1.Арендная плата — это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

2.Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

3. Арендная плата устанавливается в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата по согласию сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

4. Сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

1. Поскольку договор аренды является возмездным, комментируемая статья содержит положение по определению арендной платы, ее размера и порядка взыскания с арендатора за пользование имуществом, что является основной обязанностью арендатора. Так, согласно части 1 комментируемой статьи арендная плата — это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности.

Следует отметить, что арендная плата в виде фиксированного платежа установлена как общее правило, поскольку размер ее может быть изменен по согласованию сторон, а также по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. В частности, договором аренды или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы.

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества утверждены Постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 г. № 786, в соответствии с которым (дополнения 1 и 2 — в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 19 января 2000 г. № 75) арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий установлена в зависимости от сферы деятельности этих предприятий и колеблется в пределах от 3 до 10 % к остаточной стоимости основных средств. Арендные ставки за использование недвижимого имущества также зависят от целевого назначения арендованного имущества и колеблются от 1 до 20 % к стоимости недвижимого имущества, определенной экспертным путем. Размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально-определенного имущества устанавливается при согласии сторон, но не менее 5 % стоимости арендованного имущества, а в случае когда арендатором является субъект малого предпринимательства — не менее 4 % стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора на конкурсных основах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.

Методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы для объектов, которые принадлежат Автономной Республике Крым, определяются органами, уполномоченными Верховной Радой Автономной Республики Крым, а для объектов, которые находятся в коммунальной собственности, — органами местного самоуправления.

Кроме того, Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 14 марта 1995 г. регламентирует вопрос по арендной плате, в частности: 1) ограничивает максимальный размер арендной платы — годовая плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия не может превышать 10 % стоимости арендованного имущества, а в случае определения арендатора на конкурсных основах — может быть предусмотрен больший размер; 2) определяет порядок зачета и использования арендной платы, которая засчитывается на специальные счета и используется для капитальных вложений; 3) определяет органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы; 4) предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате с целью предотвращения банкротства и улучшения финансового состояния, что регламентируется Положением о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 29 февраля 1996 г. № 271. Указанные льготы предоставляются арендаторам в случае, если в течение последних 6 месяцев (в агропромышленном комплексе — 12 месяцев) до заключения договора аренды государственное предприятие было убыточным и уровень рентабельности был ниже 25 % от среднего по отрасли, а также в случае, если объект аренды имеет важное социальное значение. При этом льготы могут быть предоставлены сроком до двух лет; 5) определяет, что взыскание задолженности по арендной плате проводится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса; 6) регламентирует изменения размеров арендной платы.

2. Часть 2 комментируемой статьи предусматривает право арендатора требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по не зависящим от него причинам ухудшились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

При разрешении хозяйственным судом соответствующих споров резюмируется неизменность условий хозяйствования (пользования имуществом) или состояния объекта аренды, а арендатор должен представить доказательства наличия тех обстоятельств, на которые он ссылается для обоснования своих требований или возражений, а также доказать, что эти обстоятельства возникли по не зависящим от него причинам (ст. 33 ХПК Украины), в частности, в результате изменения конъюнктуры на рынке товаров, работ, услуг, по вине арендодателя, ввиду действия непреодолимой силы или в связи с естественными свойствами имущества, которое является объектом аренды и т. п. Если в ухудшении этого имущества или в создании худших условий пользования им виновны обе стороны договора, размер арендной платы также может быть уменьшен, но лишь в части, которая отвечает вине арендодателя в уменьшении возможности пользоваться имуществом.

Что касается существенного ухудшения состояния объекта аренды, то это может быть следствием стихийного бедствия, то есть состояться не по вине арендатора или любого другого лица, или возникнуть без каких-либо технических причин, которые привели к сверхнормативному износу арендованного имущества, в связи с чем процент амортизации его оказался более предполагаемого. В таком случае размер уменьшения платы определяется исходя из сроков и характера ухудшения по сравнению с условиями пользования и состоянием имущества, определенным в нормативном порядке или самим договором, или вытекает из назначения имущества. В случае необходимости хозяйственный суд имеет право назначать соответствующую экспертизу.

3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает формы арендной платы. В частности, арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора при согласии сторон она может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме (например, расчет изготовленной продукцией, работами, услугами). Однако в случае если действующим законодательством или договором аренды предусмотрены имущественные санкции за нарушение условий договора, они могут взиматься исключительно в денежной форме.

4. Сроки внесения арендной платы, как правило, определяются в договоре, установление арендных платежей должно проводиться поквартально, в пятидневный срок, исчисленный от даты, установленной для представления квартальных бухгалтерских отчетов (балансов), а за IV квартал — в десятидневный срок от даты, установленной для представления годового бухгалтерского отчета.