Оцінювання майна

2.1. Цілі оцінювання вартості майна

Ринкова вартість майна [28, с. 106] - вірогідна ціна, за яку майно може бути продане на відкритому конкурентному ринку на дату оцінки за відсутності додаткових інвестиційних умов його продажу. Так, зокрема, нормативною базою визначено, що склад і вартість майна підприємства визначаються за його переліком, складеним за даними інвентаризації.

Майновими правами, що можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов´язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Об´єктом оцінки є власний капітал підприємства. На ринкову вартість впливає співвідношення попиту та пропозиції.

Цілі оцінювання вартості майна можуть бути такими [95, с. 337]:

поліпшення процесу поточного керування підприємством для збільшення його вартості;
визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-продажу великих пакетів акцій на фондовому ринку;
установлення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу цілком або частинами;
реструктуризація підприємства - ліквідація, поглинання, злиття, виділення самостійних виробничих одиниць;
розробка плану розвитку підприємства (майбутні доходи компанії, ступінь її фінансової стабільності, імідж і т. д.);
визначення кредитоспроможності підприємства й вартості застави при кредитуванні;
визначення вартості активів у процесі страхування майна підприємства при ймовірності виникнення втрат;
визначення вартості й прибутковості інвестиційного проекту в процесі обґрунтування бізнес-плану;
установлення оподатковуваної бази для обчислення податку на майно підприємств (податку на нерухомість);
визначення вартості встаткування та інших основних коштів, переданих у лізинг (на умовах договору фінансової оренди);
продаж частини нерухомості, щоб позбутися невикористовуваних будинків і споруджень, земельних ділянок та ін.;
страхування нерухомості й визначення вартості майна, що страхується;
одержання банківського кредиту під заставу нерухомості (іпотечного кредиту);
здача нерухомості в оренду;
оформлення частини нерухомості як внеску в статутний капітал новостворюваного підприємства;
продаж окремих видів фізично й морально застарілих машин і встаткування для їхньої заміни на більш ефективні;
передача машин і встаткування в оренду і т.д.

Якщо відповідно до законодавства підприємство повинне здійснювати оцінку активів в обов´язковому порядку, тоді необхідно користуватися послугами професійних оцінювачів.

У всіх інших випадках підприємство може вибирати: провести оцінку власними силами або звернутися до відповідних фахівців.

Відносини з оцінювачами будуються на взаємних домовленостях, які закріплюються в спеціальному договорі. Договір укладається в письмовій формі, є підставою для проведення оцінки й при цьому не підлягає обов´язковому нотаріальному посвідченню.

Процес оцінки складається з таких основних етапів: підготовчий; оцінка; заключний.

Залежно від мети оцінки застосовуються такі стандарти (види) вартості: ринкова; інвестиційна; заставна; ліквідаційна; податкова; страхова; фундаментальна.

Ринкова вартість [123, с. 72] - ціна, за якою може бути укладена угода між продавцем і покупцем за умови, що обоє діють без примусу, компетентно й до обопільної вигоди. Найчастіше необхідність розрахувати ринкову вартість виникає при укладенні угоди з переходу прав власності на підприємство й коли необхідно визначити ціну його купівлі-продажу.

Ринкову вартість підприємства визначають капіталізацією його цінності (прибутковості, рентабельності), соціально-економічної значимості, унікальності, інноваційності й інтелектуалізації продукції, що випускається, робіт, послуг.

Підсумкова величина ринкової вартості підприємства залежить від прибутковості й ступеня ризику господарської діяльності підприємства, платоспроможності потенційного покупця, наявності альтернативних об´єктів вкладення коштів і т.д.

Інвестиційна вартість [31, с. 173] - ураховує вимоги конкретного інвестора ( за рівнем ризику, прибутковості та ін.). Розраховується, якщо буде потреба прийняти інвестиційне рішення.

Заставна вартість [31, с. 154] - ціна, яку кредитор сподівається одержати від продажу на ринку активу у випадку неплатоспроможності позичальника. Оцінюється, коли підприємство є предметом застави при залученні кредитних ресурсів або у випадку забезпечення інших зобов´язань.

Ліквідаційна вартість [34, с. 109] - ціна роздільного продажу активів за винятком усіх зобов´язань підприємства й витрат на продаж. Оцінюється у випадку ліквідації підприємства.

Податкова вартість [34, с. 85] - розраховується для цілей оподатковування відповідно до вимог представників податкових органів.

