Оцінювання майна
2.2. Основні підходи щодо оцінювання вартості
Принцип заміщення полягає в тому, що максимальну вартість визначають мінімальною ціною, за якою може бути придбаний інший об´єкт власності з аналогічною корисністю. Даний принцип покладено в основу трьох традиційних підходів до оцінки вартості [42, с. 102]: дохідного, ринкового (порівняльного) і витратного. Об´єкт, що заміщає не завжди може бути точним аналогом, але необхідно, щоб він був схожий на оцінюваний об´єкт. Оцінна вартість не повинна перевищувати мінімальної ціни на аналогічні підприємства (об´єкти) з такою ж корисністю. Слід мати на увазі, що за об´єкт недоцільно платити більше, ніж може коштувати створення нового об´єкта з такою ж корисністю в розумний термін.
Принцип очікування укладається у визначенні поточної вартості доходу, який може бути отриманий у майбутньому від володіння підприємством. При цьому доцільно враховувати обсяг і тривалість одержання очікуваного майбутнього доходу, тобто зміна вартості грошей у часі. Процес приведення майбутніх доходів до їхньої поточної вартості називають дисконтуванням.
Принцип внеску означає, що прибутковість будь-якої економічної діяльності визначається впливом чотирьох факторів проведення: землею, робочою силою, капіталом і керуванням. Для оцінки підприємства слід знати внесок кожного фактора у формування доходу. Даний принцип означає, що включення додаткового активу в майно підприємства економічно вигідно для нього, якщо приріст вартості вище витрат на придбання цього активу. Вартість кожного фактора повинна відшкодовуватися з доходів, створюваних підприємницькою діяльністю. Спочатку повинні бути зроблені виплати за фактори робочої сили, капіталу й управління, а сума коштів, що залишилася, іде на відшкодування користування земельним учасником.
Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки означає, що власникові дається можливість одержувати максимальний дохід або максимально мінімізувати витрати на користування нею. Залишкову продуктивність земельної ділянки встановлюють як чистий дохід після того, як оплачені видатки на робочу силу, експлуатацію капіталу й менеджмент. Виробничі фактори враховують тільки виходячи з їхньої ролі у відтворенні.
З цієї точки зору [42, с. 85] застаріле технологічне обладнання потребує повної заміни, демонтажу й монтажу нового обладнання, що повинне враховуватися при оцінці вартості підприємства.
Принцип збільшуваних або зменшуваних доходів говорить, що в міру додавання ресурсів до основних факторів проведення прибуток (чистий дохід) буде зростати прискореними темпами, а потім темп росту чистого доходу вповільнюється.
Принцип збалансованості (пропорційності) полягає в тому, що якщо земля мало забудована, її віддача невисока. Якщо занадто багато забудови - віддача землі також невисока. В обох випадках земля використовується неефективно. Усі фактори проведення повинні перебувати в певному співвідношенні один з одним, щоб загальні доходи від землі досягали свого максимального значення. При дотриманні принципу збалансованості можна стверджувати, що будь-якому типу землекористування відповідають оптимальні величини різних факторів проведення, при комбінації яких досягається максимізація вартості земельної ділянки.
Принцип економічної величини (розміру) виявляється в тому, що ділянка землі із вдалим місцем розташування, яка занадто мала або дуже велика для можливих користувачів, може втратити в ціні на ринку. Економічний розмір - це площа земельної ділянки, необхідна для досягнення оптимального масштабу землекористування виходячи з ринкових умов у цьому місці розташування.
Принцип економічної величини аналогічний принципам збалансованості, хоча й розглядається в іншій ситуації (стосовно місця розташування даної земельної ділянки).
Принцип економічного поділу означає, що майнові права можна розділяти й з´єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об´єкта власності для його власника. Економічний поділ має місце, якщо права на нерухомість можуть бути підрозділені на два або більш майнових інтереси, у результаті чого зростає загальна вартість об´єкта.
Принцип залежності заснований на тому, що місце розташування об´єкта є одним з найбільш важливих факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні характеристики об´єкта відповідають прийнятому в даному регіоні типу землекористування, а також його близькості до економічної інфраструктури. Якщо в навколишній системі землекористування або в економічному середовищі об´єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Потоки доходів від об´єкта нерухомості залежать від того, як місцерозташування об´єкта пов´язане з ринком користувача.
Вартість конкретного об´єкта піддається впливу зовнішніх факторів і сама впливає на величину вартості інших об´єктів у районі його розташування.
