Оцінювання майна
3.1. Сутнісні характеристики нерухомості
Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої економічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом "земля" розуміється земельна ділянка [96, с. 254] - частина земельної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами. Маючи земельну ділянку як складову, всі штучні будови (об´єкти нерухомості) мають родові ознаки, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об´єктів [128, с. 75].
1. Стаціонарність, нерухомість. Ця ознака характеризується міцним фізичним зв´язком об´єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і завдання шкоди, що робить об´єкт непридатним для подальшого використання.
2. Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об´єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик визначає корисність об´єкта, яка становить основу вартості нерухомості. Зазначимо, що нерухомість є одним із небагатьох товарів, вартість котрих майже завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з плином часу.
3. Довговічність. Термін використання нерухомості практично вищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння і виробів із дорогоцінних металів. Наприклад, згідно з діючими у Росії будівельними нормами і правилами житлові будинки залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) діляться на 6 груп із нормативними строками служби від 15 до 150 років [102, с. 122]. Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення її експлуатації призводить до невиправних втрат.
Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об´єкта нерухомості [90]. Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обов´язково будуть відмінності: розташування стосовно інших об´єктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого об´єкта нерухомості.
Нерухомість завжди виступає як об´єкт довгострокового інвестування.
Грошові вклади в об´єкти нерухомості [91, с. 235] - це затрати з достатньо високим строком повернення коштів.
Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно.
Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, належать до нерухомості, а ліс, що заготовлено, - це вже рухоме майно. Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти та ін.) належить до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід´ємною частиною об´єкта нерухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детально описати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здійсненні правочину).
Отже, до нерухомості найбільш цінні й загальнозначимі об´єкти основних засобів, а також об´єкти нерухомості, такі як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущість для будь-якої держави у всі часи.
Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним вагомим джерелом багатства як для кожної окремої людини, так і держави та суспільства в цілому.
Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об´єктом економічних і державних інтересів, тому для цієї категорії майна обов´язкова державна реєстрація прав на неї. Це дає змогу ідентифікувати об´єкт нерухомості та суб´єкта, який має права на нього, адже зв´язок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.
Наприклад, земля як благо містить у собі такі елементи: життєзабезпечення людей у сільській місцевості, екологічність, соціально-територіальний розвиток української нації. Як джерело доходу земля [116, с. 24] - це сільськогосподарське виробництво, самостійний складний об´єкт інвестування (в економічному зв´язку з побудованими на ній будинками, спорудами і т.д.), частина національного багатства, база оподатковування об´єктів нерухомості, джерело природних ресурсів (єдиний з усіх об´єктів нерухомості). Житлові об´єкти нерухомості можуть розглядатися як прямі й непрямі джерела доходу. Як об´єкт купівлі-продажу житло є прямим джерелом доходу. Житлове будівництво, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей діяльності, таких як промисловість будівельних матеріалів, проектування, будівництво об´єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей, міського транспорту і т.д., є непрямим джерелом доходу.
Варто сказати, що протягом історії економічного розвитку України пріоритетність житла як блага і як джерела доходу змінювалася. За радянських часів сутність житла як джерела доходу заперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власності, виступало тільки як об´єкт соціального споживання, тому що надавали його громадянам не на основі масової купівлі-продажу, а за державним розподілом [73]. Житло як благо становить основну умову життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як джерело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення, коли квартири або будинки здаються в оренду.
Автомобільні дороги як об´єкти нерухомості [90] можна розглядати як блага, призначені для подолання просторових меж, і як джерело доходу. Останнім часом усе більшого розвитку набувають платні автомобільні дороги, що надають комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище та ін.) і є безпосереднім джерелом доходів для власників.
Поділ майна на рухоме і нерухоме відбувся ще часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства та держави. Розглянемо, як трактується поняття нерухомості.
"Нерухоме майно [28, с. 39] - це будь-яке майно, яке складається із землі, а також будівель і споруд на ній".
"Майно [54, с. 301] є нерухомим за його природою, або в силу його призначення, або внаслідок предмета, належність до якого воно становить".
"Нерухомість, нерухоме майно [21] - реальна земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверхнею або прикріплене до землі".
"Нерухомим майном [1] визнаються за законом землі й всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дворові місця, а також залізниці".
Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю і все, що нерозривно з нею пов´язане.
Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об´єктом нерухомості розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з усією нерухомістю, яка є над нею і під нею. Тобто об´єкт нерухомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об´єкта нерухомості. У кожній країні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.
Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є такий підхід: нерухомість [90] - це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на "версіях" визначення досліджуваного поняття.
Німецький цивільний кодекс [124] до нерухомості відносить земельні ділянки, їх складові; речі, міцно пов´язані з ґрунтом; споруди; продукти землі, поки вони зв´язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження (ст.ст. 94-96 Німецького цивільного кодексу). Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії [130, с. 216]. Французьке право виходить із ширшої концепції нерухомості (ст.ст. 517-526 Французького цивільного кодексу) [126]. До нерухомості за самою її природою належать земля і пов´язані з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням - машини, інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господарства, то розглядаються як рухоме майно. Під поняття "нерухомість" підпадають також установлені на землю майнові права - сервітути, узуфрукт, іпотека.
Згідно із цивільним законодавством України нерухомість [125]
- це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об´єкти і все, що міцно зв´язане із землею, тобто об´єкти, переміщення яких без значної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до Цивільного кодексу [125] до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.
Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України, нерухомість - земельні ділянки, а також об´єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об´єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Таким чином, відмітною особливістю нерухомості є її нерозривний зв´язок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза зв´язком із земельними ділянками нерухомі об´єкти (дерева, вирощені у спеціальних розсадниках, або будинки, призначені під знос, та ін.) втрачають звичайне призначення і відповідно знижується їх вартість.
Разом із тим закон відносить до нерухомості й об´єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими і підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об´єкти. Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. Поняття й види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних законах та кодексах.