Страхова вартість [31, с. 109] - визначається з метою страхування майна і являє собою витрати на відтворення точної копії об´єкта (відбудовна вартість) або на створення іншого об´єкта, аналогічного за функціями (вартість заміщення). Об´єктом оцінки в цьому випадку є майно (активи) підприємства.

Фундаментальна вартість [31, с. 208] - це ринкова вартість, яку мав би актив, якби ринок мав про нього повну інформацію. Визначається для цілей фінансового аналізу й керування.

Балансова вартість підприємства не розглядається як стандарт вартості й, як правило, не використовується з метою оцінки бізнесу, тому що включає тільки вартість активів балансу й тому не дає повної вистави про вартість підприємства.

Після визначення стандарту вартості для оцінки вибирають підхід і методи оцінки вартості.

Виділяють такі підходи до оцінки вартості майна підприємства: ринковий (порівняльний), витратний (майновий), дохідний.

Ринковий (порівняльний) підхід означає, що найбільш імовірною величиною вартості оцінюваного підприємства може бути реальна ціна продажу ідентичної компанії, яка склалася на ринку.

Витратний підхід (майновий підхід, підхід на основі активів) полягає в оцінці поточної вартості тих або інших елементів майнового комплексу підприємства і його нематеріальних активів. При цьому вартість активів підприємства розглядається з погляду зазначених витрат, тобто визначається сумою витрат на його відтворення або заміщення з урахуванням фізичного й морального зношування.

При витратному підході підприємство розглядається як комплекс майна й майнових прав (нематеріальних активів). У цьому зв´язку застосовувати його доцільно у випадках продажу активів при ліквідації підприємства, при страхуванні майна, тобто якщо виникає необхідність оцінки майнового комплексу підприємства.

Витратний підхід може бути єдиним в оцінці майнового комплексу підприємства, оскільки [42, с. 109]:

для неефективних, неприбуткових, підприємств витратний підхід дозволяє одержати прийнятну для продавця ціну, тому що враховує саме вартість активів і не бере до уваги потенційну прибутковість;

для оцінки бізнесу витратним підходом існує необхідна статистика (на відміну від порівняльного підходу).

Дохідний підхід розглядає [40, с. 37] підприємство як актив, що приносить дохід у майбутньому, що і є основною перевагою даного підходу. Одним з головних недоліків підходу є прогнозний характер інформації, на основі якої здійснюється оцінка.

Перераховані підходи до оцінки майна підприємства (бізнесу) доповнюють один одного. Як правило, залежно від цілей оцінки, умов, стану об´єкта оцінки, зовнішнього середовища вартість підприємства оцінюють відразу декількома методами (двома-трьома), найбільш відповідними конкретній ситуації в рамках зазначених вище підходів, а потім розраховують підсумкову величину як середньозважену (методом математичного або експертного зважування). При виборі питомої ваги кожного окремого методу беруть до уваги такі фактори, як: характер діяльності підприємства, мета оцінки й використовувані методи визначення вартості, кількість і якість даних, використовуваних кожним методом, та ін.

За результатами проведення оцінки складається звіт. Звіт містить такі розділи [43, с. 69]:

найменування й реквізити замовника;
інформацію про підприємство;
майнові права відносно оцінюваних об´єктів;
мету оцінки й стандарт вартості;
дату оцінки й дату складання звіту;
прийняті допущення й обмеження при оцінці вартості;
використану інформацію;
обґрунтування обраного методу (методів);
підсумковий висновок про вартість підприємства (об´єкта);
заяву про відсутність особистої зацікавленості, неупередженості оцінювача і його кваліфікаційні дані.

Результати оцінки є основою для прийняття як поточних, так і інвестиційних рішень. У першому випадку власники, керівники підприємства одержують інструмент керування вартістю підприємства, в іншому випадку з´являється можливість показати потенційному інвесторові або кредиторові процес створення вартості підприємства.

Правові відносини оцінювача й замовника регулюються договором [79], що укладаються в письмовій формі й не потребує нотаріального посвідчення.

Договір повинен містити такі істотні умови:

підстави для його укладення;
вид об´єкта оцінки і його обумовленої вартості;
грошова винагорода за проведення оцінних робіт;
відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача та ін.

Підтвердженням належного виконання оцінювачем своїх обов´язків за договором є письмовий звіт, що представляється замовникові. Звіт підписується оцінювачем і засвідчується його печаткою.

Стандарти оцінки обов´язкові до застосування суб´єктами оцінної діяльності. Система нормативних документів (стандарти, методики, кодекс етики) саморегулювальних організацій оцінювачів спрямована на захист прав, інтересів споживачів і фахівців - оцінювачів, що охороняються законодавством.

