1.Существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

2.Оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости. Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

3.Реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

4.Срок договора аренды определяется по согласованию сторон. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после истечения срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

1. Придавая важное значение содержанию договора аренды имущества, законодатель специально определил существенные условия договора, то есть те, которые имеют юридическое значение, влияют на формирование и суть правоотношений, возникающих из этого договора. Существенные особенности характеризуют договор аренды государственного и коммунального имущества, который основан на договоре срочного платного пользования имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Существенными условиями любого хозяйственного договора являются условия, признанные таковыми законом или необходимые для договоров этого вида, а также условия, согласно которым по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие (часть 2 ст. 180 ХК Украины).

В соответствии с частью 1 комментируемой статьи существенными условиями договора аренды являются:

1) объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), который определяется в договоре аренды в соответствии с действующим законодательством Украины (ст.ст. 283, 284 ХК Украины);

2) срок, на который заключается договор аренды (см. комментарий к части 4 ст. 284 ХК Украины);

3) арендная плата с учетом ее индексации, которая определяется в соответствии с индексом инфляции (см. комментарий к ст. 286 ХК Украины);

4) порядок использования амортизационных отчислений, установленный частью 3 ст. 23 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Амортизационные отчисления на арендованные целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения насчитывает и оставляет в своем распоряжении арендатор. Амортизационные отчисления на арендованное недвижимое и другое отдельное индивидуально-определенное имущество насчитывает и оставляет в своем распоряжении предприятие, хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратизации), на балансе которого находится это имущество. Амортизационные отчисления используются на возобновление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества, если другое не предусмотрено договором аренды;

5) восстановление арендованного имущества при условии его возврата или выкупа. В случае расторжения договора аренды, истечения срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора последний обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине. Арендатор имеет право оставить за собой проведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда. Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если другое не определено договором аренды. Стоимость улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.

Договором аренды может быть предусмотрено право арендатора на выкуп объекта аренды. В таком случае в договоре должны быть определены в соответствии с законом условия выкупа арендованного имущества.

2. В соответствии с частью 2 комментируемой статьи оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости по Методике оценки объектов аренды, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г № 629 (с изменениями и дополнениями). Указанная Методика предусматривает особенности оценки стоимости целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков); недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) и другого отдельного индивидуально-определенного имущества предприятий (машин, оборудования, других учетных единиц основных средств, нематериальных активов и других ценностей, которые выделяются в самостоятельный объект аренды согласно законодательству); имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), которая проводится с учетом требований Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и Методики оценка стоимости имущества во время приватизации.

Важное значение для обеспечения защиты имущественных прав арендатора и сохранения стабильности его положения как стороны договора имеет положение части 2 комментируемой статьи, согласно которому условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, которые ухудшают положение арендатора.

3. Как следует из содержания части 3 комментируемой статьи, направленной на обеспечение стабильности правового статуса арендатора, реорганизация арендодателя нс влияет на судьбу договора аренды, не может изменять его условия, а также быть основанием для его расторжения.

4. Одним из существенных условий договора аренды является срок, который определяется по согласованию сторон. Стороны договора аренды могут заключить договор на любой срок, поскольку комментируемая статья не устанавливает предельных сроков заговора аренды. Вместе с тем законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества.

Если срок действия договора аренды не установлен, он считается заключенным на не определенный срок (ст. 763 ГК Украины). При этом каждая из сторон договора аренды имеет право отказаться от договора в любое время, в письменном виде сообщив об этой до определенного срока, а в случае аренды недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для уведомления об отказе от договора.

Уведомление о расторжении договора аренды должно быть в письменной форме, при этом сроки уведомления об отказе от договора аренды считаются со дня соответствующего сообщения контрагента или дня, когда он должен был об этом узнать.

В соответствии с частью 4 комментируемой статьи в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца по окончании срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Если заявление о расторжении или изменении условий договора аренды подано стороной договора по истечении одного месяца, но вторая сторона не согласна расторгнуть или изменить условия договора, последний считается продленным на тех же условиях и на такой же срок. В случае возникновения спора по расторжению или изменению указанного договора спор разрешается в судебном порядке, предусмотренном ст. 11 ХПК Украины.