1. Односторонний отказ от договора аренды не допускается.

2. Договор аренды прекращается в случае: истечения срока, на который он был заключен; выкупа (приватизации) объекта аренды; ликвидации субъекта хозяйствования — арендатора; гибели (уничтожения) объекта аренды.

3. Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.

4. Правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма Гражданским кодексом Украины.

1. Комментируемая статья предусматривает основания и правовые последствия прекращения договора аренды.

По общему правилу изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (см. комментарий к ст. 188 ХК Украины). В связи с этим часть 1 комментируемой статьи устанавливает запрет одностороннего отказа от договора аренды. Однако изменение или расторжение договора возможны по решению суда в случае существенного нарушения второй стороной или в других случаях, установленных законом или договором.

2. В соответствии с частью 2 комментируемой статьи договор прекращается в случае:

1) истечения срока, на который он был заключен. Однако в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца по окончании срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (часть 4 ст. 284 ХК Украины);

2) выкупа (приватизации) объекта аренды. Выкуп (приватизация) объекта аренды является основанием прекращения договора аренды, если выкуп осуществлен арендатором или при его участии (см. комментарий к ст. 289 ХК Украины), то есть арендатор становится собственником объекта аренды. Если же арендатор отказался выступить учредителем акционерного общества, созданного в процессе приватизации арендованного им имущества, приватизация последнего осуществляется без его согласия и участия; договор аренды сохраняет действие для нового собственника приватизированного имущества;

3) ликвидации субъекта хозяйствования — арендатора. По общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или другими нормативно-правовыми актами выполнение обязательств ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (ст. 609 ГК Украины). Прекращение договора аренды согласно части 2 ст. 291 ХК Украины, которая комментируется, может иметь место лишь в случае ликвидации субъекта хозяйствования — арендатора. Ликвидация арендодателя не может быть основанием для прекращения договора аренды, поскольку выполнение его функций и обязательств по договору аренды возлагается на другие органы или других субъектов хозяйствования;

4) гибели (уничтожения) объекта аренды.

3. Прекращение договора аренды возможно как в добровольном порядке (по согласию сторон), так и в принудительном (по заявлению одной из сторон договора), а также в связи с наступлением определенных обстоятельств, которые не зависят от воли сторон договора (например, в случае гибели объекта аренды).

Хотя законом установлено, что расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается (ст. 291 ХК Украины), оно может иметь место в случае нарушения одной из сторон условий договора аренды. В случае прекращения договора обязательства сторон прекращаются, при этом момент его прекращения определяется в зависимости от того, каким образом происходит расторжение договора: 1) если договор расторгается — прекращение обязательств по договору наступает с момента достижения договоренности сторонами. Момент расторжения договора может быть предусмотрен законом, договором или после вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора; 2) если расторжение договора является следствием согласия сторон — договор расторгается с момента достижения согласия по этим вопросам.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает два способа расторжения договора аренды, следствием применения которых является прекращение хозяйственного обязательства (ст. 202 ХК Украины): 1) договор аренды может быть расторгнут при согласии сторон, что должно происходить в порядке, установленном частями ст. 188 ХК Украины: 2) договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон. При этом договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке лишь на основаниях, предусмотренных законом.

Досрочное расторжение договора может происходить на основаниях, предусмотренных ГК Украины, в частности, наймодатель (арендодатель) имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор (наниматель): 1) пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи; 2) без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу; 3) своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи: 4) не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения такого ремонта была возложена на нанимателя (ст. 783 ГК Украины).

Нарушение арендодателем своих обязанностей является основанием для расторжении договора, а также для взыскания с него убытков, нанесенных арендодателю.

Арендатор имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: 1) передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи; 2) не выполняет своего обязательства по проведению капитального ремонта вещи, если такая обязанность по договору не возложена на арендатора (ст. 784 ГК Украины).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно также в порядке, установленном ст. 188 ХК Украины (см. комментарий к указанной статье).

4. Часть 4 комментируемой статьи имеет отсылочный характер, поскольку устанавливает, что правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма ГК Украины.

Учитывая вышеупомянутое, в соответствии со ст. 785 ГК Украины в случае прекращения договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю вещь в состоянии, в котором она была получена с учетом нормального износа, или в состоянии которое было обусловлено в договоре.

Если арендатор не выполняет обязательства по возврату вещи, арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью, просрочки.

Что касается правовых последствий улучшения арендатором качества вещи, которая является предметом договора аренды, то право на это зависит от двух обстоятельств: 1) характера улучшений; 2) наличия предварительного согласия на проведение улучшений (ст. 778 ГК Украины).