Інформація, використовувана в процесі оцінки, повинна бути достовірною, точною й представницькою. Інформацію в процесі оцінки вартості підприємства (об´єкта) підрозділяють на зовнішню й внутрішню. Зовнішня інформація характеризує умови діяльності підприємства в регіоні, галузі й економіці, внутрішня - дає уявлення про діяльність підприємства.

Обсяг і характер зовнішньої інформації різняться виходячи із цілей оцінки. Інформацію доцільно надавати в достатньому обсязі й орієнтованою на оцінюваний об´єкт.

Макроекономічні параметри включають інформацію про те, як впливають на діяльність підприємства основні фактори макроекономічного характеру [92]:

темпи росту валового внутрішнього продукту (ВВП);
рівень інфляції;
зміна обмінного курсу валют;
зміна облікової ставки банківського відсотка;
новації в податковому законодавстві;
рівень політичної стабільності в країні та ін.

Блок зовнішньої інформації крім макроекономічних показників включає галузеві показники: умови конкуренції, ринки збуту товарів і послуг, доступність використовуваних у проведенні оцінки сировини й матеріалів та ін. Умови функціонування підприємства в галузі можуть вплинути на вартість оцінюваного об´єкта.

Внутрішня інформація характеризує поточну діяльність підприємства й включає:

історичний аспект діяльності підприємства;
характеристику постачальників;
виробничі потужності;
менеджмент;
внутрішню фінансову інформацію (бухгалтерський баланс, звіт про прибутки й збитки, звіт про рух коштів та ін.);
іншу інформацію, що має безпосереднє відношення до оцінки вартості підприємства.
Аналіз маркетингової стратегії припускає вивчення такої інформації [119, с. 78]:
обсяг продажів за минулий і поточний періоди й прогноз на майбутнє;
собівартість продажів;
прогнозована зміна обсягу попиту на продукцію підприємства; виробничі потужності підприємства; періоди життєвих циклів товарів.

Мета аналізу поточної бухгалтерської звітності [131, с. 117] - визначення фінансового стану підприємства: його фінансової стабільності, платоспроможності, ділової й ринкової активності на дату оцінки, дійсної величини чистого прибутку, рентабельності активів і власного капіталу, а також ринкової вартості необоротних і оборотних активів.

Залежно від цілей оцінки змінюються напрями фінансового аналізу. Наприклад, якщо оцінюється ринкова вартість неконтрольного пакета акцій акціонерного товариства, то потенційного інвестора більшою мірою цікавлять прогнозна оцінка рентабельності товариства і його здатність виплачувати прийнятні дивіденди.

У звіті за результатами проведення оцінки вказується, що обсяг зібраної й використаної в процесі оцінки інформації є необхідним і достатнім для підсумкового висновку про вартість підприємства (об´єкта).

Особливості оцінки вартості індивідуально визначеного майна[11]. Оцінка вартості індивідуально визначеного майна та будь-якого іншого окремого майна, що не може бути визнане цілісним майновим комплексом і приватизується або відчужується шляхом продажу, здійснюється таким чином:

щодо будівель (у тому числі приміщень), споруд, нематеріальних активів, транспортних засобів, а також інших необоротних активів, що за даними бухгалтерського обліку повністю зношені, проводиться експертна оцінка;
щодо інших необоротних активів та оборотних активів оцінка проводиться державним органом приватизації на підставі даних бухгалтерського обліку про їх залишкову вартість (вартість). При цьому ціна продажу виробничих запасів, що були придбані підприємством, визначається відповідно до цін постачальників зазначених запасів або на підставі інформації про їх ринкові ціни на визначену дату оцінки.

Метою проведення експертної оцінки майна є встановлення відповідно початкової ціни або ціни продажу [67, с. 436]. Для цього експертом застосовуються такі методичні прийоми:

будівлі (у тому числі приміщення), споруди, що містять здійснені орендарем поліпшення, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди, і відповідно до умов договору оренди та законодавства підлягають компенсації орендарю, оцінюються шляхом визначення інвестиційної вартості (під час викупу орендованого об´єкта) або шляхом визначення справедливої (ринкової) вартості (під час продажу об´єкта на аукціоні або конкурсі);
будівлі (у тому числі приміщення), споруди в усіх інших випадках оцінюються шляхом визначення ринкової вартості;
повністю зношені за даними бухгалтерського обліку інші необоротні активи, термін корисного використання яких вичерпано, оцінюються шляхом визначення вартості ліквідації;
повністю зношені за даними бухгалтерського обліку інші необоротні активи, термін корисного використання яких не вичерпано, оцінюються шляхом визначення ринкової вартості;
транспортні засоби та інші об´єкти оцінюються шляхом визначення ринкової вартості або, в окремих випадках, залишкової вартості заміщення.

