Оцінювання майна

3.2. Оцінювання нерухомого майна

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна" (далі - Стандарт) [100] є обов´язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб´єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Поняття, що вживаються у Стандарті № 2 "Оцінка нерухомого майна", використовуються у такому значенні [100]:

земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;
земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що приводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об´єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);
невід´ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращання фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень;
надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами;
будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
приміщення - частина внутрішнього об´єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;
вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об´єму будівлі;
прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;
вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об´єму яких є частиною внутрішнього об´єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою;
споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо);
передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв´язку тощо);
об´єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані;
функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об´єкта оцінки;
існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки;
альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об´єкта оцінки;
строк економічного життя земельних поліпшень - період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов´язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що окуповуються;
залишковий строк економічного життя земельних поліпшень -строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень;
фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;
валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов´язаних з об´єктом оцінки;
операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов´язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об´єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;
чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;
рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом № 1 та Стандартом № 2 "Оцінка нерухомого майна" [99, 100];
об´єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав, визначених законодавством;
об´єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.

Об´єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень.

Оцінка обладнання, що нерозривно пов´язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень, якщо інше не передбачено законодавством або договором.

Оцінка обладнання, формування цін на яке відбувається за системою ціноутворення у будівництві, проводиться з урахуванням вимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".

Вибір бази оцінки нерухомого майна здійснюється відповідно до вимог, установлених Національним стандартом № 1.

Умови застосування та порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна встановлюються в окремих нормативно-правових актах з оцінки майна [1, 7].

Особливості застосування методичних підходів [28, с. 153]: Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам´яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об´єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення процедур оцінювання, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об´єкта оцінки [78]. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов´язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур [78]:

визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов´язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання;
визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;
розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;
визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об´єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов´язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов´язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання визначається згідно з вимогами цього Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [89].

Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути [95, с. 457]:

документи бюро технічної інвентаризації;
проектно-кошторисна документація будівництва об´єкта оцінки у разі, коли під час ідентифікації цього об´єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристиками та такою документацією;
документи натуральних обмірів об´єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи.

У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутри-мувачем) об´єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти цим об´єктом оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб´єкта господарювання, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об´єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб´єкта оціночної діяльності - суб´єкта господарювання.

Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінку майна.

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об´єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об´єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об´єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об´єкта оцінки у його первісному вигляді.

Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об´єм), що є подібними до оцінюваних.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об´єкта оцінки, окремо [91, с. 75]. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;
величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об´єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об´єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об´єкта оцінки;
величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об´єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об´єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;
коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об´єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об´єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна.

Під час проведення оцінки нерухомого майна [100] за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об´єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об´єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об´єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об´єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна [88, с. 551]. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур [78]:

прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [100]. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
розрахунок вартості об´єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

обґрунтування періоду прогнозування;
прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з положеннями Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна";
обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
визначення вартості об´єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об´єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:

порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна;
аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об´єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов´язаних з об´єктом оцінки;
інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

Необхідні витрати, пов´язані з приведенням споживчих характеристик об´єкта оцінки у відповідність зі споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об´єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об´єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [90], на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;
методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об´єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об´єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі прогнозування операційних витрат враховуються витрати власника (балансоутримувача), пов´язані з отриманням валового доходу, а також у разі потреби витрати, зазначені у пункті Стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [90].

Визначення вартості реверсії здійснюється шляхом застосування таких оціночних процедур [11]:

щодо об´єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування, - розрахунку ринкової вартості об´єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;
щодо об´єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування, - розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов´язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур [7]:

збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об´єктів порівняння;
вибір методу розрахунку вартості об´єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
зіставлення об´єкта оцінки з об´єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об´єктів порівняння;
визначення вартості об´єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об´єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1 [89].

Зіставлення об´єкта оцінки та об´єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об´єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об´єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об´єктів порівняння здійснюється [89]:

за величинами вартостей об´єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;
на основі визначення середньозваженої вартості;
за вартістю об´єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;
на основі вартостей об´єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;
із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Обґрунтування оціночної процедури та узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору можливо замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об´єкта: ринкової вартості - найвірогіднішої вартості об´єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості - вартості об´єкта у випадку, якщо об´єкт повинен бути проданий у строк, менш за звичайний строк експозиції аналогічних об´єктів; інвестиційної вартості - вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об´єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об´єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найефективніший бізнес-план комерційного використання об´єкта. Визначення різних видів вартості дасть об´єктивну інформацію про реальну ціну об´єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов´язаних з комерційним використанням оцінюваного об´єкта й керуванням його ринковою вартістю. Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості є ринкова вартість.

