Хозяйственный кодекс Украины: Научно-практический комментарий
Статья 289. Выкуп (приватизация) объекта аренды
1. Арендатор имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды.
2. Условия выкупа арендованного государственного (коммунального) имущества (целостного имущественного комплекса) определяются в соответствии с законом.
3. Арендатор имеет право в любое время отказаться от осуществления предусмотренного в договоре права на выкуп объекта аренды.
4. Приватизация целостных имущественных комплексов, сданных в аренду, осуществляется в случаях и порядке, предусмотренных законом.
1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает право арендатора на выкуп объекта, при этом ставит его в зависимость от того, предусмотрено ли такое право условиями аренды с выкупом. Так, арендатор имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды.
Анализируя содержание комментируемой статьи, а также ст.ст. 10-12 Закона Украины «О приватизации малых государственных предприятий (малой приватизации)» от 6 марта 1992 г. (с изменениями и дополнениями) можно сделать вывод, что выкуп объекта аренды — один из способов приватизации малых государственных (коммунальных) предприятий, имущество которых сдано в аренду.
В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об арендных отношениях» от 13 ноября 1996 г. приватизация государственного имущества, сданного в аренду, осуществляется в порядке, установленном законодательством о приватизации. Если договором аренды предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества, приватизация осуществляется при согласии арендодателя. Решения о приватизации целостных имущественных комплексов, переданных в аренду с правом выкупа, принимаются государственными органами приватизации, если на это есть согласие арендатора. В других случаях решение с приватизации арендованного имущества принимается органом приватизации без согласия арендатора.
2. В соответствии с частью 2 комментируемой статьи условия выкупа арендованного государственного (коммунального) имущества (целостного комплекса) определяются к соответствии с Законом «О приватизации малых государственных предприятий (малой приватизации)».
В соответствии со ст. 11 Закона Украины «О приватизации малых государственных предприятий (малой приватизации)» выкуп применяется в отношении объектов малое приватизации: 1) не проданных на аукционе, по конкурсу; 2) включенных в перечень объектов, которые подлежат приватизации путем выкупа; 3) сданных в аренду, если право на выкуп было предусмотрено договором аренды, заключенным до вступления в силу Закона Украины «Об аренде государственного имущества».
Выкуп имущества предприятий, сданных в аренду, проводится с соблюдением ими отмеченных действующим законодательством Украины правил о приватизации. Порядок выкупа объекта приватизации определяется Положением о порядке и применении способов приватизации в отношении объектов малой приватизации. При этом порядок выкупа объектов приватизации определяется Фондом государственного имущества Украины. Информация об осуществлении выкупа объекта приватизации публикуется в информационных бюллетенях органов приватизации, местной прессе, других печатных изданиях, определенных органами приватизации, в течение 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи (ст. 10 указанного Закона).
Условия выкупа (цена, порядок, сроки платежей, обязательная квота использование имущественных приватизационных сертификатов) определяются в договоре аренды.
Цена продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа, определяется экспертным путем или способами, которые учитывают потенциальную прибыльность, в соответствии с методикой, утвержденной Кабинетом Министров Украины (за исключением объектов приватизации, расположенных в зоне гарантированного добровольного отселения территории, которая подверглась радиационному загрязнению в результате Чернобыльской катастрофы).
Не допускается безвозмездная передача в собственность зданий (сооружений, помещений, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством (ст. 12 Закона «О приватизации малых государственных предприятий» (малой приватизации)».
3. Часть 3 комментируемой статьи закрепляет право арендатора в любое время отказаться от осуществления предусмотренного в договоре права на выкуп объекта аренды, поскольку возможность получить арендованное имущество в собственность — его право, а не обязанность.
4. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает возможность приватизации «е только объектов малой приватизации, которые являются предметом договора аренды, не и приватизацию целостных имущественных комплексов, сданных в аренду, которая осуществляется в случаях и порядке, предусмотренных Законом.
В соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного имущества., приватизация сданных в аренду целостных имущественных комплексов государственных предприятий, организаций и их структурных подразделений, кроме малых государственных предприятий, осуществляется путем продажи принадлежащих государству акций открытых акционерных обществ, утвержденных государственными органам приватизации и арендаторами (ст. 17 указанного Закона).
После утверждения плана приватизации учредители в десятидневный срок принимают решение о создании общества, утверждают его устав и в установленном порядке подают документы в местный орган исполнительной власти для государственной регистрации общества. Решение о создании общества является учредительным договором.
При превращении арендных предприятий в открытые акционерные общества его учредителями выступают со стороны государства соответствующий государственный орган приватизации, а со стороны арендатора — хозяйственное общество, созданное арендаторами.
До завершения продажи акций, предусмотренной планом размещения акций (планом приватизации), и первого общего собрания акционеров приватизированного предприятия руководство предприятием возлагается на администрацию арендного приватизируемого предприятия.
С момента регистрации общества договор аренды считается расторгнутым, деятельность предприятия, созданного на базе арендованного имущества или любого субъекта предпринимательской деятельности, который арендует имущество, прекращается, общество становится правопреемником прав и обязанностей арендатора.
В уставный фонд общества вносится государственное имущество, сданное в аренду (за исключением имущества, не подлежащего приватизации или в отношении которого установлен особый порядок приватизации), и имущество, являющееся собственностью арендатора. На стоимость своего взноса арендатор получает акции созданного общества. Продажа акций, которые принадлежат государству, осуществляется государственными органами приватизации согласно законодательству о приватизации.
Члены организации арендаторов, члены трудового коллектива предприятия, созданного арендатором, а также прежние работники объекта приватизации, которые вышли на пенсию, освобождены на основании п. 1 ст. 40 КЗоТ Украины и не работают с момента освобождения на других предприятиях, лица, которые имеют право в соответствии с законодательством вернуться на предыдущее место работы на этом предприятии, и инвалиды, освобожденные в связи с увечьем или профессиональным заболеванием, имеют право на приобретение акций за средства в соответствии со ст. 25 Закона «О приватизации государственного имущества».
В случае отказа арендатора выступить учредителем акционерного общества приватизация имущества, сданного в аренду, осуществляется без его согласия в порядке, определенном ст. 18 Закона «О приватизации государственного имущества». В связи с этим договор аренды сохраняет действие для нового владельца приватизированного имущества.