Під час проведення експертної оцінки експерт аналізує [78] вищезазначені матеріали з метою розрахунку суми невід´ємних поліпшень у їх фактичних цінах, за вирахуванням податку на додану вартість, для визначення інвестиційної вартості орендованого майна, що приватизується шляхом викупу. Початкова ціна такого майна, що приватизується шляхом продажу на аукціоні чи за конкурсом, визначається експертом як його ринкова вартість, відповідно до технічного стану на дату оцінки.

Особливості оцінки вартості цілісних майнових комплексів під час їх приватизації шляхом викупу та конкурентними способами. Оцінка вартості цілісних майнових комплексів (крім санаторно-курортних закладів, профілакторіїв, будинків і таборів відпочинку) проводиться у такому порядку: цілісні майнові комплекси, до складу майна яких не включаються будівлі (у тому числі приміщення) та споруди, які приватизуються шляхом викупу або продажу на аукціоні (за конкурсом), оцінюються на підставі даних бухгалтерського обліку на визначену дату оцінки.

Вартість цілісного майнового комплексу [78], що належить державі та приватизується шляхом викупу або продажу на аукціоні (за конкурсом), дорівнює чистій вартості після вирахування вартості майна, що вилучається.

Експертна оцінка цілісних майнових комплексів проводиться з урахуванням таких особливостей: під час оцінки цілісних майнових комплексів, діяльність яких була переважно незбитковою протягом двох останніх років до дати оцінки, визначається вартість діючого підприємства (цілісного майнового комплексу); під час оцінки цілісних майнових комплексів, діяльність яких була переважно збитковою протягом двох останніх років до дати оцінки, визначається ринкова вартість підприємства (цілісного майнового комплексу) при існуючому використанні; в інших випадках під час оцінки цілісних майнових комплексів визначаються обидва з вищезазначених видів вартості з подальшим узгодженням експертом отриманих результатів для встановлення початкової ціни (ціни продажу).

Оцінки вартості державного майна, що вноситься до статутних фондів господарських товариств (у тому числі з іноземними інвестиціями), та особливості оцінки вартості об´єктів групи Е [78]. У разі створення господарських товариств (у тому числі з іноземними інвестиціями), до статутних фондів яких передається державне майно, за винятком випадків створення господарських товариств відповідно до Указу Президента України від 28 травня 1999 р. № 591 "Про особливості приватизації об´єктів незавершеного будівництва" [134], вартість внеску держави визначається за результатами проведення експертної оцінки.

Проведенню оцінки під час приватизації об´єкта групи Е [134], за розміром не менше блокуючої державної частки, передує проведення повної інвентаризації цілісного майнового комплексу господарського товариства (у тому числі з іноземними інвестиціями) та аудиторської перевірки.

Для проведення оцінки об´єкти групи Е поділяються таким чином [134]: акції (частки, паї), що належать державі в статутних фондах господарських товариств, створених до того, як набрала чинності Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки; акції (частки, паї), що належать державі в статутних фондах господарських товариств, створених після того, як набрала чинності Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки, розмір яких не перевищує 10 відсотків, а номінальна вартість менша ніж 5000 гривень; акції (частки, паї), що належать державі в статутних фондах господарських товариств, створених після того, як набрала чинності Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки, номінальна вартість становить понад 5000 гривень; акції (частки, паї), що належать державі в міжгосподарських підприємствах та в статутних фондах господарських товариств, створених на їх базі.

Початкова ціна (ціна продажу) акцій (часток, паїв), що належать державі в господарських товариствах, статутні фонди яких були переоцінені або створені після того, як Державна програма приватизації набрала чинності. Коефіцієнт індексації розраховується виходячи зі зміни офіційного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком, від дати створення господарського товариства до дати оцінки акцій (часток, паїв) під час їх приватизації.

Акції (частки, паї), що належать державі в міжгосподарських підприємствах та в статутних фондах господарських товариств, створених на їх базі, визначаються та оцінюються незалежно від способу їх приватизації з урахуванням таких особливостей: акції (частки, паї), віднесені до сільськогосподарської або рибної галузей агропромислового комплексу, оцінюються на підставі даних бухгалтерського обліку без проведення переоцінки їх необоротних активів на засадах експертної оцінки; акції (частки, паї) інших галузей агропромислового комплексу оцінюються із застосуванням експертної оцінки для переоцінки вартості необоротних активів.

