Хозяйственный кодекс Украины: Научно-практический комментарий
Статья 290. Аренда земли в сфере хозяйствования
1.Отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются Земельным кодексом Украины и другими законами.
2.Аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается.
3.Размер платы за пользование земельным участком, являющимся государственной или коммунальной собственностью, не может быть ниже установленного в соответствии с законом. Случаи освобождения от платы за пользование земельным участком или уменьшения размера платы определяются законом.
1. Комментируемая статья регламентирует вопрос по аренде земли в сфере хозяйствования. Так, согласно части 1 ст. 290 ХК Украины отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются Земельным кодексом Украины (ЗК Украины) и другими законами. К основным актам земельного законодательства, которые регулируют отношения аренды земли, относятся: ЗК Украины, Закон Украины «Об аренде земли»
и Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка государственной регистрации договоров аренды земли» от 25 декабря 1998 г.
Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и другой деятельности (ст. 93 ЗК Украины).
Закон Украины «Об аренде земли» — комплексный законодательный акт, который детально регулирует все виды земельно-арендных отношений, в котором содержатся легальные определения аренды земли (ст. 1) и договора аренды земли (ст. 13).
Аренда земли основана на договоре срочного платного владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
Договор аренды земли определяется как договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать ее в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Учитывая вышеупомянутое, можно прийти к выводу, что квалификационными признаками аренды земли являются: 1) наличие договора между арендатором и арендодателем; 2) передача арендатору прав владения и пользования земельным участком; 3) платность владения и пользования землей (в форме арендной платы); 4) срочность владения и пользования земельным участком. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков в отношениях землепользования не дает возможности квалифицировать их как земельные отношения и применять к ним нормы законодательства об аренде земли.
2. Часть 2 комментируемой статьи запрещает аренду земельного участка, если аренда не обусловлена договором, заключенным в установленной законом форме. Так, аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается.
Законом «Об аренде земли» установлены четкие требования к содержанию договоров аренды земли, которые определяются как существенные условия договора аренды земли.
В связи с этим в отмеченном договоре обязательно должны быть предусмотрены следующие условия:
1) объект аренды (место расположения и размер земельного участка) отражается почтовым адресом, а в случае его отсутствия (например, за пределами населенных пунктов) — указанием принадлежности участка к землям сельскохозяйственного или другого предприятия или другого лица;
2) срок действия договора аренды земельного участка определяется арендатором и арендодателем, но не может превышать 50 лет;
3) арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра, ответственность за неуплату) по общему правилу может возобновляться в таких формах: денежной, натуральной (по определенному количеству продукции, полученной с арендованного земельного участка); отработочной (предоставленным арендодателю). Кроме этого, стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетания отмеченных форм или определить другие формы платы. Следует отметить, что Законом Украины «Об аренде земли» предусмотрены случаи, когда одна из сторон имеет право требовать изменения размера установленной в договоре арендной платы;
4) целевое назначение, условия использования и сохранения состояния объекта аренды, назначение земельных участков, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, определенное в государственных актах как право собственности на землю, выданных указанным лицам. При этом целевое назначение земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, определяется в решениях органов государственной исполнительной власти и местного самоуправления о предоставлении таких участков в аренду. Целевое назначение земельного участка, определенное в государственном акте или решении соответствующего органа власти, не может быть изменено сторонами договора аренды земли, однако может быть конкретизировано в договоре аренды земли;
5)условия возвращения земельного участка арендодателю (ее состояние; доля проведенных арендатором улучшений земельного участка; сторона, которой принадлежит право собственности на построенные на земельном участке здания, сооружения и т. п.);
6)существующие ограничения (обременение) в части использования земельного участка. К ограничениям принадлежит наличие на земельном участке охраняемых зон, зон с особыми условиями использования участка, а к обременениям — пребывание участка в залоге, наличие земельного сервитута и т. п. Факт наличия или отсутствия ограничений и обременении просто фиксируется в договоре аренды земли;
7) сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
8) ответственность сторон.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из отмеченных существенных условий может быть основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания его недействительным. Кроме этого, по желанию сторон в договоре аренды земельного участка могут быть отмечены и другие условия (качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды, и т. п.). Неотъемлемой частью договора аренды является план (схема) земельного участка.