Принцип відповідності полягає в тому, що проект, що не відповідає ринковим стандартам, імовірно, програє у фінансовім відношенні. Підприємство, що не відповідає вимогам ринку щодо оснащеності проведення, технології, рівня прибутковості, менеджменту, швидше за все буде оцінено нижче середнього рівня. Відповідність виражає, у якому ступені пропоновані архітектурний стиль і рівень зручностей відповідають потребам і очікуванням користувачів. Корисність не є єдиним чинником, що впливають на вартість об´єкта нерухомості, тому що на неї впливають також пропозиція та попит.
Коли пропозиція та попит збалансовані, ринкова ціна звичайно відображає вартість проведення (витрати, собівартість) оцінювання. Якщо ринкові ціни вищі вартості проведення, то до експлуатації будуть уводитися все нові капітальні об´єкти доти, поки не настане рівновага. Якщо ринкові ціни нижчі, то нове будівництво сповільниться до моменту підвищення попиту у зв´язку зі збільшенням ринкових цін.
Принцип конкуренції - посилення конкурентної боротьби можна врахувати або за рахунок зниження потоку доходів, або шляхом збільшення фактора ризику, що може зменшити поточну вартість майбутніх грошових потоків.
Принцип зміни виражається в тому, що вартість об´єкта власності не залишається стабільною, а змінюється із часом внаслідок впливу в основному фізичного зношування.
Принцип ефективного використання майна - це оптимальний варіант, обраний серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, який є фізично можливим, досить обґрунтованим, фінансово здійсненним і приводить до найвищої вартості майна підприємства.
Мета оцінки й вибір стандарту вартості при оцінці майна підприємства здійснюють на основі трьох підходів [64, с. 114]: дохідного, ринкового (порівняльного) і витратного.
При оцінках з позиції дохідного підходу визначальним фактором є дохід, що впливає на величину вартості об´єкта.
Потенційний валовий дохід [56] - валовий дохід за умови повного завантаження об´єкта дохідної нерухомості й своєчасної виплати орендної плати.
Дійсний дохід від об´єкта нерухомості [91, с. 204] - грошові надходження за виключенням втрат від недовикористання, а також невнесення орендної плати.
Дохідний підхід є найкращим з погляду досягнення головної мети підприємницької діяльності. Це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникають у результаті використання майна й можливого подальшого його продажу. У цьому випадку застосовують оцінний принцип очікування. Ринковий і витратний підходи часто бувають більш точними й ефективними. У ряді випадків кожний з підходів може бути використаний для перевірки вартості майна, отриманої за допомогою інших підходів.
Ринковий (порівняльний) підхід кращий в умовах існування ринку порівнянних об´єктів [91, с. 93]. Точність оцінок залежить від якості зібраних даних про недавні продажі аналогічних об´єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики; час і умови продажу; місце розташування; умови фінансування.
При незначній кількості угод, коли моменти їх здійснення й період оцінки розділяє тривалий час, а також при нестабільному стані ринку використання даного підходу може не дати необхідної точності процесу оцінювання. Ринковий підхід заснований на застосуванні принципу заміщення. Для порівняння вибирають об´єкти-аналоги. Між оцінюваним об´єктом і аналогом існують відмінності. Тому слід провести відповідне коректування даних. В основу внесення виправлень покладений принцип внеску.
Витратний підхід ґрунтується на відбудовній вартості або вартості заміщення об´єкта тієї ж корисності за винятком усіх видів зношування. Даний підхід найбільше застосовується для оцінки об´єктів спеціального призначення, нового будівництва, для визначення найкращого варіанта використання землі, а також з метою страхування. Необхідна інформація включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень оплати праці будівельників, про вартість матеріальних ресурсів і встаткування, про прибуток і накладні видатки підрядників на регіональному ринку та ін. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об´єкта. Витратний підхід складно застосувати при оцінці унікальних об´єктів, що мають історичну цінність об´єктів, що й застаріли, з високим відсотком фізичного зношування.
Витратний підхід базується на певних принципах [66, с. 127]: заміщення; найбільш ефективного використання майна; збалансованості; економічної величини; економічного поділу.
Підходи до оцінки майна взаємозалежні. Застосування кожного з них вимагає різного обсягу необхідної й достатньої інформації. Наприклад, дохідний підхід припускає використання коефіцієнтів капіталізації, дисконтування, що розраховуються за даними ринку. На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до одній і тій же величині вартості об´єктів майна підприємства. Однак пропозиція та попит не часто перебувають у рівновазі. Підходи до оцінки майна можуть давати різні показники його вартості. Залежно від мети оцінки застосування оцінних підходів можуть використовуватися: ринкова, інвестиційна, заставна, ліквідаційна, податкова, страхова, фундаментальна вартості (стандарти).