Вартість акцій (часток, паїв), що належать державі в міжгосподарських підприємствах та в статутних фондах господарських товариств, незалежно від способу їх приватизації, визначається як відповідна частка чистої вартості цілісного майнового комплексу міжгосподарського підприємства або господарського товариства. Інші акції (частки, паї) оцінюються на засадах експертної оцінки.

Вартість часток (паїв), що належать державі в статутних фондах товариств з обмеженою відповідальністю та інших господарських товариств, незалежно від способу їх приватизації, визначається експертом шляхом застосування витратного (майнового) підходу та підходу, що базується на капіталізації доходів товариства.

Особливості оцінки пакетів акцій, що належать державі, відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) [102, с. 148]. Початкова ціна пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), під час їх продажу на організаційно оформлених ринках цінних паперів (крім міжнародних фондових ринків) визначається у порядку, що встановлюється Фондом державного майна, Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку та Антимонопольним комітетом з урахуванням таких особливостей:

початкова вартість пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, статутний фонд яких враховує індексацію балансової вартості основних засобів, дорівнює їх номінальній вартості;
для відкритих акціонерних товариств, акції яких пройшли лістинг і котируються на фондових біржах та їх філіях або Першій позабіржовій фондовій торговельній системі (ПФТС), дозволяється встановлювати початкову ціну пакетів акцій на рівні середньозваженої вартості акцій за результатами угод, укладених на них, але не нижче номінальної вартості. Зазначене обмеження не стосується пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, статутні фонди яких визначено з урахуванням індексації балансової вартості основних засобів;
початкова ціна, а також мінімальна ціна продажу однієї акції на перших торгах (крім продажу на відкритих грошових аукціонах) не може бути нижчою від номінальної вартості;
стосовно пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених на базі підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи Г [12], дозволяється встановлювати обмеження щодо мінімальної ціни їх продажу.

Початкова ціна пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на конкурсах, розраховується державним органом приватизації самостійно з обов´язковим врахуванням індексації балансової вартості основних фондів.

Початкова ціна пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на відкритих торгах та міжнародних фондових ринках, у тому числі із залученням радників для їх підготовки до продажу, пошуку потенційних покупців та організації продажу, встановлюється за результатами проведення експертної оцінки.

Ціна продажу пакета акцій ВАТ у разі, якщо на конкурс надійшла заява від одного покупця відповідно до вимог Державної програми приватизації, не може бути нижчою від його початкової вартості, визначеної за результатами експертної оцінки.

Ринкова вартість пакета акцій ВАТ [51, с. 141], закріпленого у державній власності, у разі прийняття рішення про його продаж відповідно до вимог Державної програми приватизації визначається за рішенням державного органу приватизації шляхом урахування лістингу акцій зазначеного товариства, а у разі відсутності такої інформації - шляхом проведення його експертної оцінки.

Порядок визначення вартості об´єктів незавершеного будівництва і законсервованих об´єктів, що приватизуються окремо. Вартість об´єкта незавершеного будівництва, у тому числі законсервованого об´єкта, складається з вартості: фактично проведених витрат на будівництво об´єкта наростаючим підсумком з розподілом їх за видами - будівельно-монтажні роботи (з урахуванням інших витрат), устаткування та інвентар; матеріалів, виробів і конструкцій, завезених на будівельний майданчик для об´єкта незавершеного будівництва і не використаних для будівництва; устаткування для монтажу, придбаного для об´єкта незавершеного будівництва.

Порядок оцінки об´єктів незавершеного будівництва і законсервованих об´єктів [134], у тому числі об´єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах державних підприємств, які не підлягають приватизації, визначається залежно від способу приватизації: вартість об´єкта незавершеного будівництва для продажу на аукціоні, за конкурсом або шляхом викупу, а також для передачі до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією, визначається за даними балансу без урахування суми індексації вартості об´єкта незавершеного будівництва; вартість будівельних матеріалів, які знаходяться на будівельному майданчику об´єкта незавершеного будівництва, а також вартість устаткування для монтажу, придбаного для функціонування об´єкта після завершення будівництва, що приватизуються на аукціоні, за конкурсом, шляхом викупу як разом з об´єктом незавершеного будівництва, так і окремо, визначається на засадах експертної оцінки їх справедливої (ринкової) вартості; ціна продажу об´єкта незавершеного будівництва в разі його продажу під розбирання за рішенням державного органу приватизації визначається на засадах експертної оцінки вартості його ліквідації