошової оцінки [78], яка проводиться за методикою, що затверджена Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державним та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок [2], що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбані земельних ділянок, подають клопотання до органів державної влади або місцевого самоврядування. До клопотання додається договір оренди землі, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України [76]. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюється органами місцевого самоврядування після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є документом [77] про сплату вартості землі й підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі Державного актау про право власності на земельну ділянку.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок укладаються в письмовій формі [76], нотаріально посвідчуються та повинні містити: назву сторін; вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність або наявність обмеження щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застави, оренди, сервітути); договірну ціну; зобов´язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їхнього нотаріального посвідчення.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб´єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають обов´язковому продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Принцип аукціону - продаж земельної ділянки покупцеві, який запропонував найвищу ціну. Аукціони поділяються на добровільні (з метою найвигіднішого продажу земельної ділянки) та примусові (проводяться судовими органами, банками з метою стягнення боргу).

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу [61, с. 204]. У торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Земельна ділянка, призначена для продажу суб´єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах, виставляється після проведення таких процедур:

визначення меж земельної ділянки в натурі;
виготовлення технічного паспорта земельної ділянки, де повинні міститися такі відомості:

1) розмір земельної ділянки;

2) місце розташування;

3) належність до державної чи комунальної власності;

4) грошова оцінка земельної ділянки та її стартова ціна;

5) характеристика природного та господарського стану земельної ділянки;

6) цільове призначення ділянки.

Земельні торги проводяться [43] не раніше 30 днів з моменту опублікування у пресі інформації про виставлення на земельних торгах земельних ділянок.

Організаторами земельних торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має ліцензію на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Фізична або юридична особа, що виявила бажання зареєструватися як учасник аукціону, сплачує реєстраційний внесок, розмір якого встановлюється організатором аукціону і не можу перевищувати одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян, а також вносить кошти шляхом безготівкового перерахування на рахунок у розмірі 10% початкової вартості реалізації земельної ділянки.

Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується [7] за три дні до початку проведення. Покупцем до реєстрації додається право ознайомитись із земельною ділянкою за її місцезнаходженням.

Правовою основою проведення земельних торгів є постанова Кабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 року "Про затвердження Положення про порядок проведення аукціону з реалізації заставленого майна" [112].

Аукціон проводиться ведучим (ліцитатором), який до початку аукціону надає інформацію про земельну ділянку та умови її продажу. Початком аукціону вважається момент оголошення початкової ціни продажу. Кожна наступна ціна, запропонована покупцями на аукціоні, повинна перевищувати попередню не менше як на 10%. Якщо протягом трьох хвилин після оголошення останньої ціни не буде запропоновано вищої, ліцитатор оголошує про придбання земельної ділянки особою, яка запропонувала найвищу ціну.

Під час аукціону ведеться протокол, який підписується ліцита-тором, переможцем аукціону і в триденний термін надсилається організатору аукціону. Після затвердження протоколу кошти у розмірі 10% від початкової вартості реалізації земельної ділянки у десятиденний термін повертаються всім покупцям, за винятком переможця аукціону. Його зазначені кошти зараховуються під час розрахунку із продавцем земельної ділянки. Ринок землі в Україні знаходиться на початкових етапах свого формування та вимагає чіткого законодавчого регулювання. Запровадження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення обумовило здійснення в Україні операцій щодо купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення, які регламентуються Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" (від 19.01.1999 p.), Земельним кодексом України (від 25.10.2001 р.) та іншими нормативно-правовими документами [7].

Здійснення операцій купівлі-продажу земельних ділянок становить цілий ряд запитань, які вимагають нагальних відповідей:

яким чином має бути організована торгівля земельними ділянками?
як визначити ринкову ціну продажу?
як продаж земель позначиться на економічній ситуації агроформувань?
яка роль держави у функціонуванні ринку землі?
чи повинен ринок землі мати законодавчо визначені обмеження чи бути нерегульованим?

Об´єктами ринку земель несільськогосподарського призначення є [135]:

земельні ділянки, на яких розташовано об´єкти нерухомого майна громадян і юридичних осіб, що є власністю покупців цих ділянок;
вільні від забудови земельні ділянки, право власності на які здобувається на конкурентних засадах;
земельні ділянки під об´єктами незавершеного будівництва;
земельні ділянки надані громадянам України у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель.

За період функціонування ринку землі в Україні (з 1994 р.) продано 33 114 земельних ділянок загальною площею більше 17,5 тис. га на суму 3,2 млрд гривень. Середня вартість 1 м² проданих земельних ділянок становить 18,04 грн, хоча в розрізі адміністративно-територіальних утворень цей показник суттєво відрізняється. Найвища вартість 1 м² характерна для м. Києва (763,5 грн), тоді як в Луганській, Полтавській областях вартість аналогічної площі не перевищує 6 гривень [129]. Також досить висока ціна одиниці площі проданих земельних ділянок зафіксована в м. Севастополі, АР Крим, Одеській і Закарпатській областях.