Если договор аренды земли заключается на срок более пяти лет, то обязательное условие его действия — нотариальное удостоверение, которое осуществляется государственными или частными нотариусами по месту расположения земельного участка. Согласно Декрету Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21 января 1993 г. за нотариальное удостоверение договоров аренды земли взимается государственная пошлина в размере 0,01 % от денежной оценки земельного участка, которая устанавливается по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины. В случае отсутствия денежной оценки земель государственная пошлина платится в размере 1 % от суммы договора, но не менее 1 необлагаемого минимума доходов граждан.
Государственная регистрация является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков. Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли» она проводится по месту расположения земельного участка исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского советов, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями. Представление договора на государственную регистрацию может осуществить любая из сторон по согласованию между ними.
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли» документы, необходимые для государственной регистрации договоров аренды земли, посылаются не непосредственно исполнительному комитету соответствующего совета, а местному органу земельных ресурсов (в частности, это районные отделы земельных ресурсов; управления (отделы) земельных ресурсов в местах областного и районного подчинения; Киевское и Севастопольское городские управления земельных ресурсов), на которые возложено осуществление технического обеспечения регистрации договоров аренды земли.
До государственной регистрации договоров юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или посылает почтой в соответствующий государственный орган земельных ресурсов следующие документы: 1) заявку о государственной регистрации договора аренды; 2) договор аренды (в трех экземплярах); 3) план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах); 4) копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности гражданина-арендатора.
Государственный орган земельных ресурсов, в который поданы документы для государственной регистрации договоров аренды земли, обязан не позднее 20 дней с момента получения проверить их на соответствие действующему законодательству и по результатам проверки подготовить вывод о возможности государственной регистрации договора, вывод об отказе в такой регистрации и передать регистрационное дело исполнительном} комитету соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрации по месту расположения земельного участка для засвидетельствования факта регистрации или отказа в такой регистрации. Факт государственной регистрации удостоверяется строго гербовой печатью и подписью председателя соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрации или уполномоченного ими должностного лица.
На всех экземплярах договора аренды ставится печать и подпись. После засвидетельствования факта государственной регистрации договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным органом земельных ресурсов. Датой регистрации договора аренды в Книге записей является дата засвидетельствования факта государственной регистрации. При этом один зарегистрированный экземпляр договора аренды должен храниться в регистрационном деле, которое передается в архив государственного органа земельных ресурсов, второй передается арендатору, а третий — арендодателю.
Принятие решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земли должно быть осуществлено не позже 10 дней с момента представления государственным органом земельных ресурсов исполнительному комитету соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрации обоснованного вывода об отказе в такой регистрации. Решение об отказе регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.
3. По общему правилу размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной собственности, вносится исключительно в денежной форме. Минимальный размер арендной платы за пользование землей, являющейся государственной или коммунальной собственностью, устанавливается законом. В связи с этим часть 3 комментируемой статьи в императивном порядке закрепляет правило, в соответствии с которым размер платы за пользование земельным участком, являющимся государственной или коммунальной собственностью, не может быть ниже установленного в соответствии с Законом Украины «О плате за землю».
Комментируемая статья также предусматривает, что случаи освобождения от платы за пользование земельным участком или уменьшения размера платы определяются законом. В частности, арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае: 1) если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине; 2) выявления дефектов арендованного земельного участка, которые существенно препятствуют предусмотренному договором ее использованию и не были оговорены арендодателем в договоре; 3) если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не в результате действий или бездействия арендатора; 4) увеличение в соответствии с законами Украины размера земельного налога, если иное не предусмотрено условиями договора.
В случае возражения одной из сторон договора аренды земли по внесению изменений в договор в вышеупомянутых случаях такие изменения вносятся в судебном порядке по правилам, установленным ХПК Украины.