Оцінювач визначає один або ж декілька видів вартості об´єкта нерухомості:

ринкова вартість - найвірогідніша вартість при продажу об´єкта на відкритому ринку;
відновна вартість - сумарні витрати в поточних ринкових цінах на створення об´єкта, ідентичного оцінюваному;
ліквідаційна вартість - вартість об´єкта у тому випадку, коли об´єкт оцінки передбачається продати в строк, менший за звичайний термін експозиції для аналогічних об´єктів;
інвестиційна вартість - вартість, яка визначається виходячи з потенційної прибутковості об´єкта за наявності додаткових умов продажу, інвестування і т. д.

Застосування оцінки вартості. Оцінку нерухомості в більшості випадків проводять при:

продажу;
здачі в оренду;
банківській заставі;
судових спорах;
внесенні до статутного фонду;
страхуванні будівлі;
визначенні бази оподаткування;
передачі в управління;
ухваленні будь-яких інших господарських рішень [6]. Оцінка об´єктів нерухомості може бути необхідна при: операціях купівлі-продажі або здачі в оренду; страхуванні об´єктів нерухомості; кредитуванні під заставу об´єктів нерухомості; внесенні об´єктів нерухомості як вклад у статутний капітал підприємств;
розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів; ліквідації об´єктів нерухомості;
інших операціях, пов´язаних з реалізацією майнових прав на об´єкти нерухомості [100].

Перелік документів та інформації, необхідних для проведення оцінки вартості нерухомості [96, с. 90]. Якщо на останніх стадіях замовника в основному будуть цікавити результати, то в реалізації перших стадій він повинний брати безпосередню участь. Постановка завдання (визначення проблеми) - досить відповідальна стадія, тому що від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і визначить у майбутньому її результати.

Правовстановлюючі документи: Документи БТІ на об´єкт.

Технічні характеристики будинків і споруд із вказівкою року введення їх в експлуатацію, площі, будівельних об´ємів, конструкції будівель, інженерного забезпечення.

Відомості про наявність обтяжень у об´єкта, включаючи обтяження заставою або борговими зобов´язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів, спеціальних податкових обкладань та інших обмежень з використання (якщо є).

Дані про фізичні границі об´єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об´єкта).

Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда та ін.).

Дані про споруди, що входять до складу об´єкта.

Відомості про останні зроблені поліпшення.

Дані про майно, що не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього [92].

Оцінка вартості нерухомості [9] - складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів:

Постановка завдання (визначення проблеми).

Попередній огляд об´єкта й укладання Договору на оцінку об´єкта.

Збір і аналіз даних.

Вибір методології оцінки.

Оцінка права користування або володіння земельною ділянкою.

Оцінка покращень (будинків, споруджень і т. д.) із застосуванням декількох підходів.

Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.

Складання Звіту й Експертного висновку про оцінку і передача їхньому замовникові [92].

Міжнародні стандарти оцінки і Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного.

Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об´єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об´єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об´єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об´єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об´єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об´єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об´єктів, подібних до об´єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об´єктами аналогами й об´єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об´єкта.

Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об´єктів. Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об´єкта якнайбільше підходів і методів у кожному підході, а при неможливості застосування того або іншого підходу і методу - давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці положення і вимагати від оцінювача їхнього строгого дотримання [79, c. 247]

Формування ціни. Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності і включає визначення вартості об´єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем. Є безліч класифікацій діяльності на ринку нерухомості.

Оцінка [55, c. 365] - складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об´єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

Ціна нерухомості є інтегральним показником [61, с. 332]. Вона є об´єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова. Як правило, залежить від таких факторів: тип об´єкта нерухомості; розташування об´єкта нерухомості; вартість будівництва аналогічних об´єктів; загальний рівень цін, ринкова ситуація. В першу чергу оцінка часто виконується для таких об´єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки із земельними ділянками. Об´єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.